“隱形富豪”拿下三處萬達(dá)產(chǎn)業(yè)朱孟依家族商業(yè)帝國沉浮記

劉照普

朱孟依成了“接盤俠”。這位中國地產(chǎn)界的隱形富豪、“地下霸主”，長期隱身在媒體的聚光燈外，低調(diào)、神秘、謹(jǐn)小慎微，從不拋頭露面。這一次萬達(dá)持續(xù)“賣賣賣”，偶然間讓朱孟依再次浮出水面。

7月5日，投資30億元、開業(yè)僅13天的南昌西湖萬達(dá)廣場投資有限公司（下稱“南昌西湖萬達(dá)廣場”）悄然易主。工商信息顯示，南昌西湖萬達(dá)廣場投資人已由大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司（下稱“大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)”）變更為珠江人壽保險(xiǎn)股份有限公司（下稱“珠江人壽”）。

幾乎與此同時(shí)，大同萬達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和崇州萬達(dá)廣場置業(yè)有限公司單一股東也于今年7月3日和7月11日由大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)變更為珠江人壽。

萬達(dá)集團(tuán)發(fā)布聲明稱，南昌西湖萬達(dá)廣場屬于萬達(dá)直投項(xiàng)目、輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的一部分，在項(xiàng)目簽約時(shí)就確定物業(yè)的產(chǎn)權(quán)屬于珠江人壽所有，現(xiàn)在只是建成了將產(chǎn)權(quán)移交給珠江人壽。

這一次，珠江人壽作為朱孟依多年來傾心打造的金融資產(chǎn)帝國的一部分，再次被媒體聚焦。一起被放在聚光燈下的還有他耗時(shí)近30年締造的地產(chǎn)旗艦——合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司（下稱“合生創(chuàng)展”）以及涵蓋所有這一切的隱秘而龐大的家族商業(yè)帝國。

珠江人壽：金控帝國遭遇整治風(fēng)暴

在珠江人壽股東結(jié)構(gòu)中，粵財(cái)信托、廣東金控為廣東省和廣州市政府旗下產(chǎn)業(yè)，持股比例分別為未公開和10.88%。而珠江投資、韓建投資和廣東新南方的法人代表分別是朱一航、朱偉航和朱拉伊，前兩者是合生創(chuàng)展董事局主席朱孟依的兒子，后者是朱孟依的兄長，三者持股比例分別為38.55%、13.17%、13.17%，朱氏家族聯(lián)合持有珠江人壽至少64.89%的股份，處于絕對控股地位。

成立不到5年的珠江人壽，掌門人走馬燈式頻繁更換，至今已更換四任。不過，其保險(xiǎn)業(yè)績在萬能險(xiǎn)的推動(dòng)下依舊突飛猛進(jìn)。

保監(jiān)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，珠江人壽2013年首個(gè)完整經(jīng)營年度總保費(fèi)規(guī)模超過17億元，2014年其總保費(fèi)收入便飛速增長達(dá)到100.76億元，僅用不到兩年的時(shí)間便以黑馬姿態(tài)躋身百億險(xiǎn)企行列。據(jù)悉，這百億元的收入中，傳統(tǒng)的保險(xiǎn)費(fèi)收入僅為7300余萬元，其余100億元均為保戶繳納的具有投資理財(cái)性質(zhì)的萬能險(xiǎn)。2015年其保費(fèi)規(guī)模達(dá)到211.3億元，萬能險(xiǎn)高達(dá)210億元，實(shí)現(xiàn)凈利潤4230萬元，打破了以前壽險(xiǎn)公司需要7～8年才能盈利的行業(yè)慣例。

自2016年寶萬之爭引發(fā)萬能險(xiǎn)巨大爭議以來，保監(jiān)會(huì)數(shù)次發(fā)布規(guī)范中短期存續(xù)產(chǎn)品的規(guī)定，對主要以投資理財(cái)功能為主的萬能險(xiǎn)等短期保險(xiǎn)產(chǎn)品掀起整治風(fēng)暴，使得保險(xiǎn)業(yè)重回保障功能為主的正道，類似珠江人壽在內(nèi)的中小險(xiǎn)企均面臨巨大的轉(zhuǎn)型壓力。

隨著險(xiǎn)企集團(tuán)化發(fā)展，不少險(xiǎn)企意欲通過關(guān)聯(lián)交易將吸收來的資金在集團(tuán)內(nèi)部流動(dòng)，將險(xiǎn)企當(dāng)成股東的提款機(jī)。珠江人壽關(guān)聯(lián)交易活躍，疑似也存在類似問題。珠江人壽2015年年報(bào)顯示，與其具有關(guān)聯(lián)關(guān)系的企業(yè)近20家。2015年珠江人壽的資金信托計(jì)劃年末余額為24.9億元、企業(yè)債年末余額為104.9億元，而2014年這一數(shù)據(jù)分別為24.9億元和74.9億元，這些資金均通過關(guān)聯(lián)交易進(jìn)行投放。

今年8月4日，保監(jiān)會(huì)對珠江人壽下發(fā)監(jiān)管函稱，2016年11月9日至12月16日對其進(jìn)行“兩個(gè)加強(qiáng)、兩個(gè)遏制”回頭看抽查發(fā)現(xiàn)，其存在公司章程和議事規(guī)則不完善、人員組成不符合規(guī)定、“兩會(huì)一層”運(yùn)作需要改進(jìn)、關(guān)聯(lián)交易管理不完善、未對資金運(yùn)用進(jìn)行資本約束、償付能力制度建設(shè)和執(zhí)行不規(guī)范等問題。

值得注意的是，珠江人壽日前披露的二季度償付能力公告顯示，珠江人壽2017年第二季度實(shí)現(xiàn)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)收入3.25億元，相較于2017年一季度82.93億元的保險(xiǎn)業(yè)務(wù)收入，下降幅度高達(dá)96.09%，呈現(xiàn)斷崖式下降。公司凈現(xiàn)金流也由正轉(zhuǎn)負(fù)，由一季度的53.58億元降到二季度的-20.41億元。同時(shí)，二季度的核心償付能力充足率僅為101.24%。

對此，珠江人壽在報(bào)告中稱，測試區(qū)間內(nèi)，退保和費(fèi)用支出在現(xiàn)金流中占比較大，賠付對現(xiàn)金流的影響不顯著。僅有在簽單保費(fèi)相較上年同期下降80%，同時(shí)退保率假設(shè)為基本情景的2倍（但退保率絕對值不超過100%），才存在現(xiàn)金流為負(fù)的風(fēng)險(xiǎn)。

合生創(chuàng)展：“地產(chǎn)帝國”沒落

朱孟依出身寒門但頭腦精明，他依托著上世紀(jì)80年代的改革開放浪潮，一步步創(chuàng)建起了規(guī)模龐大的地產(chǎn)帝國。1983年，他的兄長朱拉伊大學(xué)畢業(yè)后，前往廣東梅州市豐順縣留隍鎮(zhèn)衛(wèi)生院工作，朱孟依也跟隨至該地做起建筑包工頭。

在與當(dāng)?shù)劓?zhèn)政府聯(lián)合搞開發(fā)的過程中，政府出地朱孟依出錢，共同建設(shè)商業(yè)街。憑借著承包建設(shè)留隍鎮(zhèn)商業(yè)街，20歲出頭的朱孟依挖到人生“第一桶金”，開始轉(zhuǎn)型做地產(chǎn)開發(fā)商，并輾轉(zhuǎn)到香港，隨后獲得香港永久居住資格。

1992年，朱孟依與張榮芳、陸維璣夫婦一起在香港創(chuàng)辦合生創(chuàng)展，作為公司的融資平臺(tái)。根據(jù)國家當(dāng)時(shí)的規(guī)定，除投標(biāo)及買地外，合生創(chuàng)展沒有獨(dú)資開發(fā)房地產(chǎn)的資格。1993年，朱孟依以港商的身份回內(nèi)地，在廣州注冊成立了珠江投資，主要負(fù)責(zé)在內(nèi)地市場拿地。

在內(nèi)地急盼外資的年代，港資的合生創(chuàng)展和廣州的珠江投資“珠”聯(lián)璧“合”，占盡政策紅利，開啟在中國房地產(chǎn)界攻城略地的步伐。據(jù)悉，合生創(chuàng)展大約70%的房地產(chǎn)項(xiàng)目都與珠江投資合作開發(fā)，因而被業(yè)界稱為“珠江系”。

1993年，朱孟依用低價(jià)拿下當(dāng)時(shí)廣州城外正處于規(guī)劃之中的天河區(qū)大塊農(nóng)田，并開發(fā)百萬平米的超級大盤——華景新城，一炮走紅。此后，“珠江系”又在廣州先后開發(fā)了駿景花園、帝景苑、愉景雅苑、暨南花園、華南新城等近20個(gè)大型項(xiàng)目。

同時(shí)，朱孟依開始謀求資本市場支持。1998年，內(nèi)地A股市場還不允許私營地產(chǎn)企業(yè)上市，朱孟依便憑借港資身份，促使合生創(chuàng)展在香港聯(lián)交所主板上市。資本助力下的合生創(chuàng)展一飛沖天，1998—1999年在廣州開發(fā)100多座樓宇，達(dá)到萬科在全國五大城市開發(fā)規(guī)模的總和，被稱為廣州地產(chǎn)界的霸主。

一貫沉默神秘的朱孟依學(xué)習(xí)香港李嘉誠等地產(chǎn)富豪的開發(fā)模式，不停地在一線城市大量吸納土地儲(chǔ)備，并采取了高存儲(chǔ)、慢節(jié)奏、大盤高端的手法，高峰時(shí)期一二線城市黃金地段的土地儲(chǔ)備高達(dá)近4000萬平米，成長為當(dāng)時(shí)中國最大的地產(chǎn)開發(fā)商。

2004年，合生創(chuàng)展成為“華南地產(chǎn)五虎”中首家沖破百億元銷售額大關(guān)的房企，當(dāng)時(shí)其他四虎的銷售業(yè)績，恒大為14.4億元、碧桂園為32.4億元、富力地產(chǎn)64億元、雅居樂為45億元，即使當(dāng)時(shí)風(fēng)頭勁爆的萬科，其銷售金額也未過百億元。合生創(chuàng)展因此被王石贊譽(yù)為中國地產(chǎn)界的“航空母艦”。

2006年，合生創(chuàng)展突然發(fā)力，在北京一口氣推出六大新項(xiàng)目，均是位于中央商務(wù)區(qū)、第三使館區(qū)等黃金地段項(xiàng)目。彼時(shí)，合生創(chuàng)展在全國范圍內(nèi)同時(shí)運(yùn)營的項(xiàng)目更是高達(dá)36個(gè)，朱孟依一時(shí)在國內(nèi)地產(chǎn)界風(fēng)頭無兩。

轉(zhuǎn)變和衰落發(fā)生在2009年。在這一年，合生創(chuàng)展的全年銷售業(yè)績在達(dá)到150.9億元的最高峰后，開始徘徊不前。在百億銷售額上下徘徊三四年后，更呈現(xiàn)持續(xù)下滑態(tài)勢。

同屬于“華南地產(chǎn)五虎”的恒大、碧桂園，其業(yè)績在2016年均超過3000億元。僅今年上半年，這兩家地產(chǎn)龍頭企業(yè)的業(yè)績分別達(dá)到2441億元、2889億元，已穩(wěn)居中國地產(chǎn)行業(yè)前三強(qiáng)?！拔寤ⅰ钡牧硗鈨杉腋涣Φ禺a(chǎn)和雅居樂，也將合生創(chuàng)展遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在身后。

受黃光裕案牽連，

錯(cuò)過房地產(chǎn)黃金10年

今年7月13日，合生創(chuàng)展公布財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，截至2017年6月30日，今年上半年合生創(chuàng)展合約銷售面積約33.24萬平方米，合約銷售金額44.52億元，較去年同期57.76億元下降22.9%。

《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者獲悉，事實(shí)上，早在2004年合生創(chuàng)展開始投資開發(fā)占地2.5萬畝的京津新城時(shí)，就已經(jīng)埋下業(yè)績下滑隱患的第一顆“地雷”。這個(gè)超級大盤囊括了別墅、溫泉度假村、酒店、高爾夫球場等各種項(xiàng)目，朱孟依力排眾議，數(shù)年內(nèi)耗資200億元建起大量高檔別墅。然而事與愿違，新推出別墅項(xiàng)目銷售極為不暢，被稱為“亞洲最大空城”。

京津新城開發(fā)的背后凸顯的正是合生創(chuàng)展一貫的開發(fā)思路和經(jīng)營邏輯。與恒大、萬科、碧桂園所采取的快周轉(zhuǎn)、快回款、加快現(xiàn)金流動(dòng)的模式相反，合生創(chuàng)展采取慢周轉(zhuǎn)、高品質(zhì)和高利潤的慢節(jié)奏開發(fā)模式，靠對土地儲(chǔ)備量的增加和土地升值來賺取高額利潤。業(yè)內(nèi)人士稱，合生創(chuàng)展的開發(fā)模式會(huì)擠壓和占用開發(fā)商大量資金，一旦有風(fēng)吹草動(dòng)，企業(yè)便會(huì)陷入資金鏈斷裂的困境之中。

今年3·17新政以來，北京明確要切實(shí)增加商品住房的有效供應(yīng)，督促“1300萬平方米已拿地未開工、950萬平方米已開工未入市”的在途商品住房項(xiàng)目盡快入市銷售。日前，北京市住建委公布了389個(gè)在途項(xiàng)目清單，合生創(chuàng)展旗下的合生霄云路8號(hào)以及合生濱江帝景赫然在列。

合生創(chuàng)展不斷遭遇主要人事更迭的陣痛，也嚴(yán)重拖累了業(yè)績。8年間，謝世東、武揭思、陳長纓、薛虎四位總裁相繼離職，均未坐滿3年，行政總裁一職一直未找到合適人選。朱孟依將其女兒朱桔榕推上了合生創(chuàng)展常務(wù)副總裁位置，同樣沒有扭轉(zhuǎn)頹勢。業(yè)內(nèi)人士稱，合生創(chuàng)展家族化管理模式與職業(yè)經(jīng)理人容易產(chǎn)生矛盾，進(jìn)而影響職業(yè)經(jīng)理人行使權(quán)力的能力，甚至可能失去重要人才，導(dǎo)致專業(yè)運(yùn)營能力欠缺。

卷入黃光裕案，是朱孟依遭受的另一大打擊。2008年年底，朱孟依受黃光裕案牽連，被有關(guān)部門要求協(xié)助調(diào)查，并因此消失整整9個(gè)月。當(dāng)時(shí)，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)遭遇金融危機(jī)沖擊，相關(guān)商業(yè)銀行很快停止對合生創(chuàng)展放貸，使得企業(yè)一度走到生死存亡的關(guān)口。合生創(chuàng)展在行政總裁陳長纓的挽救下，從資金鏈斷裂的泥潭掙扎出來已屬不易，再也沒有能力大幅拿地，進(jìn)行全國性的擴(kuò)張和壯大。國內(nèi)其他地產(chǎn)企業(yè)則借機(jī)急速擴(kuò)張，合生創(chuàng)展錯(cuò)失良機(jī)。

如今，接連拿下數(shù)個(gè)萬達(dá)項(xiàng)目，朱孟依似乎準(zhǔn)備在他再熟悉不過的地產(chǎn)業(yè)再描繪一幅藍(lán)圖。