專訪顧云昌：北京共有產(chǎn)權(quán)房是1998年房改后的又一重大創(chuàng)新

王紅茹

8月3日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)發(fā)布消息，新制定的《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》（下稱“辦法”）正式面向社會(huì)公開征求意見，這隨即被認(rèn)為是給想買房又買不起房的人打了一針強(qiáng)心劑。

共有產(chǎn)權(quán)住房概念早已提出，2014年4月，住建部發(fā)布《關(guān)于做好2014年住房保障工作的通知》，北京、上海、深圳、成都、淮安、黃石等6座城市為共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)城市。

今年4月，住建部等部門發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》，提出超大、特大城市和其他住房供求矛盾突出的熱點(diǎn)城市，要增加公租房、共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)。

《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者專訪全國房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟主席、1998年房改方案主要執(zhí)筆人之一顧云昌，請(qǐng)他對(duì)共有產(chǎn)權(quán)房政策作相關(guān)解讀。

共有產(chǎn)權(quán)住房的定位是保障房

《中國經(jīng)濟(jì)周刊》：我們?cè)撊绾卫斫夤灿挟a(chǎn)權(quán)房？

顧云昌：所謂共有產(chǎn)權(quán)住房，指政府提供政策支持，由建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)，銷售價(jià)格低于同地段、同品質(zhì)商品住房，并限定使用和處分權(quán)利，實(shí)行政府與購房人按份共有產(chǎn)權(quán)的政策性商品住房。

共有產(chǎn)權(quán)房最大的特征是產(chǎn)權(quán)明晰，房屋產(chǎn)權(quán)由政府或者代持機(jī)構(gòu)與購房人共同擁有，使用權(quán)屬于購房者。

這次北京提出的共有產(chǎn)權(quán)房實(shí)際上是對(duì)北京保障房體系的進(jìn)一步完善，使保障房體系更加規(guī)范，帶有長效機(jī)制的特征，促進(jìn)了保障房資源分配更加公平、合理，充分發(fā)揮改善民生和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控雙重作用?，F(xiàn)在用共有產(chǎn)權(quán)房規(guī)范過去曾出現(xiàn)過的經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)房和自住型商品房等，雖然這些類型的房屋也發(fā)揮了一定的保障作用，但是不夠規(guī)范，產(chǎn)權(quán)也不夠清晰。特別是限價(jià)房，其到底是商品房，還是保障房都沒有說清楚。

《中國經(jīng)濟(jì)周刊》：北京這次推出的共有產(chǎn)權(quán)房允許租賃，此前一些保障性住房不允許轉(zhuǎn)租，其定位還算保障性住房嗎？

顧云昌：關(guān)于共有產(chǎn)權(quán)房的定位，目前有不同的看法。因?yàn)槠溆刑囟ǖ墓?yīng)人群，而且有些限制條件，所以不完全是一種商品房。我認(rèn)為共有產(chǎn)權(quán)住房的定位是保障房，或者說是通過市場(chǎng)化運(yùn)作的、帶有保障屬性的住房。

現(xiàn)在的住房應(yīng)該分為兩類：商品房與保障房。而保障房可分為兩種：公租房，以及新推出的共有產(chǎn)權(quán)房。在保障房中，共有產(chǎn)權(quán)住房屬于可以銷售、可以出租的類型。公租房、廉租房屬于可供出租的保障性住房。其實(shí)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下建立符合中國特色的住房供應(yīng)體系，應(yīng)該包含兩個(gè)體系，商品房體系與保障房體系。

從現(xiàn)在的保障房體系來看，通過結(jié)構(gòu)性改革，供銷售的與供出租的兩方面都有完善：一方面發(fā)展公租房，即通過租賃市場(chǎng)來完善住房供應(yīng)體系，改變過去銷售市場(chǎng)很大、住房租賃市場(chǎng)很小的局面；另一方面，就是為深化住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，進(jìn)一步完善住房供應(yīng)體系，為滿足基本住房需求推出的共有產(chǎn)權(quán)住房政策。

共有產(chǎn)權(quán)房可以按照市場(chǎng)化的方式來運(yùn)作，又有保障的功能。將來推行共有產(chǎn)權(quán)房和公租房后，我們的保障房體系就比較完整了，而且也更規(guī)范，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)也會(huì)更清晰。

兩大亮點(diǎn)：考慮“新北京人”需求；建立完善的退出機(jī)制

《中國經(jīng)濟(jì)周刊》：辦法提出，滿足在本區(qū)工作的非本市戶籍家庭住房需求的房源應(yīng)不少于30%。您怎么評(píng)價(jià)這條針對(duì)“新北京人”的規(guī)定？

顧云昌：這次出臺(tái)的辦法最大的亮點(diǎn)或者說創(chuàng)新點(diǎn)，是把“新北京人”放進(jìn)了共有產(chǎn)權(quán)房的供應(yīng)對(duì)象。這對(duì)一線城市和重點(diǎn)二線城市具有非常重要的意義。

過去保障房中的公租房、經(jīng)濟(jì)適用房、自住商品房等，主要考慮的是戶籍人口。統(tǒng)籌考慮非本市戶籍家庭住房需求，一是跟我國城鎮(zhèn)化目標(biāo)相契合。我國城鎮(zhèn)化的目標(biāo)之一就是農(nóng)民工的市民化，如何解決非戶籍人口和戶籍人口享有同等權(quán)利，讓新市民“北京化”，這是我們的奮斗目標(biāo)。二是考慮到精英、高端人才的流動(dòng)。一些高端人才想來北京工作，卻由于房子問題受阻，現(xiàn)在二線城市在搶人才，北京既要轉(zhuǎn)移一部分非首都功能和人口，又要吸引人才。

《中國經(jīng)濟(jì)周刊》：在轉(zhuǎn)讓規(guī)則上，共有產(chǎn)權(quán)住房購買5年后，可按市場(chǎng)價(jià)格轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權(quán)份額。您怎么評(píng)價(jià)共有產(chǎn)權(quán)房的退出機(jī)制？

顧云昌：共有產(chǎn)權(quán)房的推出，是對(duì)住房制度改革的一次深化，是對(duì)保障房制度的一種完善和創(chuàng)新，有完備的進(jìn)入和退出機(jī)制，可操作性比較強(qiáng)。完備的進(jìn)入和退出機(jī)制是《辦法》的另一個(gè)亮點(diǎn)，房屋的產(chǎn)權(quán)更加清晰，進(jìn)入和退出都更加規(guī)范。個(gè)人購買共有產(chǎn)權(quán)房后，大部分產(chǎn)權(quán)是個(gè)人的，另外部分產(chǎn)權(quán)是代持機(jī)構(gòu)的，但房本上會(huì)寫明“共有產(chǎn)權(quán)”。

房屋可以出租，也可以在5年過后按照市場(chǎng)價(jià)格銷售，比如你有70%的產(chǎn)權(quán)份額，出售時(shí)房屋價(jià)值300萬元，你將獲得210萬元，你購房時(shí)或許只出資180萬元，5年后就凈賺30萬元。也就是說，共有產(chǎn)權(quán)房跟商品房一樣能夠保值增值，這是1998年房改方案之后的又一重大創(chuàng)新。

推出共有產(chǎn)權(quán)房

不會(huì)影響商品房價(jià)格

《中國經(jīng)濟(jì)周刊》：共有產(chǎn)權(quán)房推出后，其對(duì)北京商品房的房價(jià)會(huì)有什么影響？

顧云昌：商品房和保障房是兩個(gè)不同的市場(chǎng)，是兩種不同的人群在購買不同的房子。這就如同到國際品牌店買衣服和到批發(fā)市場(chǎng)買衣服，價(jià)格是不一樣的。商品房的價(jià)格完全取決于商品房的產(chǎn)品和消費(fèi)者之間的供求關(guān)系，房價(jià)上漲是由于供不應(yīng)求造成的。而需求有剛性需求、改善性需求和投資、投機(jī)性需求，現(xiàn)在抑制的是投資、投機(jī)需求，對(duì)改善性需求也有一定制約，比如提高二套房貸款首付比例等。所以，房價(jià)是由供應(yīng)量和需求量來決定的，不要以為推出了共有產(chǎn)權(quán)房，就會(huì)影響商品房的價(jià)格。

《中國經(jīng)濟(jì)周刊》：共有產(chǎn)權(quán)房可以在中小城市推廣嗎？

顧云昌：共有產(chǎn)權(quán)房應(yīng)該說在所有的城市都可以推廣，特別是在房價(jià)過高的特大城市或者大中城市最能發(fā)揮作用。因?yàn)樘卮蟪鞘小⒋蟪鞘械姆績r(jià)過高，通過共有產(chǎn)權(quán)能夠降低購買的門檻，購買者有可能實(shí)際支付房價(jià)的70%、75%，或者80%，最低的還可能只有一半。實(shí)際支付比例可能根據(jù)不同的地段來定，比如中心地段房屋的支付比例可以考慮設(shè)定得低一點(diǎn)，但是最低不能低于50%。

中小城市也可以推廣共有產(chǎn)權(quán)住房，這是我們建立完善的住房制度的一個(gè)方向。早在10年前，像江蘇淮安這樣的城市就試點(diǎn)了共有產(chǎn)權(quán)住房，效果還是不錯(cuò)的。