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    房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險管理

    2017-08-14 21:54:49耿袆雯
    環(huán)球市場信息導報 2016年27期
    關(guān)鍵詞:稅務增值稅稅收

    耿袆雯

    房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè),也是我國財政收入的重要來源之一,向來是稅務機關(guān)關(guān)注的重點行業(yè),近年稅務稽查案件頻發(fā),如何降低稅務風險成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中不可避免的管理難題。本文就房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險的主要特征、稅務風險管理的現(xiàn)狀進行了簡要的分析,并提出了稅務風險管理的幾點建議。

    房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟的支持產(chǎn)業(yè),其行業(yè)的入庫稅款額占我國財政收入的比例較高,向來是稅務機關(guān)關(guān)注的重點行業(yè),這就要求房地產(chǎn)企業(yè)務必關(guān)注自身的稅務風險和涉稅風險點,并制定相應的稅收風險管理制度,來降低稅務風險爆發(fā)的可能性。另一方面,房地產(chǎn)行業(yè)以其高額的行業(yè)利潤吸引著眾多競爭者的加入,隨著我國市場經(jīng)濟的日益成熟,房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭日趨白熱化,房地產(chǎn)企業(yè)如何提高自身稅務風險管理能力也是提高其核心競爭力的途徑之一。

    房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險的主要特征

    房地產(chǎn)企業(yè)與一般的企業(yè)不同,其項目開發(fā)周期長,環(huán)節(jié)多,上下游行業(yè)眾多,綜合性強,從前期的拿地開發(fā)設計到后期的銷售或持有,每一個階段都涉及不同的稅種,每一個稅種都有不同的特征和風險點,其稅務特征主要有以下幾個方面:

    涉稅種類繁多。從前期拿地到后期銷售或持有,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉稅種類高達12種,分別是:增值稅,城建稅,地方教育費附加,教育費附加,防洪費,印花稅,土地增值稅,企業(yè)所得稅,個人所得稅,土地使用稅,房產(chǎn)稅,契稅。

    稅收負擔重。房地產(chǎn)行業(yè)整體稅負在10%左右,而房地產(chǎn)企業(yè)凈利潤率亦基本在10%左右,即企業(yè)所負擔的稅費綜合幾乎等同于全年的凈利潤。另有研究表明,營改增后房地產(chǎn)企業(yè)在被認定為增值稅一般納稅人適用一般計稅方法按照增值稅率11%計稅的情況下,企業(yè)整體稅負根本不可能減少,只增不減,增加的范圍是售房收入的2%至3%。

    資金占用大。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中的許多費用如買地塊、工程款均可以分期支付,但稅費的收繳具有強制性,在納稅行為發(fā)生時就需要支付,而往往這些稅費金額重大,如前期購買土地時需要支付的契稅。尤其是在房地產(chǎn)項目的預售階段,需要預繳增值稅、土地增值稅以及企業(yè)所得稅等,預繳增值稅占到售房收入的3%,土地增值稅占到售房收入的2-5%,企業(yè)所得稅占到售房收入的6%,這些稅費增加了企業(yè)的資金負擔,減弱企業(yè)資金周轉(zhuǎn)效率。

    稅費計算復雜。由于涉及的稅種多,每一種稅的計稅基礎和納稅義務發(fā)生時間都不同,這本身就增加了計算的難度;另外,有的稅種計算復雜,如增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等。有的稅種是納稅義務發(fā)生時間不易把握,如契稅、房產(chǎn)稅等,容易造成延遲納稅,增加了辦稅人員的繳稅難度。

    稽查頻繁。房地產(chǎn)企業(yè)利潤豐厚、稅負高、行業(yè)稅收占國家財政收入比重大。根據(jù)財政部《2016年財政收支情況》披露,房地產(chǎn)企業(yè)所得稅3641億元,占全國企業(yè)所得稅12.6%,比上年增長26.8%。在稅務稽查人員眼中,房地產(chǎn)行業(yè)涉稅金額大,是避稅的高發(fā)行業(yè),也是偷漏稅的重災區(qū)。所以,房地產(chǎn)行業(yè)歷來是稅務稽查的重點行業(yè)。

    房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險管理現(xiàn)狀

    目前,房地產(chǎn)企業(yè)稅收風險管理現(xiàn)狀并不樂觀,存在著較多的缺陷,稽查案例頻發(fā),是廣大房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的稅務風險。房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險管理現(xiàn)狀的不足之處集中在以下幾點:

    避稅動因強烈,稅收風險意識淡薄。如前文所述,房地產(chǎn)企業(yè)本屬資金密集型行業(yè),但稅費負擔高,資金占用大,造成管理層避稅動因強烈,加之稅收風險意思薄弱,少納稅、晚納稅、偷漏稅,進而引發(fā)對企業(yè)的罰款、滯納金、甚至名譽受損。近期,金稅三期上線,系統(tǒng)能夠?qū)崿F(xiàn)多角度數(shù)據(jù)對比,企業(yè)的偷漏稅行為更易暴露,這就促使企業(yè)增強稅收風險意思,規(guī)范涉稅行為。

    缺乏稅務風險管理制度。房地產(chǎn)企業(yè)涉稅環(huán)節(jié)多,每一個開發(fā)經(jīng)營環(huán)節(jié)都有對應的稅收活動和相應的涉稅風險點,因此,建立和完善系統(tǒng)化的稅收風險管理制度及其重要?,F(xiàn)階段,房地產(chǎn)企業(yè)更多的是從成本控制的角度來控制稅收風險,即關(guān)注在稅費支出最小化。然而,這種短期行為終究會使企業(yè)在某個階段爆發(fā)嚴重的稅收風險,反而導致企業(yè)利益的極大損失。稅務風險管理制度的缺乏使企業(yè)把涉稅重點放在自身理解或是稅務機關(guān)的要求上,大部分房地產(chǎn)企業(yè)能做的也僅僅是在稅務機關(guān)稽查發(fā)現(xiàn)問題后,補繳稅款和滯納金,并沒有利用稅務風險管理的手段在危機發(fā)生之前幫助企業(yè)進行識別。

    稅務業(yè)務人員素質(zhì)不高。專業(yè)的稅務人員的缺乏,也是房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險高的因素之一。房地產(chǎn)企業(yè)涉稅種類多,計算復雜,本身對稅務人員的業(yè)務要求就高。即使房地產(chǎn)企業(yè)有著適宜的風險管理體系,但若執(zhí)行人業(yè)務素養(yǎng)不高,同樣也會造成較高的稅務風險。目前,我國的稅務業(yè)務人員人才缺口極大,高素質(zhì)的企業(yè)稅務管理人員更是欠缺。高素質(zhì)的企業(yè)稅務管理人員不僅需要專業(yè)知識扎實,更需要實務操作經(jīng)驗豐富。加之,近年來稅務法規(guī)更新速度快,辦稅人員如若不提高專業(yè)素養(yǎng),確實會給企業(yè)帶來極大的潛在稅務風險。

    房地產(chǎn)企業(yè)建立稅務風險管理體系的幾點建議

    綜上分析,為降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅務風險,將房地產(chǎn)企業(yè)的稅務風險降低在合理范圍,房地產(chǎn)企業(yè)應正視稅務風險,識別稅務風險,采取有力的控制措施,并根據(jù)企業(yè)自身情況建立完善的風險管理制度,合理合規(guī)的進行稅務籌劃。筆者對房地產(chǎn)企業(yè)建立稅務風險管理體系的幾點建議如下:

    建立稅務風險管理體系。2009年國家稅務總局發(fā)布了《大企業(yè)稅務風險管理指引(試行)》,對企業(yè)稅風險管理的目的、內(nèi)容、要素等進行了指引。文中明確稅務風險管理的目的在于管理并約束企業(yè)無論是稅務籌劃還是完成某項稅務活動,所有的行為均要合規(guī)合法。此外,文中介紹了企業(yè)稅務風險管理的五要素,即稅務風險管理組織機構(gòu)、崗位和職責、稅務風險識別和評估的機制和方法、稅務風險控制和應對的機制和措施、稅務信息管理體系和溝通機制、稅務風險管理的監(jiān)督和改進機制。同時,指引明確了每一條要素的具體含義,為企業(yè)如何搭建稅務風險管理體系指明了方向,即以稅務風險管理組織機構(gòu)為依托,對稅務風險適時進行識別和評估,制定并實施風險應對策略和內(nèi)部控制,保持稅務風險信息的管理和溝通,同時對稅務風險管理體系進行監(jiān)督和改進。

    設立稅務風險管理預警模型。房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自身特點,結(jié)合財務風險預警模型理論,建立相應的稅務風險預警模型,或?qū)⒍悇诊L險預警模型鑲嵌到財務風險預警模型中,參照行業(yè)內(nèi)的其他房地產(chǎn)企業(yè)的財務指標,遴選出與房地產(chǎn)企業(yè)稅務相關(guān)性最強的財務指標作為變量,構(gòu)建稅務風險預警模型,對未來有可能遇到的稅務風險進行判斷,從而幫助其在早期發(fā)現(xiàn)經(jīng)營過程中存在的問題,采取降低稅務風險所帶來的損失。稅務風險預警模型的建立應強調(diào)可操作性及適應性,充分參照行業(yè)內(nèi)的標準數(shù)據(jù)及金稅三期的評估模式,減低稅務風險的同時減低稅務稽查風險。

    提高人員稅務業(yè)務素質(zhì)。房地產(chǎn)企業(yè)涉稅稅種及相關(guān)業(yè)務繁多,不同的稅種處理方式迥然不同,造成相關(guān)稅務處理的復雜性。房地產(chǎn)企業(yè)聘請經(jīng)驗豐富專業(yè)素質(zhì)過硬的稅務業(yè)務人員,可以較為系統(tǒng)地對稅務處理進行分類,可以有效的降低稅務處理的差錯。一方面,稅務部門或相應的稅務崗位要有精通稅務籌劃、稅金測算和稅務處理的人員,做好人才儲備;另一方面,要及時跟進國家稅收法律法規(guī)的變動情況,緊跟國家宏觀形勢,聘請專業(yè)的稅務人員進行剖析講解,從而更準確的抓住財稅法規(guī)的本質(zhì),提高企業(yè)辦稅人員的業(yè)務素質(zhì)。

    綜上所述,房地產(chǎn)企業(yè)涉稅種類多、稅負重、稅金資金占用高、稅額計算復雜以及稽查頻繁都使房地產(chǎn)企業(yè)面臨較高的稅務風險,房地產(chǎn)企業(yè)要從自身進行充分的剖析、建立相應的稅務風險管理體系、設立稅務風險的預警模型、并提高辦稅人員的業(yè)務素養(yǎng)等方面入手,降低企業(yè)所面臨的稅務風險,為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展鋪平道路。

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