房市投資依舊需謹(jǐn)慎對待

龔方件

中國是一個勤勞節(jié)儉的民族，國民儲蓄率從20世紀(jì)70年代至今一直居世界前列，并且長期位列第一。2016年，中國儲蓄率的最新數(shù)據(jù)是50%。中國人愛存錢，是基于社會保障少、教育支出高的無奈選擇，可這些儲蓄卻被視為刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展的因素，在對財富的渴望與恐慌踏空的刺激下，不斷被動員到房地產(chǎn)領(lǐng)域。

當(dāng)然，中國國民儲蓄很大一部分是政府與企業(yè)的，即使是居民儲蓄，也極不均衡，這樣的儲蓄結(jié)構(gòu)，刺激消費(fèi)的政策必然是低效的。即沒錢的家庭，就那么幾萬元的保命錢，要用作未來不時之需，怎么刺激，也刺激不出來。而對于有錢的家庭，該有的都有了，該花的都花了，刺激消費(fèi)的政策總不至于出現(xiàn)在奢侈品層面。在這樣收入結(jié)構(gòu)與儲蓄結(jié)構(gòu)下，錢要出來，就只是房地產(chǎn)，甚至恐慌性的房地產(chǎn)投資。

應(yīng)該說，加杠桿的房地產(chǎn)政策是非常有效的。1998年到2008年，儲蓄率逐步震蕩上升，從2008年開始反轉(zhuǎn)，儲蓄率呈現(xiàn)逐步下降之勢，2015年已經(jīng)跌到了13%，而且，其增速也不斷減少。從2008年開始，居民儲蓄率的增速從當(dāng)初的70%減少到2015年的8.9%，居民儲蓄意愿下跌，意味著近兩年中國人開始花錢了。

最重要的原因自然還是房子，一方面這是因為房貸的支出占了收入的一部分；另一方面，這個時段正是房地產(chǎn)價格飛速上升的時段，越來越多的儲蓄被投向了房地產(chǎn)。本來居民儲蓄是在社會保障不足的情況下，對未來的避險，但由于大家都害怕踏空財富的大增長，就將儲蓄源源不斷地搬到房地產(chǎn)市場。避險的現(xiàn)金變?yōu)榱四痰姆慨a(chǎn)，這甚至形成了一個普遍的判斷，如果一個人生病了，家屬沒有賣房子，則是沒有盡力救治。

恐慌性的房地產(chǎn)投資，在銀行與企業(yè)、個人之間形成一個“正反饋”：銀行大量發(fā)放抵押貸款，企業(yè)和個人以此進(jìn)行地產(chǎn)投機(jī)，企業(yè)用土地為擔(dān)保再次獲得貸款，修建出新的房子。而房價上漲，居民的抵押品的價值也越來越大，兩者都從銀行貸出更多的錢。這些貨幣就形成所謂的“M2超發(fā)”，反過來刺激了房價的上漲。如此循環(huán)反復(fù)貸款，房地產(chǎn)像一個雪球，越滾越大，創(chuàng)造出越來越多的貨幣。

去年1—10月貨幣供應(yīng)量M1增長了25點多，在過去20年中，只有2009年4萬億救市的時候，貨幣量增長才達(dá)到過百分之三十多。對于銀行而言，在貸款難、資產(chǎn)荒的情況下，銀行目前還找不到比個人房貸更安全、更大宗、更有信用的資產(chǎn)。于是去年前10個月，個人的中長期貸款，在全部貸款中的占比從之前的22%增長到了40%。

確實，如果循環(huán)一直進(jìn)行下去，房子和土地一直在漲，即使流動性差一點，房產(chǎn)也能起到避險的作用。但是，正如經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷所說，這是建立在泡沫上的杠桿，或杠桿上的泡沫，只要泡沫一破或資金面出現(xiàn)問題，或許趨勢就會逆轉(zhuǎn)。這個時候，被視為可靠保障的房子，反而可能將一個家庭拖向深淵。

談了過去十多年來房地產(chǎn)市場的杠桿化投資，我們再探討一下它未來的走向及原因。眾所周知，在去年10月政府對房地產(chǎn)的調(diào)控政策出臺之前，北上廣深的房價又再度猛漲了一波，甚至蔓延至蘇州、合肥、廈門、南京，以及杭州、鄭州、成都、無錫等二線城市，這才引發(fā)了各地對房地產(chǎn)市場的三輪大調(diào)控。

畢竟，社會總有閑置的資金需要投資，如2015年股市暴漲暴跌，總有人獲利。與此同時，當(dāng)下中國經(jīng)濟(jì)，GDP增長率在減少，投資的途徑越來越少，風(fēng)險也越來越大，再加上人民幣的貶值預(yù)期，于是，資金的第一個選擇就是出國。換匯被限制，在香港購買保險被限制，都是針對資金出國避險所作出的限制。出不去的資金，只能在國內(nèi)尋找投資、避險渠道。這些錢進(jìn)入市場之后，當(dāng)然會推高房價，不過，其中細(xì)節(jié)或可推敲一番。

房地產(chǎn)價格，涉及到的問題錯綜復(fù)雜，但無論是投資還是自住，不管是全款還是自己首付，買房的預(yù)算是呈階梯分布的，預(yù)算越高、人越少。一個城市，短期內(nèi)房子的供應(yīng)量是不變的。按出價高低，預(yù)算從高到低，依次成交，那么，最后一個獲得房產(chǎn)的預(yù)算就決定了房價。他們能負(fù)擔(dān)多高的價格，房價就停在什么價格。這就意味著，房子越少，最后獲得房子的人的預(yù)算越高。

人群的收入是正態(tài)分布的，當(dāng)房價上漲超過正態(tài)分布的中間位置人群的承受力后，剩下的人群的貧富差距就迅速加大，所以，只需減少非常少量的房產(chǎn)供應(yīng)，就會導(dǎo)致房價迅速上漲。比如，假設(shè)上海能夠支付200萬買房的人群有50萬人，那么能夠支付400萬買房的人，顯然不會是25萬人，只會是10萬人，甚至更少；那么，能夠支付800萬買房的人，不會是5萬人，而是1萬人。這就意味著，在上海市場上，購房者要購買40萬套房，才能使市場上只剩下10萬套，這個時候，剩下的10萬人能夠支付400萬，房價才會漲到400萬。如果購房者繼續(xù)買房，不用再買40萬套，只需要再買9萬套，市場上就只剩下1萬套房，而人群中的最后1萬名購房者的支付能力是800萬。于是，房價就會上漲到800萬。所以，到最后，只需很少的交易，就能推動房價暴漲。反過來說，當(dāng)房價暴漲，漲幅很高的時候，就意味著已經(jīng)是預(yù)算最高的那部分人在支撐這個需求。

北上廣深是全國的標(biāo)桿，一小部分人的支付能力，一小部分核心地區(qū)的供給情況，決定著全國的房價。而核心地域的供應(yīng)量稍有增加，或投資者支付能力稍有下降，都會導(dǎo)致房價下跌。沒人能判斷會持續(xù)多久，但是，有一點是清楚的，目前處于“左側(cè)”。

在證券市場上，有兩種截然相反的交易策略，一種是左側(cè)交易；另一種是右側(cè)交易。在股價上漲時，以股價頂部為界，凡在“頂部”尚未形成的左側(cè)高拋，屬于左側(cè)交易，而在“頂部”回落后的殺跌，屬右側(cè)交易。在股價下跌時，以股價底部為界，凡在“底部”左側(cè)就低吸者，屬于左側(cè)交易，而在見底回升后的追漲，屬右側(cè)交易。右側(cè)交易，也即追漲殺跌，對股民來說，在心理性格上要有過人的自控力，追漲到什么程度、殺跌又該何時賣出，更嚴(yán)酷的，追到高點之后，又該何時止損，都需要嚴(yán)格的操作紀(jì)律與標(biāo)準(zhǔn)，方有可能做到。否則追到高點，一路下跌，舍不得割肉止損，損失會越來越大。

相對來說，目前A股的中小投資者“船小好調(diào)頭”，偏好右側(cè)交易，而機(jī)構(gòu)由于資金量巨大，流動性差，所以，往往采用左側(cè)交易。下跌的時候逐步吸收，上漲的時候穩(wěn)步賣出。專業(yè)高手既不做，也永遠(yuǎn)不追求“拋在頂部、吸在底部”的神仙境界交易。從投資的角度看待房子，只有一套房的人往往自嘲，反正是自住，不可能賣，不具有資產(chǎn)性，只有那些有著兩三套房的人才能算是獲益。不過，即便是有幾套房子的人，真正要獲益，是要轉(zhuǎn)為現(xiàn)金，變?yōu)橄M(fèi)的。房地產(chǎn)的流動性非常差，一旦出現(xiàn)下跌引發(fā)的恐慌，只能是眼睜睜地看著一天一個價的往下掉，但卻無法變現(xiàn)割肉止損。所以，從資產(chǎn)普遍性上漲中獲益的，從來都只會是少數(shù)，對于大多數(shù)人而言，只是經(jīng)歷一場財富的幻覺，要談?wù)嬲龔姆康禺a(chǎn)上漲中賺錢，還為時尚早。

所以，若用左側(cè)交易來看待中國房地產(chǎn)市場，頂點何時到，不知道，但可以肯定的一點是，現(xiàn)在是左側(cè)，而且，快到頂了。實際上，左側(cè)交易，已經(jīng)不是預(yù)言，而是大量在進(jìn)行著的事實。

根據(jù)彭博的報道。一度堅不可摧的人民幣升值預(yù)期被打破后，中國最精明的一批投資者開始出售手中的房產(chǎn)。地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商和行業(yè)分析師稱，中國的富人們加速向國外轉(zhuǎn)移資產(chǎn)，貶值將主要影響大城市高端樓盤的購買意愿。所以，隨著去年末的第三輪房地產(chǎn)調(diào)控舉措出臺，若你現(xiàn)在拋掉你的房子，換為黃金或其他貨幣，或許，你要懊悔幾年，但是，你可能不會懊悔一輩子。