土地增值稅納稅籌劃在房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)用

李 越

(沈陽理工大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 遼寧 沈陽 110000)

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土地增值稅納稅籌劃在房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)用

李 越

(沈陽理工大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 遼寧 沈陽 110000)

土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目過程中的一大費(fèi)用支出，如果能夠在稅法允許的大前提下，通過合法的事前稅務(wù)籌劃減少土地增值稅的繳納，就可以為房地產(chǎn)企業(yè)減少大量費(fèi)用支出，節(jié)約資金用于更需要的地方。本文就以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為主體，從土地增值稅計(jì)算角度入手，介紹相應(yīng)的稅務(wù)籌劃方法。

土地增值稅；稅務(wù)籌劃；房地產(chǎn)企業(yè)

一、土地增值稅理論介紹

(一)土地增值稅概念和稅率。土地增值稅是指對(duì)國有土地使用權(quán)、地上建筑物和附著物的轉(zhuǎn)讓收入征收的流轉(zhuǎn)稅。土地增值稅稅率采用的是四級(jí)超率累進(jìn)稅率(注意與個(gè)人所得稅的超額累進(jìn)稅率區(qū)分)，具體見下表：

增值率適用稅率%速算扣除數(shù)%不超過50%300超過50%———不超過100%405超過100%———不超過200%5015超過200%6035

(二)土地增值稅的計(jì)算。計(jì)算土地增值稅顧名思義就是對(duì)轉(zhuǎn)入價(jià)格的增值部分征稅，就需要確定增值額，轉(zhuǎn)讓收入就是實(shí)現(xiàn)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格，扣除項(xiàng)目就是稅法允許抵扣的成本費(fèi)用項(xiàng)目，因此，計(jì)算增值額的關(guān)鍵就在于正確計(jì)算剔除扣除項(xiàng)目?？鄢?xiàng)目有如下六項(xiàng)：

A受讓土地使用權(quán)付出的對(duì)價(jià)和稅費(fèi)；

B房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括征用費(fèi)、耕地占用稅、拆遷補(bǔ)償(開發(fā)完成后，向回遷安置居民收取的購房差價(jià)用以抵扣前期支付的拆遷補(bǔ)償款)、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)等費(fèi)用；

C房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用

①房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的借款利息可以按項(xiàng)目正確劃分的，并且有金額機(jī)構(gòu)貸款證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息+(A+B)*5%以內(nèi)

②否則，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=(A+B)*10%以內(nèi)

D在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過程中發(fā)生的各項(xiàng)稅金，包括城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅、契稅，扣除契稅時(shí)需要提供當(dāng)時(shí)取得房屋產(chǎn)權(quán)時(shí)的購房發(fā)票和契稅完稅憑證；

E如果是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房，則可以加計(jì)扣除一個(gè)項(xiàng)目，加計(jì)扣除=(A+B)*20%

F轉(zhuǎn)讓存量房時(shí)需要確定該房屋取得時(shí)的購買價(jià)，首先采用評(píng)估價(jià)，用該房屋的重置成本乘以成新度折扣率表示；無法取得評(píng)估價(jià)時(shí)，可按取得的發(fā)票所載購房金額從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%扣除后的金額表示；無法取得發(fā)票時(shí)，通過稅務(wù)部門核定征收。

在計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)，除了上述的一般規(guī)定外，還會(huì)因?yàn)椴煌D(zhuǎn)讓主體的不同轉(zhuǎn)讓行為而有所差異，又有如下四種情況：

不同轉(zhuǎn)讓主體的不同轉(zhuǎn)讓行為扣除項(xiàng)目房地產(chǎn)企業(yè)出售新建房A．受讓土地使用權(quán)支付的對(duì)價(jià)和稅費(fèi)B．開發(fā)成本 C．開發(fā)費(fèi)用(分兩種情況)D．稅：城、教 E．加計(jì)扣除20%非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售新房同上，但沒有加計(jì)扣除這一項(xiàng)，稅金里多了一項(xiàng)印花稅各類企業(yè)出售存量房A．地價(jià)B．房產(chǎn)原值(分三種情況)C．稅：城、教、印花、契稅各類企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)包括取得時(shí)支付的地價(jià)款和稅費(fèi)

了解了上述扣除項(xiàng)目的計(jì)算以后，就可以通過計(jì)算步驟計(jì)算增值額，增值率，進(jìn)而查找相應(yīng)的稅率和速算扣除數(shù)，得出應(yīng)納土地增值稅稅額。

二、籌劃方法

稅務(wù)籌劃的基本角度就是根據(jù)稅額計(jì)算公式來分析，由于產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓收入是交易行為決定的，沒有籌劃的空間，只能是通過籌劃策略減少當(dāng)期轉(zhuǎn)讓收入，推遲納稅。主要的籌劃渠道還是增加可扣除項(xiàng)目，減少增值部分，降低增值率，進(jìn)而適用較小的土地增值稅稅率，也就是從降低計(jì)稅依據(jù)和適用稅率兩個(gè)方面進(jìn)行籌劃，此外，還可以通過相關(guān)稅法優(yōu)惠政策和納稅期間進(jìn)行籌劃。

(一)減少收入角度——收入分散籌劃法

收入分散籌劃法就是將房屋購買價(jià)款中可以分離的部分分離出來，減少轉(zhuǎn)讓價(jià)格。比如將精裝商品房買賣合同中的裝潢裝修部分單獨(dú)分離出來，與客戶分別簽訂房屋買賣合同和裝修合同，這樣一來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只需要就第一份毛坯房買賣合同計(jì)算繳納土地增值稅，而由于第二份裝修合同屬于勞務(wù)合同，未發(fā)生產(chǎn)權(quán)變動(dòng)，只需要繳納與勞務(wù)相關(guān)的增值稅而不用繳納土地增值稅，從而分散了收入，減少了增值額，達(dá)到籌劃的目的。

(二)增加扣除項(xiàng)目角度

1.利息支出籌劃法。上文中我們介紹了，在扣除利息支出時(shí)分兩種情況，這就為納稅人提供了選擇的余地。如果按項(xiàng)目分?jǐn)偫①M(fèi)用產(chǎn)生的扣除金額大于不按項(xiàng)目分?jǐn)偟脑挘瑒t企業(yè)應(yīng)正確分?jǐn)偫⒅С霾⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明；反之，企業(yè)可以不按照開發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，或不提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明，從而通過比較選擇扣除金額最大的籌劃方法，減少計(jì)稅依據(jù)。

2.代收費(fèi)用并入房價(jià)籌劃法。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在與客戶簽訂商品房買賣合同時(shí)，可以代收縣及縣級(jí)以上政府部門規(guī)定的各項(xiàng)費(fèi)用，并把這些費(fèi)用計(jì)入轉(zhuǎn)讓價(jià)款，再從扣除項(xiàng)目金額中將這部分代收款剔除(需要注意的是該部分代收款不能作為加計(jì)20%扣除的基數(shù))，雖然一增一減數(shù)額相同，增值額沒有變化，但將代收費(fèi)計(jì)入價(jià)款同時(shí)在扣除費(fèi)用時(shí)剔除，能夠擴(kuò)大扣除項(xiàng)目金額，從而降低增值稅，適用更小的土地增值稅稅率，以上規(guī)定顯然為納稅籌劃創(chuàng)造了空間，這也需要財(cái)務(wù)人員在事前進(jìn)行測算比較，然后選擇是否將代收費(fèi)用計(jì)入轉(zhuǎn)讓價(jià)款核算。

3.增加扣除項(xiàng)目金額籌劃法。房地產(chǎn)企業(yè)可以適當(dāng)加大公共配套設(shè)施的投入，以增加扣除項(xiàng)目金額，從而降低增值率，適用更小的稅率。

(三)稅法優(yōu)惠政策角度——建房方式籌劃法

稅法規(guī)定了代建房和合作建房不繳納土地增值稅，房地產(chǎn)企業(yè)可以在確定了房屋最終使用者的時(shí)候選擇何種建房方式，從而免征土地增值稅。代建房就是房屋及土地所有權(quán)本就屬于客戶，開發(fā)商只負(fù)責(zé)建設(shè)行為，代建房從而只適用11%的建筑業(yè)增值稅納稅范圍，而土地增值稅稅率為30%到60%不等，很明顯代建房方式稅負(fù)更低。合作建房就是一方出地一方錢合作建房，建成后按出資比例分房自用，這樣房屋產(chǎn)權(quán)并未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不用繳納土地增值稅。

(四)清算時(shí)點(diǎn)角度——延后清算時(shí)點(diǎn)籌劃法

主要包括三種方式：一是與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，爭取延后清算時(shí)點(diǎn)；二是選擇稅負(fù)較輕的項(xiàng)目進(jìn)行清算；三是爭取以預(yù)征代清繳方式清算開發(fā)項(xiàng)目。

[1]王樹鋒.房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃的創(chuàng)新思路.商業(yè)會(huì)計(jì).2016

[2]馬思琳.我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃.云南財(cái)經(jīng)大學(xué).2016

[3]張倩.土地增值稅征管過程中稅收風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別方法研究—以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為例.云南財(cái)經(jīng)大學(xué).2015