淺談不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查與地籍調(diào)查的異同

侯惟原

【摘要】“建筑物區(qū)分所有權(quán)首次登記”是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的重要內(nèi)容，其中的商品房“首次登記”關(guān)系到社會生產(chǎn)生活的各個方面，對國民經(jīng)濟發(fā)展起著提供數(shù)據(jù)的重要作用。本文以南京市商品房“房地一體”首次登記權(quán)籍調(diào)查為例，分析對比不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查和地籍調(diào)查之間的關(guān)系，并提出可行性建議，促進商品房“房地一體”首次登記權(quán)籍調(diào)查的持續(xù)改進。

【關(guān)鍵詞】不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查；商品房；首次登記

前言

早在2007年國家就已將“國家對不動產(chǎn)實施統(tǒng)一登記制度”寫入了物權(quán)法。

2014年11月24日，國務(wù)院總理李克強簽署第656號國務(wù)院令，公布《不動產(chǎn)登記暫行條例》，對不動產(chǎn)機構(gòu)、不動產(chǎn)登記簿、登記程序、登記信息共享與保護、法律責(zé)任等做出了規(guī)定。

2015年5月7日，國土資源部辦公廳下發(fā)《關(guān)于在地籍管理司加掛不動產(chǎn)登記局牌子的通知》，在國土資源地籍管理司加掛不動產(chǎn)登記局的牌子，承擔(dān)指導(dǎo)全國土地登記、房屋登記、林地登記、草原登記、海域登記等不動產(chǎn)登記的職責(zé)。

2016年6月28日，在南京本市行政區(qū)域內(nèi)實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記。市本級國有土地不動產(chǎn)登記工作由南京市不動產(chǎn)登記局具體負責(zé)組織實施，南京市不動產(chǎn)登記中心具體辦理不動產(chǎn)登記相關(guān)事務(wù)性工作。

一、不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查與地籍調(diào)查的關(guān)系

1.含義

地籍調(diào)查是通過土地權(quán)屬調(diào)查和地籍測量，對宗地的權(quán)屬、界線、位置、面積、用途等進行調(diào)查，形成地籍調(diào)查數(shù)據(jù)、圖件等資料，為土地登記、核發(fā)證書提供依據(jù)。地籍調(diào)查是土地登記的前期基礎(chǔ)性工作，其資料成果經(jīng)土地登記后，具有法律效力。

不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查是不動產(chǎn)登記工作的基礎(chǔ)，其相關(guān)檔案、圖件、數(shù)據(jù)等資料經(jīng)過不動產(chǎn)登記后，具備法律效力。不動產(chǎn)權(quán)利人以不動產(chǎn)單元為申請對象，調(diào)查機構(gòu)遵循“權(quán)屬清楚、界址清楚、面積準(zhǔn)確”的原則，以宗地為單元，查清其中房屋、林木等定著物組成的不動產(chǎn)單元狀況。

不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查通常沿用原地籍調(diào)查的方法，采用宗地作為調(diào)查的基本單元，須查清其中房屋、林木等定著物組成的不動產(chǎn)單元狀況。不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的技術(shù)路線是以地籍調(diào)查為基礎(chǔ)，以合法有效不動產(chǎn)權(quán)利為核心，最大限度利用已有不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果資料，采用已有的城鎮(zhèn)地籍圖、土地利用現(xiàn)狀圖、農(nóng)村宅基地地籍圖、大比例尺地形圖、高分辨率影像圖等圖件作為底圖，通過內(nèi)業(yè)判讀，外業(yè)測繪與核實的方法，完成不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作。

2.相同點

從實際工作角度看，在土地權(quán)屬調(diào)查中，不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查和地籍調(diào)查均遵循地籍調(diào)查的權(quán)屬調(diào)查要求。對地籍測量的技術(shù)、方法和精度二者基本一致，同時界址點測量的方法與程序均按照地籍測量界址點測量的要求執(zhí)行。

3.不同點

不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的權(quán)屬調(diào)查方法中增加了房屋的權(quán)屬調(diào)查，按照《（GB/T 17986.1—2000）房產(chǎn)測量》執(zhí)行。

在編碼規(guī)則方面，不動產(chǎn)單元編碼采用七層28位層次碼結(jié)構(gòu)，是由原有地籍調(diào)查19為宗地代碼與9位定著物代碼構(gòu)成。

在調(diào)查表格方面，不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表是在原有地籍調(diào)查表的基礎(chǔ)上進行增加和擴展：一是為了銜接不動產(chǎn)涉及的地類，增加了概念的外延，如將權(quán)利人分為使用權(quán)、所有權(quán)兩大類。二是增加了“土地權(quán)屬來源證明材料”、“不動產(chǎn)單元號”、“等級”、“價格”等內(nèi)容；

在圖件方面，主要區(qū)別是在地籍調(diào)查圖件的基礎(chǔ)上，增加了不動產(chǎn)單元圖。按《不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案（試行）》的要求，不動產(chǎn)單元中的宗地圖與地籍調(diào)查中的宗地圖區(qū)別在于用加粗黑線表示建筑物區(qū)分所有權(quán)專有部分所在房屋的輪廓線。

二、商品房“房地一體”首次登記權(quán)籍調(diào)查

從“建筑物區(qū)分所有權(quán)首次登記”的類型來看，商品房“房地一體”首次登記過程可以理解為原房產(chǎn)初始登記和土地分攤轉(zhuǎn)讓登記的集合。

房屋初始登記是最初的、原始的登記。申請初始登記時，申請人提交國有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、房屋測繪成果報告、竣工驗收證明等材料向登記機關(guān)申請。

土地分攤轉(zhuǎn)讓指的是因地上建筑物、附屬物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓后涉及的土地權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓的過程。

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施后，由于房產(chǎn)的初始登記與土地分攤合并為到不動產(chǎn)登記中心進行“建筑物區(qū)分所有權(quán)首次登記”，整個作業(yè)流程包括申請、受理、權(quán)籍調(diào)查、審核、登簿、核發(fā)證書。

南京市“建筑物區(qū)分所有權(quán)首次登記”權(quán)籍調(diào)查的工作流程包括宗地地形圖測繪、內(nèi)業(yè)繪圖、續(xù)表編輯、權(quán)籍調(diào)查表填寫等內(nèi)容。其中，地形圖測繪和內(nèi)業(yè)繪圖的要求在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記前后并無變化。而續(xù)表編輯之后的每一個作業(yè)環(huán)節(jié)較之前有了一定的變化。

在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記之前，由于房產(chǎn)測量數(shù)據(jù)不共享，進行續(xù)表編輯時絕大部分時間花費在樓幢中每一戶建筑面積的錄入，無論采用何種方式，數(shù)據(jù)來源都是對照紙質(zhì)數(shù)據(jù)手工輸入，作業(yè)容易出錯，且影響效率。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，由于房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)進行了匯交，經(jīng)過審核后的房產(chǎn)測量數(shù)據(jù)可以直接從后臺導(dǎo)入，該過程已大大提高了續(xù)表編輯的效率，并減少了錯誤發(fā)生的機率。

完成續(xù)表編輯后，地籍調(diào)查中的土地分攤即已完成，整理后可進入下一步驟。而不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查還需要把每一戶的土地信息與房產(chǎn)信息進行關(guān)聯(lián)，生成每一個不動產(chǎn)單元的不動產(chǎn)單元號。才完成不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的續(xù)表編輯部分的主要工作。

調(diào)查表填寫是對分攤作業(yè)成果的描述，后期審核發(fā)證提供依據(jù)。在地籍調(diào)查時期，強調(diào)的是土地方面的信息，內(nèi)容包括土地用途、地類編碼、權(quán)利性質(zhì)、土地面積等。而不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)表在原有土地數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上加入了房屋狀況的調(diào)查，增加了房屋的幢號、定著物代碼、總層數(shù)、所在層、房屋結(jié)構(gòu)、竣工時間、占地面積、建筑面積、產(chǎn)權(quán)來源、規(guī)劃用途、房屋用途、墻體歸屬等信息。目前涉及房產(chǎn)信息的填寫通過引用房產(chǎn)部門所推送的信息，與現(xiàn)有土地方面調(diào)查成果的結(jié)合的方式進行。

三、目前權(quán)籍調(diào)查中存在的問題

雖然目前南京市不動產(chǎn)統(tǒng)一登記已順利實施，但由于采用的是房產(chǎn)數(shù)據(jù)與土地數(shù)據(jù)采集各自獨立負責(zé)的方式，因此對不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查來說仍存在一些問題。

由于房產(chǎn)和國土兩部門的側(cè)重點不一樣，會導(dǎo)致在房屋測量認定方面的差異性，不動產(chǎn)權(quán)證書作為記載不動產(chǎn)權(quán)的唯一依據(jù)，理論上應(yīng)該用表示一致的底圖進行配圖，但由于目前宗地圖和房產(chǎn)分戶平面圖的仍然是兩個部門用各自測繪底圖制作，這種差異難免產(chǎn)生二義性。

不動產(chǎn)權(quán)書配圖方面，由于房產(chǎn)平面圖由房產(chǎn)部門提供，申請商品房“房地一體”首次登記的單位需到房產(chǎn)局進行房產(chǎn)分戶平面圖的獲取。期間難免發(fā)生因坐落等原因地址不統(tǒng)一造成的配圖不符合要求需重新更新圖件的情況。

四、處理建議

對于目前不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查存在的問題，從短期看應(yīng)加強相關(guān)部門的溝通，展開雙方的交流合作。從中長期看應(yīng)該在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的框架內(nèi)制定相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，以完善不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果的權(quán)威性。同時考慮推進機構(gòu)的進一步整合，按《不動產(chǎn)統(tǒng)一登記暫行條例實時細則》的要求，實現(xiàn)不動產(chǎn)登記機構(gòu)、不動產(chǎn)交易機構(gòu)建立不動產(chǎn)登記信息與交易信息互聯(lián)共享機制，確保不動產(chǎn)登記與交易有序銜接。

結(jié)語

“商品房首次登記”作為“建筑物區(qū)分所有權(quán)首次登記”中的一項重要內(nèi)容，關(guān)系到社會生產(chǎn)生活的各個方面，它的順利實施是國民經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展的重要保證。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是對不動產(chǎn)權(quán)的確認和保護制度，對不動產(chǎn)權(quán)的確認離不開科學(xué)合理的權(quán)籍調(diào)查程序，只有在實踐中不斷探索各類不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的方式方法，才能引導(dǎo)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記事業(yè)科學(xué)的向前推進。

【參考文獻】

[1]李雅珍，鄭君，不動產(chǎn)登記與房屋產(chǎn)權(quán)交易管理剝離的思考，中國房地產(chǎn)，2016（22）

[2]中華人民共和國國務(wù)院令第656號，不動產(chǎn)登記暫行條例，2014

[3]不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案（試行），2015

[4]中華人民共和國土地管理行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，地籍調(diào)查規(guī)程（TD/T 1001-2012），2012。