商品房買賣合同管理中幾個問題的思考

關(guān)微

摘 要：為了讓當(dāng)前商品房買賣過程中存在的問題可以得到科學(xué)的管理與解決，例如許多的商品房買賣人員在對合同進行制訂時常?？赡軙龅揭韵聨讉€問題，首先，是雙方在對合同進行制定時，無法將合同上的規(guī)定進行條例上的制定，甚至?xí)霈F(xiàn)條款上的內(nèi)容出現(xiàn)空白的情況。其次，就是房地產(chǎn)的開發(fā)商在沒有經(jīng)過買受人同意的請況下對合同上的債務(wù)進行轉(zhuǎn)移，房屋在進行使用時出現(xiàn)質(zhì)量上的問題，文章針對這些問問題的出現(xiàn)進行了對策上的探討，望得出的結(jié)論可以給相關(guān)人員帶來幫助。

關(guān)鍵詞：商品房；問題；對策

商品房在交易的過程中雖然具備商品上的一些屬性與特征。但是，這個商品在制造上具有造價昂貴、工期時間長的特點，商品房在建造的過程中由于不確定的影響因素較多且資金投入上也很大，所以在很容易在建造時出現(xiàn)資金斷裂的情況。為了讓這種情況可以得到緩解，我國相關(guān)部門制定出了商品房預(yù)售的制度，這個制度提出雖然讓問題得到了針對性的治理，但是卻在實行中加深了法律意義上的不平等性，同時也加深了商品房交易上的壟斷性。

1 問題及思考

1.1 個別合同條款內(nèi)容空白、不明確

個別合同條款內(nèi)容空白、不明確的情況時有發(fā)生例如，關(guān)乎買受人利益，也是買受人最關(guān)心的關(guān)于公攤面積構(gòu)成和計算的條款，訂立合同時往往以構(gòu)成內(nèi)容不明確而空白，可大多數(shù)買受人取得房屋所有權(quán)證后還是不明不白，不知道自己分?jǐn)偟墓珨偯娣e構(gòu)成內(nèi)容有哪些是怎樣計算得來的內(nèi)容空白、不明的條款，最易出現(xiàn)權(quán)利義務(wù)不對等，尤其當(dāng)另一方處于弱勢，沒有協(xié)商機會時，更是如此合同條款內(nèi)容空白或不明，是產(chǎn)生合同爭議和糾紛的要素，應(yīng)采取措施加以避免和杜絕。

1.2 違法轉(zhuǎn)移債務(wù)

房地產(chǎn)開發(fā)商在對房屋進行轉(zhuǎn)移時，如果沒有經(jīng)過買受人的同意，就將房屋的保修義務(wù)轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)公司，這種處理方式是不符合法律規(guī)定的。就如債務(wù)人如果將合同的義務(wù)轉(zhuǎn)移給第三人時必須要經(jīng)過債權(quán)人的同意，否則是不受法律管理條例所保護的。也就是說在合同上的關(guān)系不夠明確，同時房屋買受人與物業(yè)公司之間并不存在房屋買賣合同上的關(guān)系，也就是物業(yè)公司與施工商的承包商沒有合理的合同關(guān)系，就沒有義務(wù)對房屋的功能維護保修進行保障。這種違法的債務(wù)轉(zhuǎn)移處理方式是為了防止開發(fā)商對消費者進行欺騙的一種手段。主要的目的就是推卸房屋維修上的責(zé)任，這種處理方式是缺乏誠信的一種表現(xiàn)。

1.3 質(zhì)量缺陷多、維修難

房地產(chǎn)開發(fā)商在對房屋工程進行修建時，施工過程中的監(jiān)督與檢驗步驟必須按照相關(guān)的正常手續(xù)與標(biāo)準(zhǔn)進行。房屋的整體穩(wěn)定性與框架在質(zhì)量上可以得到相應(yīng)的保障，但是裝修工程的步驟比其他工程的驗收環(huán)節(jié)存在相應(yīng)的差異，所以裝飾裝修工程的項目質(zhì)量很難得到保障，存在的缺陷也比較多。例如一些細(xì)節(jié)上的完善，很多都無法達到施工上的要求。同時這種細(xì)節(jié)處理往往較為瑣碎。但是給房屋使用住戶帶來的麻煩卻很多，例如塑料鋼窗或是門把手的不夠靈活，在關(guān)閉時無法達到嚴(yán)絲合縫的要求。墻壁出現(xiàn)脫皮翹皮的情況，或是房屋的使用面積與結(jié)構(gòu)尺寸存在很大的誤差。

這些邊角細(xì)節(jié)上的缺陷雖然對房屋的整體質(zhì)量起不到影響上的作用，但是在房屋使用過程中會給住戶帶來非常糟糕的體驗。用戶在對房屋進行裝修時，也可能會遇到非常多的阻礙，雖然細(xì)節(jié)完善上的質(zhì)量缺陷不會對房屋的整體結(jié)構(gòu)產(chǎn)生影響，但是買受人在對這些細(xì)節(jié)進行處理時會降低對房地產(chǎn)開發(fā)商的企業(yè)形象，這種形象上的損失是無形的。同樣，可能存在潛在經(jīng)濟損失，所以應(yīng)該得到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重視。

1.4 合同訂立難以體現(xiàn)買受人的意愿

商品房買賣合同示范文本提供了買賣雙方可供選擇的格式條款和填寫的協(xié)議條款，本應(yīng)由買賣雙方協(xié)商確定，以體現(xiàn)雙方共同的意愿但這些可供買賣雙方選擇和填寫的條款，往往由于房地產(chǎn)開發(fā)商出賣人事先選擇和填寫，而變相成為格式條款，買受人只有簽字的權(quán)利，沒有協(xié)商的余地，難以體現(xiàn)買受人的意愿房地產(chǎn)開發(fā)商針對自身實際，事先認(rèn)真審閱和研究合同條款，避開不利條款，選擇和填寫有利條款。

2 解決問題的對策

2.1 補充完善示范合同條款

依據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國民法通則》將某些重要條款作為通用條款，將其內(nèi)容固定下來，以防止出現(xiàn)明顯不公平條款，維護買賣雙方的權(quán)益，減少合同審查工作量設(shè)置有約束力的條款，以保證合同按時、按質(zhì)、按量全面履行。同時，通用條款中不能只約定總的建筑面積，一定要對公攤面積的內(nèi)容以及最高比例做出約定，以免損害買受人的合法權(quán)益。

2.2 加強合同管理與審查重點審查涉及買賣

雙方權(quán)利和義務(wù)的條款，以及可能存在明顯不公平的條款，比如可供選擇填寫的協(xié)議條款，內(nèi)容空自、不明或含糊不清的條款對空白或模糊不清的重要條款，責(zé)令其補充完善，否則不予備案。

2.3 吸收買受人代表參與過程監(jiān)督和竣工驗收

幫助房地產(chǎn)開發(fā)商把好房屋質(zhì)量關(guān)，減少質(zhì)量缺陷將買受人對自家房屋驗收合格作為房屋交接的條件買受人是房屋的使用者和真正的擁有者，對房屋的質(zhì)量最為關(guān)心，所進行的監(jiān)督會更認(rèn)真、全面吸收買受人參與房屋設(shè)計和施工的監(jiān)督與驗收，可以減少房屋的質(zhì)量缺陷，提高客戶對企業(yè)的滿意程度，這符合質(zhì)量管理體系要求

2.4 在合同中約定保修金

保修金是保證房屋維修正常進行的重要經(jīng)濟措施，在合同中，應(yīng)明確合適的額度房款的左右、支付的時間和條件保修金的額度要適當(dāng)，既要對房地產(chǎn)開發(fā)商具有約束力，以保證房屋維修正常進行，又要不影響房地產(chǎn)開發(fā)商順利進行房屋建造所需的資金保修金可在房款中預(yù)留，取應(yīng)付房款的左右，待買受人驗收合格后，交付鑰匙時支付。

2.5 加強政府建設(shè)行政主管部門的主動監(jiān)管

有些權(quán)益問題，買受人因為一些原因不能付諸于法律，這便更需要政府建設(shè)行政主管部門設(shè)置專門機構(gòu)受理，主動監(jiān)管，以保證合同全面履行，切實保護消費者的權(quán)益。

結(jié)束語

開發(fā)商在對建筑房屋進行售賣時，應(yīng)該秉承不欺騙買受人的原則進行交易上的活動，在對售賣的合同進行簽署時也應(yīng)該將各個條例進行嚴(yán)格的監(jiān)管與執(zhí)行，本著對消費者負(fù)責(zé)。其中，在房產(chǎn)交易的活動過程中售賣人與受買人之間的權(quán)利也應(yīng)該得到政府的保障，相關(guān)部門應(yīng)積極行使在房屋交易上的宏觀調(diào)控作用，讓管理上的條例可以得到更加嚴(yán)格的監(jiān)管，讓一切制度都可以在秩序的監(jiān)管下進行，在合同的簽署上，涉及到的利益人之間也應(yīng)該進行適時的溝通與交涉，盡量讓合同上的規(guī)范與條款可以更加的公平，防止后續(xù)出現(xiàn)很多的問題，沒法得到及時的解決。

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