消費者對二手房需求的原因分析

舒穎　雪楓　陳媛　李顓森

【摘 要】 隨著我國經(jīng)濟體制改革的逐步深入與市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸發(fā)展壯大，成為我國市場經(jīng)濟發(fā)展的重要組成部分。黨的十八大明確提出推進城鎮(zhèn)化的發(fā)展進程，也勢必帶動房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。二手房和一手房在房產(chǎn)價值評估方面，其估價結果存在較大的差異，但是市場價值沒有那么顯著。如何識別對二手房產(chǎn)估價結果差異的主要影響因素，并量化其對估價結果的影響程度，便成為亟待解決的關鍵問題。

【關鍵詞】 二手房 估值 差異因素

據(jù)昆明市2016年7月到2017年6月昆明市新房與二手房月均價對比可知，一手房與二手房價格在八，九千之間，兩房產(chǎn)價格波動，此消彼長，去年7月到9月一手房趕追二手房價格，兩者小幅在8500元齊平之后，2016年11月份起新房價格穩(wěn)步增長，短短三個月達到9000元，2017年4月跌回8350元，在二手房價格之下，直至今年5，6月份又回升，超過過去一年價格之最和同期二手房價格。

蓮景苑小區(qū)共建設9棟房屋，共1102套房源。5月25日下午，由區(qū)征地辦、區(qū)城投、洞井、井灣子街道組織實施，洞井街道拆遷戶蓮景苑分房工作。房屋類型：小高層 高層；房屋用途：普通住宅 保障房；建筑類型：板式 塔式；裝修狀況：毛坯；建筑面積：135656.125平方米；總 棟 數(shù)：10；總 套 數(shù)：1134；容 積 率：2.62；綠 化 率：40.06%；停車位數(shù)：室內(nèi) 450個；室外150個。[1]因為沒有房產(chǎn)證，價格在9000左右，略低于市場價格.

2017年2月到5月五華區(qū)房價走勢均價9750元，蓮景苑價格相比于五華區(qū)房價走勢偏低，5月蓮景苑價格為9200元，低于五華區(qū)房價均值8000元。2016捻月到2017年6月一年，蓮景苑均價8700元。 對比，2017年上半年云南民族大學北苑教職工住宅小區(qū)均價9200元，蓮景苑均價8500元 。為甚么新房低于同區(qū)位二手房價格和五華區(qū)均價呢？首先對云南民族大學北苑教職工住宅小區(qū)和蓮景苑影響因素比較：

從評估影響因素角度可以得出新房價值應與二手房價值近似持平?？墒乾F(xiàn)實情況二手房價格高于新房價格，原因如下：

區(qū)位因素：區(qū)位是指一事物 與其他事物之間的空間位置關系，可分為自然區(qū)位、經(jīng)濟及社會性文化區(qū)位等。一般來說。房屋因其在市場上的價格也有差別，并且由于決定區(qū)位的的條件在發(fā)展變化著，房價也會隨區(qū)位的變化而改變。區(qū)位因素對房地產(chǎn)價值影響很大，兩案例中區(qū)位相同，所以價格趨于一致。

土地使用價值：蓮景苑交房時間2014年12月30日，云南民族大學北苑教職工住宅小區(qū)交房時間1998年12月30日。房地產(chǎn)折現(xiàn)率由無風險報酬率與風險報酬率組成，取值8%。修正系數(shù)為1.014261.因此在這個案例中，剩余使用年限對房產(chǎn)價值影響并不大。

對政策的預估：我國實行的是有限期的土地出讓制度，對于土地使用權到期問題《物權法》做出了住宅建設用地自動續(xù)期的規(guī)定，但是由于我國房地產(chǎn)市場化時間較短，土地使用出讓制度實施時間也較短，對于續(xù)期的期限、土地使用費是否繳納及支付標準、辦法等并未做出明確的規(guī)定期，而采取其他方式處置。云南民族大學北苑教職工住宅小區(qū)1994年建成，剩余使用年限不足50年，該小區(qū)房價比市場價低，但是人們趨于對政策的預估和此地增值保值性，房價并不太低。

污染情況：二手房是房主轉售的房屋，一般情況下不存在裝修材料污染的問題。新房裝修完不少業(yè)主就急著想要搬入新居了。但是二手房年數(shù)較長，如果購買時不裝修，甲醛污染少。一般二手房都是已裝修好的房子，無需過多操心裝修方面的問題。

交易情況：成交價可自行與房主溝通，降價空間比較大。但是，二手房的價格不一定比新房價格低。要看這個二手房所在的區(qū)域商圈和學區(qū)是否成熟。

風險因素：一手房可能是期房，存在風險。相對而言，二手房交易周期短，速度快。另外一方面，二手房是看得見的現(xiàn)房，不僅能即買即住，房屋質量可以把關，不會如期房會有很多不可控因素。

學區(qū)優(yōu)勢：部分二手房已為學區(qū)房，具有增值潛力和學區(qū)優(yōu)勢，而一手房還沒有批下來。二手房可以提前明確地段成熟與否，在成熟學位房片區(qū)，價格和教育資源更有優(yōu)勢。

【參考文獻】

[1] 耿曉杰. 房產(chǎn)二手房交易中的風險與規(guī)避[J].中國與企業(yè)，2016（03）.