海外置業(yè)：與中國(guó)樓市不一樣的投資思維

吳麗瑋

美國(guó)華盛頓州麥地那市一家房產(chǎn)中介公司的銷(xiāo)售人員帶著北京客戶(hù)韋宏斌觀看一處待售的房產(chǎn)

當(dāng)中國(guó)房地產(chǎn)投資者將目光轉(zhuǎn)向海外時(shí)，那些來(lái)自國(guó)內(nèi)樓市的經(jīng)驗(yàn)和判斷力都需要刷新后重新累積。海內(nèi)海外，天壤之別。

去香港買(mǎi)保險(xiǎn)為何火？

“這兩年內(nèi)地人在香港買(mǎi)保險(xiǎn)實(shí)在太火了?！毕愀劭岛杲鹑诩瘓F(tuán)聯(lián)席董事陳思告訴本刊，“去年上半年香港保監(jiān)會(huì)的數(shù)據(jù)，內(nèi)地赴香港投保的保費(fèi)高達(dá)301億港元。香港保險(xiǎn)每年新增的客戶(hù)大多來(lái)自?xún)?nèi)地，內(nèi)地人之所以選擇來(lái)香港買(mǎi)，除了逐漸看到香港保險(xiǎn)的優(yōu)勢(shì)以外，主要是因?yàn)槿藗兿Ｍ侠砼渲萌蛸Y產(chǎn)的意識(shí)大大增強(qiáng)了，尤其是銀聯(lián)通道的關(guān)閉，更是把一些潛在需求大大刺激了起來(lái)?！?/p>

2016年10月28日下午，香港保險(xiǎn)圈內(nèi)部開(kāi)始流傳：銀聯(lián)將在次日零時(shí)關(guān)閉香港保險(xiǎn)業(yè)務(wù)消費(fèi)通道。當(dāng)晚香港幾家保險(xiǎn)公司隨即延長(zhǎng)了營(yíng)業(yè)時(shí)間，大多從深圳趕來(lái)的內(nèi)地投保人在保險(xiǎn)公司門(mén)前排起了長(zhǎng)隊(duì)。

與內(nèi)地保險(xiǎn)相比，香港在計(jì)算保費(fèi)的時(shí)候預(yù)定利率比內(nèi)地高，保費(fèi)低、保額大、涵蓋的疾病種類(lèi)多，除此之外，香港保險(xiǎn)分紅更多，這是內(nèi)地同類(lèi)保險(xiǎn)沒(méi)有的優(yōu)勢(shì)。盡管買(mǎi)香港保險(xiǎn)需要本人親自去香港購(gòu)買(mǎi)，內(nèi)地保險(xiǎn)在保障范圍上正在逐漸縮小同香港的差距，而且從理賠的便利性上說(shuō)，香港并不占優(yōu)勢(shì)，但去香港買(mǎi)保險(xiǎn)仍然成為很多內(nèi)地人的選擇。“香港保險(xiǎn)還有一個(gè)優(yōu)勢(shì)，就是采用美元保單，單純從外匯投資的角度來(lái)說(shuō)，買(mǎi)香港保險(xiǎn)也是個(gè)很好的選擇。”陳思說(shuō)。

中國(guó)買(mǎi)家吳珊珊（右）和美國(guó)伊利諾伊州當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人Lisa一起查看房地產(chǎn)清單

陳思的工作主要是為客戶(hù)進(jìn)行全球資產(chǎn)配置，香港保險(xiǎn)是這座金字塔中最基礎(chǔ)的一部分?！霸谖覀兛磥?lái)，手中除了留有應(yīng)急用的6～24個(gè)月的生活費(fèi)用外，其他的資產(chǎn)首先應(yīng)該放在安全保障類(lèi)項(xiàng)目上，這其中最主要的就是購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)，以前內(nèi)地人買(mǎi)保險(xiǎn)的意識(shí)不強(qiáng)，但補(bǔ)償性的重大疾病保險(xiǎn)其實(shí)是一個(gè)杠桿極高的理財(cái)項(xiàng)目，孩子3歲以前投保，每年2000多美元的保費(fèi)，繳25年，保額是30萬(wàn)美元，保額是保費(fèi)的5倍之多，非常劃算。”陳思告訴本刊，保障類(lèi)投資應(yīng)該占到家庭總投資的20%～60%。“只有在保險(xiǎn)上把保額做足夠，才應(yīng)該繼續(xù)去考慮穩(wěn)健性和進(jìn)取型的投資項(xiàng)目。但最近幾年國(guó)際流行的全球基金定投波浮性較大，所以目前最主流的進(jìn)取型投資方式在以投資為目的的海外金融房地產(chǎn)領(lǐng)域?！?/p>

陳思今年32歲，從去年開(kāi)始，她不斷涉足海外房地產(chǎn)市場(chǎng)，連續(xù)在倫敦和多倫多買(mǎi)了公寓進(jìn)行投資。“我自己做這個(gè)，當(dāng)然有很多機(jī)會(huì)可以去投資，但是前幾年我一直在把家庭資產(chǎn)配置的基礎(chǔ)打牢?！标愃际巧轿魅?，除了自己在香港和內(nèi)地兩頭跑之外，家人全都在內(nèi)地生活。前幾年，她在山西和離香港不遠(yuǎn)的珠海分別投資了房產(chǎn)，又為還沒(méi)讀幼兒園的孩子請(qǐng)了一個(gè)國(guó)際互惠生，每年費(fèi)用約10萬(wàn)元，這個(gè)互惠生除了在日常生活中給孩子提供浸泡式英語(yǔ)的環(huán)境，也承擔(dān)了保姆的部分職責(zé)，另外她還要為自己的父母每年安排一次出國(guó)旅行，每年冬天，全家人還要赴港生活3個(gè)月，這也是每年一筆不小的固定支出。孩子出生后，她毫無(wú)例外地在香港投保，“我認(rèn)為給孩子保重大疾病險(xiǎn)足夠了，另一個(gè)是保險(xiǎn)型的教育儲(chǔ)蓄”。從一開(kāi)始的100萬(wàn)美元的保額，追加到現(xiàn)在的300萬(wàn)美元，她每年給孩子買(mǎi)保險(xiǎn)的保費(fèi)是2萬(wàn)美元左右，另外教育儲(chǔ)蓄1萬(wàn)美元。經(jīng)過(guò)幾年的資金積累和安排，她覺(jué)得現(xiàn)在是有余力進(jìn)行更高階投資的時(shí)候了。

提供海外置業(yè)專(zhuān)家服務(wù)的互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品“及優(yōu)”事業(yè)部總裁黃秋子

“普遍認(rèn)為，加拿大和英國(guó)的金融房地產(chǎn)市場(chǎng)是全球最穩(wěn)健的市場(chǎng)。原因之一就是這些地方海外投資者比例不是很高，澳大利亞的海外買(mǎi)家占到了60%，這意味著當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)泡沫會(huì)很多，投資風(fēng)險(xiǎn)很大?！标愃荚趥惗亍熬嚯x金融城走路10分鐘”的市中心買(mǎi)了一套標(biāo)價(jià)60萬(wàn)英鎊的期房公寓，首付40%，還貸采用還息不還本的方式。由于當(dāng)?shù)氐淖馐郾饶軌蜻_(dá)到3.5%～4%，租金可以完全覆蓋每月的還貸金額。“現(xiàn)在英鎊兌人民幣的匯率差不多是9比1，相當(dāng)于以歷史上6折的價(jià)格在買(mǎi)房子。這套房子我的主要目的是炒樓花，2019年交房前賣(mài)出，至少?gòu)哪壳翱?，房?jī)r(jià)已經(jīng)比我買(mǎi)的時(shí)候漲了10%左右?！彼顿Y多倫多的公寓則以長(zhǎng)期持有為主，“因?yàn)槲蚁矚g多倫多，以后有讓孩子去那里讀書(shū)的打算”。多倫多的這套公寓40多平方米，總價(jià)在220多萬(wàn)元人民幣，首付35%，貸款利率非常低，只有2.7%，租售比相當(dāng)高，可以達(dá)到5%～6%。等她買(mǎi)完不到半個(gè)月，多倫多突然頒布了海外限購(gòu)令——海外購(gòu)房者需要加收15%的海外購(gòu)置稅，這讓她覺(jué)得特別幸運(yùn)。

此外，她還大膽地在華盛頓以5萬(wàn)美元的價(jià)格投資了一塊生地。生地指的是美國(guó)還沒(méi)開(kāi)發(fā)的一級(jí)農(nóng)業(yè)用地，大型土地集團(tuán)對(duì)其進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，除了預(yù)留出5%～10%的土地自己使用外，其他的土地分割成不同的單元向投資者出售。幾年后，這塊生地將轉(zhuǎn)為二級(jí)工業(yè)用地，即熟地，土地價(jià)格上漲區(qū)間一般在7%～20%，投資生地者從中賺取差額利潤(rùn)。“土地投資最大的風(fēng)險(xiǎn)是土地的退出時(shí)間，但我認(rèn)為這塊地很保險(xiǎn)，因?yàn)樗嚯x白宮只有30公里。”陳思說(shuō)。

“除了房地產(chǎn)，前幾年內(nèi)地基金的回報(bào)率都能高達(dá)10%，因此始終對(duì)海外投資的關(guān)注度很低?！标愃颊f(shuō)，但是隨著內(nèi)地投資出現(xiàn)的一些風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)則限制，包括她在內(nèi)的投資者對(duì)海外的關(guān)注度則越來(lái)越高。3年前，陳思買(mǎi)過(guò)國(guó)內(nèi)某大型教育集團(tuán)的一種固收類(lèi)產(chǎn)品，沒(méi)想到最后100萬(wàn)元打了水漂?！罢且?yàn)橛X(jué)得這種背景的大集團(tuán)實(shí)力雄厚，而且所有的文件都是合法的，沒(méi)想到原本要投入生物醫(yī)藥領(lǐng)域的錢(qián)，最后被挪用去上海做了房地產(chǎn)，全賠了進(jìn)去，但因?yàn)檫@個(gè)集團(tuán)的背景太深，至今在內(nèi)地都很難立案?jìng)善?，這讓我對(duì)內(nèi)地的金融管制完全失去了信心，即使后來(lái)追查到對(duì)方提供了虛假信息，但是仍然遇到監(jiān)管的嚴(yán)重困難，像那一年還出現(xiàn)了一些銀行虛假理財(cái)產(chǎn)品的案件，誰(shuí)也想不到銀行的理財(cái)產(chǎn)品都會(huì)有假，整體上人們的投資信心就降低了，沒(méi)有了那些虛假的高回報(bào)理財(cái)產(chǎn)品，投資海外的安全性?xún)?yōu)勢(shì)就顯著起來(lái)了?！?