保障房項目中綠色建筑管理措施

倪志剛　朱海洋

【摘 要】近年來我國綠色建筑發(fā)展迅猛，在國家政策大力推動下，綠色建筑迎來了規(guī)?；l(fā)展階段。自2014年起，國家要求政府投資、保障性住房、大型公共建筑3類項目綠色化。大里聚福城項目，通過人均用地指標規(guī)劃、室內(nèi)外環(huán)境規(guī)劃，及其在建設過程中加強監(jiān)督管理，達到綠色建筑要求。另外，多年來在保障房進行積極的實踐與研究，也逐漸形成了適宜自身特點的綠色建筑關鍵技術集成體系。

【關鍵詞】保障房；綠色建筑；管理；措施

在保障房項目建設中，力求使保障房項目成為社會口碑中“面積不大但功能齊全，占地不多而環(huán)境優(yōu)美，造價較低且品質(zhì)優(yōu)良，交通條件便利配套齊全”的理想家園，這是社會對保障房項目的基本要求。在邁皋瑞福城項目建設中，通過建筑環(huán)境，主要是節(jié)地與室外環(huán)境方面的規(guī)劃以及管理措施，達到了綠色建筑的基本要求。

1 工程概況

大里聚福城項目，位于江寧區(qū)上坊老鎮(zhèn)北側，總用地面積125公頃，規(guī)劃總建筑面積約200萬m2，提供保障性住房1.5萬余套。

配套完善：該片區(qū)各類配套73萬m2，其中片區(qū)中小學、幼兒園教育配套累計達11.2萬m2（中學2所、小學5所、幼兒園8所），社區(qū)衛(wèi)生等公共設施配套累計6.5萬m2（7處社區(qū)中心、3處衛(wèi)生中心、5處衛(wèi)生站），商業(yè)配套21萬m2及4萬m2層架空，51萬m2普通地下室和人防地下室供居民停車，65萬m2綠地供居民休閑娛樂。

交通條件便利：片區(qū)所處規(guī)劃區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)發(fā)達，可迅速接入市城市道路路網(wǎng)和市高、快速路路網(wǎng)。在片區(qū)內(nèi)部，總共規(guī)劃建設了14條市政道路，已全部建成通車，片區(qū)與主城之間的連接暢通。開通了7條公交線路，從不同方向通往各主城區(qū)，還與周邊地鐵站駁接，極大的方便市民的出行。

主力戶型選擇：戶型方面，堅持舒適適用的設計理念，在保證住房的適用、經(jīng)濟、可靠、耐久等要求的基礎上，兼顧到考慮居民居住條件、人口構成等因素，按照房源的類別，設計出了多種適用的戶型，并組織專家對戶型進行多次優(yōu)化。同時通過設計競賽，選擇優(yōu)秀作品用于戶型的設計之中，力求戶型設計的合理性、人性化。

大里聚福城項目在規(guī)劃、設計、施工過程中一直遵循國家政策，精心打造綠色建筑，踐行“因地制宜，全面謀劃，整合技術，產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新”的理念，實際踐行綠色建筑。通過在該保障房項目中建筑節(jié)能技術、預拌商品混凝土、預拌砂漿、雨污水回收利用的全面應用，還通過利用太陽能的可再生能源技術、推行住宅全裝修及建筑工業(yè)化，達到了二星甚至三星級國家綠色建筑標準。

2 控制指標

2.1 人均用地指標方面

標準指標限值采用：低層建筑指標，不高于43m2；多層建筑指標，不高于28m2，中高層建筑指標，不高于24m2，高層建筑指標，不高于15m2。

經(jīng)過精心規(guī)劃，以及在實施中不斷調(diào)整完善，該保障房項目最終完成的人均用地指標為：建筑類型：高層建筑；規(guī)范指標限值要求：人均居住用地不高于15m2；該居住區(qū)用地面積：37563m2；住區(qū)戶數(shù)：3032戶；住區(qū)居住人口：6580人；住區(qū)人均居住用地：5.4m2<15m2。

2.2 建筑場地物理環(huán)境

場地風、聲、光、熱等物理環(huán)境規(guī)劃，按照有利于綠色建筑、提高室外居住環(huán)境的舒適度，同時也有利于居民的生活質(zhì)量和健康要求。

居住區(qū)環(huán)境噪聲限制經(jīng)測定符合標準規(guī)定。

2.3 室內(nèi)建筑環(huán)境之具體措施

經(jīng)過戶型設計、論證、競賽，選擇最受歡迎的戶型；所有的戶型面積合適，外窗位置合理，基本做到廳、室、廚、衛(wèi)為明設，保證良好的通透條件；室外走廊也能夠利用自然光，入戶環(huán)境明亮舒適。

2.4 配套設施

綠化技術方面，結合保障房的功能特點，選擇經(jīng)濟耐用、美觀可靠的綠色化技術，提高綠色保障房建設的性價比。

保障房項目組團片區(qū)面積大，中低收入人群為主的特點，強調(diào)了項目配套生活設施的完善，以及公交線路的合理布局，滿足住戶的生活舒適需求與出行條件。

保障房項目，具有后期維護不易的特點，設備選擇上，選用性價比高、運營維護方便的設備設施；綠化物種選用耐候性強、易維護的本土植物。

2.5 運營管理

運營階段的管理非常重要，必須確保實現(xiàn)綠色保障房建筑的全壽命周期運營。綠色保障房的建設工作，除設計、施工階段外，也要考慮在全生命周期中的實際運用效果。尤其在建成使用、運營維護各階段，不能出現(xiàn)綠色建筑只是停留在設計圖紙上，或僅僅經(jīng)歷短期運營后，便處于無人問津、無人管理的狀態(tài)。必須要注重后期運用的各種節(jié)能降耗措施、技術、設備的有效運營工作。

2.6 建設管理措施

在項目建設之初，就從建設標準、施工隊伍選擇、材料采購等方面明確目標，統(tǒng)一質(zhì)量標準、材料品牌統(tǒng)一、監(jiān)管措施嚴格、評比考核嚴格，并在規(guī)劃設計、招標采購、施工、檢驗等項目建設全過程中，把建設優(yōu)良安居工程的要求，貫徹到每一個具體細節(jié)。

在招標階段，建立優(yōu)質(zhì)施工企業(yè)名錄庫，鼓勵在本地區(qū)管理水平高、信譽良好的承包單位參與投標。制訂嚴格的準入條件，引入包括綠城、萬科、棲霞等建設管理實力雄厚、信譽良好的開發(fā)企業(yè)參與投標，以利用其先進的管理理念和豐富的建設經(jīng)驗，確保項目建造品質(zhì)。

建立預警機制，要求監(jiān)理方除常規(guī)結構強度平行檢驗外，增加對每層結構構件14天早期的強度以及碳化情況平行檢驗（并委托檢測機構每六層撿測一次），對早期強度低于設計強度40%或碳化深度大于1.6mm時進行預警，各相關方及預拌混凝土供應單位共同予以關注。

數(shù)據(jù)檢測方面，業(yè)主委托專業(yè)的檢測中心，對各常規(guī)檢測單位的試驗檢測工作及監(jiān)理單位的自檢、復檢工作進行隨機復查，發(fā)現(xiàn)責任事故，對相關檢測單位做出嚴肅處理。以此確保保障房項目質(zhì)量測試數(shù)據(jù)指標的真實可靠。

在節(jié)能設計方面：通過制定綠色施工指導意見書，對保障房項目戶型條件、道路規(guī)劃、綠化、市政交通、建筑、結構、安全保衛(wèi)、驗收標準等方面均提出嚴格的規(guī)定，做到設計功能合理、結構安全可靠、功能配套齊全、設施舒適完備、美觀大方、宜居環(huán)保。

在材料采購方面，做到嚴格選材，優(yōu)質(zhì)優(yōu)價。對重要材料進行分級管理，建立鋼材、混凝土、砌塊、砂漿、墻體、屋面、防水、保溫、涂料、門窗等32種主要材料的資料目錄庫，對主要材料明確了技術標準。同時也規(guī)范了名錄庫調(diào)整的工作方法，進行動態(tài)控制。

為有效降低建設成本，本項目成立了大宗采購部，通過大批量采購主要材料，以實現(xiàn)低價采購高品質(zhì)材料設備。采購工作部在已完成工作中，所有電梯和以及公租房、廉租房的太陽能熱水系統(tǒng)采購，1200臺電梯，中標單位為日立和通力兩個一線電梯品牌，采購價格經(jīng)測算低于采購常規(guī)價格10～12%；10800臺太陽能，采購的是光芒和太陽雨兩個一線品牌，采購價格經(jīng)測算低于采購常規(guī)價格25～30%。降低了采購成本。

在監(jiān)管方面：針對業(yè)主、承包方、監(jiān)理、勘察、設計以及見證取樣單位各方分別制定了專門的監(jiān)管辦法，明確各相關方的質(zhì)量安全責任。

聯(lián)合質(zhì)監(jiān)部門同時設立了質(zhì)監(jiān)組，對重點部位，進行駐點監(jiān)督。

3 結語

2014年6月底，國務院有關督查組對南京市包括該項目的四大片區(qū)的保障房建設給予了高度評價，認為“在江蘇南京，保障房項目建設，在選址優(yōu)上先考慮交通方便、配套齊全的地塊，優(yōu)質(zhì)的公共資源也得到了合理利用”。

2015年12月，該項目首個居住組團交付入住，回訪中，通過對小區(qū)居民進行調(diào)查了解，保障房項目方便的交通條件、完善的配套設施、優(yōu)良的品質(zhì)、優(yōu)美舒適的居住環(huán)境得到了小區(qū)住戶的好評，大家普遍對房屋質(zhì)量、采光效果、綠化種植、配套生活設施、社區(qū)服務、醫(yī)療保健、學校教育、公交場站、市民廣場等諸多方面表示滿意。

【參考文獻】

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