山西省房地產(chǎn)市場研究

徐子衿

【摘要】目前，我國社會經(jīng)濟進入了新常態(tài)發(fā)展狀態(tài)，從高速增長進入中低速增長，這對房地產(chǎn)市場經(jīng)濟來說將會是一個巨大的挑戰(zhàn)。作為國家經(jīng)濟主干力量的房地產(chǎn)關(guān)系到整個國民經(jīng)濟的有序運行，如何打造房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展，是各個地區(qū)乃至整個國家經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)鍵。本文將深入研究房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析評估，研究山西省房地產(chǎn)市場，促進山西省房地產(chǎn)業(yè)的健康快速發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】山西??；房地產(chǎn)市場；研究

一、概述

房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的經(jīng)濟支柱之一，對整個國民經(jīng)濟的發(fā)展與運行起著至關(guān)重要的作用，其產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的良好發(fā)展不但影響到一個地區(qū)的經(jīng)濟增速，而且還關(guān)系到整個國民的生活品質(zhì)。羅恒（2010）針對區(qū)域經(jīng)濟開發(fā)與規(guī)劃研究，發(fā)表《山西省區(qū)域經(jīng)濟差異及協(xié)調(diào)發(fā)展研究》，對山西省的山西區(qū)域經(jīng)濟差異現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，指出了對山西區(qū)域經(jīng)濟差異進行調(diào)控的必要性，為山西區(qū)域經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展提出了針對性的政策建議。梁富山（2011）基于全國31個省、市、自治區(qū)1997-2009年省際面板數(shù)據(jù)的實證分析，對房地產(chǎn)價格波動對地方財政收入的效應進行深入研究，為地方經(jīng)濟與全國經(jīng)濟的發(fā)展提供一定的借鑒意義。陳淑云、付振奇（2012）基于全國70個大中城市，按城市規(guī)模分等定級人手，選取數(shù)據(jù)建立面板數(shù)據(jù)模型，對房地產(chǎn)經(jīng)濟投資與經(jīng)濟增長之間的關(guān)系進行了分析，指出地方政府在經(jīng)濟發(fā)展中應逐步改變靠房地產(chǎn)投資拉動經(jīng)濟增長的觀念，在未來城市發(fā)展過程中合理規(guī)劃產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。劉靜巖（2006）發(fā)表《房地產(chǎn)投資與區(qū)域經(jīng)濟的可持續(xù)協(xié)調(diào)發(fā)展》一文指出，將可持續(xù)發(fā)展觀引入房地產(chǎn)投資，從生態(tài)持續(xù)、經(jīng)濟持續(xù)、社會持續(xù)3個方面分析了房地產(chǎn)投資對于區(qū)域可持續(xù)發(fā)展所施加的影響。房地產(chǎn)房價過高、投資過熱成了我國乃至各個地區(qū)區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的困擾因素，造成此問題的原因在于三方面：一是傳統(tǒng)投資理念根深蒂固，國民收入提高，投資渠道單一，傳統(tǒng)購房投資理念根深蒂固，買房投資成了國民投資的不二人選。二是受供需關(guān)系影響，房地產(chǎn)土地交易將預期消費轉(zhuǎn)化為即期消費，使得房地產(chǎn)的總需求量瞬間增大，不斷推動房地產(chǎn)價格上漲；三是城市化建設(shè)政策的推動，拉動了中心城市的房地產(chǎn)市場需求，此外，國家還明確提出要把房地產(chǎn)培育成支柱產(chǎn)業(yè)、把住宅產(chǎn)業(yè)培育成國民經(jīng)濟的增長點并出臺了一系列的扶持政策，大大刺激了房地產(chǎn)房價的不斷攀升。

國民生活水平的不斷提高、房地產(chǎn)需求量的不斷攀升與房價的不斷上漲，投資數(shù)量又跟投資住房供給量成正比關(guān)系，必然會促進房地產(chǎn)投資熱潮的到來，從2000年到2005年，城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入增長了50%左右，與此同時，家庭恩格爾系數(shù)呈下降趨勢，居民的購買力逐漸增強。

二、山西房地產(chǎn)市場發(fā)展情況及現(xiàn)狀

作為我國能源重工業(yè)基地的山西省，受其自然、地理與歷史的影響，其區(qū)域經(jīng)濟本身存在發(fā)展不均衡的缺陷，但是其房地產(chǎn)市場在我國房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展的背景下也得到了一定程度上的發(fā)展。目前，其GDP和城鎮(zhèn)居民人均可支配收入經(jīng)歷了2001年到2005年的3倍增長后，經(jīng)濟增速穩(wěn)定發(fā)展，2009年前三季度房地產(chǎn)投資增54.6%增速全國第二，僅次于北京。由此，可見，山西房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢總體良好。但是，山西省地處內(nèi)陸高原，各市綜合收入水平差距逐漸加大，全省的經(jīng)濟發(fā)展呈現(xiàn)出不均衡發(fā)展態(tài)勢，其房地產(chǎn)對區(qū)域經(jīng)濟的貢獻力量日漸削弱，據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，2013年山西省商品房銷售額占GDP的比重僅為5.8%，而中部六省及其省周邊的河北、內(nèi)蒙古、安徽、江西、河南、湖北、湖南、陜西等省商品房銷售額占GDP的比重分別為9.8%、7.0%、16.7%、11.5%、9 6%、11.3%、10.3%、10.0%。

三、山西省房地產(chǎn)市場對區(qū)域經(jīng)濟的影響分析

經(jīng)上述山西省房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀分析可知，山西省房地產(chǎn)市場仍存在，一定的發(fā)展空間，但是其所存在的制約性問題也是致命的，房地產(chǎn)業(yè)是國家經(jīng)濟的支撐產(chǎn)業(yè)之一，同理，地區(qū)房地產(chǎn)市場經(jīng)濟也會對區(qū)域經(jīng)濟產(chǎn)生一定的影響。房地產(chǎn)市場的好與壞必然會對區(qū)域經(jīng)濟產(chǎn)生相應的反映。一方面過快的房地產(chǎn)發(fā)展會導致消費需求與投資需求的變化，從而影響總需求結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定。一方面居高不下的房價會導致物價不斷上漲。鋼鐵、建筑材料等與房地產(chǎn)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)的物資價格會隨著房地產(chǎn)價格的變動不斷上漲，形成連鎖反應，讓區(qū)域經(jīng)濟陷入通貨膨脹的經(jīng)濟危機。另一方面供需矛盾的存在與房價的不斷上漲使得投資風險與金融風險加劇，容易將區(qū)域經(jīng)濟帶入一定時期的經(jīng)濟蕭條期。由此可見，房地產(chǎn)市場對區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展是呈正相關(guān)的關(guān)系。山西省要正視問題的所在，積極采取對應措施進行經(jīng)濟調(diào)控，從而促進山西省房地產(chǎn)市場與區(qū)域經(jīng)濟的和諧、快速發(fā)展。