土地評估風險因素及控制體系研究

胡楊 重慶淇澳房地產土地資產評估有限公司

一、引言

隨著我國市場經濟的發(fā)展，土地逐漸作為一種商品進行買賣、交換、租賃和抵押等。在土地交易過程中如何確保其公正性與合理性普遍受到相關利益人的關注，如何確定土地的公允價值需要土地估價師的測量與評估。然而，由于土地的價值受到多種因素影響，且對土地估價師的要求較高，存在土地估價師并不能準確合理估計土地價值這一現(xiàn)象。土地估價不再合理誤差范圍內易使土地估價師陷入法律訴訟事件，損害相關人員的利益。由此，本文將對土地評估風險進行分析，并提出相關建議以進行風險控制，降低風險。

二、土地評估風險因素

土地評估風險是指土地估價師對一宗土地進行評估，所得土地價值與其真實價值存在較大偏差的程度與可能性。土地評估風險因素較為多樣，既包括土地估價師本身，亦包括委托者以及外部的法律、經濟政策等因素。

（一）土地估價師因素

1．專業(yè)能力不高

土地估價具有較強的專業(yè)性，且土地作為一種特殊的商品，專業(yè)能力不高的土地估價師很難確認土地使用權的轉讓價值。然而，土地估價機構為賺取更多的利益，一旦忽視了自身專業(yè)能力，承接由于其能力限制不能合理評估土地價值的項目，土地評估價格與真實價格往往容易產生偏差，且偏差程度很大。以及，若土地估價師選用估價技術不正確或所獲取的參數(shù)不適當都有可能產生偏差，目前，基本的估價方法有市場比較法 、成本逼近法 、收益還原法等，在選取參數(shù)時有些并沒有統(tǒng)一標準，具體采用哪種估價方法以及選取合適的參數(shù)都需要土地估價師的準確判斷。

2．職業(yè)道德較弱或缺乏

土地估價師需要具備較強的職業(yè)道德，要求獨立、客觀、公正。缺乏職業(yè)道德的土地估價師，即使具備較強的專業(yè)能力，若不能抵住誘惑，反而為謀取自身更大利益而做出虛假估價等行為，則由其得出的土地價格并不能真實反映土地價值，反而存在極大的評估風險。土地估價師的責任心不強亦容易產生偏差，如未認真勘察所需評估的土地，未仔細閱讀相關政策等。

3．法制觀念不強

土地估價師需建立相關的法律意識，在其進行土地評估過程中，了解自身行為是否觸犯了相關法律，以及需承擔的法律責任。人們是否作出正確行為除了自身道德約束外，還需要外部法律的監(jiān)管。保證評估過程合法需要建立土地評估師的法律意識。

（二）委托者因素

委托者有意隱瞞土地的真實情況，如產權不明晰，產權證明文件不完整等，以及拖延提供相關文件等情況，都極可能造成評估結果不準確，產生經濟糾紛。委托者對評估報告的不當，也易造成與土地評估機構和相關土地估價師的糾紛。

（三）法律、經濟政策因素

相關法律的修改、政策的調控（如稅收政策、金融政策等）都會使土地價格產生較大的波動，這種不確定性加大了土地評估的風險，土地評估價格與真實價格極易產生較大的偏差。經濟形勢的變動也加大土地價格的波動性，而土地評價師往往無法預料。

三、風險控制

由上所述，土地評估受多種因素影響，存在較大風險，對風險進行控制能減小偏差的程度以及發(fā)生的可能性。

（一）控制因土地估價師因素產生的風險

土地估價師應通過不斷學習以增強自身的專業(yè)能力，同時中國土地估價師協(xié)會應加強土地估價師的繼續(xù)教育和考核。土地估價師在承接項目時應對自身專業(yè)能力有一個清晰的了解，確保自身具備該項目的勝任能力。土地估價師慎重選擇估價技術以及參數(shù)，確保土地評估過程的正確與合理性。

加強職業(yè)道德建設并強化執(zhí)業(yè)監(jiān)督。土地估價師需保持獨立、客觀、公正的態(tài)度，遵守職業(yè)道德，不能因不正當利益而虛假估價。執(zhí)業(yè)監(jiān)督亦需強化，特別對于復雜項目，避免重疊或遺漏。同時，加強土地估價師的責任心，認真對待每一個承接的項目，亦能降低風險。

嚴格執(zhí)行土地估價師所需承擔的法律責任能促使土地估價師增強法律意識，了解相關的民事、刑事法律知識，有效防范其違法行為的發(fā)生，降低土地評估風險。

（二）控制因委托者因素產生的風險

加強因委托者欺騙、隱瞞而造成評估結果存在較大偏差的懲處力度。若確定土地評估結果不實是由委托者引起的，監(jiān)管機構可加強其懲處力度。土地評估機構在承接項目前，應該對委托者以及項目進行背景調查，若發(fā)現(xiàn)該項目存在較大風險或具有欺詐性，可拒絕該委托，免于陷入經濟糾紛使聲譽受損。

（三）控制因法律、經濟政策因素產生的風險

因法律、經濟政策導致的風險并不能進行有效控制，土地估價師亦無法預測，通過建立土地估價專家審查制度能減少該風險造成的影響程度。土地估價專家委員會應由專業(yè)人士組成，且具備一定權威，能夠因法律、經濟政策因素導致的土地評估偏差作出解釋，使土地估價機構和人員免于經濟糾紛并維護其聲譽，幫助行業(yè)健康發(fā)展。

四、結束語

土地評估需要較強的專業(yè)性以及土地的特殊性使土地評估存在較大的風險，容易使土地估價機構和土地估價師陷入經濟糾紛且聲譽受損。為降低土地評估風險，應采取一系列的風險控制措施以降低土地評估價格和真實價格偏差的程度以及發(fā)生的可能性。

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