停擺的商住房

賀斌

商住房問題非常復(fù)雜，不解決市場會出亂子，

解決了又容易出現(xiàn)矛盾，因此處理時應(yīng)從增量角度入手，

存量慢慢解決，不應(yīng)操之過急

羅峰（化名）陷入深深的糾結(jié)之中。

在上海打拼多年，已經(jīng)拿到戶口的他，4年前在上海嘉定新城金郡買了一套商住房。盡管知道商住房不太合規(guī)，但當(dāng)時開盤的住宅項目價格高不可攀，只能退而求其次。

房子不大，好歹在上海有了自己的家。但在他心里，這個“家”也只是暫時的，因為商住房落不了戶，而且只有50年產(chǎn)權(quán)，因此，攢足錢置換一套小戶型一直是他的下一個目標(biāo)?！拔业膽艨谶€掛靠在公司的集體戶中，萬一以后生了孩子，落戶口還得要大產(chǎn)權(quán)房，因此，置換房對我而言是剛需。”他對《中國新聞周刊》說。

從香餑餑到燙山芋

誰也沒想到，上海的商住房政策來得這么迅猛，讓羅峰猝不及防。今年1月，上海開始整頓“商住房”，并在嘉定、閔行兩個區(qū)先行啟動商業(yè)辦公項目清理整頓工作。全市128個項目暫停銷售，15個“類住宅”項目（即土地用途為商業(yè)、辦公或其他非住宅用途，但以住宅形式銷售的項目）整改恢復(fù)商辦用途。

5月17日，上海市住建委等六部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于開展商業(yè)辦公項目清理整頓工作的意見》，對商辦類項目進行進一步整頓，其中規(guī)定，對已售未交付入住的項目，要按照商業(yè)辦公房屋功能進行全面整改，由相關(guān)部門聯(lián)合驗收，不符合商業(yè)辦公要求的，不得交付，不得辦理房屋交易登記手續(xù)。

（資料圖片）對住宅的大量剛需，一定程度上促進了商住房市場的火爆。

6月12日，針對在依法清理整頓商業(yè)辦公項目過程中，部分開發(fā)企業(yè)曲解政策、拖延整改，對購房人要求退房等維權(quán)行為設(shè)置障礙等情況，上海市住建委和相關(guān)部門重申，清理整頓工作的對象，是違法違規(guī)的商業(yè)辦公項目和相關(guān)開發(fā)企業(yè)。并提出，為進一步維護好購房人的正當(dāng)合法權(quán)益，對已實際成交并完成銷售合同網(wǎng)上備案，購房人要求退房的，支持購房人依法維權(quán)，開發(fā)企業(yè)必須積極配合;購房人希望繼續(xù)履行合同的，可交付使用，相關(guān)信息記入房屋交易登記系統(tǒng)。

接下來的這個周末，各個“類住宅”項目均有相關(guān)政府和開發(fā)商的工作人員現(xiàn)場答疑，羅峰也去咨詢了一下，得到的答復(fù)是他這樣已經(jīng)入住的存量房可以繼續(xù)居住，一旦要賣，就需要拆除衛(wèi)生間和燃氣等設(shè)施，恢復(fù)成商辦性質(zhì)再進行交易。

退房還是保房？羅峰拿不定主意，如果退房，他唯一的住處就沒有了，而且極有可能按四年前的價位退房款。“那么等于我的房子不但沒有增值，甚至還嚴(yán)重縮水了?！钡绻^續(xù)居住，一旦以后需要賣房置換，以如今商住房的惡名，很難找到買家，“豈不是砸在手里？”

“‘6·12公告只是政府做了一個表態(tài)，但實施細則還沒出來，一切都充滿著變數(shù)?！绷_峰憂心忡忡地說。

類住宅也叫商住房，起源于上世紀(jì)90年代的廣東深圳。當(dāng)時，一批開發(fā)商將爛尾樓包裝成“酒店式公寓”對外銷售，這種方式很快在全國一些大城市流行開來。特別是一些城市出臺限購令之后，一些開發(fā)商將原本規(guī)劃用途為商業(yè)、辦公的樓盤改造、隔斷成具有獨立廚衛(wèi)、上下水等適合居住設(shè)施的樓盤對外銷售，因為不限購且價格相對純住宅便宜，深受市場青睞。

據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2016年上海房地產(chǎn)市場成交套數(shù)為10.9萬套，其中3.5萬套是以商住房為主的類住宅，類住宅占比超過30%;今年前兩個月，上海市場總成交套數(shù)為6046套，其中類住宅765套，類住宅占比12.65%。

一位不具姓名的上海房地產(chǎn)研究者告訴《中國新聞周刊》，長期以來，上海商住房和純住宅價格嚴(yán)重倒掛，以他所在大學(xué)附近的房價為例，純住宅的價格幾乎是商住房的兩倍，而在20年前，商業(yè)辦公地產(chǎn)比純住宅價格高，價格倒掛的很大一部分原因是土地出讓金的差異，“有些人整棟買下來，改裝成公寓出租，可以迅速收回投資，現(xiàn)金流能夠得到保障。但如果任由開發(fā)商這樣做，都去做商辦，住宅就賣不動了。”他說。

“類住宅之所以如此火爆，在一定程度上反映了市場需求。”中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌向《中國新聞周刊》分析道，從開發(fā)商角度看，寫字樓不太好銷售，而且商業(yè)辦公用地的土地出讓金也比純住宅用地要少一些，價位也上不去，導(dǎo)致開發(fā)商行為發(fā)生變化。

“他們感覺到市場的需求主要來自住宅需求，政府的規(guī)劃用途和實際需求存在偏差，從某種角度上看這種變化是對規(guī)劃中出現(xiàn)的結(jié)構(gòu)性問題的糾偏。”顧云昌說。而從市場角度，由于限購，很多老百姓買不了純住宅，只能通過商住房來解決住房需求問題。

一位業(yè)內(nèi)人士告訴《中國新聞周刊》，商業(yè)辦公項目層高一般為4?5米，可以隔成上下兩層，從而增加使用面積。因此，一些開發(fā)商在項目驗收后普遍會延遲交房，利用這段時間進行裝修，接通燃氣、水、電等，使房屋適應(yīng)居住需求，

針對這種亂象，2011年，北京市住建委等五部門聯(lián)合出臺《關(guān)于加強部門聯(lián)動，完善商業(yè)、辦公類項目管理的通知》，規(guī)定從當(dāng)年6月1日起，商業(yè)、辦公類項目不得設(shè)計成住宅格局，不能設(shè)立單獨的衛(wèi)生間，開發(fā)商自己打隔斷出售的商鋪將無法辦理房產(chǎn)證。但最終，這一政策由于缺乏有力的處罰措施而流于形式。

2016年6月，國務(wù)院辦公廳發(fā)布了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，提出“允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房”。這一提法被誤讀為商改住的政策依據(jù)，對市場起到了推波助瀾的作用，也讓一些城市對商住房的態(tài)度曖昧不明，在監(jiān)管上有所放松，普遍采取一種觀望態(tài)度。

眾矢之的

今年1月，上海首先對“類住宅”開刀，對全市商業(yè)辦公項目進行清理整頓。4家來自閔行和嘉定的項目因整改不到位而受到行政處罰。

此后，全國一些其他城市也紛紛對“類住宅”進行限制。2月16日，天津市規(guī)劃局、國土房管局、建委聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于酒店型公寓建設(shè)管理相關(guān)文件失效的通知》，提出天津市將不再新批酒店式公寓項目。

被市場稱為“3·26”新政的北京商住房調(diào)控異常嚴(yán)厲。3月26日，北京市多部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告》，明令禁止將商業(yè)辦公類項目擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛尽＿€要求商辦項目最小分割單元不得低于500平方米，在建在售商辦項目不得出售給個人;二手商辦項目出售給個人時，買家資格除需滿足住宅限購要求，還需全額付款;對于開發(fā)商也提出了明確的懲罰意見，指出項目建設(shè)單位如有違規(guī)，將被取消在京拿地資格。此外，北京各大商業(yè)銀行還全面暫停了商住房的抵押貸款。

3月30日，廣州提出加強商辦類房地產(chǎn)項目管理，包括：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商辦類物業(yè)，銷售對象應(yīng)當(dāng)是法人單位;法人單位購買的商辦類物業(yè)不得作為居住使用，再次轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)讓給法人單位。

4月21日，成都多部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進一步加強商業(yè)、辦公類建設(shè)項目管理的通知》，要求商業(yè)、辦公類建設(shè)項目嚴(yán)格按照規(guī)劃用地性質(zhì)及規(guī)劃許可開發(fā)、建設(shè)、銷售、使用，嚴(yán)禁擅自改變?yōu)榫幼∮猛尽?/p>

當(dāng)天，上海市規(guī)劃與國土資源局再次出臺文件，要求土地出讓合同中應(yīng)明確辦公用地不得建設(shè)公寓式辦公項目，商業(yè)用地未經(jīng)約定不得建設(shè)公寓式酒店。

5月12日，深圳發(fā)文，提出未來5年，商業(yè)辦公、研發(fā)用房轉(zhuǎn)公寓建筑平面布局不得采用住宅套型式設(shè)計，衛(wèi)生間等各類管道應(yīng)集中設(shè)計。在設(shè)計和建設(shè)環(huán)節(jié)弄虛作假（如預(yù)留管道等）將受處罰。

各城市紛紛對類住宅項目施以重拳，令商住項目迅速降溫。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示：以北京為例，3月26日之前3天，北京全市成交量達850套;而3月26日之后3天，全市所有商辦項目，包括商住公寓、寫字樓、商業(yè)地產(chǎn)在內(nèi)，僅成交了7套。

在北京市大興區(qū)地鐵4號線義和莊站周圍，有3個房地產(chǎn)項目，萬科天地、恒大未來城和泰禾中央廣場。在北京市住建委信息中，土地規(guī)劃用途均為商業(yè)、辦公用地。然而，在宣傳時，3個樓盤均號稱能夠居住。今年4月，北京市住建委公開點名了6家違規(guī)銷售商改住項目，并施以暫停網(wǎng)簽的處罰，上述3家均榜上有名。

然而，《中國新聞周刊》走進萬科天地售樓處時，卻發(fā)現(xiàn)大廳門可羅雀，前來咨詢的人寥寥無幾。“現(xiàn)在我們這里只有商鋪，沒有住宅性質(zhì)的房屋出售。”一位銷售員說，并沒有顯得特別熱情。

而在不遠的恒大未來城售樓處，針對官網(wǎng)上所說的大產(chǎn)權(quán)房，一位銷售員解釋說那就是50年產(chǎn)權(quán)的公寓，并極力規(guī)勸《中國新聞周刊》記者不要買，“現(xiàn)在已經(jīng)不讓賣了，以3月26日為界，之前買了也就買了，在此之后的商業(yè)辦公項目必須以公司的名義全款買，非常麻煩?！?/p>

盡管商住性質(zhì)已經(jīng)被叫停，但商鋪還依然在售，當(dāng)被問及是否通燃氣時，她立刻否認(rèn)，“就是做商業(yè)用的?！彼€殷勤地推薦了其他非恒大的樓盤，“以后70年產(chǎn)權(quán)房越來越少，現(xiàn)在你不抓緊買，明年就不是這個價了。”

進退兩難

商辦項目調(diào)控空前嚴(yán)格，為了回籠資金，開發(fā)商不惜冒險踩踏政策紅線，從側(cè)面反映了開發(fā)商處于進退兩難的境地。

5月21日，北京市住建委發(fā)布消息稱，查處了綠地集團位于北京市密云區(qū)的一處商辦項目。該項目尚未取得預(yù)售證即擅自銷售，同時涉嫌違規(guī)宣傳“商改住”。

北京市住建委對該項目開發(fā)商綠地集團北京京緯置業(yè)有限公司處以173萬元罰款，對開發(fā)商開發(fā)資質(zhì)進行降級，并責(zé)令其限期整改，整改期間作出暫停網(wǎng)簽、暫停拿地資格以及暫停銀行授信的處理。

可以說，這是北京“3·26”新政以來商改住項目調(diào)控的進一步升級。此前5月3日，北京珠江投資開發(fā)有限公司因其項目違規(guī)“商改住”及“以租代售”，受到住建委處罰，處罰包括開發(fā)資質(zhì)降級、責(zé)令其限期整改等，整改期間面臨暫停網(wǎng)簽、暫停拿地資格以及暫停銀行授信等處理。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2016年1月至今，北京商住類項目在五六環(huán)之間的新增套數(shù)和成交量最多，其次是在六環(huán)以外，而五環(huán)內(nèi)的商住類項目數(shù)量較少。

今年以來，京滬商住房調(diào)控相對其他城市異常嚴(yán)厲，市場基本處于冰封狀態(tài)。對于開發(fā)商而言，面臨進退兩難的境地。不僅要面臨客戶要求退房并且要求賠償?shù)脑V求，更要面對因此帶來的訴訟支出風(fēng)險。

有的開發(fā)商采取了“鴕鳥政策”，通過各種方式安撫退房的人群，能不退房的就不退。要求退房強烈的，引導(dǎo)他們到法院提起訴訟。借助法院的漫長訴訟，期待政府相關(guān)政策進一步明朗化。

也有開發(fā)商采取項目改造的方式將在建項目向其他業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型。為此，業(yè)內(nèi)人士建議，開發(fā)商要開始學(xué)習(xí)商業(yè)運營，“租賃產(chǎn)業(yè)化是趨勢，建議商住房可以先做成酒店產(chǎn)品，合法化之后整體賣出做長租公寓”。

今年5月23日，就在上海正式出臺商住房調(diào)控政策之后，北京市住建委官方微信公號“安居北京”發(fā)布了三點限購補充說明。一是在政策執(zhí)行前，已取得預(yù)售許可證、有實際成交并完成網(wǎng)簽的商辦類項目，開發(fā)商可保持現(xiàn)有設(shè)施;已購買的商辦類房屋，購房者可保持現(xiàn)有設(shè)施。二是已購買的商辦類房屋，可出租且不限定出租對象;也可銷售，但購房人應(yīng)符合政策要求。三是中介機構(gòu)可代理商辦類房屋的出租、出售業(yè)務(wù)，但不得以任何方式宣傳此類房屋可用于居住或者其具備居住功能。

這一政策被普遍認(rèn)為是較為溫和的舉措，和上海的激烈形成鮮明對比。“上海出臺這樣的政策，可能是多方利益博弈的結(jié)果！”上述上海學(xué)者猜測，政府關(guān)心的主要是兩方面，一是與錢袋子密切相關(guān)的土地財政，二是城市建設(shè)問題。純粹的商改住會牽扯很多問題，政府不管不行，會產(chǎn)生連鎖效應(yīng)，出現(xiàn)一系列問題，因此政府希望找到一個平衡點。

至于這次新政中顯露出來的消防隱患問題，這位學(xué)者卻不以為然，實際上，從建筑規(guī)范來說，商業(yè)樓的消防標(biāo)準(zhǔn)遠遠高于住宅樓。真要說隱患，可能是擅自隔斷之后，樓里人口密度增加，也許會有一定安全隱患。

他同時表示，隨著上海、北京等大城市的房價越來越高，如何讓社會提供的住房產(chǎn)品、建筑產(chǎn)品實現(xiàn)效用最大化，不要空置，其實才是政府最終應(yīng)該考慮的目標(biāo)，也是經(jīng)濟學(xué)常說的效率問題?！斑@個政策出來后反而會限制很多事情，我不知道政府的目標(biāo)函數(shù)是什么，約束條件是什么，想在哪個目標(biāo)函數(shù)上實現(xiàn)多目標(biāo)的優(yōu)化，只有這些確定之后，才能出臺政策調(diào)控?，F(xiàn)在似乎政府管制得太多了?！?/p>

顧云昌認(rèn)為，對于上海、北京這些特大城市而言，對商住房的調(diào)控，其實主要目的并不是控房價，而是在調(diào)節(jié)市場冷熱的同時，整頓市場秩序?！暗巧套》繂栴}非常復(fù)雜，不解決市場會出亂子，解決了又容易出現(xiàn)矛盾，因此處理時應(yīng)從增量角度入手，存量慢慢解決，不應(yīng)操之過急。”

然而，在北上廣深等城市紛紛對商住房加以限制的時候，有些省份，如安徽、福建等，卻反其道而行之，出臺了商改住的鼓勵政策。對此，顧云昌認(rèn)為，各地政府的實際情況不一樣，中央很難有個明確的態(tài)度，最實事求是的辦法，就是因城施策，一城一策。

“北上廣深這些地方房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求，而有些城市卻面臨著去庫存的壓力，因此，或許這一輪北京上海等城市對商住房的限制，會對一些高房價城市產(chǎn)生提示作用，但不會成為輻射全國的政策。”顧云昌說。

顧云昌表示，房地產(chǎn)調(diào)控錯綜復(fù)雜，在制定政策時需要整體考慮，因地制宜，不能一概而論。同時，既要整頓市場秩序，又要考慮社會穩(wěn)定，要更多地用市場手段引導(dǎo)，少用行政手段干預(yù)。

正如諺語所言，讓凱撒的歸凱撒，上帝的歸上帝。