土地招標(biāo)、拍賣中加強(qiáng)規(guī)劃管理的研究

姜穎

摘 要：本文基于對(duì)土地招標(biāo)、拍賣中加強(qiáng)規(guī)劃管理的研究，分析了當(dāng)前土地招標(biāo)、拍賣中規(guī)劃管理存在的問題，并對(duì)土地招標(biāo)、拍賣中加強(qiáng)規(guī)劃管理的建議和措施做了詳細(xì)的闡述。

關(guān)鍵詞：土地；招標(biāo)；拍賣；規(guī)劃管理；建議

為了對(duì)土地有償使用制度加以完善，我國對(duì)土地使用制度以及項(xiàng)目建設(shè)的審批制度進(jìn)行了一系列的改革和更新，并對(duì)土地招標(biāo)、拍賣的規(guī)劃管理制度進(jìn)行了深入的研究和制定。因此本文對(duì)土地招標(biāo)、拍賣中加強(qiáng)規(guī)劃管理做了詳細(xì)的闡述。

一、土地招標(biāo)、拍賣中存在的問題

（一）制定計(jì)劃階段

在對(duì)土地進(jìn)行招標(biāo)、拍賣的過程中，各區(qū)縣的相關(guān)部門需對(duì)土地招標(biāo)、拍賣的年度計(jì)劃進(jìn)行嚴(yán)格制定，要將其納入當(dāng)?shù)氐耐恋啬甓仁褂糜?jì)劃中，并且要報(bào)上級(jí)部門審批平衡后，才能具體制定出招標(biāo)和拍賣土地使用權(quán)的計(jì)劃，然后再由相關(guān)的改革領(lǐng)導(dǎo)小組將該計(jì)劃下達(dá)到各個(gè)區(qū)縣。在這個(gè)過程中，土地規(guī)劃管理部門沒有參與到制定招標(biāo)、拍賣、出讓土地計(jì)劃的過程中，因此造成了城市規(guī)劃與土地開發(fā)計(jì)劃之間存在銜接不力的情況，從而對(duì)規(guī)劃管理的制定和實(shí)施產(chǎn)生了一定的影響。

（二）確定地塊階段

當(dāng)區(qū)縣按照上級(jí)部門下發(fā)的土地招標(biāo)、拍賣以及出讓使用權(quán)的計(jì)劃，并對(duì)本區(qū)縣實(shí)際招標(biāo)、拍賣的土地進(jìn)行確定時(shí)，需要將全市性的控制因素，即綠化控制線、河道藍(lán)線、軌道交通、道路紅線以及招標(biāo)拍賣的土地等列入進(jìn)去，以便市規(guī)劃局對(duì)其進(jìn)行進(jìn)一步的審核。

而在實(shí)施的過程中，需要按照相關(guān)的規(guī)定和要求，對(duì)需要復(fù)核的材料進(jìn)行報(bào)送。同時(shí)由于市控制因素中，地形圖上對(duì)道路紅線的規(guī)劃做了明確的定位，因此有關(guān)專管員、規(guī)劃管理部門以及市規(guī)劃局對(duì)其能夠進(jìn)行良好的把握。但是針對(duì)其他要素則相對(duì)難以把握，因此導(dǎo)致了絕大部分控制線不能進(jìn)行精準(zhǔn)定位的情況。

（三）地塊建設(shè)確定階段

土地招標(biāo)、拍賣的過程中，有關(guān)部門需要對(duì)土地建設(shè)項(xiàng)目的市政配套設(shè)施、規(guī)劃參數(shù)以及立項(xiàng)條件等建設(shè)要求進(jìn)行征詢，即以書面的形式向上級(jí)有關(guān)部門提出建設(shè)要求。按照一定的建設(shè)要求，土地招標(biāo)、拍賣的相關(guān)部門就能邀請(qǐng)具有一定的資質(zhì)的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)土地的容積率、環(huán)境、年限、用途以及開發(fā)程度加以綜合評(píng)價(jià)和考慮。

但目前在對(duì)上述流程進(jìn)行執(zhí)行的過程中面臨較大的問題，即審批項(xiàng)目與管理規(guī)劃編制上存在較大的出入，因此使得土地招標(biāo)、拍賣的規(guī)劃管理存在問題。

（四）管理法規(guī)方面

目前在對(duì)土地招標(biāo)、拍賣進(jìn)行規(guī)劃管理的過程中，由于管理法規(guī)方案缺乏一定的完善性，使得招標(biāo)和拍賣流程存在一定的問題。在土地招標(biāo)、拍賣的過程中，對(duì)于規(guī)劃參數(shù)的制定和核對(duì)，需要通過初步的方案進(jìn)行論證，且在編制詳細(xì)管理規(guī)劃的過程中，還需要對(duì)具體操作加以分析，同時(shí)按照相應(yīng)的管理法規(guī)進(jìn)行比對(duì)，這樣才能確保土地招標(biāo)、拍賣不會(huì)發(fā)生各種矛盾。

二、土地招標(biāo)、拍賣中加強(qiáng)規(guī)劃管理

（一）完善審批程序

在土地招標(biāo)、拍賣的過程中，加強(qiáng)規(guī)劃管理，需要對(duì)相關(guān)的審批程序加以完善，即與《城市規(guī)劃法》進(jìn)行有效的銜接，同時(shí)將《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》增加到審批流程中。即在土地招標(biāo)、拍賣使用權(quán)的過程中，當(dāng)合同出讓之后，受讓方可以向規(guī)劃部門直接申請(qǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

（二）加強(qiáng)各部門協(xié)作

在加強(qiáng)規(guī)劃管理土地招標(biāo)、拍賣的過程中，管理部門需要與綠化部門、交通部們、衛(wèi)生部門、消防部門、環(huán)保部門、建設(shè)部門以及計(jì)劃部門之間加強(qiáng)協(xié)作，即對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審核、規(guī)劃設(shè)計(jì)要求以及施工圖紙等進(jìn)行深入的研究和細(xì)化，同時(shí)要加強(qiáng)交流與溝通，以便對(duì)操作程序以及實(shí)施方案進(jìn)行明確。

（三）制定招標(biāo)、拍賣方式

針對(duì)土地招標(biāo)、拍賣，規(guī)劃管理部門還需要與計(jì)劃部門以及房地管理部門，明確協(xié)調(diào)好參與制定土地招標(biāo)、拍賣計(jì)劃以及認(rèn)定方式。首先城市規(guī)劃要求與土地招標(biāo)拍賣計(jì)劃需實(shí)現(xiàn)良好的銜接，其次管理部門需要對(duì)土地使用信息進(jìn)行準(zhǔn)確及時(shí)的掌握，并且要對(duì)下階段規(guī)劃方案的制定提供一定的參考條件，這樣才能確保土地招標(biāo)、拍賣獲得更加高效的規(guī)劃和管理。各市房地資源局征詢相關(guān)的意見和建議的同時(shí)，需要與市計(jì)委共同制定土地招標(biāo)、拍賣的計(jì)劃，這樣才能將最終計(jì)劃下發(fā)到各區(qū)縣。

（四）加強(qiáng)分區(qū)及詳細(xì)規(guī)劃

在土地招標(biāo)、拍賣的過程中加強(qiáng)規(guī)劃管理，有關(guān)部門還需對(duì)詳細(xì)規(guī)劃以及分區(qū)規(guī)劃的制定進(jìn)行有效的銜接，即根據(jù)實(shí)施的進(jìn)度對(duì)分區(qū)計(jì)劃覆蓋的范圍，進(jìn)行詳細(xì)計(jì)劃的編排和制定，這樣一來就能為加強(qiáng)規(guī)劃管理土地招標(biāo)、拍賣提供充足的依據(jù)。另外還需要對(duì)原有的審批辦法以及詳細(xì)規(guī)劃編制進(jìn)行完善補(bǔ)充，不斷提升其可操作性，這樣就能將詳細(xì)規(guī)劃的指導(dǎo)和控制作用充分的發(fā)揮出來。

（五）加強(qiáng)管理市政控制要素

在規(guī)劃管理土地招標(biāo)、拍賣的過程中，對(duì)于市政控制要素需加強(qiáng)管理，且規(guī)劃管理部門需要與相關(guān)研究部門加強(qiáng)合作，共同制定出市政控制要素的審批程序以及管理機(jī)制，要對(duì)各部門的責(zé)任和工作進(jìn)行明確的分工，這樣才能切實(shí)管理和控制各種要素。

（六）適當(dāng)調(diào)整審批程序

在土地招標(biāo)、拍賣的過程中，加強(qiáng)規(guī)劃管理，還需要對(duì)審批程序適當(dāng)進(jìn)行調(diào)整，即針對(duì)分期開發(fā)項(xiàng)目以及建設(shè)中存在的問題，有關(guān)管理部門需制定出相應(yīng)的實(shí)施調(diào)整規(guī)劃，同時(shí)對(duì)審批的程序進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，并與相關(guān)部門，如房地管理部門等，對(duì)實(shí)施項(xiàng)目到實(shí)際銷售中存在的問題制定出合理的解決方案，并對(duì)各個(gè)階段制定出嚴(yán)格的政策制度，這樣就能確保土地招標(biāo)、拍賣的過程具有良好的約束里以及執(zhí)行力。

三、總結(jié)

綜上所述，通過對(duì)在地招標(biāo)、拍賣的過程中加強(qiáng)規(guī)劃管理的研究，可以看出，在招標(biāo)、拍賣土地使用權(quán)時(shí)，規(guī)劃管理部門不僅需要與其他部門加強(qiáng)合作，同時(shí)還需要制定詳細(xì)的管理規(guī)劃以及分區(qū)規(guī)劃，這樣才能確保土地招標(biāo)、拍賣的過程規(guī)劃管理獲得更加高效的規(guī)劃和管理。

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