房產(chǎn)測(cè)繪中的房屋面積預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)

宋洪英

【摘要】隨著近年房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，人們逐漸提高著對(duì)房屋的關(guān)注度，特別是房屋測(cè)量面積。房屋面積直接影響著房屋價(jià)值，多采用坐標(biāo)解析法、實(shí)地測(cè)量法進(jìn)行房屋各要素的測(cè)量，然因測(cè)量誤差的出現(xiàn)，加大房屋預(yù)測(cè)、實(shí)測(cè)面積差距，引發(fā)地產(chǎn)商、買(mǎi)房人糾紛。基于此，本文從房屋面積預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)概述出發(fā)，總結(jié)預(yù)測(cè)、實(shí)測(cè)差異的原因和解決措施，為日后測(cè)繪提供保障。

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)測(cè)繪；房屋面積；預(yù)測(cè)；實(shí)測(cè)

房屋面積測(cè)量是房產(chǎn)測(cè)繪業(yè)的重要組成，測(cè)量結(jié)果直接影響著人們利益。但從實(shí)際看，因各因素影響，預(yù)測(cè)、實(shí)測(cè)面積存在巨大差異。因此，需制定有效措施減少預(yù)測(cè)、實(shí)測(cè)之間的差異，從而保護(hù)人們利益，現(xiàn)從以下幾點(diǎn)綜述。

1、房產(chǎn)測(cè)繪中的房屋面積預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)概述

在房屋測(cè)繪中，所謂的預(yù)測(cè)面積也就是未竣工前，測(cè)量機(jī)構(gòu)通過(guò)觀察圖紙、實(shí)地考察等，進(jìn)行面積的預(yù)測(cè)。預(yù)測(cè)面積是進(jìn)行房屋銷(xiāo)售的依據(jù)，也是房地產(chǎn)的管理依據(jù)。而實(shí)測(cè)面積則是工程竣工后，在相應(yīng)機(jī)構(gòu)審核下，房地產(chǎn)委托測(cè)繪機(jī)構(gòu)測(cè)量房屋面積，從而得到的數(shù)據(jù)。房屋面積測(cè)量時(shí)，多根據(jù)預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)、建筑圖紙進(jìn)行，通過(guò)最終計(jì)算機(jī)得出實(shí)際面積。房屋的實(shí)測(cè)面積，是業(yè)主、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的法律依據(jù)，也是業(yè)主結(jié)算物業(yè)費(fèi)、辦理產(chǎn)權(quán)證的主要依據(jù)。

2、房產(chǎn)測(cè)繪中的房屋面積預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)差異原因

房屋面積預(yù)測(cè)、實(shí)測(cè)差異的產(chǎn)生原因主要包括這樣幾點(diǎn)：①房屋開(kāi)發(fā)企業(yè)在施工時(shí)，未完全按照設(shè)計(jì)圖紙，比如：調(diào)整了陽(yáng)臺(tái)面積、房屋共有面積等；②在對(duì)房屋面積進(jìn)行預(yù)算時(shí)，未充分掌握測(cè)量技術(shù)，導(dǎo)致房屋測(cè)算面積出現(xiàn)差錯(cuò)；③房屋開(kāi)發(fā)企業(yè)私自更改規(guī)劃設(shè)計(jì)，當(dāng)規(guī)劃影響到房屋的使用功能、大小時(shí)，就會(huì)影響到房屋的總面積。房屋大小變更影響著整體面積，而房屋的使用功能，是公用面積變化到公攤的變化，影響著分戶(hù)面積；④房屋建筑竣工后，測(cè)量機(jī)構(gòu)在面積測(cè)量、預(yù)算時(shí)出現(xiàn)錯(cuò)誤；⑤技術(shù)原因。由于測(cè)繪單位工作人員技術(shù)水平有限，工作素質(zhì)、專(zhuān)業(yè)技能參差不齊。實(shí)際工作中，不存在完善的工作程序，工作質(zhì)量意識(shí)淡薄，使用設(shè)備、儀器落后，測(cè)量數(shù)據(jù)記錄失誤等，都會(huì)影響著房屋面積。并且，房屋面積的預(yù)測(cè)、實(shí)測(cè)由不同機(jī)構(gòu)完成，這也是導(dǎo)致房屋測(cè)繪結(jié)果不同的因素。因上述原因的影響，導(dǎo)致買(mǎi)房人簽訂契約合同和領(lǐng)取的房屋權(quán)實(shí)際面積存在巨大差異。

3、減小房屋面積預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)差異的措施

減少預(yù)測(cè)、實(shí)測(cè)面積之間的差異，不但能提高施工質(zhì)量，還能提高管理力度、測(cè)量精確度。要想更好減少預(yù)測(cè)、實(shí)測(cè)面積差異，需從組建優(yōu)秀的測(cè)量團(tuán)隊(duì)，強(qiáng)化房屋面積測(cè)量管理等方面進(jìn)行。

3.1組建優(yōu)秀的測(cè)量團(tuán)隊(duì)

房屋測(cè)繪是一項(xiàng)難度比較大、技術(shù)性強(qiáng)的工作，除要求測(cè)量人員深入了解建筑圖紙、設(shè)計(jì)知識(shí)外，還要了解產(chǎn)權(quán)管理、審批知識(shí)等。測(cè)量人員作為房屋測(cè)繪的主要人員，工作素質(zhì)、專(zhuān)業(yè)技能和測(cè)量結(jié)果密切相關(guān)。因此，需提高工作人員的測(cè)量水平，組建優(yōu)秀的測(cè)量團(tuán)隊(duì)，從而為日后的測(cè)量工作奠定基礎(chǔ)。首先，加大工作人員的教育、培訓(xùn)力度，提高工作人員的操作技能、業(yè)務(wù)能力，保證房屋面積測(cè)量結(jié)果的精準(zhǔn)度，提高工作效率，推動(dòng)測(cè)量工作進(jìn)行；其次，強(qiáng)化工作人員的道德教育，提高工作責(zé)任意識(shí)，保證每位工作人員充分了解測(cè)量工作的意義。同時(shí)，還要了解到買(mǎi)房人、房屋開(kāi)發(fā)商及測(cè)量機(jī)構(gòu)的關(guān)系，真正做到認(rèn)真工作，不能為自身利益隨意更改測(cè)量結(jié)果；最后，還要建立規(guī)范、系統(tǒng)的管理制度，健全激勵(lì)機(jī)制，將房屋面積的測(cè)量和員工利益掛鉤，明確工作職責(zé)，在保證測(cè)量結(jié)果精準(zhǔn)度的基礎(chǔ)上，從根本上減少測(cè)量誤差帶來(lái)的糾紛。

3.2把控房屋測(cè)量要點(diǎn)

3.2.1做好資料的準(zhǔn)備工作

房屋面積測(cè)量前，做好前期資料的準(zhǔn)備工作是非常重要的，包括產(chǎn)權(quán)證、總平面圖、執(zhí)業(yè)執(zhí)照、施工平面圖等。進(jìn)行房屋面積的測(cè)量時(shí)，必須正確分析施工圖紙、規(guī)劃圖紙差異，一旦遇到有差異的地方，立即核對(duì)并準(zhǔn)確、全面的記錄。該過(guò)程中，將房屋核準(zhǔn)圖作為基準(zhǔn)。

3.2.2做好成果資料的檢查、歸檔處理

房屋預(yù)測(cè)資料經(jīng)由整理后，書(shū)寫(xiě)說(shuō)明報(bào)告，經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)人員驗(yàn)收后，才能交由委托人，歸檔使用。成果資料的檢查，多指測(cè)繪人員之間的相互檢查和測(cè)繪機(jī)構(gòu)所設(shè)置的檢查人員、質(zhì)量檢查機(jī)構(gòu)，重點(diǎn)檢查項(xiàng)目為房屋性質(zhì)，分戶(hù)界限，公共面積是否和房屋設(shè)計(jì)圖紙一致；房屋設(shè)計(jì)圖紙上標(biāo)準(zhǔn)的名稱(chēng)，是否合理、規(guī)范；房屋數(shù)據(jù)的采集是否準(zhǔn)確；房屋面積的計(jì)算結(jié)果是否準(zhǔn)確，公共面積的分?jǐn)傆?jì)算是否規(guī)范；房屋室號(hào)、幢號(hào)是否符合要求；委托人名稱(chēng)、房屋層數(shù)、結(jié)構(gòu)等是否準(zhǔn)確。另外，還要在預(yù)測(cè)成果上說(shuō)明面積只供房屋預(yù)售使用，不是辦理房產(chǎn)權(quán)的依據(jù)。房屋竣工后，憑工程竣工圖紙、規(guī)劃等手續(xù)來(lái)實(shí)測(cè)房屋面積。

3.2.3比對(duì)預(yù)測(cè)資料和實(shí)測(cè)資料

在實(shí)測(cè)房屋面積時(shí)，可通過(guò)對(duì)預(yù)測(cè)資料的比對(duì)，或不一致地方的記錄，來(lái)進(jìn)行實(shí)測(cè)的檢測(cè)。房屋面積實(shí)測(cè)資料、預(yù)測(cè)資料比對(duì)期間，若發(fā)現(xiàn)兩者存在巨大差異，需立即采取有效措施改進(jìn)，以此提高測(cè)量結(jié)果精準(zhǔn)度。通常情況下，實(shí)測(cè)、預(yù)測(cè)資料比對(duì)中差異以公用部位、套內(nèi)尺寸變化為主。基于此，應(yīng)在房屋面積的實(shí)際測(cè)量中，做好相應(yīng)的記錄工作，通過(guò)對(duì)測(cè)量數(shù)據(jù)的比對(duì)，了解差異上的層次性，這對(duì)改進(jìn)房屋面積測(cè)量工作具有重要作用。

3.2.4合理使用CAD文件

當(dāng)前，CAD被廣泛用于房屋建筑設(shè)計(jì)中。因此，房屋測(cè)繪中要合理使用該文件，進(jìn)一步提高測(cè)量結(jié)果的精準(zhǔn)度。

3.2.5重視局部和整體的結(jié)合

在對(duì)房屋進(jìn)行實(shí)測(cè)時(shí)，首先需觀察房屋整體，便于了解各立面的不同之處。同時(shí)，還要將陽(yáng)臺(tái)的測(cè)量結(jié)果作為基準(zhǔn)，先進(jìn)行外圍尺寸的測(cè)量，再進(jìn)行內(nèi)部尺寸的測(cè)量，最后再歸類(lèi)所測(cè)量的數(shù)據(jù)。從實(shí)際工作看，測(cè)量房屋墻體的軸線(xiàn)多無(wú)法實(shí)現(xiàn)，這就要依靠套內(nèi)尺寸、墻厚度等數(shù)據(jù)計(jì)算。

3.2.6重視細(xì)節(jié)處理

3.2.6.1做好房屋內(nèi)部的上空處理

房屋內(nèi)部上空處理是沒(méi)有明文規(guī)定的，不同地區(qū)、不同工作人員對(duì)它的計(jì)算方法不同，尤其是墻體面積。并且，在眾多的面積計(jì)算軟件中，也對(duì)其有著不同的理解。計(jì)算軟件中，多按層計(jì)算外墻面積，未充分考慮房屋內(nèi)部和外墻相關(guān)的上空，導(dǎo)致重復(fù)計(jì)算墻體面積。針對(duì)這種情況，需強(qiáng)化正確方法的探究，當(dāng)房屋外墻由上空一面單獨(dú)支撐時(shí)，如復(fù)式房屋的大廳，只能計(jì)算復(fù)式下層面積，不計(jì)算上層面積。

3.2.6.2做好陽(yáng)臺(tái)尺寸的準(zhǔn)確測(cè)算

陽(yáng)臺(tái)是房屋的附屬設(shè)施，多分為封閉、未封閉陽(yáng)臺(tái)。在對(duì)陽(yáng)臺(tái)處理時(shí)，多數(shù)會(huì)直接按照投影面積測(cè)量。顯然，這種做法是錯(cuò)誤的，需將結(jié)構(gòu)外圍的投影面積作為基準(zhǔn)。測(cè)繪行業(yè)明確規(guī)定：封閉式的陽(yáng)臺(tái)應(yīng)按照外圍的投影面積，來(lái)計(jì)算全部面積；而未封閉陽(yáng)臺(tái)則按照外圍投影面積的一半，進(jìn)行面積的計(jì)算。但對(duì)于封閉式陽(yáng)臺(tái)是以批準(zhǔn)文件，還是設(shè)計(jì)文件為標(biāo)準(zhǔn)，尚未給予明確規(guī)定。實(shí)際操作中，計(jì)算一半與否，還和結(jié)合陽(yáng)臺(tái)現(xiàn)狀和建筑規(guī)劃。另外，針對(duì)存在空調(diào)機(jī)位的陽(yáng)臺(tái)，因相關(guān)規(guī)定的缺乏，在測(cè)量中需根據(jù)實(shí)際情況分析。若核準(zhǔn)圖上明確設(shè)置了陽(yáng)臺(tái)、空調(diào)機(jī)位界限，并標(biāo)注了尺寸。那么，房屋面積預(yù)測(cè)時(shí)就未將空調(diào)機(jī)位面積預(yù)測(cè)在內(nèi)。總之，陽(yáng)臺(tái)的預(yù)測(cè)、實(shí)測(cè)面積存在差異，這就要求根據(jù)層次不同且類(lèi)型相同的陽(yáng)臺(tái)進(jìn)行反復(fù)測(cè)量，根據(jù)測(cè)量結(jié)果行平差處理。

3.2.6.3做好虛擬分割的產(chǎn)權(quán)測(cè)繪

所謂的虛擬分割多指開(kāi)發(fā)公司用界址的形式將辦公用房、大型商場(chǎng)分割成各小型單元出售，各單元不具備圍護(hù)，而是用界址釘將其圍合成特定空間。并且，各單位還有著獨(dú)立、唯一的編號(hào)。這種虛擬分割的產(chǎn)權(quán)符合房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)定：權(quán)利人享有支配特定物的權(quán)利。同時(shí)，該產(chǎn)權(quán)也符合房屋登記規(guī)定：房屋需按照單元登記。房屋單元多指存在固定界限，能獨(dú)立使用，編號(hào)唯一的房屋或空間。實(shí)際測(cè)繪中，多按照界釘進(jìn)行面積的測(cè)量和計(jì)算，并用虛線(xiàn)成圖。

另外，在確定粉層厚度時(shí)，需遵循建筑設(shè)計(jì)，加深對(duì)房屋外立面材料厚度的認(rèn)知，從根本上規(guī)避設(shè)計(jì)變化對(duì)墻體厚度產(chǎn)生的影響。當(dāng)然，在確定粉層厚度時(shí)，需根據(jù)實(shí)際情況，進(jìn)行方式的選擇。此外，為進(jìn)一步解決房屋面積預(yù)測(cè)、實(shí)測(cè)差異問(wèn)題，還要加大宣傳力度。買(mǎi)房人購(gòu)房時(shí)，需介紹預(yù)測(cè)、實(shí)測(cè)之間的差異，并在合同上給予明確、詳細(xì)的規(guī)定。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在建筑房屋時(shí)，因各因素變更建筑設(shè)計(jì)，導(dǎo)致房屋面積存在巨大差異。因此，房屋銷(xiāo)售人員需將其告知買(mǎi)房人，在提高買(mǎi)房人對(duì)房屋面積預(yù)測(cè)、實(shí)測(cè)差異了解度的基礎(chǔ)上，預(yù)防因房屋面積差異帶來(lái)的糾紛。小結(jié)：

綜上所述，房屋面積糾紛一直是房地產(chǎn)行業(yè)的主要問(wèn)題，發(fā)生原因和房屋面積預(yù)測(cè)、實(shí)測(cè)差異相關(guān)。因此，需借助有效措施減少預(yù)測(cè)、實(shí)測(cè)面積之間的差異，便于維護(hù)買(mǎi)房人利益，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。本文通過(guò)對(duì)房屋面積預(yù)測(cè)、實(shí)測(cè)差異原因分析發(fā)現(xiàn)，測(cè)量人員工作素質(zhì)低、私自更改規(guī)劃設(shè)計(jì)、測(cè)量技術(shù)掌握不足等是常見(jiàn)因素。為減少房屋面積預(yù)測(cè)、實(shí)測(cè)之間的差異，需加大房屋測(cè)繪工作重視度，組建優(yōu)秀的測(cè)量團(tuán)隊(duì)，做好成果資料的檢查、歸檔處理，比對(duì)預(yù)測(cè)資料和實(shí)測(cè)資料，重視局部和整體的結(jié)合及細(xì)節(jié)處理，在減少實(shí)測(cè)、預(yù)測(cè)面積差異的基礎(chǔ)上，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。