淺談房地產(chǎn)建筑裝修設(shè)計(jì)管理的要點(diǎn)

楊宏

摘要：房地產(chǎn)裝修設(shè)計(jì)管理是房地產(chǎn)管理中的一部分，其中設(shè)計(jì)管理者很是，對房地產(chǎn)建筑的裝修進(jìn)行為客戶提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)建筑；裝修設(shè)計(jì)；管理要點(diǎn)

中圖分類號：TU238文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號：1674-3024（2017）08-0255-02

引言

房地產(chǎn)建筑裝修設(shè)計(jì)作為新世紀(jì)房地產(chǎn)商推銷房地產(chǎn)的一種新手段，已經(jīng)作為一種很成熟的銷售手段不斷再被沿用著。這時(shí)候就需要進(jìn)行對房子進(jìn)行裝修管理，以便更符合客戶需求，以及對本公司裝修設(shè)計(jì)的優(yōu)化，材料的使用管理。配合各裝修工種的安排及管理。建筑裝飾設(shè)計(jì)的任務(wù)就是綜合運(yùn)用銷售技術(shù)手段，考慮周圍環(huán)境因素的作用，而且充分利用，充分利用有利條件，積極發(fā)揮創(chuàng)作思維，創(chuàng)造一個(gè)既符合物理上空間客戶的需求，又符合客戶生理、心中要求的室內(nèi)環(huán)境。

1.房地產(chǎn)建筑裝飾工各部門負(fù)責(zé)人的配合工作

裝飾設(shè)計(jì)管理中，最重要的就是對各工種人的協(xié)調(diào)工作，減少交叉作業(yè)的相互制約。而且各部門協(xié)調(diào)不好的話，對裝飾的效果，客戶的體驗(yàn)帶來很大的影響。比如：機(jī)電工程工作人員和安裝人員如果配合不好就很容易產(chǎn)生矛盾。所以：圖紙的清晰很重要。一張優(yōu)秀的圖紙基本上會(huì)反應(yīng)出整個(gè)裝飾的結(jié)構(gòu)，過程，效果。都可以在圖紙中反映出來。因此要確保每張圖紙的布局，尺寸大小，各種細(xì)化的地方要注明這是很有必要。要注意機(jī)電方面和裝飾方面的配合工作。一定要指導(dǎo)雙方的工作以免產(chǎn)生分歧，在調(diào)節(jié)雙方工作的同時(shí)一定要符合各專業(yè)的規(guī)范設(shè)計(jì)要求。要能夠使兩個(gè)不同的專業(yè)進(jìn)行有效合理的安排，進(jìn)行更加高效的工作。首先要確定工期計(jì)劃，然后在細(xì)化各種專業(yè)工作，從電路的掩放、下水道的管道、管架再到燈飾的牢固性，壁紙的粘合性。都要一一做在計(jì)劃里，然后安排下去。

2.房地產(chǎn)建筑材料的選用以及用處的統(tǒng)計(jì)管理

2.1房地產(chǎn)在材料方面的選用和統(tǒng)計(jì)關(guān)乎到整個(gè)公司的成本控制以及客戶體驗(yàn)效果。要能夠在工作中認(rèn)識(shí)每種的材料的性質(zhì)以及優(yōu)劣性，性價(jià)比這些都要給客戶做出一個(gè)詳細(xì)的解釋。而且建筑材料學(xué)的確是一項(xiàng)很重要的學(xué)科，如果能在工作中靈活的應(yīng)用是種對裝飾材料設(shè)計(jì)師能力的體現(xiàn)。室內(nèi)設(shè)計(jì)中，材料的顏色搭配以及合理的把握，是對建筑材料最基本的應(yīng)用?？偟膩碚f房地產(chǎn)裝飾設(shè)計(jì)對材料的把握和應(yīng)用是一個(gè)很長遠(yuǎn)的學(xué)習(xí)過程，要經(jīng)過不斷的實(shí)踐才能提高水平。

2.2隨著新材料的廣泛應(yīng)用，我們更加需要對材料性質(zhì)的選用而進(jìn)行學(xué)習(xí)。一套好的設(shè)計(jì)方案，如果材料用的不到位，很容易影響客戶后期的體驗(yàn)。比如有的材料特性見水就會(huì)變色，這種材料就不能應(yīng)用在多水的地方，比如衛(wèi)生間，廚房。有的材料因?yàn)楣饩€也會(huì)產(chǎn)生變色，在選用的時(shí)候一定要注意燈飾的搭配使用。如果使用得當(dāng)將會(huì)使你的設(shè)計(jì)錦上添花如果使用的不得當(dāng)可能會(huì)毀掉整個(gè)設(shè)計(jì)格局。有的材料性質(zhì)不穩(wěn)定，也要謹(jǐn)慎使用，比如木質(zhì)材料，見水就容易發(fā)脹。那么這種材料我們就要避免出現(xiàn)在衛(wèi)生間和廚房之類的。石材如果在用的很多的話就會(huì)出現(xiàn)紋理差異，而且很容易臟，滲透性也很差，對于維護(hù)清潔都會(huì)帶來很大麻煩。

2.3新型材料如果屬性不了解，但為了美觀，可以使用，但不要過分使用。對整個(gè)設(shè)計(jì)裝飾的材料用量控制以及管理都要有一定具體數(shù)字，一來可以減少公司不必要的麻煩。二來算好工程用量以后，超過很多的用量，那肯定是裝修工人出現(xiàn)了問題，應(yīng)該立馬查清楚多余用量的去處，并且要立馬追責(zé)，避免后面客戶體驗(yàn)時(shí)產(chǎn)生不必要的麻煩。

房地產(chǎn)建筑裝飾中涉及到較多的材料，它也是影響著裝飾效果的直接因素。特別是作為感官上的裝飾設(shè)計(jì)，不同材料的顏色和樣式，都會(huì)有著相當(dāng)大的差別。很多裝飾設(shè)計(jì)單位在設(shè)計(jì)的時(shí)候，會(huì)根據(jù)自己的喜好來選擇一些材料，并未與業(yè)主進(jìn)行有效的溝通，導(dǎo)致在設(shè)計(jì)圖紙出來后，業(yè)主對其中的很多材料不滿足，形成大量的修改和變更。還有就是一些設(shè)計(jì)的材料盡量不要標(biāo)新立異，盡量使用一些市場中常見和大家都比較熟悉的材料。一方面便于業(yè)主的質(zhì)量控制和施工企業(yè)的材料購買，同時(shí)對于施工工藝和規(guī)范要求大家都比較熟悉；另一方面常規(guī)材料在市場中很多地方都可以買到，能夠滿足現(xiàn)場施工進(jìn)度的要求，很多一些非常規(guī)材料，只有在一些特點(diǎn)的廠家和地區(qū)才能夠買到，這樣的材料通常都是供不應(yīng)求，貨源無法保障能夠滿足現(xiàn)場進(jìn)度需要，也正是由于此種原因，導(dǎo)致大量的裝飾工程無法按期完工，給業(yè)主和施工企業(yè)都帶來不小的損失。

3.房地產(chǎn)建筑管理要確?？蛻舻膭?chuàng)意和自己公司創(chuàng)意的融洽

在設(shè)計(jì)方面，房地產(chǎn)公司雖然有一個(gè)整體的策劃方案。但每個(gè)人都有每個(gè)人自己的需求和想法。這個(gè)時(shí)候設(shè)計(jì)師就要在控制成本的前提下，盡量的再不用大動(dòng)原來的設(shè)計(jì)圖紙的同時(shí)要迎合客戶的想法。這需要設(shè)計(jì)師的隨機(jī)應(yīng)變能力。現(xiàn)代的建筑裝飾設(shè)計(jì)，更加注重裝飾設(shè)計(jì)的合理性、舒適性和協(xié)調(diào)性。也要確保客戶的舒心。建筑裝飾設(shè)計(jì)的任務(wù)就是綜合運(yùn)用銷售技術(shù)手段，考慮周圍環(huán)境因素的作用，而且充分利用，充分利用有利條件，積極發(fā)揮創(chuàng)作思維，創(chuàng)造一個(gè)既符合物理上空間客戶的需求，又符合客戶生理、心中要求的室內(nèi)環(huán)境?？蛻艟褪巧系郏@是每個(gè)銷售者所不能忘記的。

4.自己公司設(shè)計(jì)與其他配飾的搭配要融洽

在配飾方面，有的客戶會(huì)選擇自己的想法。比如電視機(jī)的選擇，如果客戶選擇墻掛方式還是選擇坐地式。公司的設(shè)計(jì)背景都需要配合客戶的選擇去改變背景。還有床，衣柜的選擇有需要重新的搭配，使整個(gè)布局更加融洽。讓用戶感受到極致的體驗(yàn)。盡量避免自己的設(shè)計(jì)與客戶的配飾產(chǎn)生沖突。比如櫥柜方面，客戶需要80cm的櫥柜但公司原定的設(shè)計(jì)是50cm。我們就可以協(xié)商一下，是否需要更改原設(shè)計(jì)方案。并且交代客戶清楚明白，改之后的效果以及預(yù)算的增加。詢問客戶是否需要更改。

5.確保裝修整體計(jì)劃的如期完工

5.1開工之前做出一個(gè)詳細(xì)的計(jì)劃安排是確保按期完工的前提，無論是從人員的調(diào)配到各種不可抗拒因素的阻礙比如雨天都要一一列在計(jì)劃中。

5.2員的調(diào)配使得各工種之間的搭配，由公司提供統(tǒng)一的標(biāo)高軸線，不能混亂，否則時(shí)間會(huì)越拖越久，后后期越來越難以修改。

5.3有的材料用完之后不如預(yù)期所想，就要趕快修改方案，更換材料，并且繼續(xù)調(diào)試。使得效果達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。這一部分也要確保出現(xiàn)在工作計(jì)劃中。

5.4作為一個(gè)合格的房地產(chǎn)裝修設(shè)計(jì)管理者，要能夠考慮到工期方方面面的因素。譬如自己的設(shè)計(jì)和客戶需求不符合就要立馬能夠改變方案。有時(shí)候自己的設(shè)計(jì)也與實(shí)際情況有的不融洽就要很快的調(diào)動(dòng)各裝修工進(jìn)行修改，確?？蛻舻耐昝荔w驗(yàn)。

5.5整個(gè)裝修計(jì)劃的是否如期完成都對房地產(chǎn)公司將會(huì)產(chǎn)生巨大影響。如不能按時(shí)完成裝修，將會(huì)給公司帶來極高的名譽(yù)損失。這是一種非常不禮貌的行為對客戶來說，甚至有可能會(huì)對公司帶來巨大的經(jīng)濟(jì)損失。不僅要如期完成還要確保整個(gè)工程的質(zhì)量。

6.確保公司的創(chuàng)意性和工程質(zhì)量的安全性

一個(gè)公司只有不斷的改進(jìn)與時(shí)俊進(jìn)才能不被淘汰，那么能夠支撐公司不斷撐下去的就只有創(chuàng)意了。唯有創(chuàng)意，才能給公司帶來源源不斷地收益。一個(gè)公司如果只能靠一些過去創(chuàng)意生存，用不了多久它就會(huì)被時(shí)代所淘汰。這樣的例子很多：相機(jī)膠卷等都是曾經(jīng)的巨頭可現(xiàn)在破產(chǎn)的破產(chǎn)，被收購的收購。所以說一個(gè)公司的創(chuàng)意性絕對是整個(gè)公司的生命源泉。但是在確保創(chuàng)意性的同時(shí)，公司一定要確保創(chuàng)意的安全性，保密性。不被其他公司所竊取，否則一切都會(huì)付之東流，所以一定要嚴(yán)格管理公司的保密性。工程質(zhì)量的安全性也決定著房地產(chǎn)商銷售的銷量，因?yàn)橹挥挟?dāng)你的產(chǎn)品具有非常高的安全性才能贏得消費(fèi)者的信任。而且在如今社會(huì)，豆腐渣工程被暴露的越來越多，消費(fèi)者越來越不相信開發(fā)商，如果在這個(gè)時(shí)候還不能保證工程質(zhì)量的安全性，不能贏得消費(fèi)者的信任。那這條路必然走向死亡。工程質(zhì)量決定著一個(gè)公司的信譽(yù)度和發(fā)展趨勢，所以在工程質(zhì)量方面管理者不能有任何松懈。必須按規(guī)定圖紙，一步一步檢查。一但出現(xiàn)問題要做到立馬追究責(zé)任并且引以為戒，確保下次不會(huì)發(fā)生這種安全問題。公司也要保證著工人的安全，要給予工人一定的保護(hù)，包括工人的五險(xiǎn)一金以及工人在施工工地的安全，要確保給每個(gè)工人都能夠得到安全的保障。施工現(xiàn)場的安全一定要管理到位，用電安全，工架安全，等等。要從細(xì)節(jié)處人手，保障整個(gè)工程質(zhì)量的安全。

7.設(shè)計(jì)任務(wù)書

在很多的房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程中，都會(huì)發(fā)生各種各樣的變更。特別是對于商業(yè)和辦公樓部分，由于業(yè)態(tài)和商戶的調(diào)整，會(huì)發(fā)生大量的反復(fù)多次的建筑平面調(diào)整，形成多個(gè)版本的建筑圖。而裝飾設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)依據(jù)主要是依據(jù)建筑圖紙，業(yè)主在給裝飾設(shè)計(jì)單位圖紙的時(shí)候，一定要根據(jù)長期以來各種調(diào)整后的布局，確定一個(gè)最終的完整建筑圖。否則就會(huì)經(jīng)常出現(xiàn)建筑圖與現(xiàn)場實(shí)際不符，有些已經(jīng)改掉的部分沒有在建筑圖上反應(yīng)出來，導(dǎo)致裝飾的設(shè)計(jì)布局與現(xiàn)場實(shí)際存在較大的差別，引起不必要的返工，且影響工期。因此，設(shè)計(jì)依據(jù)一定要準(zhǔn)確。設(shè)計(jì)任務(wù)書是設(shè)計(jì)的開始，要想有好的設(shè)計(jì)書，完整的設(shè)計(jì)書是起點(diǎn)。方案設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)任務(wù)書的任務(wù)主要應(yīng)包括公司管理層的規(guī)劃意見、銷售部門提供的產(chǎn)品位置、房產(chǎn)公司和客服部門提供的用戶想法、開發(fā)部門根據(jù)的政府征詢意見、預(yù)算部門提供成本想法以及根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)場管理部門提供的實(shí)際場景報(bào)告等；初步的設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)過程，設(shè)計(jì)任務(wù)書則主要應(yīng)包括前面的設(shè)計(jì)想法、報(bào)告過程中得到的反饋意見、預(yù)算部門提供的詳細(xì)成本要求以及項(xiàng)目現(xiàn)場管理部門提供的需要的設(shè)施的設(shè)計(jì)要求等。設(shè)計(jì)在設(shè)計(jì)的各個(gè)階段，設(shè)計(jì)任務(wù)書的重點(diǎn)不太一樣，重心放在于報(bào)批的意見、成本需要。任務(wù)書是整個(gè)工程的關(guān)鍵的地方。如果對任務(wù)書規(guī)劃不夠詳細(xì)妥當(dāng)，會(huì)影響到后面裝修的工程實(shí)施的進(jìn)度以及配合問題。沒有一個(gè)好的設(shè)計(jì)計(jì)劃書就相當(dāng)于工程像一個(gè)無頭蒼蠅，施工人員無處下手。勢必會(huì)影響到工程質(zhì)量問題。所以設(shè)計(jì)計(jì)劃書是一個(gè)整體的開始。

8.細(xì)部節(jié)點(diǎn)的處理

很多裝飾設(shè)計(jì)單位常年會(huì)接很多的項(xiàng)目，為了追求高利潤和高效率，很多時(shí)候會(huì)借用一些原有的設(shè)計(jì)圖紙來進(jìn)行修改。大面的平面布局部分通常都沒有問題，但是對于一些細(xì)部節(jié)點(diǎn)，卻經(jīng)常遺漏。在工程實(shí)際中，也會(huì)經(jīng)常細(xì)部節(jié)點(diǎn)大樣不全，或者節(jié)點(diǎn)與平面或立面不符的現(xiàn)象，造成施工單位在此處施工的時(shí)候沒有依據(jù)，出現(xiàn)各種質(zhì)量問題和安全隱患，同時(shí)后期的竣工決算價(jià)格在此部分發(fā)生糾紛。因此，設(shè)計(jì)單位在出圖前，應(yīng)該在內(nèi)部進(jìn)行自檢自查，特別是一些細(xì)部節(jié)點(diǎn)部位，要進(jìn)行重點(diǎn)的檢查，確保圖紙的完整。

9.節(jié)能環(huán)保和消防要求

房地產(chǎn)建筑是人民生活和、工作和購物的場所，長期聚集著大量的人流。很多商業(yè)都是在一裝修完成就直接對外營業(yè)，也有大量的工作人員長期在內(nèi)停留。因此裝飾設(shè)計(jì)單位一定要考慮環(huán)保的問題，在設(shè)計(jì)方案和選擇材料的時(shí)候，務(wù)必選用無毒無公害的產(chǎn)品，并且必須滿足消防驗(yàn)收的各種規(guī)范要求。否則不論是室內(nèi)環(huán)境可檢測不達(dá)標(biāo)，還是消防驗(yàn)收不通過，后期都是無法交付的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和各參建單位，都應(yīng)該本著為人民的生命健康負(fù)責(zé)的態(tài)度，自覺選擇和使用節(jié)能環(huán)保裝飾材料，創(chuàng)造干凈和安全的室內(nèi)環(huán)境。

10.總結(jié)

此文對我國房地產(chǎn)建筑裝飾設(shè)計(jì)的發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行了分析并提出了自己的想法，對建筑裝飾設(shè)計(jì)管理為中心，對建筑工程建筑裝飾設(shè)計(jì)管理工作要點(diǎn)進(jìn)行了總結(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)如何企業(yè)核心競爭力，在市場中存活，必須改變傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展模式，而商品房的精品化，正是符合當(dāng)前房地產(chǎn)市場需求的，能夠幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)促進(jìn)發(fā)展的有效途徑。