“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響及應(yīng)對技巧

鄭宇梅+龔曉燕+劉艷

摘 要：2016年房地產(chǎn)業(yè)的“營改增”已經(jīng)全面完成，房地產(chǎn)業(yè)如何應(yīng)對即將到來的“營改增”？因此，從“營改增”的好處、“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響、“營改增”后稅負(fù)變動的原因分析、房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”應(yīng)對技巧等方面進(jìn)行了闡述。

關(guān)鍵詞：營改增；增值稅；稅負(fù)

中圖分類號：D9

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

doi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2017.16.065

2015年5月18日，國務(wù)院批轉(zhuǎn)了國家發(fā)改委《關(guān)于2015年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點工作意見》要求，力爭全面完成“營改增”，將剩余的建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)四大領(lǐng)域納入“營改增”范疇。“營改增”是指由原來按照營業(yè)額的一定比例對營業(yè)額征收營業(yè)稅改為征收增值稅。增值稅的納稅方法為“稅款抵扣”法，即“銷項稅額”抵扣“進(jìn)項稅額”。2016年5月營改增政策落地，房地產(chǎn)業(yè)實行11%的增值稅稅率?！盃I改增”對于房地產(chǎn)業(yè)有不利的一面，也有有利的一面，筆者試從以下幾個方面進(jìn)行分析。

1 房地產(chǎn)業(yè)“營改增”的不利方面

（1）房地產(chǎn)“營改增”以后，行業(yè)成本可能大幅攀升，這會在相當(dāng)大的程度上影響房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行再次生產(chǎn)投資的熱情，甚至可能會逼迫房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型。

（2）房地產(chǎn)“營改增”以后，假發(fā)票、虛假抵扣等問題難以管理，甚至還會導(dǎo)致一些企業(yè)進(jìn)行不合法的偷稅行為。

（3）房地產(chǎn)業(yè)會計核算由簡單的操作變得比較復(fù)雜。這將造成一些房地產(chǎn)企業(yè)的賬冊與內(nèi)部風(fēng)險控制及制度層面的管理還要經(jīng)歷較長時間的適應(yīng)過程，會影響房地產(chǎn)業(yè)的效率。

2 房地產(chǎn)業(yè)“營改增”的有利方面

從理論上來講，“營改增”有利于完善國家整體的稅收鏈條，從一定程度上避免了房地產(chǎn)業(yè)的重復(fù)征稅問題，購房者負(fù)擔(dān)會有所降低，同時由于增值稅進(jìn)項稅額抵扣上的嚴(yán)格規(guī)定，會倒逼房地產(chǎn)業(yè)向?qū)I(yè)化、規(guī)范化方向發(fā)展。雖然短期上來看，房地產(chǎn)業(yè)“營改增”會有負(fù)面的影響，但是從長遠(yuǎn)上來看，必然會促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

3 對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

3.1 流轉(zhuǎn)稅的計算原理變化較大

假定暫不考慮混合銷售的影響，“營改增”后增值稅的計算步驟為：

首先應(yīng)將含稅收入換算成不含稅收入，不含稅收入=含稅收入/（1+稅率），然后計算不含稅成本，假定按照成本科目進(jìn)行測算，由于進(jìn)項涉及多個不同稅率，需分別測算。為說明問題方便，現(xiàn)舉例如下：

例1：某房地產(chǎn)新建樓盤每平方米單價10000元，建筑裝修造價3500元，前期勘察、設(shè)計、論證費和廣告費1000元，配套設(shè)施費及其他綠化費用500元，基礎(chǔ)設(shè)施費500元。

銷項稅額=10000÷（1+11%）×11%=990.99

進(jìn)項稅額=（3500+500+500）÷（1+11%）×11%+1000÷（1+6%）×6%=503

增值稅額=990.99-503=487.99

“營改增”后的稅負(fù)率=487.99÷10000=4.88%

在營業(yè)稅制下，營業(yè)稅稅率為5%，營業(yè)稅=10000×5%=500元，“營改增”前的稅負(fù)率為5%，“營改增”前后相比稅負(fù)率下降0.12%（此結(jié)論僅僅是理論數(shù)據(jù)，不具有普遍性）。

3.2 企業(yè)稅負(fù)存在增加的風(fēng)險

原因一：房地產(chǎn)成本項目多，抵扣鏈條長?！盃I改增”的前期試點，所涉及的相關(guān)行業(yè)和業(yè)務(wù)有：廣告服務(wù)（包括廣告代理、會展服務(wù)）屬于“部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)—文化創(chuàng)意服務(wù)—廣告服務(wù)”，建筑設(shè)計、規(guī)劃設(shè)計、園林設(shè)計服務(wù)等屬于“部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)—文化創(chuàng)意服務(wù)—設(shè)計服務(wù)”，鑒證服務(wù)、咨詢服務(wù)、檢測服務(wù)等屬于“部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)—鑒證咨詢服務(wù)—認(rèn)證服務(wù)”（包括會計、稅務(wù)、資產(chǎn)評估、律師、房地產(chǎn)土地評估、工程造價的鑒證、建筑業(yè)檢測服務(wù)等），工程勘察勘探服務(wù)費屬于“研發(fā)和技術(shù)服務(wù)—工程勘察勘探服務(wù)”。若上述服務(wù)取得提供服務(wù)方開具的增值稅發(fā)票，均應(yīng)納入抵扣范圍。

原因二：“營改增”后存量資產(chǎn)和土地成本能否納入稅款抵扣鏈條尚未明確。

（1）存量資產(chǎn)難以納入進(jìn)項稅額抵扣范圍。

包括期初庫存材料、存量房、原已購入使用的固定資產(chǎn)等難以抵扣進(jìn)項稅額。

（2）新出讓或取得的土地難以有進(jìn)項稅額抵扣。

由于國家對于增值稅的進(jìn)項稅額抵扣有嚴(yán)格的規(guī)定，要取得增值稅專用發(fā)票或完稅憑證方可抵扣。可房地產(chǎn)業(yè)性質(zhì)比較特殊，僅拿地這一塊，可以是土地出讓方式，可以是無償劃撥，或是農(nóng)村集體所有制土地受讓，以上種種形式都無法取得增值稅專用發(fā)票。而拿地的成本占到了總成本一半甚至更高的比例，如果此部分進(jìn)項稅額不得抵扣，將使稅負(fù)大大增加。

原因三：由于客觀原因，進(jìn)項稅額抵扣不充分，導(dǎo)致稅負(fù)增加

目前據(jù)專家測算，房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅稅率很可能是11%。相比較“營改增”之前的稅率5%，提升幅度較大?！盃I改增”之后房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)變化主要取決于進(jìn)項稅款抵扣程度、開發(fā)費用、配套設(shè)施等一些政府規(guī)費，以及人工成本等不允許抵扣進(jìn)項稅額，還有一些成本費用支出無法取得專用發(fā)票，這樣會造成抵扣不足，導(dǎo)致實際稅負(fù)明顯提高。

原因四：建筑施工企業(yè)“營改增”后進(jìn)項稅額不足，會將稅負(fù)轉(zhuǎn)移給房地產(chǎn)企業(yè)。

建筑施工企業(yè)“營改增”后實際稅負(fù)因抵扣發(fā)票不足而升高，從而會將其稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)企業(yè)。

原因五：發(fā)票導(dǎo)致的稅務(wù)風(fēng)險及稅負(fù)增加。

進(jìn)項稅額抵扣對發(fā)票還有嚴(yán)格的規(guī)定，如扣稅憑證是否合規(guī)，扣稅憑證是否如期認(rèn)證等，這都會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險及稅負(fù)增加。

原因六：“營改增”后融資費用無法抵扣。

企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)項目，資金來源一般是自有資金和債權(quán)性融資，債權(quán)性融資最快捷便利的渠道便是銀行貸款。而銀行貸款必然產(chǎn)生數(shù)額巨大的利息支出，而目前金融行業(yè)“營改增”政策尚未落地，前期的利息費用也是無法進(jìn)行增值稅抵扣的。

原因七：土地增值稅和增值稅有可能并存一定時期，會導(dǎo)致重復(fù)征稅。

3.3 “營改增”影響房地產(chǎn)企業(yè)采購招標(biāo)和建筑成本控制

（1）全過程的進(jìn)項稅額控制。采購規(guī)劃、簽合同、付款等環(huán)節(jié)必須考慮不同稅率的發(fā)票，既符合合同的規(guī)定，也應(yīng)符合稅法的規(guī)定。

（2）建筑企業(yè)由于人工成本較高，導(dǎo)致建筑成本增加，從而會轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)企業(yè)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該適時啟動與主要單位的協(xié)商合作，包括總包、裝修、園林綠化的價格協(xié)商。

3.4 “營改增”影響房地產(chǎn)企業(yè)會計核算

在“營改增”的新形勢下，舊的會計核算體系明顯的受到了沖擊，首先是增值稅價外稅的特征需要增加多個會計科目，核算難度加大；其次是增值稅的彈性較小，無形中增加了稅務(wù)操作風(fēng)險。

3.5 “營改增”影響房地產(chǎn)企業(yè)IT系統(tǒng)

（1）IT系統(tǒng)要滿足“價稅分離”的要求。財務(wù)系統(tǒng)、銷售系統(tǒng)、成本系統(tǒng)、費用系統(tǒng)以及收付款模塊都需要進(jìn)行價稅分離。

（2）IT系統(tǒng)要支撐“全過程的進(jìn)項稅管控”的要求，增值稅發(fā)票管理、進(jìn)項發(fā)票認(rèn)證、進(jìn)項抵扣與轉(zhuǎn)出，應(yīng)納增值稅測算與平衡、納稅申報都要為“營改增”的執(zhí)行鋪路，這樣“營改增”才能順利執(zhí)行。

4 房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”應(yīng)對技巧

4.1 材料供應(yīng)商的巧妙選擇

為什么要選擇適合的材料供應(yīng)商呢？請看下面一道例題。

假定銷售收入為R，銷項稅額為A=R×11%，材料進(jìn)價（含稅價）為C，進(jìn)項稅額B=C×適用稅率/（1+適用稅率），應(yīng)交增值稅D=A-B，增值稅稅負(fù)=D/R，毛利為=R-C

例2：某房地產(chǎn)商某月銷售收入為120萬元，購入材料含稅價100萬元，選擇一般納稅人與小規(guī)模納稅人（稅局代開發(fā)票或提供普通發(fā)票），對利潤的影響有何不同？

4.1.1 如果供應(yīng)商是增值稅一般納稅人

R=120，A=R×11%=13.2，材料進(jìn)價（含稅價）為C=100，進(jìn)項稅額B=C×適用稅率/（1+適用稅率）=9.91，應(yīng)交增值稅D=A-B=3.29，增值稅稅負(fù)=D/R=2.74%，毛利=29.91

4.1.2 如果由稅務(wù)局代開發(fā)票

R=120，A=R×11%=13.2，材料進(jìn)價（含稅價）為C=100，進(jìn)項稅額B=C×適用稅率/（1+適用稅率）=2.91，應(yīng)交增值稅D=A-B=10.29，增值稅稅負(fù)=D/R=8.57%，毛利=22.91

4.1.3 如果取得的是普通發(fā)票

R=120，A=R×11%=13.2，材料進(jìn)價（含稅價）為C=100，進(jìn)項稅額B=0，應(yīng)交增值稅D=A-B=13.2，增值稅稅負(fù)=D/R=11%，毛利=20

可見供應(yīng)商是一般納稅人的稅負(fù)最低為2.74%，只取得普通發(fā)票的稅負(fù)最高為11%，所以“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)盡量取得增值稅專用發(fā)票，以抵扣稅款，降低稅負(fù)。

4.2 選擇有正規(guī)資質(zhì)的建筑施工企業(yè)

房地產(chǎn)企業(yè)和正規(guī)的建筑業(yè)合作，才能拿到可抵扣的增值稅專用發(fā)票。未來合作商是否具有增值稅一般納稅人資格，其相應(yīng)的扣減稅率是多少，將成為合作前考察的重點。

4.3 增加對企業(yè)客戶的銷售，增加市場需求

如果下游企業(yè)在購房后也獲得了可抵扣的增值稅發(fā)票，則“營改增”可能會拉動商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和銷售。

4.4 提高精裝修投入力度，增加精裝修房的銷售比例

增加對精裝修房的銷售有利于取得更多的固定資產(chǎn)和物料的增值稅發(fā)票予以抵扣，相對來說降低了企業(yè)稅負(fù)，增加了盈利空間。

4.5 合同要對增值稅發(fā)票要有專門約定

（1）企業(yè)在分包合同、材料采購合同中應(yīng)明確約定由對方承擔(dān)等額、合法、有效的增值稅發(fā)票。

（2）同時約定付款應(yīng)在對方提供相應(yīng)的請款申請、購銷憑證、增值稅專用發(fā)票之后。

4.6 加強(qiáng)專用發(fā)票管理，控制抵扣時間

（1）加強(qiáng)發(fā)票管理：企業(yè)要在納稅申報期內(nèi)，做好進(jìn)項稅額和銷項稅額的會計核算和抵扣工作。專用發(fā)票，尤其是進(jìn)項稅額的發(fā)票的保管工作一定要加強(qiáng)，由專人負(fù)責(zé)保管，不得遺失、毀損。

（2）控制抵扣時間：增值稅不能避稅，只能遞延，控制繳納時間。

4.7 提高固定資產(chǎn)占總資產(chǎn)的結(jié)構(gòu)比重

固定資產(chǎn)購入后，可以抵扣進(jìn)項稅額，適當(dāng)提高固定資產(chǎn)的購入金額和比例，在一定程度上可以降低增值稅的稅負(fù)。

參考文獻(xiàn)

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