關(guān)于全國二三線城市地鐵經(jīng)濟(jì)建設(shè)的商業(yè)空間開發(fā)模式探討

摘 要：地鐵建設(shè)的影響不僅在于改善了交通條件，提高公共交通的競爭力，還對(duì)商業(yè)環(huán)境布局起到了導(dǎo)向作用。本文以合肥市地鐵為例，研究地鐵經(jīng)濟(jì)建設(shè)的沿線商業(yè)開發(fā)與實(shí)踐，并結(jié)合一線城市的經(jīng)驗(yàn)和成果，來證明合適的商業(yè)模式可以更好地開發(fā)和利用地鐵的資源和價(jià)值，從而實(shí)現(xiàn)地鐵經(jīng)濟(jì)的綜合效益，為全國其他二三線城市的地鐵經(jīng)濟(jì)建設(shè)提供寶貴的借鑒與經(jīng)驗(yàn)。

關(guān)鍵詞：地鐵；商業(yè)空間；產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)；開發(fā)模式

一、合肥地鐵建設(shè)和發(fā)展現(xiàn)狀

1.建設(shè)現(xiàn)狀

合肥作為安徽省的經(jīng)濟(jì)文化及政治中心，建設(shè)地鐵具有深遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)意義和政治意義。自2009年合肥地鐵一號(hào)線正式開始開工建設(shè)，一號(hào)線全長近30公里，是一條貫穿合肥市南北的地下交通干線，總投資為185億元，于2016年12月26日運(yùn)行通車。同時(shí)合肥市地鐵二號(hào)線已于2013年年初開工建設(shè)，整體規(guī)劃到2020年能夠形成一號(hào)線到五號(hào)線的中心主城區(qū)客流走廊。

2.未來發(fā)展

合肥地鐵的未來發(fā)展分為三個(gè)階段，2014年到2020年為第一階段，是依托地鐵一號(hào)線、二號(hào)線的南北十字形骨架，建設(shè)地鐵3、4、5號(hào)線，從而構(gòu)成以主城區(qū)為中心逐漸向外部擴(kuò)散的軌道交通網(wǎng)，基本覆蓋中心城區(qū)的主要客流。2020年到2025年是第二階段建設(shè)6、7、8號(hào)線，構(gòu)建以城市中心為圓點(diǎn)的城市軌道交通網(wǎng)。最后是在2025年以后，地鐵建設(shè)到12號(hào)線，完成線網(wǎng)一體的現(xiàn)代化城市軌道交通網(wǎng)。

二、地鐵口商業(yè)圈的演變

1.新的商業(yè)圈的形成

一般而言，居住空間的轉(zhuǎn)移和居住群體的變化易使在地鐵的起點(diǎn)、終點(diǎn)和重要的中轉(zhuǎn)站口處形成為新的商業(yè)圈。擁有大量的固定消費(fèi)者是一個(gè)成熟的市場形成的重要因素，因此一個(gè)新的商業(yè)圈的形成不僅僅需要合適的地段、適宜的包裝、良好的營銷，更重要的是要有的穩(wěn)定客戶源，而地鐵正提供了一個(gè)獲得豐富客戶源的契機(jī)。

2.得到充分加強(qiáng)的商業(yè)圈

地鐵使居民可以在更加廣泛的范圍內(nèi)一起共同享受社會(huì)的資源福利，這樣的城市的功能在通勤范圍內(nèi)將重新分配，每個(gè)商業(yè)圈都會(huì)根據(jù)自身的優(yōu)勢進(jìn)行整合和重新分配。合肥市地鐵一號(hào)線的運(yùn)行，對(duì)周邊形成漏斗效應(yīng)，大大推動(dòng)了各個(gè)站點(diǎn)附近的商業(yè)快速發(fā)展。

（1）大東門商業(yè)圈

大東門是合肥地鐵的一、二號(hào)線交匯點(diǎn)，是合肥地鐵的中轉(zhuǎn)站，大東門地鐵站周邊的公共設(shè)施將得到很多改善，這些為大東門商業(yè)圈的發(fā)展提供了有利條件。隨著合肥市地鐵的開通與運(yùn)行，周圍商業(yè)圈的聯(lián)系必定會(huì)得到加強(qiáng)，共同分享建成后合肥地鐵帶來的巨大客源，逐步培養(yǎng)出獨(dú)特的市場資源。

（2）火車站商業(yè)圈

由于地鐵一號(hào)線能夠改善合肥火車站的交通，火車站附近的時(shí)代廣場是最大的受益站點(diǎn)之一?；疖囌镜纳虡I(yè)圈人流量大，但是火車站的一些特點(diǎn)是過往的客人很多，停留消費(fèi)的很少，商業(yè)消費(fèi)檔次低，基本沒有任何的中高檔的大型商場，缺乏優(yōu)質(zhì)的商業(yè)環(huán)境。

（3）未來合肥的市政規(guī)劃重點(diǎn)區(qū)域

濱湖新區(qū)，合肥市下屬的高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，正在加急建設(shè)的它將是未來城市規(guī)劃的重中之重。這里布局著高新科技企業(yè)和基礎(chǔ)配套設(shè)施，居住區(qū)相對(duì)比較集中，該區(qū)域內(nèi)目前商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)缺乏，布局分散，但地鐵建成后帶來的人流聚集將促使分散的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)趨于集中，最終形成具有一定規(guī)模的新商業(yè)圈。

3.地鐵建設(shè)對(duì)商業(yè)圈的影響

地鐵站將聚集了大量的群眾，將會(huì)帶動(dòng)合肥地鐵沿線房地產(chǎn)的開發(fā)，居民聚集和流動(dòng)會(huì)帶來商業(yè)的發(fā)展，成為地鐵延線上最活躍的點(diǎn)式高密度中心。位于附近的商圈的大型站點(diǎn)的交通樞紐，這本身就具有不小的規(guī)模，由于聚集的網(wǎng)點(diǎn)的強(qiáng)大力量，會(huì)迅速得到提升商業(yè)水平；另一方面是發(fā)展軌道交通會(huì)促進(jìn)新城建設(shè)和周邊配套設(shè)施的完善，從而帶動(dòng)提升周邊商業(yè)水平。

三、關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)

1.房地產(chǎn)

在影響城市土地價(jià)格的因素中，鐵路運(yùn)輸是地價(jià)最明顯的提升，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于綠化等相關(guān)設(shè)施。地鐵沿著住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)的差距一般在25%以上。軌道交通的建設(shè)對(duì)沿線房地產(chǎn)價(jià)格的影響尤為明顯，能促進(jìn)其價(jià)格的快速上漲，但其影響僅在一定范圍內(nèi)有效，超過這個(gè)范圍，軌道交通對(duì)房產(chǎn)價(jià)格的影響效果將減弱。在較為成熟的房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，住宅物業(yè)價(jià)格受到各種因素的影響，如所在地區(qū)、人流量等，從而削弱了軌道交通對(duì)其價(jià)格的影響。

2.商業(yè)

無論是國內(nèi)還是國外的地鐵都改變了人們原有的消費(fèi)習(xí)慣，同時(shí)由于城市生活的快節(jié)奏，使地鐵站周圍成為新的商業(yè)中心，地鐵站半徑500米以內(nèi)是黃金地段，商業(yè)會(huì)隨之發(fā)展起來，同時(shí)能夠擴(kuò)展到半徑1000米以內(nèi)，如：合肥地鐵一號(hào)線有五座換成站，客流相對(duì)較多，這就會(huì)在地鐵站周圍形成一個(gè)新的商業(yè)區(qū)或中心。城市地鐵網(wǎng)絡(luò)發(fā)展起來以后，商業(yè)資源會(huì)逐漸流向地鐵沿線與樞紐站，換種說法就是城市交通網(wǎng)絡(luò)的集中點(diǎn)。地鐵的建設(shè)使周邊客流量大大的增加，發(fā)達(dá)商業(yè)區(qū)的客人不再以本地區(qū)居民為主。隨著地鐵中轉(zhuǎn)站與大型出入口的設(shè)立，二、三級(jí)商業(yè)圈也將形成，從而構(gòu)成新的商業(yè)中心。

3.廣告業(yè)

地鐵廣告收入高，合肥市地鐵也可以發(fā)展廣告業(yè)，利用地鐵車輛，站臺(tái)進(jìn)行廣告業(yè)務(wù)，從而促進(jìn)合肥廣告業(yè)的整體發(fā)展。乘客乘坐軌道交通，與外界接觸較少，更容易接受廣告信息。所以利用通道內(nèi)的海報(bào)，通道燈箱，扶梯側(cè)墻海報(bào)，車內(nèi)裝飾廣告貼紙等，形成全面覆蓋廣告環(huán)境，由于外部干擾較少，廣告媒體引發(fā)了強(qiáng)烈的視覺沖擊，可以發(fā)揮更加令人滿意的宣傳。因而，地鐵歷來成為各個(gè)商業(yè)廣告商家競相爭奪的“戰(zhàn)場”，而地鐵公司也可以依靠為生產(chǎn)型和營銷型企業(yè)提供不同的廣告展位而獲得豐厚的廣告收益，用以彌補(bǔ)地鐵開支。比如，南京新街口站歷來以在南京地鐵中投放商業(yè)廣告最多、最成功而著稱，所展示的商業(yè)廣告包括各類生活用品、奢侈時(shí)尚品、電子產(chǎn)品等等。

四、地鐵商業(yè)資源開發(fā)模式的探索

1.實(shí)現(xiàn)地鐵功能多樣化

為了使合肥市地鐵建設(shè)獲得的經(jīng)濟(jì)效益最大化，就必須實(shí)現(xiàn)地鐵的多項(xiàng)功能。首先，可以采取將公交車、出租車、地鐵站等換乘交通工具與文化景點(diǎn)、商業(yè)服務(wù)等集成于一體，實(shí)現(xiàn)多種功能的組合開發(fā)，這樣可以將交通與人們的日常消費(fèi)以及旅游娛樂等結(jié)合起來，從而增加客流量進(jìn)而實(shí)現(xiàn)地鐵經(jīng)濟(jì)效益最大化。其次，根據(jù)每個(gè)地鐵站的特點(diǎn)不同，對(duì)其功能設(shè)計(jì)的側(cè)重點(diǎn)也要有所不同。比如靠近合肥市火車站的地鐵站客流量相對(duì)較大，那么在這里廣告的宣傳作用無疑可以實(shí)現(xiàn)最佳效果，因此應(yīng)側(cè)重開發(fā)其廣告空間效益；而且考慮到這里乘客的消費(fèi)偏向飲食，站內(nèi)的商業(yè)開發(fā)應(yīng)偏向零售業(yè)，這樣才能方便乘客同時(shí)實(shí)現(xiàn)地鐵經(jīng)濟(jì)效益。此外，每個(gè)地鐵站的建設(shè)都要有合肥特色，體現(xiàn)皖風(fēng)皖韻。比如地鐵站內(nèi)的空間布局就可以以皖北建筑的特色為依據(jù)，地鐵站的出口也要有所創(chuàng)新，這樣可以提升合肥城市的形象，帶動(dòng)其商業(yè)旅游業(yè)各方面的發(fā)展。

2.完善地鐵服務(wù)個(gè)性化

地鐵作為典型的服務(wù)型行業(yè)，要實(shí)現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)效益的最大化，就必須通過增加個(gè)性化服務(wù)，來滿足不同乘客的需求，從而帶動(dòng)商業(yè)消費(fèi)。在靠近旅游景點(diǎn)的地鐵站可以與旅行社合作，為來合肥旅游的乘客提供導(dǎo)游服務(wù)，這樣不僅降低了地鐵建設(shè)的成本，實(shí)現(xiàn)雙贏模式，同時(shí)也給乘客帶來了很大的便利；而靠近學(xué)校的地鐵站，由于乘客大多為老師學(xué)生，那么可以開設(shè)一些書吧以及進(jìn)行報(bào)刊的銷售；在靠近熱門旅游景點(diǎn)的地鐵站內(nèi)應(yīng)開設(shè)有接待大廳，為乘客提供旅游售票及咨詢服務(wù)，同時(shí)完善地理導(dǎo)航裝置，從而促進(jìn)合肥旅游業(yè)的發(fā)展，增加地鐵建設(shè)的經(jīng)濟(jì)效益。

3.形成經(jīng)營體系產(chǎn)業(yè)化

通過與生產(chǎn)業(yè)、連鎖業(yè)以及旅游業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行合作，不僅可以降低地鐵建設(shè)的成本，而且能夠形成一個(gè)完整的產(chǎn)業(yè)體系，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營體系的產(chǎn)業(yè)化。一方面，通過與經(jīng)驗(yàn)豐富的經(jīng)營公司以及大型連鎖企業(yè)合作，實(shí)現(xiàn)地鐵地下空間的商業(yè)開發(fā)，而且它們可以起到帶頭作用，吸引更多的投資者入駐地鐵商業(yè)，從而增加了地鐵公司對(duì)備選商戶的選擇，提高經(jīng)營質(zhì)量；另一方面，通過與專業(yè)化的廣告媒體合作，對(duì)地鐵的廣告資源進(jìn)行運(yùn)營和管理，保證投放效果，獲取穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收益。

綜上所述，對(duì)地鐵沿線的商業(yè)資源進(jìn)行綜合開發(fā)，通過立體規(guī)劃形成融交通、換乘、購物、休閑、娛樂乃至商務(wù)酒店等多種功能于一體的運(yùn)營模式，為城市帶來巨大的經(jīng)濟(jì)效益。本文通過對(duì)合肥地鐵經(jīng)濟(jì)建設(shè)的研究分析，為合肥市地鐵經(jīng)濟(jì)建設(shè)的商業(yè)空間開發(fā)模式提供了思路與方案，也為全國其他二三線城市的地鐵經(jīng)濟(jì)建設(shè)提供了借鑒與經(jīng)驗(yàn)。

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作者簡介：閆智（1993.08- ），男，漢族，安徽六安人，安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院，2014級(jí)本科生