淺談業(yè)主方工程質(zhì)保期內(nèi)的成本管理

羅衛(wèi)

摘要：成本管理是現(xiàn)代項(xiàng)目管理知識(shí)理論中的一個(gè)重要分支，是保障項(xiàng)目利益得以實(shí)現(xiàn)的重要前提。對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目管理來(lái)說(shuō)，成本管理的主要內(nèi)容是指在保證工程質(zhì)量和工程進(jìn)度達(dá)到合同要求的前提下，應(yīng)用一系列的管理方法對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過程中所發(fā)生的成本費(fèi)用進(jìn)行有效控制和協(xié)調(diào)，并最大限度的節(jié)約成本費(fèi)用達(dá)到項(xiàng)目預(yù)期的成本目標(biāo)。本文通過分析建設(shè)工程質(zhì)保期的概念及費(fèi)用處理的方式、質(zhì)保期內(nèi)成本管理的現(xiàn)狀與問題，闡述了提高工程質(zhì)保期內(nèi)成本管理的有效途徑，強(qiáng)調(diào)了質(zhì)保期內(nèi)責(zé)任單位違約的合同控制方式。

關(guān)鍵詞：質(zhì)保期；成本控制；采取措施

引言

隨著建筑市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)化，建筑工程管理逐步形成了建設(shè)單位（即業(yè)主）、施工企業(yè)和監(jiān)理單位三方管理體制。業(yè)主是建設(shè)工程項(xiàng)目實(shí)施過程的總集成者（人力資源、物質(zhì)資源和智力資源的集成），且也是建設(shè)工程項(xiàng)目生產(chǎn)過程的總組織者。因此，業(yè)主方項(xiàng)目管理是建設(shè)工程項(xiàng)目管理的重要環(huán)節(jié)，管理始終處于主導(dǎo)地位，是投資建設(shè)項(xiàng)目管理的核心。而加強(qiáng)項(xiàng)目成本管理，降低工程造價(jià)，是項(xiàng)目管理的重中之重。筆者基于多年的管理經(jīng)驗(yàn)，就項(xiàng)目建設(shè)中的造價(jià)控制，提出了控制策略，旨在對(duì)業(yè)主方項(xiàng)目管理水平的提高有所幫助。

建筑工程業(yè)主方的成本監(jiān)理是在建筑工程項(xiàng)目建設(shè)過程中從規(guī)劃階段、設(shè)計(jì)階段、招投標(biāo)階段、施工階段及竣工驗(yàn)收階段全過程所產(chǎn)生的，保證項(xiàng)目管理的目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)成本決策、成本控制、成本核算和成本分析等一系列科學(xué)管理行為。業(yè)主方成本管理的水平直接影響到建筑工程項(xiàng)目投資的收益，尤其在目前國(guó)家政策調(diào)控、房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條的情況下業(yè)主方的成本管理顯得尤為重要。隨著建筑市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)化，建筑工程管理逐步形成了建設(shè)單位（即業(yè)主）、施工企業(yè)和監(jiān)理單位三方管理體制。

業(yè)主方項(xiàng)目管理是建設(shè)工程項(xiàng)目管理的重要環(huán)節(jié)，管理始終處于主導(dǎo)地位，是投資建設(shè)項(xiàng)目管理的核心。而加強(qiáng)項(xiàng)目成本管理，降低工程造價(jià)，是項(xiàng)目管理的重中之重。筆者基于多年的管理經(jīng)驗(yàn)，就項(xiàng)目建設(shè)中的造價(jià)控制，提出了控制策略，旨在對(duì)業(yè)主方項(xiàng)目管理水平的提高有所幫助。

1相關(guān)含義闡釋

1.1建設(shè)工程質(zhì)量保修含義。《中華人民共和國(guó)建筑法》第六十二條規(guī)定：“建筑工程實(shí)行質(zhì)量保修制度”。建設(shè)工程在辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)后，在規(guī)定的保修期內(nèi)，因勘察設(shè)計(jì)、施工、材料等原因造成的質(zhì)量缺陷，應(yīng)由責(zé)任單位負(fù)責(zé)維修。同時(shí)，在此期間施工單位應(yīng)進(jìn)行回訪，對(duì)于因施工單位的責(zé)任造成建筑物使用功能不達(dá)標(biāo)或無(wú)法使用，施工單位應(yīng)負(fù)責(zé)維修，直到達(dá)到正常使用的標(biāo)準(zhǔn)。

在正常使用條件下，建設(shè)工程的保修范圍和期限執(zhí)行《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》相關(guān)規(guī)定。

1.2建設(shè)工程質(zhì)量保修費(fèi)用含義。保修費(fèi)用是指在保修期內(nèi)，針對(duì)保修范圍內(nèi)所發(fā)生的維修、返工等各項(xiàng)費(fèi)用，保修費(fèi)用應(yīng)按合同和有關(guān)規(guī)定合理確定和控制，保修費(fèi)用的計(jì)算一般參考建筑工程造價(jià)的確定程序和方法計(jì)取。保修費(fèi)用不同于承包合同中所指的質(zhì)量保修金（工程結(jié)算價(jià)的5%），當(dāng)保修責(zé)任由施工單位承擔(dān)時(shí)，保修費(fèi)用就從合同中規(guī)定的質(zhì)量保證金中支出，它的金額可能小于保修金，可能大于保修金。而質(zhì)量保修金，待保修期滿后，若無(wú)質(zhì)量問題，一般按合同約定的方式予以返還。

1.3建設(shè)工程質(zhì)量保修費(fèi)處理。根據(jù)《中華人民共和國(guó)建筑法》規(guī)定：保修費(fèi)的處理，必須根據(jù)維修項(xiàng)目的性質(zhì)、內(nèi)容及維修方式等多種因素的實(shí)際情況，各方按其責(zé)任承擔(dān)相應(yīng)的保修費(fèi)用。一般由建設(shè)單位和施工單位共同協(xié)商處理費(fèi)用問題：（1）施工單位未按國(guó)家有關(guān)規(guī)定、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)要求施工，出現(xiàn)了質(zhì)量和使用功能上的問題，施工單位負(fù)責(zé)維修并承擔(dān)費(fèi)用。（2）因設(shè)計(jì)方面的原因，出現(xiàn)了質(zhì)量和使用功能上的問題，由設(shè)計(jì)單位承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任，由施工單位負(fù)責(zé)維修，其費(fèi)用按有關(guān)規(guī)定通過建設(shè)單位向設(shè)計(jì)單位索賠，再經(jīng)建設(shè)單位付給施工方。（3）因建筑材料設(shè)備等質(zhì)量不合格引起的質(zhì)量和使用上的問題，屬于施工單位采購(gòu)的或經(jīng)其驗(yàn)收同意的，由施工單位承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任；屬于建設(shè)單位采購(gòu)的，由建設(shè)單位承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任。（4）因使用單位使用不當(dāng)造成的房屋損壞問題，由使用單位自行負(fù)責(zé)。（5）因自然災(zāi)害和社會(huì)條件等不可抗拒原因造成的房屋損壞，不管是否在保修期內(nèi)，維修所發(fā)生的費(fèi)用均由建設(shè)單位承擔(dān)。（6）在保修期間，因工程質(zhì)量不合格而給用戶造成損失，受損者有權(quán)向責(zé)任者要求賠償，責(zé)任者不僅要做好維修工作，而且應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。建設(shè)工程質(zhì)量保修制度是國(guó)家所確定的重要法規(guī)制度，它不僅能促進(jìn)施工企業(yè)加強(qiáng)質(zhì)量管理意識(shí)，而且對(duì)保護(hù)建設(shè)方或用戶的合法權(quán)益能夠起到重要作用。

2現(xiàn)狀及問題

2.1質(zhì)保期內(nèi)成本管理現(xiàn)狀。工程竣工驗(yàn)收合格后，即開始進(jìn)入質(zhì)保期，按規(guī)定質(zhì)保期最低保修年限2年，特殊情況甲乙雙方協(xié)商。質(zhì)保金的金額不能超過最終結(jié)算金額的5%，到期后無(wú)息退還。那么結(jié)算金額雙方的確認(rèn)時(shí)間直接影響質(zhì)保金的支付。目前主要存在如下現(xiàn)狀：（1）結(jié)算金額確認(rèn)時(shí)間在質(zhì)保期之內(nèi)，且承包商履行了質(zhì)保期內(nèi)維修責(zé)任。這種情況成本管理比較簡(jiǎn)單，風(fēng)險(xiǎn)控制較好。（2）結(jié)算金額確認(rèn)時(shí)間在質(zhì)保期之內(nèi)，而承包商不履行質(zhì)保期內(nèi)維修責(zé)任，需要發(fā)包人另行委托其它單位完成維修任務(wù)，這種情況成本管理有些麻煩，一方面需要審核維修費(fèi)用，另一方面需要轉(zhuǎn)扣責(zé)任單位。風(fēng)險(xiǎn)仍可控。（3）結(jié)算金額確認(rèn)時(shí)間在質(zhì)保期之外，且承包商履行了質(zhì)保期內(nèi)維修責(zé)任?？赡軙?huì)導(dǎo)致承包商提出質(zhì)保期到后延遲付款的附加利息索賠的風(fēng)險(xiǎn)。（4）結(jié)算金額確認(rèn)時(shí)間在質(zhì)保期之外，且承包商不履行質(zhì)保期內(nèi)維修責(zé)任?？赡軙?huì)導(dǎo)致承包商提出因不予結(jié)算為由，不配合維修的風(fēng)險(xiǎn)。

因此，發(fā)包人在質(zhì)保期內(nèi)，與承包人就合同結(jié)算金額雙方達(dá)成一致意見，對(duì)質(zhì)保期內(nèi)的成本管理非常有利。

2.2質(zhì)保期內(nèi)成本管理問題。結(jié)合維修項(xiàng)目費(fèi)用審核過程中遇到的問題進(jìn)行分析如下：（1）合同附件《房屋建筑工程質(zhì)量保修書》中，對(duì)于承包人違約處罰較輕，力度不大，容易造成施工單位不積極配合維修。一般按違約當(dāng)時(shí)維修費(fèi)用的雙倍進(jìn)行扣除。（2）維修費(fèi)用定額目前按湖北省09年房修定額計(jì)價(jià)表難以執(zhí)行，政府造價(jià)管理部門也不夠重視維修定額的修訂工作。（3）質(zhì)保期內(nèi)，委托其它單位維修費(fèi)用審核是成本管理的重點(diǎn)。公司2015年與三家施工單位簽訂的維保合同單價(jià)不一致，同一維修項(xiàng)目安排不同的單位會(huì)產(chǎn)生的不同的維修費(fèi)用。另外，零星用工或零星材料采購(gòu)單價(jià)認(rèn)價(jià)沒有約定。簽于上述情況，2016年維保合同在維修項(xiàng)目設(shè)置等方面取得了很大進(jìn)步。（4）維修項(xiàng)目實(shí)際現(xiàn)場(chǎng)施工難度難以把握，比如悅海園地下室滲水風(fēng)井維修，井道狹窄，里面建筑垃圾、淤泥較多，清理工作面需要不少費(fèi)用，這些都是前期工程隱蔽項(xiàng)目遺留的問題。如防水單價(jià)按合同價(jià)執(zhí)行，維修單位固然不響應(yīng)。（5）往往因追責(zé)單位的證據(jù)資料不足，導(dǎo)致維修費(fèi)用難以分?jǐn)偟轿弧Ｈ鐧押@墻磚脫落維修費(fèi)用分?jǐn)偼ㄟ^幾輪談判，很難達(dá)成一致意見。施工單位認(rèn)為按設(shè)計(jì)圖紙和施工工藝施工，質(zhì)量驗(yàn)收合格，因使用不當(dāng)造成脫落不承擔(dān)責(zé)任，且質(zhì)保期的問題沒有書面通知、維修工藝與合同圖紙工藝差距大，導(dǎo)致維修成本高等原因不予以認(rèn)可質(zhì)保期外的維修費(fèi)用。

2.3現(xiàn)行質(zhì)保期責(zé)任約定含糊。質(zhì)保期和質(zhì)量保證期需要雙方在合同中明確。如裝修抹灰層、墻磚質(zhì)量保證期等涉及安全隱患的項(xiàng)目是否可以約定5年期限，無(wú)論是否通過驗(yàn)收，都不能免去因施工單位的偷工減料、違反施工工藝等質(zhì)量違約責(zé)任造成的維修。尤其是精裝修的商品房，更應(yīng)嚴(yán)格約定，確保在規(guī)定的保證期間內(nèi)無(wú)任何質(zhì)量問題。

3成本管理措施

3.1組織措施。建議設(shè)置專門的小組負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目質(zhì)保期內(nèi)的成本管理，按項(xiàng)目總投資10億計(jì)算，質(zhì)保金按最大5%考慮，整個(gè)項(xiàng)目的質(zhì)保金約0.5億，最大返還年限5年，每年1千萬(wàn)質(zhì)保金處理維修。并安排專業(yè)人員負(fù)責(zé)合同執(zhí)行跟蹤、專業(yè)分工、編制計(jì)劃和工作流程圖。

3.2經(jīng)濟(jì)措施。及時(shí)建立扣款臺(tái)帳，特別是質(zhì)保金全部支付完畢的最后一期付款，會(huì)同公司相關(guān)業(yè)務(wù)部門逐一核實(shí)是否存在扣款。統(tǒng)計(jì)合同質(zhì)保期返還質(zhì)保金的合同臺(tái)帳數(shù)據(jù)，制定合理的支付資金計(jì)劃。

3.3技術(shù)措施。在質(zhì)保期內(nèi)發(fā)現(xiàn)質(zhì)量缺陷問題，及時(shí)通知施工單位，限期維修。采用技術(shù)勘測(cè)手段，分析確定責(zé)任單位。公平、公正解決質(zhì)量問題。目前常見維修項(xiàng)目：滲水滲漏、公共部分墻磚脫落、煙道堵塞。從維修工藝上制定通用維修標(biāo)準(zhǔn)，這樣避免費(fèi)用重新洽商，只需根據(jù)施工現(xiàn)場(chǎng)的難易程度，適當(dāng)進(jìn)行系數(shù)調(diào)整。

3.4合同措施。每份施工合同需簽訂房屋維修協(xié)議書，尤其約定質(zhì)保期的開始和結(jié)束時(shí)間，以及質(zhì)保金退還的審批流程、違約責(zé)任。首先通知原施工單位限期維修，如施工單位不配合維修，按合同違約責(zé)任辦理委托第三方維修單位，其維修費(fèi)用按合同約定條款進(jìn)行告知。通過嚴(yán)厲的合同處罰條款，督促施工單位過程中嚴(yán)格控制自身的質(zhì)量。

第三方維修單位通過招標(biāo)的方式，建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系及戰(zhàn)略協(xié)議價(jià)。做到維修保修響應(yīng)及時(shí)，解決小業(yè)主房屋維修訴求。建議常發(fā)生的維修項(xiàng)目選擇工程直接成本加綜合取費(fèi)的計(jì)價(jià)方法，少許特殊項(xiàng)目采用成本加酬金的形式結(jié)算、實(shí)物量法計(jì)價(jià)，更好地提高維保單位的積極性。

往往實(shí)際工作中，由于合同關(guān)系的相對(duì)性，小業(yè)主與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》中約定的質(zhì)保期從交付之日起開始計(jì)算，而開發(fā)商與施工單位簽訂的《施工合同》質(zhì)保期從竣工驗(yàn)收合格之日起開始計(jì)算。尤其針對(duì)精裝修的商品房，交付之日比竣工驗(yàn)收合格之日至少延遲1年，建議合同附件房屋維修質(zhì)量保修期適當(dāng)延長(zhǎng)，至少保證大部分小業(yè)主商品房買賣合同的質(zhì)保期在施工合同約定的質(zhì)保期內(nèi)，減少開發(fā)商的索賠風(fēng)險(xiǎn)。

4結(jié)論

在合同簽訂階段，約定質(zhì)量爭(zhēng)議鑒定機(jī)構(gòu)。當(dāng)出現(xiàn)質(zhì)量缺陷問題時(shí)，交由具有一定資質(zhì)的工程質(zhì)量鑒定機(jī)構(gòu)檢測(cè)，其鑒定費(fèi)用先由發(fā)包人支付，后由質(zhì)量缺陷的責(zé)任方承擔(dān)。

增強(qiáng)證據(jù)觀念，加強(qiáng)施工質(zhì)量驗(yàn)收資料的保管措施。尤其所有隱蔽工程驗(yàn)收手續(xù)的證明文件、設(shè)計(jì)變更的簽收、實(shí)施記錄（包括竣工圖紙上標(biāo)注的設(shè)計(jì)變更）等有關(guān)工程質(zhì)量的原始資料。這樣在解決質(zhì)量爭(zhēng)議時(shí)能夠掌握主動(dòng)權(quán)。

當(dāng)出現(xiàn)質(zhì)量缺陷時(shí)，積極證明責(zé)任方不在己方。強(qiáng)化質(zhì)量保證金的第三方監(jiān)督和合同管理，要求施工單位提交保函形式的質(zhì)保金，增強(qiáng)建設(shè)工程質(zhì)量缺陷的鑒定環(huán)節(jié)及證據(jù)意識(shí)。

當(dāng)出現(xiàn)房屋質(zhì)量問題，及時(shí)維修，做好服務(wù)保證，將費(fèi)用損失控制在最小范圍。留好證據(jù)，進(jìn)行責(zé)任單位分?jǐn)?。根?jù)質(zhì)保期返還期限和項(xiàng)目明細(xì)，將合同結(jié)算金額進(jìn)行分?jǐn)偡謩e返還。如約定2年質(zhì)保期返還的給排水、電氣、裝修工程等結(jié)算金額匯總后，按此部分合同約定的結(jié)算金額5%進(jìn)行支付返還。