內(nèi)地市場成就香港“四大家族”“四大家族”內(nèi)地商業(yè)版圖

張燕

在香港，以房地產(chǎn)發(fā)家的李嘉誠、郭得勝、李兆基、鄭裕彤四家華資地產(chǎn)商被稱作“四大家族”。經(jīng)過幾十年的經(jīng)營，四大家族的資產(chǎn)觸角已經(jīng)延伸到基建、零售、電信、民生等多個領(lǐng)域。

上世紀80年代開始，以四大家族為首的港資開始逐漸進入內(nèi)地，成為踐行“引進來”“走出去”的先行者，為促進內(nèi)地建設(shè)作出了巨大貢獻。商務(wù)部數(shù)據(jù)顯示，截至2017年3月，內(nèi)地累計批準港資項目401920個，實際使用港資9383億美元，港資占內(nèi)地累計吸收境外投資總額的52.1%。

內(nèi)地市場20年來的高速增長同樣成就了四大家族的興盛。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1996—2014年期間，李嘉誠旗下長江實業(yè)集團的凈資產(chǎn)從709億港元增長到了4060億港元，增長多達4.72倍。郭氏家族的新鴻基地產(chǎn)、鄭氏家族的新世界發(fā)展和李兆基家族的恒基兆業(yè)地產(chǎn)有限公司的凈資產(chǎn)同樣是爆發(fā)式增長，同一時期內(nèi)增長速度分別為4.95倍、5.72倍和5.82倍。

長和系：香港在內(nèi)地最大的投資者

目前身家329億美元的李嘉誠已經(jīng)多年頂著“亞洲首富”“香港首富”的光環(huán)。2015年，李嘉誠旗下的兩家主要公司——長江實業(yè)與和記黃埔重組合并。重組落定后公布的第一份投資者簡報顯示，長江和記名下共有4210億港元的物業(yè)估值，1580萬平方米的開發(fā)土儲，160萬平方米投資物業(yè)總建筑面積及超1.46萬間酒店客房。最新數(shù)據(jù)顯示，2016年全年，長江和記的收益總額47.78億美元。

“超人”的低買高賣生涯

以生產(chǎn)塑膠起家的李嘉誠在完成原始積累后，在香港樓市低迷期大舉掃入地皮物業(yè)，從而開啟了近60年的“低買高賣”的“超人”生涯。1989年，當外資企業(yè)紛紛從內(nèi)地撤資的時候，李嘉誠再次逆流而上，大舉進軍中國內(nèi)地市場，成為香港在內(nèi)地的最大投資者。

1993年，李嘉誠旗下和記黃埔獲準入股深圳鹽田港，持有70%的股份，和鹽田港一起共同投入60 億元建設(shè)集裝箱碼頭。這是當年內(nèi)地最大的外資引進項目。同期，李嘉誠簽下了北京一大型城建工程項目，就是今天位于北京東長安街1號、占地10萬平方米商業(yè)建筑群 “東方廣場”。東方廣場由此成為李嘉誠在內(nèi)地投資地產(chǎn)物業(yè)的標志。這一年，李嘉誠名下的內(nèi)地項目已經(jīng)占到了集團資產(chǎn)的四分之一。

在過去數(shù)十年間，地產(chǎn)業(yè)務(wù)成為李嘉誠在內(nèi)地獲取財富積累的主要來源。至2015 年，李嘉誠旗下“長和系”的總市值高達1.222 萬億港元，成為香港第一大家族性財團。而在上世紀70 年代上市之初，長江實業(yè)市值僅1.57 億港元。

在2015年公布的估值達到4201 億港元的總物業(yè)中，香港物業(yè)組合估值約2690 億港元，占比高達64%；內(nèi)地達1380 億港元，占比32.9%；海外約130 億港元，占比3.1%。當年物業(yè)銷售利潤為155.22億港元，其中內(nèi)地貢獻100.93億港元。

據(jù)《中國經(jīng)濟周刊》統(tǒng)計，過去10年里，在長江實業(yè)的營業(yè)總額中，內(nèi)地的地產(chǎn)、酒店業(yè)務(wù)營業(yè)額占比從2005年的10%起逐年穩(wěn)步增長，至2013年度超越香港市場到達最高占比50.9%，但這一營業(yè)額占比到了2014年驟降至19.3%。同在2014年度，和記黃埔房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在內(nèi)地的相關(guān)占比則由過去的65%降至42.1%。

除地產(chǎn)外，李嘉誠旗下的零售連鎖店屈臣氏在內(nèi)地正不斷擴張，利潤增長強勁。據(jù)此前公布的數(shù)據(jù)，目前屈臣氏于全球擁有逾13000家零售店鋪，其中內(nèi)地由兩年前的1300家增加至今天的2300家，增幅為77%，擴展步伐迅速。2016年公布的財報顯示，屈臣氏集團全年收入達到1519億港元（約合人民幣1266.8億元），占長江和記實業(yè)集團總收入的38%，貢獻了集團20%的稅前利潤，達到123.28億港元（約合人民幣102.8億元）。其中，來自內(nèi)地地區(qū)營收為209億港元（約合人民幣185億元），增長2%。

根據(jù)《中國經(jīng)濟周刊》此前報道，李嘉誠在內(nèi)地的主要業(yè)務(wù)是地產(chǎn)、酒店和零售業(yè)。2015年上半年，主營地產(chǎn)和酒店業(yè)務(wù)的長地近30%的營業(yè)額來自內(nèi)地，而長和在內(nèi)地72%的營業(yè)額來自零售業(yè)。

此外，李嘉誠在內(nèi)地涉及的投資項目還包括運輸?shù)缆?、發(fā)電廠和生物制藥領(lǐng)域。2005年，李嘉誠聯(lián)手廣藥白云山成立合資公司白云山和記黃埔，雙方各占50%的股權(quán)，主營業(yè)務(wù)為中藥研發(fā)和制造。

哪里有回報就去哪里投資

2016 年10 月26 日，李嘉誠旗下長江實業(yè)宣布以200 億元人民幣拋售上海世紀匯廣場。這是李嘉誠至今在內(nèi)地單筆出售金額最大的一個商業(yè)項目。根據(jù)媒體統(tǒng)計，隨著這個占地面積5萬平方米項目的出售，如今，李嘉誠在內(nèi)地持有的投資性物業(yè)面積只剩下了15萬平方米。

這場資產(chǎn)拋售始于2013年。在過去的兩年時間里，李嘉誠陸續(xù)拋售其在內(nèi)地和香港所持有的資產(chǎn)。據(jù)公開信息不完全統(tǒng)計，李嘉誠近兩年拋售內(nèi)地及香港資產(chǎn)套現(xiàn)金額超千億元人民幣，其中拋售的資產(chǎn)涉及地產(chǎn)物業(yè)、港口、能源等。

2013 年8 月，李嘉誠以26 億元出售1997年入手的廣州西城都薈廣場項目，該項目位于荔灣區(qū)黃沙大道8 號，總建筑面積約8.8 萬平方米，位于地鐵1 號線及6 號線黃沙站上。根據(jù)媒體計算，僅住宅部分為整個項目創(chuàng)收至少達20 億元。

2013 年10 月，李嘉誠家族以71.6 億元出售上海陸家嘴東方匯經(jīng)中心。東方匯經(jīng)中心建筑面積超過11 萬平方米。售價是當初拿地時價格的8 倍還多。根據(jù)當時和記黃埔的公告，出售東方匯經(jīng)中心50%股權(quán)將凈賺18.4 億港元。

2014年4月，李嘉誠次子李澤楷旗下的盈科大衍地產(chǎn)發(fā)展有限公司宣布，以72.01 億元出售北京盈科中心。根據(jù)盈科地產(chǎn)當時估計，出售該項目稅前盈利26.46億元。

面對“從內(nèi)地撤資”的質(zhì)疑，李嘉誠表示，這不過是又一場“低買高賣”而已。

2016年，李嘉誠再次殺回內(nèi)地，在出席長江和記周年晚宴時，李嘉誠表示，2016年已在內(nèi)地投資超過100億元，哪里有回報就會去哪里投資，不存在撤資的情況。

新世界：殺回內(nèi)地，重振旗鼓

鄭裕彤一手締造的新世界帝國正面臨一次前所未有的考驗。在內(nèi)地地產(chǎn)業(yè)務(wù)層面，新世界正上演一場“斷舍離”；百貨零售方面，新世界的表現(xiàn)有些力不從心。曾經(jīng)割愛上市的周大福，同樣面臨著業(yè)績下滑、后繼無力的窘境。

6月6日，新世界發(fā)展有限公司聯(lián)合新世界百貨發(fā)出公告，提出以每股2港元的價格，向新世界百貨進行私有化要約。而在去年8月，新世界中國發(fā)展剛剛從香港聯(lián)交所注銷退市。很明顯，在鄭裕彤去世后，鄭氏家族正在重新謀劃一次重大資本騰挪。

借地產(chǎn)入局內(nèi)地

在香港，鄭裕彤被稱作“鯊膽彤”，意思是不按常理出牌，熱衷冒險。上個世紀80年代，鄭裕彤開始將生意擴展到內(nèi)地。1980年4月，包括鄭裕彤家族在內(nèi)的香港六大財團與廣州政府合作興建中國大酒店，政府出地，港商出資，對半分紅，合作期為20年。后期，隨著4家財團的相繼退出，鄭裕彤的新世界發(fā)展開始主導這一項目。1984年，廣州中國大酒店作為內(nèi)地首批中外合作五星級酒店開業(yè)，9年后便收回了所有成本。

廣州中國大酒店無疑是鄭裕彤的一塊試金石。1992年，新世界中國成立，鄭裕彤開始正式投身內(nèi)地房地產(chǎn)市場。20余年間，新世界中國儲備的建筑面積已經(jīng)達到500萬平方米，僅次于新鴻基地產(chǎn)，是和記黃埔與恒基地產(chǎn)儲備面積之和。2015年的公開數(shù)據(jù)顯示，當時的新世界中國在內(nèi)地20多個城市共擁有2600萬平方米的土地儲備。

與其他港資在內(nèi)地經(jīng)營的房地產(chǎn)項目不同，相比較樓盤開發(fā)，新世界中國似乎對囤地更加熱衷。這或者與當年“鯊膽彤”成名那一戰(zhàn)一脈相承，新世界中國更傾向于將地捂熱后的轉(zhuǎn)手利潤。1993年，新世界中國在黃浦江邊以7.5億元買下了后來被稱作“豐盛皇朝”的地塊。2001年一期地塊竣工，二期地塊一直等到2007年方才動工，直到2013年賣出，價格在20年內(nèi)漲到了79.96億元。曾有媒體報道過，高峰時期，新世界中國手中未開發(fā)的土地占其名下土地的89%。2010年，新世界發(fā)展就被國土資源部點名囤地。

在擴張地產(chǎn)版圖的同時，鄭裕彤也將黃金珠寶生意帶來了內(nèi)地。1988年，第一家周大福零售店在內(nèi)地開業(yè)，到2017年，周大福在內(nèi)地一共有2246個零售網(wǎng)點。來自內(nèi)地市場的營業(yè)利潤占到整個周大福集團75%的份額，遠高于銷售占比，周大福目前已經(jīng)是全球最大的珠寶商之一。

地產(chǎn)和珠寶生意給鄭裕彤帶來了巨大的財富增值。2016年福布斯香港富豪榜中，鄭裕彤以150億美元排行第三，而其創(chuàng)立的新世界系4家上市公司，市值已超過2025億元。

再次殺回內(nèi)地

2015—2016財年被視作是鄭裕彤家族在內(nèi)地生意的轉(zhuǎn)折點，這一年，周大福業(yè)績迎來下滑拐點；新世界出售了旗下幾乎所有的內(nèi)地地產(chǎn)住宅項目；新世界中國退市，實現(xiàn)了私有化。

隨著內(nèi)地樓市的深度調(diào)整，新世界很難像前幾年那樣通過囤地實現(xiàn)高收益，再加上新世界在二三線城市的長周期開發(fā)，鄭氏集團在內(nèi)地的這盤生意開始顯得尾大不掉。2015—2016財年年報顯示，新世界中國2015財年物業(yè)銷售的經(jīng)營溢利為29.37億港元（約合24.57億元人民幣），較2014財年下降41.3%，物業(yè)銷售量也同比下跌39.5%。

在這種情況下，“鯊膽彤”決定快刀斬亂麻。2015年12月，鄭裕彤將新世界和周大福在內(nèi)地八大城市的9個項目全部賣給了許家印，總建筑面積超過1200萬平方米，總金額高達339億元，幾乎是新世界在內(nèi)地的所有家底。

緊接著，在接下來的2016年1月，鄭家正式啟動了新世界中國私有化進程。這并不是新世界中國第一次披露私有化方案，但是與兩年前那次相比，協(xié)議收購轉(zhuǎn)變?yōu)槿媸召彛嵤霞易鍖τ谒接谢膹娏覒B(tài)度可見一斑。提及私有化原因，新世界中國給出的理由主要是股份流通量低、資金籌措能力有限。

在新世界中國私有化完成后不久，鄭家第三代掌門人（鄭裕彤長孫）鄭志剛隨即宣布，作為新世界發(fā)展在中國內(nèi)地的零售旗艦新世界百貨也啟動了私有化進程。鄭志剛表示，新世界百貨私有化后將受益于非上市公司的靈活性，包括可從新世界發(fā)展獲得額外發(fā)展資本，而不會面對市場波動的風險。

從財報來看，新世界百貨正在遭遇上市以來的業(yè)績低谷。2014—2015財年，新世界百貨年度利潤同比下跌86.6%至6974.1萬港元，核心年度利潤（不包括其他虧損凈額、投資物業(yè)公平值變動及其相關(guān)所得稅支出以及其他非核心項目）減少約52.6%至2.64億港元。盡管2016年在戰(zhàn)略調(diào)整后利潤出現(xiàn)反彈，但整體來說，新世界百貨的估值仍處于非常低的水平。數(shù)據(jù)顯示，新世界百貨停牌前收報1.33元，總市值僅22.43億港元，相比2016年末資產(chǎn)凈值57.26億港元，有60.8%折讓。比較該集團在2007年7月12日上市時的每股作價5.8港元，更已大跌77.1%。即使加上自2008年至2015年度每股派息共1.353港元，比起招股價仍有53.7%折讓。

面對市值縮水過半，鄭志剛無奈表示，10年上市征程，這家香港最大百貨企業(yè)，沒有從資本市場上賺一分錢。更讓這位新掌門人頭疼的或者是周大福的業(yè)績低迷。作為鄭家最值錢的資產(chǎn)，周大福集團的業(yè)績自2015年開始出現(xiàn)連續(xù)下滑。6月8日，周大福珠寶集團有限公司發(fā)布2016財年業(yè)績公告，公告顯示，截至2017年3月，周大福年內(nèi)營業(yè)額為512.46億港元，同比下降9.4%；年內(nèi)毛利為149.63億港元，同比下降4.3%。

不過，盡管向恒大出售了幾乎所有的內(nèi)地地產(chǎn)住宅項目，新世界中國仍然擁有所有商業(yè)項目的運營權(quán)。不僅如此，由于新世界此次出售的幾乎全是囤地項目，拿地時間之長，入手成本之低，讓他們轉(zhuǎn)手給恒大后，仍能取得可觀的收益。在此次出售中，恒大給出的收購價款中包括了透過新世界、周大福認購的、無固定到期日的永續(xù)債約100億元。這筆永久融資債券將不得轉(zhuǎn)換為普通股券，只是債券沒有固定到期日和贖回日，并且利率也由7%提高到9%。也就是說，通過這次出售，鄭家可以通過持有永續(xù)債的形式，來分享恒大項目開發(fā)所帶來的收益，實現(xiàn)互利共贏。

而就在出售地產(chǎn)項目半個月后，鄭家再次殺回內(nèi)地，旗下兩家企業(yè)周大福和新世界發(fā)展聯(lián)合以底價42億元的價格拿下深圳前海的一宗商業(yè)用地，總建筑面積17萬平方米，新世界發(fā)展成為唯一一家在深圳前海擁有兩個項目的企業(yè)。

聯(lián)袂擴張的新鴻基和恒基兆業(yè)

郭得勝旗下的新鴻基地產(chǎn)和李兆基旗下的恒基地產(chǎn)在內(nèi)地繼續(xù)擴資。

就在李嘉誠拋售上海世紀匯廣場一個月后，在徐家匯中心地塊拍賣會上，新鴻基與恒基兆業(yè)聯(lián)袂現(xiàn)身，徐家匯地王最終被新鴻基地產(chǎn)以近218億元成交，昭示著這些港資大鱷看多內(nèi)地樓市的決心。

買下了中國最貴的地

現(xiàn)已去世的郭氏家族創(chuàng)始人郭得勝與“四叔”李兆基已是多年的合作搭檔。1958年，擅長外匯買賣的李兆基與洋雜大王郭得勝一拍即合，聯(lián)合馮景禧等香港企業(yè)家，8人合股組成永業(yè)公司，開始涉足地產(chǎn)生意。公司開辦后，他們推出“分層出售、10年分期付款”的方式，面向廣大中下層市民，一改過去地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營方式，一時風生水起。1963年，李兆基與馮、郭兩人另組新鴻基企業(yè)有限公司，由郭得勝擔任主席，李兆基任副主席兼公司總經(jīng)理。三人聯(lián)手，在地產(chǎn)界聞名遐邇，博得“三劍客”之名。

1972年新鴻基地產(chǎn)股票正式上市，“三劍客”正式分手。隨后李兆基雖另起爐灶，但很快又通過增持股票成為新鴻基的大股東，時至今日仍擔任新鴻基董事局副主席一職。

從建立伊始，投資內(nèi)地便成為了新鴻基除香港以外的另一大土地儲備來源。據(jù)媒體報道，郭得勝在世時不止一次說：“除了在內(nèi)地投資之外，新鴻基不會考慮將資金調(diào)往海外?！?/p>

盡管郭得勝在1990年便已去世，但繼承了父親遺志的郭家兄弟并沒有停下在內(nèi)地投資的腳步。1980年參與廣州中國大酒店項目后，新鴻基陸續(xù)在北京、上海、杭州及廣東中山多地購置地產(chǎn)物業(yè)。新鴻基慣以打造地標見長。著名的香港“維港門廊”、上海國際金融中心，都是舉世矚目的城市名片建筑。香港中環(huán)，北京王府井，上海外灘陸家嘴，都能找到新鴻基的標識，這些如今寸土寸金的地段，到處都有新鴻基的地標項目。不夸張地說，新鴻基買下了中國最貴的地。

新鴻基公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2016年12月30日，新鴻基集團在內(nèi)地的土地儲備為656萬平方米，其中532萬平方米為發(fā)展中物業(yè)，124萬平方米為已落成的投資物業(yè)。新鴻基計劃將其中六成建為高級住宅。

在新鴻基2016年公布的董事局主席報告書中，特別提及了新鴻基對于內(nèi)地房地產(chǎn)市場的看好。報告稱，盡管近期有個別城市推行樓市調(diào)控措施，但內(nèi)地住宅市場有利的整體政策環(huán)境下表現(xiàn)不俗。住宅需求穩(wěn)健加上買家信心充足，令一線城市的樓價進一步上升；其他城市的庫存水平亦顯著下跌，成交量增加。

共同看多內(nèi)地市場

在內(nèi)地的物業(yè)收入給新鴻基帶來了不菲的利潤。2016年財報顯示，僅租金收入方面，來自內(nèi)地的總租金收入按年增長12%，至人民幣29.68億元。新鴻基表示，未來集團將繼續(xù)運用本身的專長和經(jīng)驗，在內(nèi)地發(fā)展高級住宅和地標式綜合項目。而郭家兄弟經(jīng)營新鴻基20年以來，公司的市值已達2000億港元，資產(chǎn)比他們接班時增長近8倍。

雖然表示目前內(nèi)地地價太高，但新鴻基仍然想方設(shè)法拿地。不僅徐家匯地王，同時也在浦東和寧波連奪兩地。2015年，新鴻基聯(lián)合萬科、綠地以54億元拿下上海南站商務(wù)區(qū)地塊。

據(jù)統(tǒng)計，截至目前，恒基兆業(yè)在內(nèi)地的北京、上海、廣州、長沙、成都、南京、重慶、大連、西安、杭州、蘇州、沈陽等16個城市擁有29處物業(yè)地產(chǎn)。

恒基兆業(yè)2016年財報顯示，其在內(nèi)地的業(yè)務(wù)取得了不俗表現(xiàn)。中國內(nèi)地物業(yè)發(fā)展銷售收入84億港幣，占集團全年物業(yè)銷售收入的43%。2016年年底在內(nèi)地擁有64平方米已建成投資物業(yè)，租賃總收入17億港幣。

除了地產(chǎn)項目，恒基兆業(yè)旗下的港華燃氣也在內(nèi)地多處投資。資料顯示，目前港華燃氣在山東、安徽、河北、江蘇、廣東、河南、江蘇和吉林等25省份共取得了212個項目。

責編：徐豪