農(nóng)村房地一體確權(quán)登記發(fā)證問題的研究

劉剛

摘 要：我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展過程中存在的諸多問題，大多可以追到城鄉(xiāng)二元化格局的兩大支柱—戶籍和地籍上。這兩大“支柱”直接造成農(nóng)業(yè)戶口與城市戶口不平等、城市建設(shè)用地與農(nóng)村集體建設(shè)用地不平等。我們要能夠建立完整的房地產(chǎn)統(tǒng)一的登記制度，對農(nóng)民的財產(chǎn)權(quán)力進(jìn)行合理的保障，從而能夠?qū)φ麄€農(nóng)戶宅基地的一些使用權(quán)進(jìn)行一體化的完善，有效的保證集體經(jīng)營建設(shè)用地的所有權(quán)。這對于新農(nóng)村的建設(shè)和改革具有重要的意義和作用。鑒于此，本文主要針對農(nóng)村房地一體確權(quán)登記發(fā)證問題進(jìn)行相關(guān)淺析，僅供參考。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村房地一體；統(tǒng)一登記；發(fā)證問題

中圖分類號：F301.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1671-2064（2017）09-0243-01

農(nóng)村宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)是廣大農(nóng)民重要的財產(chǎn)權(quán)，受法律保護(hù)。黨的一些會議都提出對建設(shè)市場用地的重視，對宅基地進(jìn)行合理的完善和改革，并且提出一些要求。這些政策和措施能夠更好地幫助農(nóng)村住房一體化確認(rèn)登記發(fā)證的有效實現(xiàn)。對保障農(nóng)民財產(chǎn)權(quán)利具有重要的意義和作用。相關(guān)人員應(yīng)該對其進(jìn)行認(rèn)真的研究和分析。

1 關(guān)于農(nóng)村房地一體確權(quán)登記發(fā)證的概念簡介

2014年，國土部等五部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加快推進(jìn)宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作的通知》，明確提出一系列建立和實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的相關(guān)要求[1]，將農(nóng)房等集體建設(shè)用地上的建筑物、構(gòu)筑物等納入集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作范圍，實現(xiàn)統(tǒng)一調(diào)查、確權(quán)登記和發(fā)證。

2 我國目前農(nóng)村房地一體確權(quán)登記發(fā)證的現(xiàn)狀和必要性

中國農(nóng)村土地權(quán)利狀況的演變，經(jīng)歷解放初期農(nóng)民對土地?fù)碛型暾a(chǎn)權(quán)的狀態(tài)，過渡至合作化、人民公社時期，農(nóng)民對土地權(quán)利的部分喪失到完全歸公再到土地包產(chǎn)到戶，繼而確立家庭聯(lián)產(chǎn)承包經(jīng)營、統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營體制，部分權(quán)利回到農(nóng)民手中，十七屆三中全會決定和《物權(quán)法》的實施，農(nóng)村制度改革逐步走向以權(quán)利保障為核心的制度轉(zhuǎn)變。新中國成立已來，先后開展了三次針對農(nóng)民集體土地的登記發(fā)證工作，第一次1951年土地改革，第二次上世紀(jì)80年代中期，第三次上世紀(jì)90年代。由于受二元結(jié)構(gòu)制度的束縛，雖然登記農(nóng)民宅基地使用權(quán)，但限制交易流轉(zhuǎn)，未對地上建筑物、構(gòu)筑物等進(jìn)行全面登記，同時受技術(shù)水平限制，登記水平普遍不高，較為粗放，遺留問題較多。

目前法律規(guī)定，農(nóng)村宅基地由農(nóng)村居民無償取得、無期限使用，農(nóng)村宅基地和房屋的流轉(zhuǎn)限制在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部。存在農(nóng)戶宅基地取得困難、利用粗放、退出不暢、超標(biāo)準(zhǔn)占用宅基地和一戶多宅等情況，存在自愿有償退出或轉(zhuǎn)讓宅基地法律制度障礙問題，存在宅基地審批制度限制了村民自治組織的民主管理作用發(fā)揮問題。

實行不動產(chǎn)城鄉(xiāng)統(tǒng)一登記，是全面落實十八屆三中全會關(guān)于“賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)利，保障農(nóng)房宅基地用益物權(quán)，改革完善農(nóng)村宅基地制度”等改革精神，最終實現(xiàn)農(nóng)民完整的土地產(chǎn)權(quán)。

3 我國現(xiàn)在農(nóng)村房地一體化確權(quán)登記發(fā)證問題的解決方向和要點

3.1 將統(tǒng)籌兼顧和夯實基礎(chǔ)進(jìn)行有效結(jié)合

各個地方要能夠?qū)⑦@種農(nóng)村土地的稽查工作給予有效的落實，能夠全面有效的各種調(diào)查工作。這樣就能夠?qū)⒔ㄖ?、?gòu)筑物等諸多調(diào)查工作給予嚴(yán)格和有效的落實。與此同時，我們在進(jìn)行這項工作過程中，還要能夠根據(jù)實際的情況和發(fā)展形式，有針對性地對相關(guān)的的文件要求進(jìn)行完善和優(yōu)化。這樣才能夠保證各個工作的與時俱進(jìn)。各地應(yīng)該充分地兼顧集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)、建設(shè)用地市場等土地制度改革、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記建設(shè)的實際需要，統(tǒng)籌考慮各地的基礎(chǔ)條件、財力水平和技術(shù)水平，因地制宜科學(xué)審慎地選擇符合本地區(qū)實際的調(diào)查方法，針對實際的情況進(jìn)行具體問題的客觀分析，從而有效的確定相關(guān)問題的調(diào)查方法，保證整個農(nóng)村地基調(diào)查工作的穩(wěn)定性和統(tǒng)一性。

3.2 因地制宜，將政策細(xì)化，利于目標(biāo)的執(zhí)行

由于各地情況千差萬別，為避免政策“一刀切”，各地應(yīng)該能夠充分地分析現(xiàn)存的問題，進(jìn)一步將相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)給予優(yōu)化和明確，從而在一定程度上，有效的完善相應(yīng)的策略。在進(jìn)行制定相應(yīng)的計劃和指導(dǎo)意見時，要能夠有效的堅持好各個方面的用地手續(xù)，并且要根據(jù)實際的情況，進(jìn)行嚴(yán)格的等級放證工作。在解決糾紛的工作中，相關(guān)人員要充分發(fā)揮基層群眾自治組織和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的作用，建立健全農(nóng)村土地權(quán)屬糾紛調(diào)處工作機(jī)制，切實保護(hù)群眾合法利益。

3.3 能發(fā)則發(fā)，謀求長遠(yuǎn)發(fā)展

各個地區(qū)根據(jù)實際情況設(shè)立合理和完善地發(fā)展目標(biāo)的要求，有效落實宅基地和集體用地的發(fā)證工作，將各個政策文件中的工作給予全面和有效的落實，做到應(yīng)發(fā)盡發(fā)。各個地區(qū)還要確立明確的發(fā)證點，為整個工作的開展奠定基礎(chǔ)，有效的積累經(jīng)驗。我們要立足長遠(yuǎn)，加強(qiáng)信息化建設(shè)和現(xiàn)代化建設(shè)，將計算機(jī)技術(shù)應(yīng)用到數(shù)字化管理和信息化應(yīng)用過程中，使得整個工作與社會現(xiàn)代化發(fā)展進(jìn)程相適應(yīng)。

4 結(jié)語

綜上所述，各地應(yīng)按照相關(guān)的改革精神，做到將統(tǒng)籌兼顧和夯實基礎(chǔ)進(jìn)行有效結(jié)合、因地制宜，將政策細(xì)化，以利于目標(biāo)的執(zhí)行，做到能發(fā)則發(fā)，謀求長遠(yuǎn)發(fā)展。有序推進(jìn)相關(guān)的制度和政策的落實，促進(jìn)我國新農(nóng)村建設(shè)。

參考文獻(xiàn)

[1]朱娟，曹建志，朱俊利.農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作的問題分析與探討[J].江西建材，2015，19：235-236.

[2]馮耀明，董鈞祥.富源縣農(nóng)村集體土地所有權(quán)確權(quán)登記發(fā)證若干問題探討[J].黑龍江科技信息，2013，05：132.