房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀與對策

吳春桃

【摘 要】隨著我國物質(zhì)水平的不斷提升以及中高產(chǎn)階層收入人群的增加，人們對生活的品質(zhì)要求越來越高，越來越追求居住的舒適度，對居住的要求也呈現(xiàn)個(gè)性化、差異化的趨勢，房地產(chǎn)企業(yè)順勢得到了快速發(fā)展，但是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的薄弱，阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步的發(fā)展。本文闡述了現(xiàn)階段加強(qiáng)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的重要意義，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展實(shí)際，分析了房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理存在的不足，對如何完善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理提出了對策建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)管理；發(fā)展

房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過多年的高速發(fā)展，市場供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生變化，產(chǎn)品的供給也日趨完善，贏利水平逐漸降低，企業(yè)間的競爭也日趨激烈，但房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理還比較薄弱，制約著房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。因此，需要加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，使之發(fā)揮出應(yīng)有的功能。

一、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要意義

房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)綜合調(diào)配各項(xiàng)資源的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，要提高房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟(jì)、社會效益，財(cái)務(wù)管理在企業(yè)的管理過程中已成為必然。在競爭激烈的房地產(chǎn)行業(yè)，企業(yè)取勝的關(guān)鍵除房地產(chǎn)工程質(zhì)量外，還有企業(yè)的開發(fā)成本，因此，在確保房地產(chǎn)工程質(zhì)量的同時(shí)，如果還能對企業(yè)的開發(fā)成本進(jìn)行有效的控制，那么企業(yè)的競爭力必定能夠得到增強(qiáng)。通過加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理，有利于對項(xiàng)目開發(fā)方案進(jìn)行優(yōu)化，提升各項(xiàng)資源的利用率，使開發(fā)方案更加符合市場的需求，從而達(dá)到控制開發(fā)成本的目的；有利于降低費(fèi)用開支，充分運(yùn)用企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)，增強(qiáng)企業(yè)運(yùn)營及盈利能力；有利于企業(yè)多渠道籌集及使用資金，降低企業(yè)資金成本；有利于防范企業(yè)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)現(xiàn)生產(chǎn)經(jīng)營中存在的問題并及時(shí)解決，減少財(cái)務(wù)損失。

二、現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問題

1.房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展定位方面存在的問題

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展定位決定著企業(yè)的未來，關(guān)系著企業(yè)是否可以做大、做強(qiáng)、做優(yōu)，但是在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展定位過程中，往往忽略了財(cái)務(wù)管理的作用。例如在定位時(shí)，過于片面追求房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的高、大、快目標(biāo)，并沒有充分考慮房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際的財(cái)力、物力、人力等財(cái)務(wù)實(shí)際情況；或者在定位時(shí)，財(cái)務(wù)人員未能參與其中，無法提供財(cái)務(wù)方面的具體意見等。上述情況容易導(dǎo)致公司發(fā)展定位不合理，難以順利實(shí)施，實(shí)際與定位相背離甚至失敗，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

2.房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理方面存在的問題

房地產(chǎn)企業(yè)為了獲得更高的利潤，以及占領(lǐng)更多的市場，往往熱衷于購地?cái)U(kuò)大經(jīng)營，設(shè)定較高的經(jīng)營目標(biāo)。但在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營時(shí)，有的企業(yè)由于管理水平，沒有發(fā)揮好企業(yè)現(xiàn)有的資源優(yōu)勢，不能充分利用好企業(yè)已有的資源，在運(yùn)營過程中對企業(yè)有限的資源未能合理規(guī)劃，導(dǎo)致經(jīng)營目標(biāo)與公司資源不相匹配，不能很好地完成經(jīng)營目標(biāo)；還有的企業(yè)對運(yùn)營過程中出現(xiàn)的問題未能很好的控制、解決，未能有效地通過財(cái)務(wù)管理使企業(yè)有限的資源發(fā)揮最大的效益，降低了房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營效率。

3.房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值創(chuàng)造方面存在的問題

在房地產(chǎn)企業(yè)管理中，很多經(jīng)營管理者認(rèn)為只有開發(fā)建設(shè)、銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目等業(yè)務(wù)才是創(chuàng)造企業(yè)價(jià)值的業(yè)務(wù)，財(cái)務(wù)管理僅僅是一個(gè)提供服務(wù)的后勤業(yè)務(wù)。所以，在房地產(chǎn)企業(yè)中，很多業(yè)務(wù)發(fā)生前并未能夠盡量征求財(cái)務(wù)意見，對財(cái)務(wù)管理的定位還停留事后核算的階段，僅在業(yè)務(wù)成本、費(fèi)用發(fā)生后進(jìn)行支付資金、成本核算、繳納稅費(fèi)等，并未能通過財(cái)務(wù)管理在成本控制、資金、稅務(wù)管理等方面創(chuàng)造價(jià)值。直到出現(xiàn)成本過高沒有合理控制、資金緊缺無法正常運(yùn)轉(zhuǎn)、稅負(fù)水平過高嚴(yán)重影響效益等問題時(shí)，才會要求通過財(cái)務(wù)管理解決，但此時(shí)已經(jīng)無能為力。

4.房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管控方面存在的問題

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營過程中經(jīng)常會存在一些風(fēng)險(xiǎn)，如資金、成本、質(zhì)量、市場、稅務(wù)、信用風(fēng)險(xiǎn)等，對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管控是其健康發(fā)展的有力保障。但是在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營中，一方面，財(cái)務(wù)管理人員往往是在企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)已出現(xiàn)并造成損失反映在企業(yè)賬面時(shí)才能提示風(fēng)險(xiǎn)，其滯后性不利于房地產(chǎn)企業(yè)及時(shí)化解風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)時(shí)，財(cái)務(wù)管理人員未能有效測算、估計(jì)風(fēng)險(xiǎn)大小及其影響程度，不利于房地產(chǎn)企業(yè)有效地化解風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)管理人員未能系統(tǒng)地對企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行事前預(yù)測、事中解決、事后評價(jià)等，不利于房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。

三、完善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平的對策建議

1.提升財(cái)務(wù)人員的專業(yè)能力

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平，主要取決于財(cái)務(wù)人員的專業(yè)能力，要提高和發(fā)揮出企業(yè)財(cái)務(wù)管理的更大作用，就需要提升企業(yè)財(cái)務(wù)人員的專業(yè)能力。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)鼓勵(lì)支持財(cái)務(wù)人員進(jìn)行財(cái)務(wù)技能培訓(xùn)，通過內(nèi)部培訓(xùn)、外部聘請專家學(xué)者或?qū)ｉT機(jī)構(gòu)培訓(xùn)等形式，幫助財(cái)務(wù)人員掌握最新的財(cái)務(wù)知識和相關(guān)的財(cái)務(wù)管理方法。此外，還應(yīng)組織財(cái)務(wù)人員參加與房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)有關(guān)的設(shè)計(jì)、規(guī)劃、獲取土地、工程建設(shè)、房產(chǎn)銷售等方面知識及流程培訓(xùn)，幫助財(cái)務(wù)人員熟悉房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的整個(gè)業(yè)務(wù)流程，站在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)角度來提高財(cái)務(wù)管理技能和作用。

同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在選用財(cái)務(wù)人員時(shí)，還應(yīng)該提高標(biāo)準(zhǔn)，只有專業(yè)能力和業(yè)務(wù)能力等綜合能力都較強(qiáng)的人員，才準(zhǔn)予進(jìn)入房地產(chǎn)企業(yè)從事財(cái)務(wù)工作。并通過制定激勵(lì)制度，對財(cái)務(wù)工作比較突出的財(cái)務(wù)人員進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，從而提升財(cái)務(wù)人員的工作積極性，留住并培育高、精、尖財(cái)務(wù)管理人員。

2.以管理會計(jì)推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展定位

房地產(chǎn)企業(yè)特別是中小型房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展定位往往是企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人制定，財(cái)務(wù)人員很少能參與其中發(fā)揮作用。一方面，作為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員，應(yīng)發(fā)揮管理會計(jì)的作用盡量爭取參與到房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展定位過程中，例如制定企業(yè)計(jì)劃、規(guī)劃盈利模式、設(shè)計(jì)開發(fā)方案、制定銷售政策等，把財(cái)務(wù)管理觸角延伸到業(yè)務(wù)開始的最前端，只有這樣才能改變財(cái)務(wù)事后管理現(xiàn)狀，把被動(dòng)變主動(dòng)，充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理作用；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員在規(guī)劃企業(yè)定位過程中，應(yīng)廣泛采納不同專業(yè)的意見，特別是財(cái)務(wù)人員的財(cái)務(wù)意見，如盈利預(yù)測、資源配置、成本控制等方面的建議，有助于提高企業(yè)發(fā)展定位的前瞻性、可行性、準(zhǔn)確性。財(cái)務(wù)管理人員還應(yīng)充分運(yùn)用管理會計(jì)方法，依據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際運(yùn)營情況及財(cái)務(wù)狀況等進(jìn)行分析，提交有價(jià)值的管理會計(jì)報(bào)告，及時(shí)供企業(yè)規(guī)劃、決策參考，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展定位。

3.推行全面預(yù)算管理強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)管理

合理配置房地產(chǎn)企業(yè)有限的資源，應(yīng)推行全面預(yù)算管理。首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)人人參與預(yù)算，以部門為預(yù)算管理中心，在業(yè)務(wù)部門間合理配置企業(yè)資源，以效益最大化為目標(biāo)，把預(yù)算管理效益與薪酬績效相掛鉤，使預(yù)算管理與每位企業(yè)成員息息相關(guān)，發(fā)揮全面預(yù)算管理作用。其次，應(yīng)集合房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、成本管理、工程施工、銷售策劃、財(cái)務(wù)、人力資源等專業(yè)人員編制房地產(chǎn)項(xiàng)目整個(gè)開發(fā)過程的全面、詳實(shí)的預(yù)算，同時(shí)分解為年度、月度預(yù)算，依據(jù)預(yù)算測算的盈利結(jié)果、項(xiàng)目資金流情況等適度調(diào)整房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)策略，調(diào)配好房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)資源，使房地產(chǎn)項(xiàng)目順利、可控地完成。另外，應(yīng)動(dòng)態(tài)地監(jiān)測、分析預(yù)算執(zhí)行情況并反饋至公司管理層，及時(shí)解決全面預(yù)算執(zhí)行過程中的問題并進(jìn)行有效的考核，確保全面預(yù)算能合理執(zhí)行，優(yōu)化、配置好企業(yè)資源，使房地產(chǎn)企業(yè)得到高效的發(fā)展。

4.加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本、資金、稅務(wù)管理創(chuàng)造價(jià)值

首先，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本是其在競爭中取勝的關(guān)鍵因素，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)運(yùn)用財(cái)務(wù)成本管理工具控制好開發(fā)成本，在項(xiàng)目開發(fā)過程中對前期策劃、工程建設(shè)、項(xiàng)目管理、運(yùn)營等成本進(jìn)行控制，確保開發(fā)成本合理、科學(xué)，使房地產(chǎn)企業(yè)在市場中占據(jù)有利地位。

其次，資金是房地產(chǎn)企業(yè)最重要的發(fā)展資源之一，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)運(yùn)用財(cái)務(wù)資金監(jiān)控方法，對項(xiàng)目開發(fā)資金流出、流入進(jìn)行前瞻性的預(yù)測。預(yù)計(jì)資金充裕閑置時(shí)，做好理財(cái)?shù)韧顿Y方案以獲取資金收益；預(yù)計(jì)資金不足時(shí)，則在事前開拓融資渠道，及時(shí)融資并降低融資成本，發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿作用以最低的資金成本滿足項(xiàng)目資金需求。同時(shí)，對資金使用實(shí)時(shí)監(jiān)控，使資金處于流動(dòng)狀態(tài)以確保企業(yè)資金流健康、有序，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)良性發(fā)展。

最后，在競爭激烈的行業(yè)趨勢下，對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)管理可增加其競爭力。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在選定合作方式、獲取土地形式、開發(fā)模式、營銷方案等過程中進(jìn)行合理稅務(wù)測算、規(guī)劃，使房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)合理、科學(xué)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)效益最大化，創(chuàng)造價(jià)值。

5.構(gòu)建財(cái)務(wù)信息化風(fēng)險(xiǎn)管理體系

風(fēng)險(xiǎn)管控是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展壯大的必要措施，房地產(chǎn)企業(yè)可通過建立由先進(jìn)硬件、軟件構(gòu)成的財(cái)務(wù)信息化系統(tǒng)來實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理工作的智能化，提升財(cái)務(wù)管理工作的有效性和準(zhǔn)確性，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管控。信息化的財(cái)務(wù)管理體系，包括從業(yè)務(wù)源頭開始對業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)的及時(shí)、有效采集，并將業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)及時(shí)轉(zhuǎn)化為財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，使財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)穿透至業(yè)務(wù)源頭，實(shí)時(shí)、準(zhǔn)確地反映房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際經(jīng)營情況，及時(shí)提示房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部及外部風(fēng)險(xiǎn)；以及準(zhǔn)確運(yùn)用財(cái)務(wù)管理方法和技術(shù)，科學(xué)測算風(fēng)險(xiǎn)大小及其可控程度，使房地產(chǎn)企業(yè)及時(shí)采取有效措施規(guī)避或降低風(fēng)險(xiǎn)，形成企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理體系，保證企業(yè)的平穩(wěn)運(yùn)行，使企業(yè)健康發(fā)展。

綜上所述，財(cái)務(wù)管理是房地產(chǎn)企業(yè)不可缺少的管理手段，要加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理成效，需要提高財(cái)務(wù)人員的專業(yè)能力，從管理會計(jì)角度推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展定位，推行全面預(yù)算管理，對房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)成本、資金、稅務(wù)等管理創(chuàng)造更高的效益，構(gòu)建財(cái)務(wù)信息化管理體系防范風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)揮房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理應(yīng)有的作用，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)高效的發(fā)展。

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