對房地產(chǎn)項目運營管理的探討

【摘 要】現(xiàn)階段，因為房地產(chǎn)持續(xù)迅速發(fā)展，使得管理運營房地產(chǎn)工程逐步受到人們的密切關(guān)注。另外，因為社會的快速發(fā)展，其市場的經(jīng)營也變得愈加嚴峻，為此，開發(fā)房地產(chǎn)工程的有關(guān)單位一定要采用有關(guān)方法完成管理運營房地產(chǎn)項目的規(guī)范化，來保證實現(xiàn)其項目規(guī)模的擴張。此文研究房地產(chǎn)項目的常見組織結(jié)構(gòu)形式，繼而對于運營房地產(chǎn)項目工作的內(nèi)容做了詳細的闡述，并且分析了計劃管理項目的方法。

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)項目；管理運營

因為社會迅速的發(fā)展，調(diào)整房地產(chǎn)項目的管理運營成為其項目中的重要一項，從而使得項目的管理運營的水平可以大程度提高，繼而為相關(guān)企業(yè)發(fā)展房地產(chǎn)奠定良好基礎(chǔ)?，F(xiàn)今，我國企業(yè)的房地產(chǎn)項目管理運營依舊有很多問題存在，所以深入探索其項目的管理運營是必須進行的。如下是站在我國現(xiàn)今房地產(chǎn)的實際發(fā)展角度，為管理與計劃房地產(chǎn)項目提供有效方法，希望可以為創(chuàng)新房地產(chǎn)項目的管理運營的提供參考與幫助。

一、項目組織結(jié)構(gòu)的常見形式

1.職能型結(jié)構(gòu)組織

現(xiàn)今在我國非常多歷史很久遠的企業(yè)都屬于職能型結(jié)構(gòu)，在職能型結(jié)構(gòu)模式之下，房地產(chǎn)公司設(shè)置各部門是依照職工不同職能來進行分類的，所以房地產(chǎn)企業(yè)中具體的部門是招標部門、項目部門以及設(shè)計部門等。同時職能型結(jié)構(gòu)的房地產(chǎn)企業(yè)，他們的特點就是有著很狹窄的開發(fā)項目的范圍，而且其企業(yè)通常都是在對開發(fā)項目城市確定之后就不會再選擇別的城市。針對此種組織結(jié)構(gòu)的企業(yè)來講，他們有著明確的職能分工，所以造成職員對本身所負責(zé)的業(yè)務(wù)范圍很明確。同時，因為職能型結(jié)構(gòu)的專業(yè)化分工，所以房地產(chǎn)企業(yè)在管理各部門時，程序的掌握也很明確。

2.項目型結(jié)構(gòu)組織

開發(fā)工程項目很多的房地產(chǎn)公司通常會讓項目型結(jié)構(gòu)成為他們的選擇，尤其是在企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)的早期，項目型結(jié)構(gòu)的采用能夠?qū)ε渲萌肆Y源的合理化起到促進作用。同時項目型結(jié)構(gòu)的房地產(chǎn)公司在開發(fā)房地產(chǎn)早期，總部會引導(dǎo)別的分部來實行項目工程的工作，而在職員全面了解了項目的開發(fā)之后，公司總部才可以把項目交付高能力職員來完成。

3.矩陣型結(jié)構(gòu)組織

規(guī)模比較大的房地產(chǎn)公司為了使運營有序性有所保證，通常會在公司到達一定程度的規(guī)模之后來對區(qū)域進行分工。這種方式能夠使同時兼顧很多業(yè)務(wù)的群體對業(yè)務(wù)范圍的處理更加明確，比如，房地產(chǎn)企業(yè)項目品質(zhì)能夠保證的前提下實現(xiàn)各部門間共享知識。矩陣型結(jié)構(gòu)下的房地產(chǎn)公司，一定要有著絕佳協(xié)調(diào)與溝通能力，同時也需要在項目的管理與運營中，安排有關(guān)專業(yè)人員整合處理公司資源，便于給企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)項目提供絕佳條件，使得項目的目標可以最終完成。

二、工程管理運營工作的內(nèi)容

1.房地產(chǎn)項目的管理運營定義

現(xiàn)今我國非常多房地產(chǎn)公司有著管理運營方面的困擾，由于項目管理與運營自身有著大風(fēng)險、長周期等現(xiàn)象存在，所以針對一些管理早期僅對項目的計劃管理重視的企業(yè)來講，施行項目的管理與運營工作變得極為艱難。為此，管理房地產(chǎn)項目的有關(guān)單位必須定期檢查所有職能單位工作的進程，繼而保證每個單位可以嚴格依據(jù)公司的管理計劃開展工作。另外，在管理項目的過程中房地產(chǎn)企業(yè)需要逐步轉(zhuǎn)移重點到項目品質(zhì)與進度上，繼而做到全面管理該項目。同時在發(fā)展項目工程時，房地產(chǎn)項目管理與運營的有關(guān)人員也需要定期檢查工程的服務(wù)，進而使項目規(guī)范化能夠保證。還有，因為管理項目的水平對開發(fā)房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟效益有直接影響，所以在房地產(chǎn)項目的管理與運營中也必須有有關(guān)措施的采取，這樣項目的管理水平才能得以提升。

2.房地產(chǎn)項目所管理的具體內(nèi)容

因為我國施行房地產(chǎn)項目管理與運營的時間很短，所以對于參考案例比較缺乏，造成房地產(chǎn)項目管理與運營有關(guān)人員不能對管理與運營的重點擺放位置確定。所以，在我國其項目的管理與運營早期需要對每個地區(qū)的項目管理資料進行搜集整理，從而總結(jié)與分析別的企業(yè)的項目實踐管理與運營經(jīng)驗，進而完善自己企業(yè)項目的管理與運營。同時進行房地產(chǎn)項目管理與運營之前，有關(guān)企業(yè)部門還需要依照公司的發(fā)展目標與方向進行有關(guān)項目管理的風(fēng)險、進度以及目標的制定，之后規(guī)定有關(guān)單位嚴格依據(jù)項目管理的要求開展工作，進而使房地產(chǎn)項目管理與運營工作能夠穩(wěn)定有序開展。另外，在管理與運營項目時有關(guān)項目管理風(fēng)險計劃的制定也很重要，如果管理項目時因為外在因素的干涉使管理發(fā)生了混亂時，能夠啟動項目的管理風(fēng)險計劃，來使企業(yè)管理能夠具有最小程度的負面影響。

3.項目管理與運營執(zhí)行內(nèi)容

項目管理與運營管理過程中公司有關(guān)單位必須首先給發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)制定一個具體的經(jīng)營目標，并依照設(shè)定的目標建立對應(yīng)的跟蹤管理機制，進而使設(shè)立的經(jīng)營目標可以真正落實到位。同時在設(shè)立經(jīng)營的目標之后，還需要有有關(guān)的方法保證公司收益的管理進程可以向著設(shè)立的目標前進。再者，房地產(chǎn)項目管理與運營還擔(dān)負著建立資金管理、成本管理、銷售管理以及計劃管理體系的責(zé)任，便于保證房地產(chǎn)項目開發(fā)的品質(zhì)能合乎標準，同時在開發(fā)項目時，資金也能很充分利用。

三、項目計劃管理的方法

1.管控主項計劃的措施

在項目的計劃管理過程中，因為每個單位職能的差異，所以單位之間有著交流上的制約，進而為項目的管理與運營帶來很大程度的負面效應(yīng)。所以公司有關(guān)單位在管理項目的運營的基礎(chǔ)之上必須明確公司方案任務(wù)書由誰負責(zé)設(shè)計等，繼而有效對其項目運營進行協(xié)助管理。在企業(yè)施行管控主項計劃的措施時，必須先依照房地產(chǎn)公司的實際發(fā)展現(xiàn)狀對有關(guān)工程的主項計劃進行制定，之后依據(jù)計劃完成工作，使企業(yè)工作責(zé)任安排信息更加清晰明確。

2.執(zhí)行主項計劃的措施

由于我國很多企業(yè)房地產(chǎn)規(guī)模的持續(xù)擴張，進而造成運營項目的技術(shù)人員不能對公司的變化做到短期內(nèi)適應(yīng)，所以有關(guān)企業(yè)單位需要細分公司內(nèi)短期的主項計劃，并在計劃細分之后向有關(guān)人員下達任務(wù)，規(guī)定其在現(xiàn)實工作中一定要依據(jù)計劃流程進行操作，進而使得職工們的工作標準可以與企業(yè)發(fā)展相符合。同時因為在發(fā)展公司進程中別的外界因素會對其造成影響而使得主項計劃必須有相應(yīng)改變，所以有關(guān)單位需要在發(fā)展企業(yè)進程中對計劃具體內(nèi)容進行隨時隨地調(diào)整，便于職員可以依據(jù)計劃正確執(zhí)行有關(guān)工作，繼而給運營房地產(chǎn)工程的管理者帶來便利。

3.執(zhí)行計劃管理具體案例

在發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)時，計劃管理對項目的管理與運營有直接影響，所以公司運營經(jīng)理在對運用策略把控的同時，還需要持續(xù)提升計劃管理的能力，從而促使他們在競爭如此激烈的市場之下能為發(fā)展企業(yè)奉獻出自身的力量。針對房地產(chǎn)公司來講，確定目標是極為關(guān)鍵的，比如，某某公司在計劃管理進程中，設(shè)定推銷為公司運營的目標，之后在發(fā)展企業(yè)過程中持續(xù)的依靠計劃管理為項目工程的管理與運營提供強有力的保障。另外，企業(yè)的發(fā)展目標制定完成之后，還需要有效把控目標實現(xiàn)的整個進程，進而使所有任務(wù)工作都能夠在計劃制定的時間內(nèi)完成，使房地產(chǎn)公司在科學(xué)合理的管理與運營模式下確?？梢垣@得最大的經(jīng)濟收益。

四、總結(jié)

通過以上了解，項目的管理與運營對企業(yè)的發(fā)展與效益有著至關(guān)重要的影響，所以對現(xiàn)今我國房地產(chǎn)公司項目的管理與經(jīng)營出現(xiàn)的狀況，有關(guān)單位需要從目標的制定開始入手，從而促使公司所有單位可以對自身業(yè)務(wù)的范圍有所明確。同時，項目的管理經(jīng)營者在管理房地產(chǎn)的企業(yè)時，也必須依照公司發(fā)展的目標與方向采用科學(xué)合理的管理措施，并且在管理過程之中持續(xù)的完善管理的方略，以便可以為房地產(chǎn)公司的發(fā)展起到促進作用。

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作者簡介：

唐偉（1963—），男，畢業(yè)于中歐國際工商學(xué)院，工商碩士，一直從事于房地產(chǎn)運營方面的工作。