樓市寒冬，為何地方賣地收入反而大漲

謝瑋

為什么地方政府又在賣地？難道還要重回土地財(cái)政的老路了？其實(shí)不然。對(duì)于一些城市來說，他們需要的恰恰不是去庫存，而是相反，房產(chǎn)調(diào)控在土地供應(yīng)上也是“一城一策”。

這段時(shí)間以來，記者的手機(jī)每天都會(huì)接到好幾個(gè)中介電話，嘿，哥們兒，還考慮買房嗎？哪兒哪兒的二手房考慮嗎？新盤呢？

其實(shí)不需要問價(jià)格，即使像一些媒體報(bào)道的那樣，北京的房?jī)r(jià)有了10%這樣的價(jià)格降幅，相比去年60%～70%的漲幅，這點(diǎn)賣家的“揮淚甩賣”還是有點(diǎn)“得了便宜賣乖”的感覺。

五一前后，北京地區(qū)的新房、二手房房貸政策再次收緊。首套房執(zhí)行基準(zhǔn)利率，二套房在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮20%。買房的成本越來越高，很多人望而卻步。

從去年10月開始的房產(chǎn)新政，被各地當(dāng)作“政治任務(wù)”不斷加碼。房地產(chǎn)交易迅速進(jìn)入寒冬。這種速凍的政策下，是政府急切希望通過降杠桿來削減金融風(fēng)險(xiǎn)，從而給“房地產(chǎn)長效機(jī)制”的推出贏得改革的時(shí)間窗口。

一方面，通過控制房貸來抑制需求，另一方面，則在土地供應(yīng)上不斷出手，雙管齊下。我們可以先來看一組數(shù)字。截至目前，今年中國50個(gè)重點(diǎn)城市“賣地”收入合計(jì)為7645.3億元，與2016年同期不到5000億元的水平相比，上漲53.3%。

這組數(shù)據(jù)出來后，有不少朋友問，不是要去庫存嗎？為什么地方政府又在賣地？難道還要重回土地財(cái)政的老路了？其實(shí)不然。對(duì)于一些城市來說，他們需要的恰恰不是去庫存，而是相反，房產(chǎn)調(diào)控在土地供應(yīng)上也是“一城一策”。

調(diào)控

去年以來，中國樓市“冰火兩重天”的格局持續(xù)。

三四線城市還在為“去庫存”發(fā)愁，一二線樓市卻繼續(xù)瘋漲、交易火熱，引得限購政策層層加碼。需求旺、房?jī)r(jià)高，以北京、上海、蘇州、南京為代表的大多數(shù)熱點(diǎn)城市，急需“補(bǔ)庫存”。針對(duì)這種情況，在土地供應(yīng)的“供給側(cè)”，國土與住建兩個(gè)主管部門出了個(gè)“大招”。

4月6日，兩部委同時(shí)發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），要求地方政府合理安排住宅用地供應(yīng)，對(duì)住房供求矛盾突出、房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地，特別是普通商品住房用地供應(yīng)規(guī)模，去庫存任務(wù)重的城市要減少以至?xí)和Ｗ≌玫毓?yīng)。

意思很簡(jiǎn)單，調(diào)控不再“一刀切”，要因城施策，把土地供應(yīng)節(jié)奏和去庫存形勢(shì)直接掛上鉤，“一城一策”分類調(diào)控。

然而，對(duì)于許多城市來說，做到這一點(diǎn)并不容易。

一方面，庫存緊缺的城市能否加快供地恐怕要打個(gè)問號(hào)，土地資源是有限的，城市建設(shè)攤大餅的老路無法持續(xù)，征地拆遷成本也不低，土地到底供不供得出來？另一方面，對(duì)于部分去庫存壓力較大的城市而言，減少甚至?xí)和９┑兀瑢?duì)地方財(cái)政確實(shí)是個(gè)考驗(yàn)。

賣地

北京就是一個(gè)典型的例子。

就在“供地新政”發(fā)布后的第二天，北京市就公布了5年住宅供地計(jì)劃。按計(jì)劃，北京今后5年供應(yīng)住宅用地6000公頃。2017年住宅用地供應(yīng)1200公頃。這一指標(biāo)比年初披露的計(jì)劃翻了一倍。果然計(jì)劃沒有變化快。

如果這一計(jì)劃得以落實(shí)，將很大機(jī)會(huì)逆轉(zhuǎn)供求失衡、房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。但問題的關(guān)鍵恰恰是，北京的宅地供應(yīng)計(jì)劃能否完成？一個(gè)不容忽視的事實(shí)是，2013年至2016年間，北京的供地計(jì)劃基本上就沒完成過。尤其是2016年，土地供應(yīng)可謂十分慘淡，部分供應(yīng)的地塊位于郊區(qū)，絕對(duì)數(shù)量也不多，商品房實(shí)際供地完成率僅為12.1%。更何況，“以房控人”本身就是北京疏解人口的手段，土地供應(yīng)不那么積極也就可以理解了。

上海、深圳等城市，形勢(shì)也不容樂觀。

比如，深圳的情況尤其特殊，作為全國唯一全部土地歸國家所有的城市，深圳不存在集體土地。而且，深圳的城市開發(fā)程度基本飽和，幾乎沒有存量的、可供新開的建設(shè)用地。因此，深圳只能通過土地整備、城市更新等方式進(jìn)行供地，盤活存量。深圳的“兄弟”廣州給出的策略是，通過廣佛一體化，向周邊中小城市要發(fā)展空間。

目光所及，基本每個(gè)一線城市都在為增加土地供應(yīng)“憋大招”。據(jù)統(tǒng)計(jì)，武漢、鄭州、杭州、蘇州、天津、成都等12個(gè)城市今年以來的賣地收入超過200億元。其中，武漢土地出讓收入居首，超過700億元，北京、南京、合肥其次，均超過400億元。

拿地

土地出讓繼續(xù)火爆的背后，是房企的拿地?zé)崆椋@一輪密集的調(diào)控并沒有影響到他們繼續(xù)大規(guī)模拿地。據(jù)中國指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)，23家房企在4月上半月共拿地25宗。2016年賺得盆滿缽滿“不差錢”的房企，拿點(diǎn)錢補(bǔ)補(bǔ)土地庫存也是正常的。不過，這也從側(cè)面說明，房企對(duì)中國城市化還是有長遠(yuǎn)的謀劃和信心。

不過，一方面，房企的拿地也逐步受到更多的限制。

曾幾何時(shí)，在一些熱點(diǎn)城市，鑒于供地緊缺，土地價(jià)格瘋漲，房企在拿不拿地這個(gè)問題上，十分糾結(jié)，尤其是民營房企。媒體曾經(jīng)報(bào)道，現(xiàn)身過2016年土拍現(xiàn)場(chǎng)的地產(chǎn)人，無一不對(duì)央企、國企頻頻“收割”地王的凌厲手段心有余悸，“多貴都敢拿”的狠辣做派讓民營房企一再淪為陪襯。不差錢帶來的是不斷上漲的地價(jià)，而這又成為房?jī)r(jià)暴漲的重要?jiǎng)幽堋?/p>

如今，要不要拿地或許沒那么糾結(jié)了。今年年初，北京門頭溝、平谷和房山三塊土地招拍掛，全用了“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的新型土拍模式。對(duì)出讓土地的房型、房?jī)r(jià)都做了限制，再讓開發(fā)商互相競(jìng)爭(zhēng)。還有城市引入了“熔斷機(jī)制”，就是說，在招拍掛的過程中，如果報(bào)價(jià)超過了最高限價(jià)，這塊地就流拍了。

另一方面，拿地的門檻也在提高，各地對(duì)“拿地資金”的監(jiān)管更嚴(yán)格了。去年，南京、廣州規(guī)定房企拿地必須用自有資金，對(duì)銀行信貸資金、投資基金等場(chǎng)外配資“嚴(yán)防死守”。這對(duì)以前房企利用杠桿拿地的瘋狂也下了閘門。

在這幾項(xiàng)政策的抑制下，今年截至目前，全國熱點(diǎn)城市的土地拍賣成交率雖然很高，但溢價(jià)率已經(jīng)下調(diào)不少。

長效

毫不諱言，房地產(chǎn)市場(chǎng)十幾年來頻繁陷入“屢限屢漲”的怪圈。限購、限價(jià)等短期政策就像止疼藥，剛吃的時(shí)候有用，但不能長期有效，甚至“邊際效應(yīng)遞減”?！爸固鬯帯边€有一個(gè)特點(diǎn)，那就是停藥之后更疼。一個(gè)重要的原因還在于供需的不平衡。

土地供應(yīng)端因?yàn)槔卫慰ㄔ谡掷?，成為地方政府的“提款機(jī)”，因此，從土地供應(yīng)端入手增加土地和房屋供應(yīng)，地方并不積極，相反，消費(fèi)需求側(cè)的抑制就容易得多。這種不均衡使力，并沒有從根本上改變快速城市化進(jìn)程中土地供應(yīng)短缺的嚴(yán)峻形勢(shì)，反而躲避了改革的真問題，使得房地產(chǎn)領(lǐng)域的改革拖延下來，被土地財(cái)政牢牢綁架。加之近些年經(jīng)濟(jì)下行，大量的貨幣得不到有效引導(dǎo)，瘋狂進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。房產(chǎn)投資成倍的收益成為抵抗通脹的利器，讓更多的資金趨之若鶩。

因此，我們看到，地方政府陷入賣地財(cái)政的怪圈，老百姓用十幾年甚至幾十年的還債來供養(yǎng)房子。“辛苦幾十年，不如買一套房”，遠(yuǎn)超平均工資的房?jī)r(jià)，已經(jīng)明顯拖累了中國人的幸福，也扭曲了老百姓的致富觀念。

該斷不斷，反受其害。

2016年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議就強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，要求回歸住房居住屬性。同時(shí)提出，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制。

這一次，兩部委的《通知》就明確了供地節(jié)奏與去庫存的關(guān)系，降低供不應(yīng)求的市場(chǎng)預(yù)期，進(jìn)而逆轉(zhuǎn)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。從土地供應(yīng)側(cè)與需求端“雙管齊下”，可以看出，管理層對(duì)遏制房?jī)r(jià)上漲的決心。而這也被解讀為房地產(chǎn)調(diào)控供給側(cè)長效機(jī)制的破冰之舉，重要性毋庸諱言。

若不按《通知》規(guī)定的根據(jù)庫存調(diào)整供地規(guī)模，而導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲壓力過大，或致去庫存不利，則很有可能被住建部約談。這不是開玩笑，之前已經(jīng)有地方政府被約談了，甚至被約談了多次。說白了，簡(jiǎn)單的“穩(wěn)定房?jī)r(jià)”已經(jīng)不是本輪調(diào)控的核心目標(biāo)，建立長效機(jī)制才是。

對(duì)于長效機(jī)制，其實(shí)早在2013年，中央就正式提及，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段逐步建立長效調(diào)控機(jī)制。去年年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和今年《政府工作報(bào)告》的提法分別是“加快研究建立”和“加快建立和完善”。4月25日時(shí)已經(jīng)變成了“加快形成”，“加快”的急迫態(tài)度是始終的，也隱隱地透露出這件事不斷發(fā)展的信號(hào)。

當(dāng)然，房地產(chǎn)改革背后的主要矛盾，依然來自地方的財(cái)政危機(jī)。在中央和地方財(cái)稅體制改革中，如何增加地方的財(cái)源以支撐不斷加碼的改革事權(quán)，是難點(diǎn)，也是破解“土地財(cái)政困局”的關(guān)鍵。

從這點(diǎn)來說，房地產(chǎn)的長效機(jī)制還不僅僅是一個(gè)領(lǐng)域的事，必須放在整個(gè)改革的盤子里統(tǒng)一盤算。不然，我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)再多的調(diào)控，也依然是“頭疼醫(yī)頭，腳疼醫(yī)腳 ”。