房地產(chǎn)開發(fā)中小戶型方案比選研究

【摘要】分析了無錫房地產(chǎn)市場不同小戶型的空間結(jié)構(gòu)模式及平面布局特點，通過比選確定了備受無錫百姓青睞的小戶型方案，對同類城市房地產(chǎn)開發(fā)項目中的小戶型設(shè)計與選擇具有一定的參考價值和借鑒意義。

【關(guān)鍵詞】無錫；房地產(chǎn)開發(fā)；小戶型；比選

A Study on the Comparison and Selection of Small and Medium - sized Households in Real Estate Development——Take Wuxi as an example

Li Ji-ming

（Wuxi City Vocational and Technical CollegeWuxiJiangsu214153）

【Abstract】This paper analyzes the spatial structure pattern and the layout characteristics of Wuxi small real estate market， and determines the small size scheme which is popular with Wuxi people. It has certain reference value for the design and selection of small units in the same city real estate development project And reference to meaning.

【Key words】Wuxi；Real estate development；Small units

1. 前言

（1）盡管國家不斷出臺調(diào)控政策，但包括無錫在內(nèi)的眾多一二線城市房價居高不下，高企的房價使得90平米以下的小戶型住宅己經(jīng)成為普通老百姓購房的首選產(chǎn)品。各房地產(chǎn)公司在產(chǎn)品的生產(chǎn)，銷售過程中如何使自己的產(chǎn)品在同類產(chǎn)品中求勝？如何使自己的產(chǎn)品更具有特色，更受百姓迎？依然成為開發(fā)商及建筑設(shè)計師們的一大難題，如戶型南北通透，贈送大飄窗，增加陽臺面積，室內(nèi)恒溫保濕、戶型內(nèi)設(shè)安全報警系統(tǒng)，廚房、衛(wèi)生間更具人性化等等，在原有產(chǎn)品的基礎(chǔ)上不斷升級將成為今后若干年房地產(chǎn)開發(fā)商生產(chǎn)產(chǎn)品的當務(wù)之急，而戶型設(shè)計將會進入全新的競爭階段。

（2）目前在無錫的房地產(chǎn)開發(fā)中，各開發(fā)商均不同程度的開發(fā)了90平米以下的小戶型住宅，以滿足不同人群的居住需要。在調(diào)研走訪中發(fā)現(xiàn)，部分開發(fā)商以品質(zhì)為目的，建造的小戶型住宅不僅功能齊全，南北通透，更重要的是通過節(jié)約型設(shè)計，提高房間的利用率，通過科技創(chuàng)新提高房間的生活舒適度，其中以無錫萬科酩悅的椿萱和朗詩太湖綠郡最為典型。當然也有部分開發(fā)商迎合普通老百姓貪多、貪實惠的心理需求為目的，以“偷面積”給業(yè)主實惠，結(jié)構(gòu)合理、實用率極高。小戶型的“偷面積”或“送面積”往往能夠增加室內(nèi)有效使用面積10～30%。同時，小戶型因為面積小，可用的空間本來就不多，更需要結(jié)構(gòu)合理。一般來說，結(jié)構(gòu)上多采用框架結(jié)構(gòu)，以便客戶根據(jù)自身實際情況自由分隔，最大限度地提高實用率，保持室內(nèi)的寬敞感覺，在無錫以觀山名筑和新加坡尚錦城最為典型。當然還有部分開發(fā)商將建筑中的邊角斜料及剩余部分作為小戶型住宅設(shè)計，使得房間戶型、朝向、走道均存在不合理現(xiàn)象，更甚的是部分小戶型住宅的主要房間——臥室全部朝北，不利于住戶的身體健康。

2. 無錫小戶型住宅的特點分析及主要優(yōu)勢

2.1在無錫，人們往往將一居室銷售面積在60平方以下，二居室銷售面積在80～90平方米以及三居室銷售面積在100平方米左右的戶型稱為小戶型住宅，小戶型住宅的主要特點是每個使用空間面積較小，但能滿足人們的基本需求，并且一般情況下，小戶型住宅由于空間較小，往往只設(shè)一個衛(wèi)生間。

2.2與國內(nèi)其他城市相比較，無錫小戶型住宅的主要特點總結(jié)如下：

（1）價格相對較低，供房好過租房。

在無錫，像萬科這樣的地理位置好，交通便利，小區(qū)配套設(shè)施完善的高端精裝修小戶型住宅單價每平方米大約1.6～2.0萬元，總價約100～160萬元/套。相對于大戶型的高端建筑產(chǎn)品和洋房盡管小戶型住宅單價偏高，但總價相對較低。對于現(xiàn)如今支付30%的首期款并不算太高，這對于普通工薪階層來說是很有誘惑和吸引力的。另外，無錫的房屋租賃市場相對成熟完善，因此在房屋空閑不用的時候還可以考慮出租，以租養(yǎng)房。

（2）配套的完善。

無錫不僅自然環(huán)境優(yōu)美，交通便捷，經(jīng)濟發(fā)達，更可貴的是房價相對于近鄰的南京、蘇州等地更為理性。在去年9月和今年3月房價瘋漲的情況下，無錫的房價還是蘇州和南京的1/2左右。在無錫不管一線、二線還是三線房地產(chǎn)開發(fā)商所開發(fā)的小區(qū)環(huán)境都很優(yōu)美，小區(qū)配套設(shè)施普遍完善，這對于購買小戶型的百姓來說無疑是件好事。

（3）降低生活成本、減輕生活壓力。

現(xiàn)代社會，對于普通百姓尤其是不靠父母資助的年輕夫妻而言，一次到位購買住房顯然是不現(xiàn)實的。高房價導致普通百姓對于住宅的居住要求在降低，很多時候，百姓把要買得起，住得起作為購房的基本要求。

（4）空間的濃縮。

簡潔舒適、經(jīng)濟適用是當今年輕人對居住空間的理解，這包括了經(jīng)濟薄弱、家庭成員簡單、日常很多活動在公共場所完成等諸多原因，因而對空間功能要求可以不那么齊全。“麻雀雖小，五臟俱全”，小戶型只要設(shè)計合理，面積縮小但功能不減，仍然可以為高質(zhì)量的生活提供必要的物質(zhì)載體，如圖1所示。

（5）產(chǎn)品功能趨于成熟。

經(jīng)過幾年市場的打磨，小戶型在滿足購房人的產(chǎn)品功能層面已日趨走向成熟，空間利用、居住功能上的高舒適度明顯可見。避免了老式筒子樓在通風和采光方面的通病，杜絕了過去小戶型住宅樓道里密密麻麻的房門和電梯密布的現(xiàn)象（小戶型平面布置示意圖見圖1）。

3. 無錫小戶型住宅存在的主要問題

在無錫的房地產(chǎn)開發(fā)市場，小戶型住宅由于面積小，開發(fā)商利潤空間相對較小，因此在房屋的開發(fā)過程中，多數(shù)小戶型住宅都或多或少的存在著一些問題，主要表現(xiàn)在以下方面：

（1）缺乏人性化考慮。

大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商在房屋的開發(fā)過程中，實行大、中、小戶型結(jié)合的組合形式，這樣就可以使得所開發(fā)的戶型住宅滿足不同購房層次的需求。如有的購房者需要大戶型住宅，而有的購房者為過渡或投資需要小戶型住宅。大戶型面積大，成本高，一般適用于改善型群體的需求，這就要求開發(fā)商將最好的位置留給這些大戶型。而小戶型房屋由于面積小，符合剛性或投資性購房群體的需求，因此開發(fā)商一般將其留在中部走道的位置處，這就造成整個房間南北不通透，房間朝向、采光、通風相對較差，房屋難以使用。

（2）房型不合理，得房率較低。

很多開發(fā)商在開發(fā)房屋的過程中，注重房屋的外觀效果，而犧牲房間的內(nèi)部使用功能，這就造成房屋的實際使用面積很小，得房率低。而小戶型房屋使用空間小，住戶在使用時很不方便，房間太小只能容納電視機或者衣柜，再也放不進任何家具。衛(wèi)生間只能站一個人，別說浴缸、連洗衣機也放不下。另外，有些小戶型進深面寬不成比例，居室廚衛(wèi)同在一條線，采光通風不好。“筒子樓”的格局基本已經(jīng)被淘汰，但不排除目前新建小戶型住宅中還有這樣的格局。住過賓館標準房的人應(yīng)該很清楚，那樣的房間設(shè)計基本上都是“暗廚、暗衛(wèi)”，這就帶給業(yè)主通風采光等諸多不便。采光不充分，使用率過低是設(shè)計較差的小戶型中常見的問題。

4. 小戶型住宅空間結(jié)構(gòu)模式

小戶型住宅的空間結(jié)構(gòu)模式主要包括組成小戶型住宅的各基本功能在建筑空間需求研究、建筑基本功能空間的平面組合模式研究。根據(jù)空間功能屬性不同，可將小戶型住宅空間劃分為：

4.1休息空間。

臥室即個人生活空間，是一套居室中除起居空間之外的重要活動場所，是家庭中最為私密的空間。臥室的功能主要用于休息和簡單的學習用途，基本家具為床、衣柜等。根據(jù)實態(tài)調(diào)查，我國的住宅臥室普遍兼有供學習功能的使用要求，面積上，雙人臥室一般不小于 10 平方米，單人臥室約 6 平方米才能保證上述家具的布置并稍有一定的活動空間。在設(shè)計中應(yīng)避免臥室相互穿越，臥室應(yīng)有自然的采光和通風，以滿足人的生理健康需求，一般要求臥室的開間不小于3.3米，以利于床的合理擺放。

4.2起居空間。

起居室的主要功能是家庭團聚、娛樂和會客，并常作為進餐和家務(wù)活動場所。起居室在現(xiàn)階段的套型設(shè)計中，已經(jīng)成為人們必不可少的居住空間。一般情況下要求起居室應(yīng)有良好的采光、通風以及良好的視野景觀。設(shè)計規(guī)范規(guī)定：起居室的面積不宜小于12平方米，才能保證家具合理的擺放布置。另外作為起居室，應(yīng)盡量減少交通干擾， 廳內(nèi)門的數(shù)量應(yīng)盡量減少，以適合家具的擺放。一般情況下起居室應(yīng)有3米的直墻段以利于沙發(fā)的布置，并具有完整的角落，起居室內(nèi)一般布置有沙發(fā)、茶幾、電視機柜等家具。

4.3餐飲空間。

小戶型中，餐廳有與起居室合為一體的，也有單獨布置的。單身人士、青年人在家就餐的機會相對較少，即使就餐人數(shù)也不多，因此餐廳常結(jié)合邊角空間或者交通空間巧妙布置，面積較小。小戶型使用者一般很少在家接待客人，所以餐廳的布置無需過多考慮私密性，空間布置相對自由，很多時候，起居室內(nèi)的茶幾作為家庭就餐的具體區(qū)域。

4.4廚衛(wèi)空間。

（1）小戶型住宅廚房面積相對較小，但廚房功能不應(yīng)被弱化，仍需配置一定的家具、電器，以滿足簡單的家庭就餐需求。為了節(jié)省面積，廚房的管線應(yīng)該統(tǒng)一安排，避免過多管線對墻體的穿越和對空間的破壞。在較小的戶型中，也可以采用開放式廚房，以提高建筑空間的有效使用率。

（2）小戶型的衛(wèi)生間可以半磚墻，墻壁上刻洞，用以儲存洗浴用品等，以緩解空間的擁擠感。在器具的布置上應(yīng)滿足基本的使用功能如坐便器、洗臉盆、淋浴等三器具，甚至可以采用標準較高的經(jīng)過精心設(shè)計的整體衛(wèi)生間，以達到對空間的高效利用，對小戶型來說都是非常合適。

4.5陽臺空間。

在無錫，越來越多的開發(fā)商為吸引客戶，將陽臺作為贈送面積贈與消費者，同時為擴大室內(nèi)使用面積，將洗衣及儲藏空間設(shè)置在陽臺上，滿足了消費者的需求。如無錫萬科在陽臺設(shè)計上可謂煞費苦心，不僅將洗衣儲藏進陽臺，更將陽臺設(shè)計成了交流休憩的空間。

5. 最受無錫百姓青睞的小戶型方案

通過對無錫房地產(chǎn)市場進行大量的走訪調(diào)研及分析研究，尋求到了備受無錫百姓喜歡的多個小戶型方案，其中最為典型的為以下兩個方案：

（1）萬科老年公寓戶型方案。

萬科地產(chǎn)在戶型不斷的完善中，優(yōu)選出無錫老百姓最歡迎的小戶型方案，其設(shè)計特點主要為：戶型方正、百變主臥、溫情地暖、 全能防護，不斷孕育美好生活。其方案戶型圖見圖2。

（2）中海瓏璽經(jīng)典戶型方案。

中海地產(chǎn)在無錫開發(fā)了多個樓盤，都不同程度的受到了好評，其中在無錫開發(fā)的中海瓏璽居住小區(qū)，由于其完善的配套，高質(zhì)量的品質(zhì)，受到無錫百姓的的喜愛。中海瓏璽在小戶型設(shè)計中，更是追求實用性，不足90平米的戶型被設(shè)計成小三房，這為剛性需求的消費者提供了很好的居住環(huán)境，基本滿足了一家三口的居住需求，其小戶型住宅受到了剛性消費者的普遍歡迎。其設(shè)計特點主要為：戶型方正、全明通透、小三房設(shè)計、動靜分離、實用合理、更加舒適溫馨。其方案戶型圖見圖3。

6. 結(jié)語

通過以上多個方案的分析，發(fā)現(xiàn)適合無錫房地產(chǎn)市場，最受無錫百姓青睞的小戶型具有以下特點：

（1）戶型方正、全明通透、動靜分離、實用合理、更加舒適溫馨。

（2）入戶處設(shè)玄關(guān)，充分利用每寸空間，陽光客廳直通陽臺，格局方正嚴謹，全明設(shè)計，高品生活享受。

（3）室內(nèi)布局南北通透，獨立玄關(guān)帶收納、分離式衛(wèi)生間距離臥室較近，生活方便實用，臥室?guī)勾?，室?nèi)尺寸舒適，獨立生活陽臺。

（4）獨立臥室?guī)勾?，獨立玄關(guān)帶鞋柜，廚房可打開，空間開闊，舒適的的室內(nèi)尺度，可工業(yè)化生產(chǎn)住宅，提高產(chǎn)品品質(zhì)和生產(chǎn)效率。

（5）室內(nèi)布局南北通透，設(shè)入戶花園可封閉為玄關(guān)、廚房與餐廳關(guān)系良好，便于溝通，生活方便實用，室內(nèi)尺寸舒適，獨立生活陽臺。

參考文獻

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[文章編號]1619-2737（2017）04-28-703

[作者簡介] 李繼明，男，無錫城市職業(yè)技術(shù)學院教授，主要研究方向：建筑工程管理。