重慶房地產(chǎn)市場分析及前景預(yù)測

劉麗

摘 要：隨著我國經(jīng)濟不斷地增長，房地產(chǎn)市場的日新月異，然則作為直轄市的重慶，房地產(chǎn)市場卻波動不大。重慶目前正處于一個經(jīng)濟發(fā)展黃金時期，但房地產(chǎn)行業(yè)目前形勢雖然較好，但仍有不少隱患。因此，對重慶房地產(chǎn)行業(yè)未來走勢進行深入探討。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；市場；經(jīng)濟；政策

中圖分類號：F2

文獻標(biāo)識碼：A

doi：10.19311/j.cnki.16723198.2017.14.009

1 引言

我國房地產(chǎn)市場走向一直都是人們最關(guān)注的問題，房價的漲跌受地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的影響。重慶作為直轄市，“渝新歐”物流大通道借力“一帶一路”對推動重慶經(jīng)濟發(fā)展發(fā)揮著越來越重要的作用。近年來，重慶GDP持續(xù)走高，增長率名列全國前列，居民的消費水平也在不斷地提高。要解決重慶房地產(chǎn)市場的一些潛在的問題，需要政府對于房地產(chǎn)行業(yè)有一個的宏觀調(diào)控，在政府對于市場的引導(dǎo)作用下，雖然隱患不能徹底解決，但是已經(jīng)可以大大降低其風(fēng)險。

2 新常態(tài)下重慶經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀分析

重慶的經(jīng)濟發(fā)展問題一直以來都是人們熱議的話題，重慶市委、市政府貫徹落實“創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享”五大發(fā)展理念，堅持以新理念引領(lǐng)經(jīng)濟發(fā)展新形勢，貫徹實施區(qū)域戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，不斷調(diào)整供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，提高對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整力度，加大對新經(jīng)濟和發(fā)展新動力的重視。同時也在為現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)業(yè)“十三五”發(fā)展總體目標(biāo)做奮斗。目前重慶GDP總值占全國比重較大，增長速度也是驚人，經(jīng)濟發(fā)展走上良性的軌道。

2.1 推進供給側(cè)改革

作為人口大國，特殊的國情決定著中國的某些企業(yè)必將遇到產(chǎn)能過剩，產(chǎn)能利用率偏低的問題。面對生產(chǎn)費用不斷上漲以及人工價格不再具備明顯優(yōu)勢的局面，供需不平衡的問題亟待解決，在解決供需比例問題時，需要企業(yè)自身改革管理模式，優(yōu)化管理，從而使得生產(chǎn)更具效率，從而達到供需平衡的目的。如果供需關(guān)系長期不均衡，這將嚴(yán)重影響經(jīng)濟的可持續(xù)增長性。

2.2 “一帶一路”引領(lǐng)重慶經(jīng)濟發(fā)展

重慶在一帶一路中具備特有的優(yōu)勢，在連接廣闊地域中起到中轉(zhuǎn)站的作用，新開發(fā)的渝新歐線更使得重慶的戰(zhàn)略地位愈發(fā)重要，而且重慶現(xiàn)如今航運口岸設(shè)施設(shè)備愈發(fā)完整，配套措施也愈發(fā)完備，這也最大化發(fā)揮了重慶地理這一得天獨厚的優(yōu)勢。特殊的地理優(yōu)勢，為重慶在“一帶一路”發(fā)展策略中提供了不可或缺的資源。

地區(qū)發(fā)展會帶動經(jīng)濟的提高，重慶近年來GDP增長率也名列前茅。同時隨著各項改革任務(wù)的深切推進，重慶經(jīng)濟保持著穩(wěn)定發(fā)展的良好形式。

3 重慶房地產(chǎn)格局

重慶與全國的其他城市相比較，房地產(chǎn)行業(yè)一直保持著穩(wěn)定的狀態(tài)，房價也一直維持相對合理的增幅區(qū)間。如今房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為經(jīng)濟的主要支柱產(chǎn)業(yè)。重慶擁有大量的土地資源儲備，政府的力量也比較強硬，這就會導(dǎo)致政府擁有強大的土地市場控制力。同時重慶作為許多新政策的試驗地，與其他大城市相比較，會有更多的調(diào)控房價的手段。

前任市長黃奇帆曾經(jīng)提出房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的4個指標(biāo)：（1）把房地產(chǎn)投資控制在固定投資的25%左右，勢必去除房地產(chǎn)泡沫形式，滿足重慶市民們合理的住房需求。（2）嚴(yán)格把房價控制在地面價格的3/1以內(nèi)，改善投資環(huán)境，避免以后造成更大的損失。（3）保障低收入人群們的住房需求，全面實行社會福利保障。（4）嚴(yán)格地把房價收入比控制在合理的范圍以內(nèi)。房價體現(xiàn)一座城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，同時也是經(jīng)濟發(fā)展水平的客觀體現(xiàn)。房價的增長速度不宜過快，應(yīng)更貼近居民生活。如果房價過高，會導(dǎo)致居民購買力達不到，從而形成泡沫市場，不利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展；在符合市場經(jīng)濟規(guī)律的前提下，使房地產(chǎn)行業(yè)良心發(fā)展的同時，也會使得資源利用最大化。

就目前的重慶房地產(chǎn)經(jīng)濟而言，發(fā)展速度較為穩(wěn)定，體制也較為完善，整個市場呈現(xiàn)良性發(fā)展趨勢。在現(xiàn)如今重慶這個外環(huán)時代中，從大的整體城市格局來看，重慶已經(jīng)步入發(fā)展的快車道，成為特大城市指日可待。現(xiàn)如今重慶的房地產(chǎn)行業(yè)將進入一個黃金時代，在面對龐大的市場的同時，政府也應(yīng)該進行宏觀調(diào)控從而使重慶房地產(chǎn)行業(yè)更為健康的可持續(xù)發(fā)展。

3.1 房地產(chǎn)投資額分析

2016年1-11月，重慶房地產(chǎn)開發(fā)投資3725.95億元，同比下降0.7%，降幅比1-11月收窄0.6個百分點。其中，住宅投資2319.97億元，同比下降3.0%，降幅比1-11月收窄1.6個百分點，住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資比重的62.3%。都市功能核心區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資836.71億元，同比下降10.1%，降幅比1-11月收窄3.5個百分點；都市功能拓展區(qū)投資1521.65億元，增長0.8%，增速比1-11月回落0.7個百分點；城市發(fā)展新區(qū)投資887.59億元，增長2.7%，增速比1-11月回落0.7個百分點；渝東北生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)投資359.01億元，增長6.2%，增速比1-11月提高2.9個百分點；渝東南生態(tài)保護發(fā)展區(qū)投資120.99億元，增長11.0%，增速比1-11月回落4.2個百分點。

房屋新開工面積4875.16萬平方米，下降16.1%。住宅新開工面積2998.92萬平方米，下降18.3%。房屋竣工面積4421.30萬平方米，下降4.5%。其中，住宅竣工面積為3084.00萬平方米，下降3.2%。

3.2 商業(yè)用房分析

重慶商業(yè)用房庫存量遠超住房庫存量，2016年商品房銷售面積6257.15萬平方米，同比增長16.3%。其中，住宅銷售面積增長14.0%，辦公樓銷售面積下降76%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長34.4%。

3.3 供需關(guān)系

人們在生活中離不開衣食住行，關(guān)注房地產(chǎn)的差異化也是一種常態(tài)，重慶房價的走勢一貫是全國最穩(wěn)定地，所以重慶房市一直以來可以用溫涼如水來形容。尤其是近幾年來，成交量一直保持在穩(wěn)定比例的增長，供需關(guān)系相對來說較為平穩(wěn)，相對穩(wěn)定的供需關(guān)系保證了重慶房地產(chǎn)行業(yè)健康的價格變化。

重慶房地產(chǎn)行業(yè)一貫處于相對平穩(wěn)的狀態(tài)。從供給關(guān)系來看，重慶商品用房存量較為寬裕，其主要原因在于地根寬松，而且采取的許多措施都得到了相應(yīng)的保障；從需求關(guān)系來看，重慶房地產(chǎn)市場依舊以樓市需求為主，改善性需求相對來說暫時不明顯。

4 房地產(chǎn)市場存在的問題

4.1 公租房影響庫存

重慶公租房的數(shù)量是全國最多的，不僅滿足了中低收入居民的需求，同時也增加了樓市的供給量。減少供應(yīng)和“去庫存”仍然是目前重慶房地產(chǎn)行業(yè)的第一任務(wù)。重慶在控制新的商品房增長速度的同時，也急需解決公租房庫存問題，2016年重慶整年消化的公租房總量還遠遠達不到庫存量。去庫存到目前為止，相關(guān)工作進行的成效可以看到稍微明顯的變化，但是從政府工作的績效來說，重慶房地產(chǎn)“去庫存”仍然是一項重要的任務(wù)（重慶統(tǒng)計信息網(wǎng)）。

在大量的公租房面前，各路炒房者的機會必然會大大減少，在重慶，未來公租房總量依然會持續(xù)穩(wěn)定上升，根據(jù)公租房的數(shù)據(jù)顯示，在2019年，重慶市至少還會推出10萬套左右的公租房，在大量的公租房庫存面前，投資購房者必然會受到不小的影響。

4.2 人口結(jié)構(gòu)的變化

重慶作為勞務(wù)輸出的“大省”，據(jù)統(tǒng)計重慶市外出（跨鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道）約一千萬人。從報道的人口數(shù)據(jù)來看，重慶市常住人口小于戶籍人口，這一現(xiàn)象將會導(dǎo)致人口流出。人口的流動量和結(jié)構(gòu)性發(fā)生變化，將對房地產(chǎn)行業(yè)起著決定性的影響。其次，重慶老齡化現(xiàn)象比全國提前了5年，且老齡化的狀態(tài)出現(xiàn)上升趨勢，老年人口占社會人口的比例越大，則住房的需求理念越小。

據(jù)全國第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，重慶市15歲—59歲年齡段的人口率為67.71%，在大城市排名中名列最后，同時也低于全國3.41個百分點。勞動年齡人口所占比例縮小會導(dǎo)致?lián)狃B(yǎng)成本增加，引起購房者對住房支付能力的降低，同時也會導(dǎo)致購房動機受到影響。

4.3 房價控制

重慶目前的房價以及整個房地產(chǎn)市場處于一個相對于穩(wěn)定的環(huán)境，政府在其中起到的引導(dǎo)作用功不可沒，政府對于土地政策的嚴(yán)格控制從而使得房地產(chǎn)行業(yè)趨于平穩(wěn)上升的趨勢。目前重慶對于房地產(chǎn)及土地拍賣的管理比較嚴(yán)格，在投標(biāo)前，競標(biāo)者需要繳納一筆不小數(shù)額的保證金。這樣可以防止所謂的“霸主”現(xiàn)象發(fā)生。

重慶市政府決定對征收對象以及稅率等與房地產(chǎn)息息相關(guān)的細則進行修改，將放寬在重慶購房條件，使得購房門檻大大降低，在城市化建設(shè)的推進過程中，這是必不可少的，對于這次購房門檻的調(diào)整，影響無疑是積極。

其實任何地方政府都較以依賴于土地財政收入，重慶的房價不漲，對政府來說其實并不是一件好事。從目前來看，重慶土地供應(yīng)還較為充足，每年的新建房源較多，除了土地供應(yīng)充足之外，政府還利用各種手段來控制房價，比如大面積建造公租房，要求重慶土地價格不得超過房價的35%等，所以就造成房屋庫存量較大的風(fēng)險，也給重慶帶來去庫存的壓力。

5 重慶房地產(chǎn)發(fā)展對策

5.1 有效落實國家相關(guān)政策

在落實房貸政策和稅收調(diào)整的過程中，政府對于房地產(chǎn)投機者的動機抑制無疑是重中之重，只有著力抑制投資性購房，才能使得房地產(chǎn)使得健康發(fā)展。從長期來看，調(diào)控政策針對投資投機的需求者來說，只是利用買進賣出的方式獲取差價，信貸政策在購買時會導(dǎo)致買進的成本倍增，這樣就能有效抑制投資投機性需求的產(chǎn)生。

目前，繼續(xù)把重慶建設(shè)以公共租賃住房為主的住房保障體系作為市場調(diào)控的首要工作內(nèi)容，同時加強對普通住房用地供應(yīng)管理的政策要求。大力加強對公租房申請者的身份核實，真正提供給城市的低收入人群，完善后續(xù)的監(jiān)管和推出機制。

5.2 增加居民收入

決定房地產(chǎn)市場發(fā)展的主要因素是居民購買力，居民們強有力的購買力往往取決于家庭收入。提高居民的收入水平及就業(yè)質(zhì)量，使得資金處于活躍狀態(tài)，這也能大大提高居民的購買能力。

5.3 完善相關(guān)機制

加強對個人住房信息系統(tǒng)的完善，真正地實現(xiàn)全國各地市區(qū)的住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，以此避免不必要的漏洞發(fā)生。在改革房地產(chǎn)政策的過程中，與實際接軌，與百姓真真正正的掛鉤，從而提高房地產(chǎn)服務(wù)質(zhì)量。

整頓和規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的市場秩序，從而樹立房地產(chǎn)部門良好的行業(yè)形象。建立百姓信任的購房環(huán)境，對于房地產(chǎn)中介必須嚴(yán)格把關(guān)，讓老百姓有一個安全、放心、快速的購買環(huán)境對于房地產(chǎn)的穩(wěn)步上升是必不可少的，從而真正的提高老百姓的生活質(zhì)量。

6 重慶房價未來發(fā)展分析

重慶城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入和工業(yè)化發(fā)展水平處在穩(wěn)定的上升階段，這會直接影響到居民的消費水平的提升，從而影響購房投資心理?，F(xiàn)在的房價是一個立體的消費問題，單純比較房價高低并沒有多大實際價值，房價的問題應(yīng)該與居民可支配收入直接掛鉤，這涉及的層面更全更廣，可以說房價，涉及整個城市的消費水平問題。

2016年，重慶市城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入達到27239元，2016年前三季度城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入有22840元，平均每人每月不到2300元。雖然主城區(qū)內(nèi)2016年工業(yè)化發(fā)展進程比較良好，但在城鎮(zhèn)常住居民可支配收入仍然處于比較低迷的情況下，在未來三年的時間內(nèi)很難說會對房地產(chǎn)的投資會有較大的刺激作用。

據(jù)相關(guān)調(diào)查，重慶現(xiàn)如今的房地產(chǎn)投資速度，與投資總額增長的趨勢已經(jīng)放緩，從長遠來看，重慶市的房地產(chǎn)已經(jīng)日趨于穩(wěn)定，居民可支配的收入與房價的價格起伏基本一致，這幾年盲目的增加供應(yīng)量，供應(yīng)面積等問題，已經(jīng)得到緩解。從以上情況可以得出重慶的房地產(chǎn)行業(yè)在短期內(nèi)不會出現(xiàn)大的起伏，政府也不會對于房地產(chǎn)市場進行大幅度的調(diào)整。所以，重慶的房地產(chǎn)行業(yè)不會出現(xiàn)大幅度的上漲，可能出現(xiàn)的只有短期內(nèi)的波動。

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