中國豪宅怪象

勞佳迪

全球豪宅漲幅前四名中國占三席，廣州漲幅全球第一

“85后”買手漸成豪宅新主力，房源豪宅化或頂級豪宅化會(huì)成趨勢嗎

以往，如果拉一張環(huán)球豪宅清單，紐約曼哈頓中城、舊金山太平洋高地、倫敦肯辛頓社區(qū)鐵定占據(jù)前三。西方老牌財(cái)閥和財(cái)富新貴們都熱衷于在這些地方“圈地”，就連最早躋身于中國財(cái)富榜單前列的知名企業(yè)家們也紛紛在這些地段置業(yè)，“順手”將當(dāng)?shù)胤績r(jià)推上千萬美元級別的巔峰。

但如今，全球豪宅地圖悄然東移，國內(nèi)明星城市的豪宅市場異軍突起。

2016年下半年，上海一棟單價(jià)34萬元、總價(jià)2.42億元的別墅成了蘇河灣的名片，無數(shù)人將之與泰晤士河、哈德孫河類比。事實(shí)上，單從價(jià)格看，就連紐約、倫敦的多數(shù)豪宅也有所不及，而這個(gè)價(jià)格卻能在北京海淀覓得知音。

“目前北京、上海頂級豪宅的門檻已經(jīng)達(dá)到5000萬元/套，這個(gè)價(jià)格就算是在硅谷科技富豪麇集的舊金山灣區(qū)，也能買到金門大橋附近的豪宅了，這可是全美最昂貴的地產(chǎn)板塊。”一家商業(yè)地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)董事告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者，“國內(nèi)一線城市普通二手豪宅平均單價(jià)已由‘10萬+逼近了20萬。 ”

更令人吃驚的是，在全國性樓市調(diào)控堅(jiān)持了一年多，執(zhí)行效果逐漸步入“深水區(qū)”的大背景下，中國式豪宅的價(jià)格上升勢頭有增無減，甚至在今年一季度打遍全球無敵手?？偛课挥趥惗氐牟粍?dòng)產(chǎn)顧問公司萊坊（Knight Frank）2017年第一季全球豪宅指數(shù)顯示，經(jīng)過對41個(gè)城市售價(jià)前5%的樓盤調(diào)查發(fā)現(xiàn)，前四個(gè)漲幅最大的城市中，中國城市占據(jù)了三席之多。

那么，誰是國內(nèi)豪宅漲漲不休的背后推手？豪宅的逆勢上漲又對調(diào)控有何影響？這成為了隱藏在這場財(cái)富之巔的神秘游戲有待揭曉的謎題。

“85后”買手漸成新主力

4月底，麥子（化名）第三次踏入位于上海北外灘板塊中心地帶的某個(gè)新樓盤。他本身已經(jīng)是這個(gè)開發(fā)商的“擁躉”，早在2010年就購入了它的二期房源作為婚房，2015年上海樓市暴漲前夕，他以2800萬總價(jià)再將兩套兩居室收入囊中。而一年后的這次“踩盤”被他戲稱為“三進(jìn)宮”。

“之前看中的那棟最終沒有開盤，開的那一棟我們一開始嫌棄設(shè)計(jì)有些小缺陷，244平方米的大平層，三個(gè)廁所中有兩個(gè)是暗衛(wèi)，朝北的兩個(gè)臥室大小也不一樣。誰知道整棟樓總價(jià)最高的高區(qū)最先被搶光，我們一遲疑就買不到了，當(dāng)天就只剩下了極少數(shù)房源?！丙溩訉Α吨袊?jīng)濟(jì)周刊》記者說，開盤當(dāng)日的“清盤”速度相當(dāng)之快。據(jù)他介紹，這個(gè)樓盤的開盤均價(jià)為11萬元/平方米，因?yàn)槭谴髴粜?，所以單套總價(jià)都在2500萬元以上。

對于政府施以重拳的樓市調(diào)控，位于財(cái)富金字塔頂端的麥子表現(xiàn)得并沒有那么在意。他告訴記者，2015年出手時(shí)的邏輯是要為自己在互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)和股市積累的大筆財(cái)富找一個(gè)安放之處，即使看到了政府在2016年堅(jiān)決的調(diào)控姿態(tài)，他依然認(rèn)為稀缺性的優(yōu)質(zhì)房源具有保值功能，成交下滑的當(dāng)下反而是入手時(shí)機(jī)。

麥子的觀點(diǎn)還需要時(shí)間來檢驗(yàn)，但像他這樣的“85后”買手已然是豪宅市場的生力軍，也正因?yàn)檫@群財(cái)富新貴的存在，成為了支撐豪宅價(jià)格不降反增的支點(diǎn)。“這幾年豪宅買家市場發(fā)生的最明顯變化就是購買人群年齡的下移，已經(jīng)快速從‘70后向‘85前延伸，對一線城市和強(qiáng)二線城市豪宅更感興趣的是新生代精英?！蹦硞€(gè)第一梯隊(duì)豪宅品牌一線營銷人士陳麟對記者解釋。

盡管去年國內(nèi)各地不斷祭出打壓房價(jià)的政策，尤其是一線城市嚴(yán)格執(zhí)行限貸、限購，但萊坊調(diào)查結(jié)果還是顯示，今年一季度全球豪宅價(jià)格增幅排行榜上，全球41個(gè)主要城市的豪宅價(jià)格年增幅為4.3%，廣州以年增幅36.2%登頂、北京年增幅22.9%隨后、上海也實(shí)現(xiàn)了19.8%的年增長幅度，成為整張榜單中最耀眼的“中國兵團(tuán)”。

記者注意到，包括麥子在內(nèi)，這群出現(xiàn)在豪宅市場的年輕面孔大多來自互聯(lián)網(wǎng)、IT、新金融等新興行業(yè)，他們都抓住了被投資圈笑稱“豬都能起飛”的行業(yè)風(fēng)口，并成功迅速造富。曾操盤深圳灣豪宅盤的一位營銷總監(jiān)表示，早年豪宅客戶主要是改革開放時(shí)期的紅利繼承者，“很多都是來自外貿(mào)、電子等實(shí)體經(jīng)濟(jì)的工廠主，現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)和新金融的創(chuàng)業(yè)人成了財(cái)富積累最快的一群客戶，所以連續(xù)出現(xiàn)30歲左右的買家個(gè)案?！?/p>

麥子也告訴記者，在他的豪宅鄰居中，僅通過微博、微信粉絲經(jīng)濟(jì)起家的成功創(chuàng)業(yè)者就有多位，其中一位更是一口氣買下了整個(gè)樓面。另據(jù)記者了解，上海本土有幾個(gè)著名公號的創(chuàng)始人都在湯臣一品、仁恒濱江等老牌豪宅社區(qū)置業(yè)，麥子本人也是網(wǎng)紅博主。

“在過去10年中，財(cái)富強(qiáng)勁增長，催生出成千上萬的新富豪，我們預(yù)計(jì)未來10年，中國超高凈值人士的數(shù)量將增長140%，新增人數(shù)將超過20000人，增幅接近美國。”萊坊高級董事及中國國際資本市場部及國際投資部主管王璐預(yù)測說。

“地王”成幕后推手？

就在一片由限購、限貸等“限字訣”造成的市場急凍中，業(yè)內(nèi)人卻將2016年稱為中國的“豪宅元年”，國內(nèi)豪宅市場逆勢進(jìn)入了增長期。萊坊統(tǒng)計(jì)顯示，去年12月，100萬美元在上海只能買到46平方米豪宅，在北京也僅能買到58平方米豪宅。北京、廣州和上海三城去年的漲幅將舊金山和紐約甩在身后。作為全球技術(shù)中心，舊金山房價(jià)增幅僅為1.8%，略高于身為金融中心的紐約，紐約漲幅僅為1.7%。

值得一提的是，所謂“元年”更體現(xiàn)在成交量的“逆天”增長上，豪宅的受眾群大大增多。根據(jù)亞豪君悅會(huì)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年全年北京公寓豪宅市場“10萬+”豪宅成交611套，同比將近翻3倍。

難怪去年7月的北京，頂級豪宅項(xiàng)目一改往日的低調(diào)作風(fēng)，龍湖、葛洲壩、招商蛇口等房企順勢聯(lián)盟，舉辦了北京內(nèi)城頂豪首區(qū)的發(fā)布會(huì)。

“未來定位在豪宅的房源只會(huì)越來越多，你只要摸索一下去年拍出的地王數(shù)量，就知道未來的豪宅化產(chǎn)品，甚至頂級豪宅化產(chǎn)品會(huì)是一個(gè)趨勢?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉對記者分析。

在豪宅井噴的背后，高昂的地價(jià)成本，確實(shí)會(huì)成為開發(fā)商蜂擁而入開發(fā)高端產(chǎn)品的最重要原因。以上海為例，去年8月，閩系房企融信以110.1億元的成交價(jià)格拿下靜安區(qū)某地塊，該地塊每平方米樓板價(jià)突破10萬元，可售部分的樓板價(jià)超過14萬元/平方米，如此高的開發(fā)成本，可以想見未來大概率要以豪宅配置來設(shè)計(jì)產(chǎn)品。

再以廣州為例，去年底廣州荔灣區(qū)白鵝潭畔的某個(gè)豪宅盤揭開面紗，該樓盤所在的廣鐵南站地塊本身是廣州首宗“三舊改造”用地，在2010年被拍下時(shí)的樓板價(jià)是1.7萬元/平方米，當(dāng)時(shí)業(yè)界預(yù)測售價(jià)僅微高于3萬元/平方米。但在去年底的開盤現(xiàn)場，它最終以5萬～7萬元/平方米的報(bào)價(jià)刷新荔灣區(qū)樓價(jià)，加上全部都是300平方米以上的大戶型，“最低準(zhǔn)入門檻”達(dá)到了1500萬元，而之所以會(huì)遠(yuǎn)超預(yù)期售價(jià)，正是因?yàn)殚_發(fā)商為之貼上了私家一公里江岸、帶1.2萬元/平方米豪華裝修等豪宅標(biāo)簽，樓盤被華麗包裝成豪宅產(chǎn)品來出售。

中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜則認(rèn)為，除了高地價(jià)的因素外，敢于拿區(qū)域地王的開發(fā)商基本都是大型房企，資金實(shí)力雄厚，它們做這些項(xiàng)目未必全然為了利潤，也是為了打造標(biāo)桿物業(yè)樹立品牌形象。新富階層的旺盛需求，加上開發(fā)商的盈利考量，成為豪宅市場供需兩旺的抓手。

調(diào)控之下，中高產(chǎn)仍在“買買買”？

5月底的上海，空氣漸漸變得黏濕，雨滴拖泥帶水，叫人總有一口呼不出的悶氣。按照慣例，樓市也即將進(jìn)入一年中最慘淡的“黃梅季”。而今年的情況理應(yīng)更冷清些，距離開啟第一次樓市大調(diào)控已經(jīng)一年多，許多人此時(shí)都在焦灼地等待著價(jià)格拐點(diǎn)的真正到來，他們企盼的是，房價(jià)會(huì)走上2011年底的舊路，各種樓盤會(huì)再現(xiàn)30%的跌幅。

而市場對豪宅的追捧卻似乎事與愿違，高凈值人群仍在用腳投票選擇扎根這座魅力之城，就記者采訪的實(shí)際情況看，大多數(shù)中高產(chǎn)的確仍在“買買買”。

記者注意到，從表面數(shù)據(jù)看，上海4月房價(jià)出現(xiàn)了微跌，據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院報(bào)告，上海新房和二手房成交面積均處于近5年同期低位，新房成交均價(jià)環(huán)比確實(shí)下跌0.7%。

但耐人尋味的是，這個(gè)價(jià)格是在堅(jiān)持了整整一年調(diào)控政策，并且不斷出臺(tái)堵漏政策之后，同比來看，房價(jià)依然大漲了45.7%。據(jù)記者了解，價(jià)格的收斂更多是由于近期上海市政府加強(qiáng)了對新房預(yù)售證發(fā)放的審核管理，部分高端項(xiàng)目入市受阻，所以新房價(jià)格維持著平穩(wěn)的態(tài)勢。

從區(qū)域來看，2017年前4個(gè)月，剛需盤扎堆的上海郊區(qū)房價(jià)漲幅普遍較大，其中松江、崇明、寶山、金山同比漲幅均在55%以上，調(diào)控對價(jià)格的影響并不明顯。

北京的情況也大同小異。5月19日，國家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)發(fā)布了最新一期住房銷售價(jià)格指數(shù)，顯示4月北京中戶型（90～144平方米）的二手住宅價(jià)格雖然比3月下滑了0.2%，但新房價(jià)格同比仍然上漲了16%。

一位不愿具名的房地產(chǎn)交易中心人士對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示，上海二手房價(jià)格表面上看起來控制住了漲勢，但這有一部分原因是“總價(jià)天花板”造成的，今年以來外環(huán)外和近郊樓盤推出量增多，拉低了被統(tǒng)計(jì)在內(nèi)的房價(jià)。記者注意到，上月上海外環(huán)外成交套數(shù)確實(shí)達(dá)到了其他區(qū)域成交套數(shù)的2倍多，而從掛牌均價(jià)看，外環(huán)外價(jià)格僅為中外環(huán)間的一半，是內(nèi)環(huán)內(nèi)的三分之一。

上海、北京這樣的超級明星城市，房價(jià)走向仍是一個(gè)謎。