開啟房地產(chǎn)業(yè)和城市化協(xié)調(diào)發(fā)展新局面

□吳可人

開啟房地產(chǎn)業(yè)和城市化協(xié)調(diào)發(fā)展新局面

□吳可人

充分發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)對城市化的助推器作用，關(guān)鍵是科學(xué)引導(dǎo)和合理釋放房地產(chǎn)需求。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確了堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，并提出人地掛鉤分配建設(shè)用地指標(biāo)，合理增加土地供應(yīng)，疏解特大城市部分城市功能及帶動(dòng)周邊中小城市發(fā)展的具體舉措，為浙江構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)與城市化協(xié)調(diào)發(fā)展新格局指明方向、提供保障

圖/金川

高房價(jià)之于城市化的影響

房地產(chǎn)業(yè)之于城市化，猶如“雙刃劍”。高房價(jià)損害城市化，然而高房價(jià)背后卻有太多的故事。

浙江是高房價(jià)的典型。2000-2014年，寧波的住房銷售價(jià)格指數(shù)是4.620，僅次于福建和廈門居全國第三；同期，杭州的房價(jià)指數(shù)是4.390，居全國第四。如果剔除杭州在2010年后因大面積增加余杭、蕭山商品房供給導(dǎo)致商品房均價(jià)被低估的因素，2000-2010年寧波和杭州分別以住房銷售價(jià)格指數(shù)4.951和4.460居全國前兩位。由此可見，浙江大概是全國房價(jià)漲得最快的省份。

高房價(jià)弱化了大量農(nóng)民進(jìn)城定居主觀意愿及實(shí)際能力。根據(jù)對全省8個(gè)小城市培育試點(diǎn)鎮(zhèn)的抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)，有意愿進(jìn)城落戶的農(nóng)民，可承受的購置商品房的均價(jià)為5379元，略高于與這些鎮(zhèn)區(qū)5316元的商品房實(shí)際均價(jià)，大大低于這些地區(qū)縣城9066元的商品房實(shí)際均價(jià)。由此不難看出，農(nóng)民有且僅有能力在鎮(zhèn)區(qū)購房定居，但是普遍沒有能力到縣城定居，更不用說到杭甬溫大城市定居。

高房價(jià)亦在相當(dāng)程度上將一大批有意定居杭州等大城市創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新的青年才俊拒之城外。筆者在濱江區(qū)幾家高新技術(shù)企業(yè)調(diào)研時(shí)了解到，高房價(jià)及其帶來的居住成本較高等問題，已成為高新技術(shù)企業(yè)引人難、留人難的共性因素。這種情況不但影響企業(yè)的人力資本積累、創(chuàng)新能力和核心競爭力提升，更進(jìn)一步制約杭州城市綜合競爭力提升。

蘇杭比較分析進(jìn)一步揭示出房價(jià)對于城市化的決定性影響。杭州主城區(qū)新建商品住宅成交單價(jià)長期高于蘇州市區(qū)。其中2007-2010年間，杭州市區(qū)住房均價(jià)從蘇州市區(qū)的1.6倍左右上升至2倍左右。2010年以后，雖然杭州市區(qū)住房均價(jià)因余杭、蕭山等外圍地區(qū)大量開發(fā)而被一定程度拉低，至2015年亦高達(dá)蘇州市區(qū)的1.3倍。

蘇杭兩地經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和城市化水平，與房價(jià)呈典型的負(fù)相關(guān)關(guān)系。1990-2000年，杭州市區(qū)GDP年均名義增速比蘇州市區(qū)高1.2個(gè)百分點(diǎn)；2000-2015年，杭州GDP年均名義增速落后蘇州市區(qū)2.0個(gè)百分點(diǎn)。2014年杭州市區(qū)城市化率68.3%，與蘇州市區(qū)城市化率差距達(dá)11.6個(gè)百分點(diǎn)之巨；即使在2015年杭州城鎮(zhèn)人口統(tǒng)計(jì)口徑放寬情況下，杭州市區(qū)城市化率亦落后蘇州市區(qū)1.7個(gè)百分點(diǎn)。杭州城鎮(zhèn)居民人均可支配收入亦逐步落后于蘇州，從2000年高于蘇州4.1%，到2012年與蘇州持平，再到2015年低于蘇州4.1%。

三副“良方”促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展

房地產(chǎn)業(yè)是城市發(fā)展的助推器，這一點(diǎn)毋庸置疑?！白屨鍪?，讓城市加速發(fā)展”，是房地產(chǎn)業(yè)在推進(jìn)城市化中的一個(gè)基本功能。在當(dāng)今中國基層政府“吃飯財(cái)政”格局下，城市建設(shè)資金的多半部分來自于房地產(chǎn)業(yè)。地方政府通過獲得土地出讓金和房地產(chǎn)業(yè)各項(xiàng)稅費(fèi)，為城市建設(shè)提供充足的資金保障。人們垢病杭州市2016年土地出讓收入早已破千億之巨，但是如果沒有賣地收入，杭州很可能就沒有新西湖、錢江新城、大江東、城西科創(chuàng)等新空間、新經(jīng)濟(jì)、新業(yè)態(tài)的崛起，很可能就沒有高鐵高速軌道交通的網(wǎng)絡(luò)化推進(jìn)，很可能就沒有整座城市的快速發(fā)展。

充分發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)對城市化的助推器作用，關(guān)鍵是科學(xué)引導(dǎo)和合理釋放房地產(chǎn)需求。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議針對下一階段如何促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，開出三副“良方”。會(huì)議明確了堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，并提出人地掛鉤分配建設(shè)用地指標(biāo)，合理增加土地供應(yīng)，疏解特大城市部分城市功能及帶動(dòng)周邊中小城市發(fā)展的具體舉措。這一定位及舉措符合浙江城市化發(fā)展實(shí)際和訴求，為浙江構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)與城市化協(xié)調(diào)發(fā)展新格局指明方向、提供保障。

第一副良方：落實(shí)人地掛鉤政策，根據(jù)人口流動(dòng)情況分配建設(shè)用地指標(biāo)。浙江從2003年土地新政實(shí)施以來，受制度性的土地緊縮制約，過早地停止了對人口等要素的集聚。2004—2015年，浙江國有建設(shè)用地供給年均增長僅僅2.1%，比全國平均低11.4個(gè)百分點(diǎn)。浙江常住人口占全國比重從2010年的4.1%降至2015年的4.0%。這一狀況嚴(yán)重違背全球人口向沿海地區(qū)、向經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)集聚的客觀規(guī)律，亦造成大量外來人口人地分離的“半城市化”困境。

未來應(yīng)通過建立人地掛鉤的建設(shè)用地指標(biāo)分配制度，促進(jìn)人口、土地等要素在更大范圍的自由流動(dòng)和優(yōu)化配置。在此基礎(chǔ)上，浙江等沿海地區(qū)應(yīng)積極爭取從中央頂層設(shè)計(jì)層面，建立吸納轉(zhuǎn)移人口數(shù)量與教育經(jīng)費(fèi)、生態(tài)補(bǔ)償?shù)绒D(zhuǎn)移支付制度，保障流動(dòng)人口教育、醫(yī)療、社保、住房等公共服務(wù)，加快破解長期制約沿海發(fā)達(dá)地區(qū)城市化普遍面臨的人地矛盾、財(cái)權(quán)事權(quán)不匹配等掣肘，開啟人口城市化與土地城市化相適應(yīng)的新格局。

第二副良方：合理增加土地供應(yīng)，提高住宅用地比例。從實(shí)際狀況看，土地供給不足與房價(jià)上漲過快具有比較密切的關(guān)系。以蘇杭為例，2002年以來杭州市區(qū)商品住宅土地供給大致只有蘇州市區(qū)的一半，房價(jià)則是蘇州市區(qū)的兩倍，就是比較能說明問題的一個(gè)案例。杭州市區(qū)長期來不僅住宅用地供給偏少，而且呈蛙跳式供地，即余杭、蕭山等外圍區(qū)塊的土地大量出讓，而靠近市區(qū)捂地惜讓，進(jìn)一步大幅推高市中心房價(jià)。來自透明售房網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，2016年11月1日至12月14日，杭州市中心住宅新房均價(jià)已高達(dá)49705元/平方米。

未來一段時(shí)期，浙江省應(yīng)把適度增加土地供給，優(yōu)化土地供給布局，作為緩解房價(jià)過快上漲的長期政策。這里的一個(gè)關(guān)鍵是何謂“適度”。需要指出的是，由于改善型和品質(zhì)型的購房需求和投資投機(jī)型購房需求往往互相轉(zhuǎn)化難以清晰界定，倘若為了抑制投資投機(jī)需求而長期實(shí)行過分嚴(yán)厲的供地政策，勢必不能較好適應(yīng)加快增長的品質(zhì)型住房需求，制約房地產(chǎn)健康發(fā)展，造成商品房供不應(yīng)求、房價(jià)大漲。從這層意義上而言，各種住房需求總體應(yīng)以疏導(dǎo)為主。浙江住房供地應(yīng)充分滿足剛性住房需求基礎(chǔ)上適度滿足品質(zhì)型需求，同時(shí)，杭州、寧波兩大城市充分結(jié)合宜居宜業(yè)吸引力強(qiáng)、外來購房需求量大的實(shí)際進(jìn)一步增加供地。

第三副良方：疏解特大城市部分城市功能，帶動(dòng)周邊中小城市發(fā)展。浙江具有大城市和中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展的良好條件。正是因?yàn)榇罅恐行〕鞘械尼绕?，浙江城市化?shí)現(xiàn)從1978年落后全國平均3.4個(gè)百分點(diǎn)到2015年超過全國平均9.7個(gè)百分點(diǎn)、居各地第2的快速增長。浙江推動(dòng)大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展長期走在全國前列。從支持縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，到2011年以來的小城市培育，再到2014年以來開展的特色小鎮(zhèn)創(chuàng)建，從理念到行動(dòng)都與這次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神高度契合。

當(dāng)前和今后一段時(shí)期，浙江應(yīng)充分結(jié)合大中小城市房地產(chǎn)市場供需實(shí)際，堅(jiān)持分類調(diào)控，因城因地施策。據(jù)省政府研究室“四大中心城市周邊縣市農(nóng)民進(jìn)城意愿調(diào)查報(bào)告”顯示，杭甬溫金四城周邊愿意進(jìn)城落戶的農(nóng)戶中68.4%選擇到縣城；另據(jù)筆者對全省8個(gè)小城市培育試點(diǎn)鎮(zhèn)的抽樣調(diào)查，這些地區(qū)的縣城商品房均價(jià)大大高出愿意到縣城落戶的農(nóng)戶的實(shí)際購房能力。結(jié)合上述兩項(xiàng)調(diào)查結(jié)果，未來應(yīng)把調(diào)控縣城房價(jià)作為引導(dǎo)疏解大城市供需矛盾的主戰(zhàn)場。

2016年6月浙江發(fā)布《浙江省房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革行動(dòng)方案》，把解決大城市土地出讓和房價(jià)頻出新高與化解周邊中小城市商品住宅庫存緊密聯(lián)系在一起共同化解?！斗桨浮丰槍π缘靥岢隽送七M(jìn)棚改貨幣化安置、支持自住型和改善性購房需求、鼓勵(lì)新市民購房和農(nóng)民進(jìn)城購房、消化非住宅商品房庫存、全面建立商品房供地與庫存及價(jià)格掛鉤辦法等具體舉措，從政策層面推動(dòng)消化庫存與推進(jìn)城市化的雙贏。

房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展問題受中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議高度關(guān)注，在組合政策之下，房地產(chǎn)業(yè)有望真正發(fā)揮城市人居的保障器、城市生活的提升器、城市發(fā)展的加速器的重要作用，進(jìn)而推動(dòng)浙江早日開啟房地產(chǎn)業(yè)和城市化協(xié)調(diào)發(fā)展、良性互動(dòng)新局面。

作者單位：浙江省發(fā)展和改革研究所