年收入45萬(wàn)元家庭換房規(guī)劃

處于成長(zhǎng)期的家庭，最大開(kāi)支是保健醫(yī)療費(fèi)、學(xué)前教育、智力開(kāi)發(fā)費(fèi)用。隨著子女自理能力增強(qiáng)，父母積累了一定的工作經(jīng)驗(yàn)和投資經(jīng)驗(yàn)，投資能力大大增強(qiáng)。

王先生，36歲，月收入1.45萬(wàn)元，年終獎(jiǎng)3.50萬(wàn)元，月生活支出2500元;王太太，32歲，月收入1.50萬(wàn)元，年終獎(jiǎng)3.00萬(wàn)元，月生活支出2000元;孩子剛出生，月生活支出2000元。王先生家庭有2套自住房，其中一套市值150萬(wàn)元，有80萬(wàn)元貸款未還清，每月還款6600元;另一套市值140萬(wàn)元，有45萬(wàn)元貸款未還清，每月還款7400元。王先生還投資了一套公寓，市值42.5萬(wàn)元，月租金收入2000元。家用車(chē)2輛，每輛市值10萬(wàn)元，每月用車(chē)支出約3500元。王先生和王太太均有社保，并購(gòu)買(mǎi)了商業(yè)保險(xiǎn)。王先生的商業(yè)保險(xiǎn)保額為20萬(wàn)元，公司負(fù)擔(dān)一部分保費(fèi)，每年自己交納2500元保費(fèi);王太太的商業(yè)保險(xiǎn)保額為25萬(wàn)元，公司同樣負(fù)擔(dān)一部分保費(fèi)，每年自己交納3000元保費(fèi)。其他費(fèi)用支出每年1萬(wàn)元。王先生家庭有現(xiàn)金和活期存款1萬(wàn)元，定期存款4.5萬(wàn)元，基金1.2萬(wàn)元，每月理財(cái)收入約300元，黃金2.1萬(wàn)元。王先生希望盤(pán)點(diǎn)家庭現(xiàn)有的財(cái)務(wù)情況，并制訂一份理財(cái)規(guī)劃，滿足在孩子18歲時(shí)籌備50萬(wàn)元教育金及換一套120平方米房產(chǎn)的需求。

陳玉罡，中山大學(xué)管理學(xué)院財(cái)務(wù)與投資系教授，中山大學(xué)并購(gòu)重組研究中心秘書(shū)長(zhǎng)

家庭財(cái)務(wù)狀況診斷

王先生家庭資產(chǎn)負(fù)債及收入支出情況分別見(jiàn)表1、表2。

從表1來(lái)看，王先生家庭負(fù)債占資產(chǎn)的比重為34.6%，家庭財(cái)務(wù)較安全，風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)為中等風(fēng)險(xiǎn)。

從表2來(lái)看，夫妻二人的月總收入2.95萬(wàn)元，其中，男方月收入1.45萬(wàn)元，占比45.6%;女方月收入1.50萬(wàn)元，占比47.17%。目前，家庭月總支出為2.40萬(wàn)元，其中，日常生活支出6500元，占比27.08%;月房貸還款支出1.40萬(wàn)元，占比58.33%。日常支出占月收入比重為20.44%，低于50%，表明家庭控制開(kāi)支的能力較強(qiáng)，具有一定儲(chǔ)蓄能力。月房貸還款占月收入的比重為44.03%，超過(guò)40%，表明家庭財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高。每年可結(jié)余14.31萬(wàn)元，留存比例為32.04%，家庭儲(chǔ)蓄能力較好。

家庭理財(cái)規(guī)劃

王先生家庭理財(cái)規(guī)劃可從以下幾方面入手。

應(yīng)急規(guī)劃

王先生家庭需準(zhǔn)備12.30萬(wàn)元應(yīng)急準(zhǔn)備金，其中1/6以活期存款形式保留，另外5/6購(gòu)買(mǎi)貨幣基金。

長(zhǎng)期保障

王先生年收入20.9萬(wàn)元，已購(gòu)商業(yè)保險(xiǎn)保額為20萬(wàn)元，若發(fā)生意外情況，可保障其1年的收入。如果希望保障未來(lái)5年的收入，且覆蓋房貸風(fēng)險(xiǎn)，則保險(xiǎn)缺口為125萬(wàn)元。若將保費(fèi)控制在年收入的10%～15%，王先生可增加1.84萬(wàn)～2.89萬(wàn)元保費(fèi)以加強(qiáng)長(zhǎng)期保障。

王太太年收入21萬(wàn)元，已購(gòu)保險(xiǎn)保額25萬(wàn)元。若希望保障未來(lái)5年的收入，同時(shí)覆蓋房貸風(fēng)險(xiǎn)，則保險(xiǎn)缺口為142.5萬(wàn)元。將保費(fèi)控制在年收入的10%～15%，王太太可增加1.80萬(wàn)～2.85萬(wàn)元保費(fèi)以加強(qiáng)長(zhǎng)期保障。

子女教育規(guī)劃

如果希望在孩子18歲時(shí)為其籌備50萬(wàn)元教育金，按7%的年收益率測(cè)算，每月需定投基金1172元。如果考慮學(xué)費(fèi)上漲因素，按3%的通脹率計(jì)算，則定投金額需增加至1990元。

養(yǎng)老規(guī)劃

王先生夫婦每月的生活費(fèi)用為4500元，按3%的通脹率計(jì)算，23年后王太太退休時(shí)將這筆費(fèi)用將上漲至8881元，24年后王先生退休時(shí)這筆生活費(fèi)用將上漲至9148元。由于王太太先退休，因此以王太太的退休時(shí)點(diǎn)測(cè)算養(yǎng)老金，測(cè)算結(jié)果為266萬(wàn)元。如果這筆費(fèi)用的50%可由社保滿足，另外50%需要自行籌備，則王先生家庭每月需定投1953元。

換房規(guī)劃

上述基本規(guī)劃完成后，王先生家庭的月結(jié)余為3857元，年結(jié)余為3.84萬(wàn)元，留存比例為8.61%，說(shuō)明家庭現(xiàn)有財(cái)務(wù)資源足以支撐上述基本規(guī)劃。

王先生希望在2年內(nèi)換一套120平方米的房產(chǎn)，改善居住條件。由于受限購(gòu)政策的影響，王先生必須出售手中的一套自住房。可將市值140萬(wàn)元的自住房出售，扣除45萬(wàn)元貸款及稅費(fèi)后，約可獲得90萬(wàn)元現(xiàn)金。出售該房產(chǎn)后，貸款減少45萬(wàn)元，每月還款支出減少7400元，家庭可動(dòng)用的投資資產(chǎn)為98.8萬(wàn)元。如果王先生按照上述4個(gè)基本規(guī)劃調(diào)配財(cái)務(wù)資源，則2年可籌備的首付款約為130萬(wàn)元。如果新購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)只能貸款30%，貸款利率預(yù)計(jì)為6.15%，則王先生可負(fù)擔(dān)的房?jī)r(jià)為186萬(wàn)元，按照120平方米計(jì)算，即可負(fù)擔(dān)的購(gòu)房單價(jià)為1.56萬(wàn)元/平方米。

家庭理財(cái)實(shí)施策略

第一，準(zhǔn)備12萬(wàn)元作為應(yīng)急資金，其中的2萬(wàn)元以活期存款形式保留，余下10萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)貨幣基金;第二，如果需要保障未來(lái)5年的收入，王先生可增加1.84萬(wàn)～2.89萬(wàn)元保費(fèi)進(jìn)一步加強(qiáng)長(zhǎng)期保障;王太太可增加1.80萬(wàn)～2.85萬(wàn)元保費(fèi)進(jìn)一步加強(qiáng)長(zhǎng)期保障;第三，每月定投基金1990元作為孩子的教育基金;第四，每月定投基金1953元作為養(yǎng)老基金;第五，如果王先生現(xiàn)在出售市值140萬(wàn)元的自住房，未來(lái)2年可換購(gòu)單價(jià)1.56按元/平方米、面積120平方米自住房。