養(yǎng)老地產(chǎn)的“遠(yuǎn)方”

賀文

房地產(chǎn)項目只是“眼前”，只是解決養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)最開始的一環(huán)，一個項目的持續(xù)經(jīng)營，需要從最基礎(chǔ)的生活照料，到醫(yī)療護(hù)理，以及保險等產(chǎn)品的嫁接。

地產(chǎn)商涉足養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，除了情懷和眼光，更是因為近水樓臺的天然優(yōu)勢：養(yǎng)老房產(chǎn)作為整個產(chǎn)業(yè)鏈中的上游，是養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的載體，一些嗅覺敏銳者早在2010年前后就已經(jīng)入場，比如萬科、保利、綠城、萬達(dá)等。

養(yǎng)老行業(yè)是大市場，更是一門難做的生意。高投入、慢產(chǎn)出，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)這樣的特性，很大程度上又使得目前市面上多數(shù)地產(chǎn)商的養(yǎng)老項目都還處在“嘗試”開發(fā)的階段，以單個項目的建設(shè)和運營為主，還沒有可以大規(guī)模復(fù)制的成熟商業(yè)模式。

養(yǎng)老業(yè)務(wù)的青銅時代、黃金時代，是萬科集團(tuán)副總裁、北京區(qū)域CEO劉肖曾經(jīng)表達(dá)過的觀點。在他看來，養(yǎng)老項目不像房地產(chǎn)行業(yè)的其他業(yè)務(wù)板塊，比如寫字樓板塊、商業(yè)板塊、裝修板塊等那么成熟，這個行業(yè)中的各種規(guī)則都在摸索中，養(yǎng)老一系列配套服務(wù)、設(shè)施和市場行為標(biāo)準(zhǔn)都還在建立的過程中。盡管劉肖自己也把養(yǎng)老業(yè)務(wù)納入北京萬科新業(yè)務(wù)探索計劃“6+X”中的X，因為不確定性，但是，他同樣相信，現(xiàn)在的不確定與未來的市場空間成正比。他認(rèn)定，20年后的中國，市場一定會誕生一家萬億市值的養(yǎng)老企業(yè)。

占位和閑棋

“在青銅時代，我們的占位一定會使未來萬科成功的概率更大一些，所以做這個事情是二十年大計”。這是劉肖對于養(yǎng)老業(yè)務(wù)之于萬科的價值定位。

七年前，當(dāng)劉肖還是萬科戰(zhàn)略投資部的負(fù)責(zé)人時，曾主持召開過萬科第一屆養(yǎng)老業(yè)務(wù)討論會，當(dāng)時萬科旗下已經(jīng)有10多家一線公司以各種不同的方式在嘗試養(yǎng)老業(yè)務(wù)，那次會議討論的主題是“萬科究竟要不要做養(yǎng)老”。彼時萬科一線公司圍繞養(yǎng)老業(yè)務(wù)的嘗試，還是既有業(yè)務(wù)價值鏈的延伸，核心仍然是賣房子——做適合老年人居住的房子、能夠賣給老年人的房子。

在劉肖的設(shè)想里，養(yǎng)老應(yīng)該是一個獨立的生意體系，而不只是現(xiàn)有業(yè)務(wù)的價值鏈延伸。隨園嘉樹的養(yǎng)老業(yè)務(wù)是個關(guān)鍵節(jié)點，它意味著獨立于萬科現(xiàn)有的開發(fā)業(yè)務(wù)，具備了“轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)”的基本雛形。現(xiàn)在，隨園嘉樹80%的面積被用于向自理型老人提供服務(wù)。在“自理”成熟之后，“護(hù)理”也成功了。于是，就有了北京萬科在光熙門項目上對醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的嘗試。

劉肖認(rèn)為，萬科現(xiàn)在的養(yǎng)老業(yè)務(wù)就好比是下圍棋在布局中，一個點一個點的，每個點下的比較扎實，搶的不是速度，搶的是模式；搶的不是數(shù)量，搶的是質(zhì)量，“20年的事情就得按20年的方法來做”，“有些棋現(xiàn)在看起來下的都是閑棋”。

自2009年開始研究養(yǎng)老業(yè)務(wù)，萬科集團(tuán)在這一領(lǐng)域的探索已有8年時間，首批項目開業(yè)和發(fā)展城市是杭州、北京、青島。有資料顯示，至今，萬科已經(jīng)布局了6個核心城市，已經(jīng)開業(yè)的項目54個，籌建項目40多個。

依據(jù)服務(wù)對象及內(nèi)容的差異，萬科將其養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)分為三條產(chǎn)品線，即怡園、嘉園、隨園。怡園，定位為城市的全托中心，是聚焦協(xié)助型、護(hù)理型長者的專業(yè)照護(hù)機(jī)構(gòu)；嘉園，為社區(qū)嵌入式產(chǎn)品，立足已有的社區(qū)并輻射周邊客戶，主要為成熟社區(qū)的老人及周邊客戶提供服務(wù)；隨園，為CCRC（持續(xù)照料退休社區(qū)）大型養(yǎng)老社區(qū)，側(cè)重于全生命周期的照護(hù)，代表產(chǎn)品有杭州的隨園嘉樹，活躍長者居多，會提供更多綜合性的服務(wù)。

聚焦到北京市場，各類大大小小的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)繁多零散，北京萬科、遠(yuǎn)洋、泰康保險是先行中的佼佼者。

目前，北京萬科已有4個養(yǎng)老項目在運營，另外還有6個項目處于籌建過程，涵蓋了以上三個產(chǎn)品線。

北京怡園光熙長者公寓是北京萬科在市中心位置的第一個市場化養(yǎng)老項目，由北京萬科與北控一起合作打造，萬科負(fù)責(zé)輸入管理和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，北控負(fù)責(zé)引入國企優(yōu)勢資源，兩家聯(lián)手運作。

2016年夏秋之交，怡園光熙長者公寓在京亮相。這個項目不僅擁有三環(huán)以內(nèi)的地理位置、200多張帶有養(yǎng)老執(zhí)照的床位，而且按照醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的模式還擁有二級康復(fù)醫(yī)院的牌照。在外界看來，這張牌照對萬科在北京嘗試醫(yī)養(yǎng)結(jié)合模式相當(dāng)有意義，但是劉肖卻明確表示，醫(yī)養(yǎng)結(jié)合只是在光熙門一個項目上的嘗試，至少到現(xiàn)在，并不是萬科在北京養(yǎng)老業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型要走的路。

在劉肖的判斷中，自理、護(hù)理、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合，是養(yǎng)老業(yè)務(wù)一步接一步的遞進(jìn)路徑。只有護(hù)理成功了，醫(yī)養(yǎng)結(jié)合才有成功的可能。即便是開拓與轉(zhuǎn)型，也不能跳過其中任何一步。那么如何來判斷一個新業(yè)務(wù)的成功與否？劉肖認(rèn)為，至少經(jīng)營上要成功，品牌口碑成功，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)成功。

輕重并舉

萬怡醫(yī)養(yǎng)是北京萬科的全資子公司。萬怡醫(yī)養(yǎng)總經(jīng)理于永玲，十年前加入萬科集團(tuán)，2014年主持開業(yè)了萬科集團(tuán)首個養(yǎng)老全托中心項目，并自2016年初擔(dān)任北京萬科養(yǎng)老業(yè)務(wù)總經(jīng)理。

她認(rèn)為養(yǎng)老不單純是一種服務(wù)，運營能力也是基本的需求。在她看來，養(yǎng)老的核心競爭力應(yīng)當(dāng)是運營和服務(wù)，萬怡醫(yī)養(yǎng)也將自己定義為提供品質(zhì)養(yǎng)老的養(yǎng)老運營服務(wù)商。

在今年4月萬科養(yǎng)老的一次內(nèi)部分享會上，談及養(yǎng)老業(yè)務(wù)資產(chǎn)管理方式，于永玲透露，北京萬科采取的是輕重并舉的方式。對于重資產(chǎn)方面，主動獲取優(yōu)秀資產(chǎn)，形成資產(chǎn)包，未來會以REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）等方式來實現(xiàn)資產(chǎn)的升值；在輕資產(chǎn)方面，萬科也在嘗試通過租賃物業(yè)的方式，包括投資養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，對于大型CCRC社區(qū)開發(fā)，包括舊改、代建等都是考慮的方向。

萬科的養(yǎng)老業(yè)務(wù)是按照比較重的思路推行，還是選擇“新裝上陣”？劉肖此前對這個話題有過深入的闡釋：輕資產(chǎn)成功的前提是這個行業(yè)發(fā)展到一定階段，市場化機(jī)制比較成熟，線上模式才有可能。當(dāng)養(yǎng)老業(yè)務(wù)還是一個不太成熟的業(yè)務(wù)時，如果沒有基地，人才培養(yǎng)是沒有標(biāo)準(zhǔn)的，護(hù)理也是沒標(biāo)準(zhǔn)的，規(guī)則是沒標(biāo)準(zhǔn)的，能否和醫(yī)療體系結(jié)合也是沒標(biāo)準(zhǔn)的，各區(qū)的補貼是沒標(biāo)準(zhǔn)的，產(chǎn)品服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)也沒有。在市場、行業(yè)都不成熟，各項規(guī)則都不清楚的情況下，重資產(chǎn)是唯一的選擇。

這段話反過來理解，當(dāng)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)初步具備并逐漸完善，當(dāng)市場需求逐步顯露出來時，輕資產(chǎn)模式就具備了可行性。

在北京萬科打造養(yǎng)老產(chǎn)品的過程中，硬件的完善只是提供服務(wù)的必要條件之一，運營管理及服務(wù)才是核心。于永玲介紹，他們希望養(yǎng)老服務(wù)是以優(yōu)質(zhì)生活照顧為基礎(chǔ)，并以特色康復(fù)為核心競爭力。在服務(wù)上，北京萬科依托專業(yè)的醫(yī)療團(tuán)隊、采用醫(yī)院式的管理標(biāo)準(zhǔn)，著力以專業(yè)醫(yī)護(hù)為長者提供個性化的服務(wù)方案。

比如怡園光熙項目，帶有400多平方米的醫(yī)務(wù)室、1000多平方米的康復(fù)理療區(qū)，康復(fù)方案由專業(yè)的康復(fù)師設(shè)計，并指導(dǎo)操作康復(fù)活動。該項目中還規(guī)劃了一個二級康復(fù)醫(yī)院，包括9個科室，該醫(yī)院預(yù)計在2017年第三季度開業(yè)。

光熙項目雖然采取醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的方式，但從實際的運營來說，養(yǎng)老公寓與醫(yī)院兩個部分是獨立運營的。于永玲介紹，醫(yī)療部分還處在嘗試階段，目前希望從某個細(xì)分的業(yè)務(wù)做起，前期還是以門診為主。

北京萬科的養(yǎng)老產(chǎn)品側(cè)重于以服務(wù)為導(dǎo)向，希望圍繞功能與需求來開展。于永玲介紹，僅服務(wù)內(nèi)容北京萬科便列出了四大類共計90項內(nèi)容，并通過對這些服務(wù)的滿意度調(diào)查，再進(jìn)行服務(wù)的優(yōu)化與產(chǎn)品的迭代。

目前國內(nèi)的養(yǎng)老行業(yè)處于發(fā)展的早期，對于客戶的需求、產(chǎn)品功能以及機(jī)構(gòu)運營的研究都還不完善，一部分的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)更傾向于對硬件設(shè)施進(jìn)行設(shè)計和建造。

國家住宅與居住環(huán)境工程技術(shù)研究中心（簡稱國家住宅工程中心）對適老建筑的研究從1994年開始，至今已有20余年，目前已經(jīng)形成了國家標(biāo)準(zhǔn)、圖集和示范工程等諸多成果。

國家住宅與居住環(huán)境工程技術(shù)研究中心副主任張磊介紹，從規(guī)劃設(shè)計方面來說，許多開發(fā)者對所要開發(fā)的具體產(chǎn)品類型和建筑形式考慮得比較簡單，對養(yǎng)老服務(wù)模式和老年人需求缺少了解，使得建筑功能配置不明確，使用空間無法滿足管理需要，最終導(dǎo)致項目適老性不足。養(yǎng)老項目的開發(fā)運營涉及到很多環(huán)節(jié)，從前期土地、資金問題，到規(guī)劃設(shè)計、運營管理等，都需要進(jìn)行整體把握，需要多個領(lǐng)域和行業(yè)的協(xié)調(diào)配合。目前我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈整合度低，相關(guān)領(lǐng)域和行業(yè)也缺乏專業(yè)的配套服務(wù)。

國家住宅工程中心與臺達(dá)集團(tuán)合作的“陽光·頤養(yǎng)”建筑設(shè)計大賽，可謂是一個重要的嘗試和實踐。張磊介紹，設(shè)計競賽籌備之初，就組織專家對賽題進(jìn)行實地考察，這也確保了競賽題目的真實性，并為賽題的實際建設(shè)奠定了基礎(chǔ)。目前，陜西西安生態(tài)頤養(yǎng)服務(wù)中心一等獎作品“荼蘼 · 院落”已上報陜西省建設(shè)項目計劃，立項通過后將進(jìn)入深入設(shè)計階段。

與其他類型建筑相比，適老建筑設(shè)計的最大特點就是需要緊密配合運營模式，需要更深入的理解老年人的身心特點、生活需要以及運營管理與服務(wù)人員工作模式。

《老年人居住建筑設(shè)計規(guī)范》主要編委王賀進(jìn)一步闡釋，在建筑空間和設(shè)施設(shè)備上，對老年人而言，主要應(yīng)體現(xiàn)在安全、健康、心理慰藉三個層次；對運營者而言，主要應(yīng)體現(xiàn)在便于服務(wù)、便于管理、經(jīng)濟(jì)高效三個方面。

對于“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)”而言，地產(chǎn)只是“眼前”，只是解決養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)最開始的一環(huán)，一個項目的持續(xù)經(jīng)營，需要從最基礎(chǔ)的生活照料，到醫(yī)療護(hù)理，以及保險等產(chǎn)品的嫁接，養(yǎng)老房產(chǎn)項目與養(yǎng)老服務(wù)這種跨行業(yè)的對接才是這個產(chǎn)業(yè)的“詩和遠(yuǎn)方”。

因此，在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，比起單打獨斗，企業(yè)聯(lián)合各方資源結(jié)伴同行，可能是降低擴(kuò)張成本、運營風(fēng)險的最佳途徑之一。