欽州騎樓建筑商業(yè)價值探析

甘冠藍

摘 要：分析欽州騎樓商業(yè)化的依據(jù)與可行性，運用當(dāng)前房地產(chǎn)估價理論，分析各種估價方法的適用性，結(jié)合欽州騎樓的特征，收益法更適用于欽州騎樓的商業(yè)估價。以廣西欽州市人民路90號建筑為例，運用收益法理論，計算其商業(yè)價值。

關(guān)鍵詞：欽州；騎樓；商業(yè)價值

[項目基金：本文系廣西哲學(xué)社會科學(xué)規(guī)劃研究課題“廣西沿海傳統(tǒng)村落及其生態(tài)發(fā)展策略研究”（項目編號：15BMZ011）]

一、欽州騎樓建筑商業(yè)化分析

欽州騎樓始建于20世紀(jì)初，至今已有百余年時間，屬于特色民居建筑。騎樓具有先天的文化優(yōu)勢，通過商業(yè)化改造與升級更能發(fā)揮其文化紐帶作用。

（一）《條例》的頒布給欽州騎樓商業(yè)化附上了法律依據(jù)

近期，廣西壯族自治區(qū)十二屆人大常委會第九次會議通過了《梧州騎樓文化街區(qū)保護條例》，以立法的形式保護騎樓建筑與騎樓文化?！稐l例》第十四條規(guī)定，對愿意遷出騎樓街區(qū)外居住的，政府可以采取收購、置換產(chǎn)權(quán)等方式予以保護利用，鼓勵和支持單位和個人以各種形式投資或者購買騎樓建筑物，對騎樓建筑物進行保護利用[1]?！稐l例》的頒布，必將促進廣西騎樓建筑的商業(yè)化進程，同時給騎樓的買賣和商業(yè)定價附上了法律依據(jù)。

（二）國內(nèi)其他地區(qū)的成功經(jīng)驗

始建于20世紀(jì)初的欽州騎樓，歷經(jīng)百余年的發(fā)展，已成為地方特色民居建筑，屬于古建筑的一種。古建筑的商業(yè)化改造，并非欽州騎樓的首創(chuàng)，在古建筑大省的山西和江蘇已有一些成功經(jīng)驗。山西擁有有龐大的古建筑群，其大院文化恢弘大氣，以喬家大院為代表的大院文化已深入人心。為了引進社會資本共同保護這些古建筑群，政府部門早已出臺了關(guān)于古建筑商業(yè)化相關(guān)條例。此外，2002年蘇州市公布了由市、省兩級人大批準(zhǔn)的地方性法規(guī)《蘇州古建筑保護條列》。其中第15條在國內(nèi)首次提出：“鼓勵企業(yè)和個人購買或租用古建筑”。隨著前期試點的成功，國內(nèi)其他地區(qū)也相繼出臺相關(guān)法律條文。這些地區(qū)的成功經(jīng)驗，為欽州騎樓商業(yè)化與商業(yè)定價的可性行增添了籌碼。

（三）騎樓的文物研究價值低于商業(yè)價值

騎樓是一種商住結(jié)合建筑，從地理位置來看，一般分布于城市早期的商業(yè)中心，具有較大的商業(yè)價值。欽州騎樓建筑始建于民國時期，歷經(jīng)百余年時間，所處地段為城市早期的商業(yè)中心。隨著城市的發(fā)展，商業(yè)中心雖有所轉(zhuǎn)移，但騎樓街區(qū)仍是不錯的商貿(mào)區(qū)。屬于古建筑的騎樓，雖歷經(jīng)百余年時間，但大部分的文物研究價值不高，與其所處地段的商業(yè)價值比較，大部分騎樓建筑的文物研究價值低于其商業(yè)價值。

二、騎樓估價依據(jù)與方法

騎樓是一種特色民居建筑，屬于古建筑范疇。我國的建筑估價理論研究雖起步較晚，但立足于西方國家的經(jīng)驗，所以起點較高，目前已形成較為完整的房地產(chǎn)估價理論與方法。對于古建筑的估價，只有借鑒當(dāng)前房地產(chǎn)的估價理論，根據(jù)建筑特色，作適當(dāng)修正。

（一）當(dāng)前房地產(chǎn)估價方法

1.市場法

市場法也稱市場比較法，是將估價對象與估價時點近期有過交易的類似房產(chǎn)進行比較，對這些已經(jīng)交易過的類似房產(chǎn)價格作適當(dāng)?shù)男拚?，建立一些比較因子，形成一系列的比較系數(shù)，在此基礎(chǔ)上估算待評估房產(chǎn)的價值[2]。市場法是現(xiàn)在房產(chǎn)估價最常用的方法，也是最貼近實際成交價格的一種方法。

2.收益法

收益法也稱收益還原法，是房產(chǎn)估價中常用的方法。收益法的本質(zhì)是以房產(chǎn)的預(yù)期收益為導(dǎo)向求取待估對象的價值。預(yù)估待估對象未來的正常凈收益，選擇適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到當(dāng)前的價值。收益法一般使用于沒有交易參照的情況下，且房產(chǎn)有正常的收益。

3.成本法

成本法又稱承包商法，是求取估價對象在估價時點的重置價格，然后扣除折舊，以此估算房產(chǎn)的價值[2]。成本法適用于既無收益又很少發(fā)生交易的房產(chǎn)，在適用范圍方面，可用于新近開發(fā)的項目，也可用于準(zhǔn)開發(fā)的項目。

4.假設(shè)開發(fā)法

假設(shè)開發(fā)法用于商業(yè)地產(chǎn)的估價較多，指預(yù)計估價對象開發(fā)完成后的價值，再扣除預(yù)計的開發(fā)成本、稅費和利潤，以此來估算估價對象的價值。此方法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價，在具體操作中需準(zhǔn)確了解待估對象在投資前后的狀態(tài)，以及后期的經(jīng)營方法[2]。只有掌握了以上信息才能準(zhǔn)確地把握待估對象假設(shè)開發(fā)后的總價值，以及預(yù)計開發(fā)過程中的所有費用。

5.長期趨勢法

長期趨勢法是利用較長一段時間的歷史資料與數(shù)據(jù)，運用統(tǒng)計學(xué)理論和方法，對房產(chǎn)當(dāng)前的價值做出推測與判斷的方法。從長期來看，房產(chǎn)的價格會出現(xiàn)一些變動規(guī)律和發(fā)展趨勢，在估價過程中，需要搜集類似房產(chǎn)長期數(shù)據(jù)與相關(guān)資料，才能較準(zhǔn)確地推算出待估房產(chǎn)的價格。

（二）欽州騎樓適用的估價方法

作為城市文化名片的欽州騎樓，古民居和商業(yè)建筑是其典型的特點。在選擇估價方法上，必須考慮這兩個典型特點。作為古民居的騎樓建筑，有近百年的歷史，雖然外部形態(tài)有所損毀，但騎樓街區(qū)的整體形態(tài)保存完好。到目前為止，欽州騎樓沒有出現(xiàn)過交易案例，無法找尋可比參照對象，也無法搜集長期的價格數(shù)據(jù)資料，因此不能使用市場法和長期趨勢法來估算騎樓的價值。

此外，作為古建筑的欽州騎樓，雖無較高的文物研究價值，但其文化內(nèi)涵與歷史價值是無法復(fù)制的。成本法與假設(shè)開發(fā)法的原理主要是通過預(yù)算各種成本來推算房產(chǎn)的價值，但騎樓的文化內(nèi)涵與歷史價值卻不好把握與計算。

商業(yè)建筑是騎樓的另一特點，欽州騎樓到現(xiàn)在仍然作為商業(yè)建筑來使用，或出租或自營，都有相對固定的收益。筆者通過查閱資料，古建筑的估價一般選用市場法和收益法。對于欽州騎樓來說，無類似交易案例，因此選擇收益法來估算騎樓價值更貼近實際。

三、欽州騎樓個案商業(yè)價值估算

（一）欽州市人民路90號建筑概況

欽州市人民路90號建筑位于欽州市欽南區(qū)人民路與二馬路交叉路口的西北角，在目前欽州騎樓建筑中占地面積較大，約220平方米。建筑商業(yè)地段佳，臨人民路與二馬路兩條街道，臨人民路三開間，臨二馬路五開間。建筑高度兩層，一層高4米，二層高3.7米，女兒墻高1.2米。目前業(yè)主出租給一家具經(jīng)營者，主要用于家具銷售。

從建筑形態(tài)來看，人民路90號騎樓建筑形態(tài)保存較好。從平面布局來看，該建筑不同于傳統(tǒng)的竹筒式，完全以商業(yè)格局為中心，一層與二層為大開間，無隔墻和其他功能分區(qū)。從立面形態(tài)來看，臨街面分為三個立面，臨人民路立面形態(tài)保存較好，拱券與裝飾柱形態(tài)清晰可見。臨二馬路立面無騎樓典型的裝飾元素，由于是街道的轉(zhuǎn)角處，形成了一個轉(zhuǎn)角的立面，這個立面保存完好，二層窗戶形態(tài)被一個現(xiàn)代廣告牌遮擋，頂部的女兒墻形態(tài)完整，上部還加建一個星形形態(tài)，形成街區(qū)的中心，如圖1所示。

（二）商業(yè)價值評估

1.評估方案

經(jīng)過上文的論述，采用收益法來評估人民路90號騎樓建筑的商業(yè)價值?；竟綖閂=A/Y，V代表騎樓的評估價值，A代表本建筑的年凈收益，Y代表報酬率。

2.建筑年凈收益的確定

上文已有論述，本建筑目前用于出租經(jīng)營，其收益來源為房租收入。據(jù)筆者調(diào)查，本建筑現(xiàn)出租用于家具經(jīng)營，兩層一起使用面積390平方米，每月租金2萬元，水電、物業(yè)、清潔等費用由租客承擔(dān)。業(yè)主每年需對房屋進行適當(dāng)修繕，年平均修繕費用約3萬元。根據(jù)以上數(shù)據(jù)計算，本建筑年凈收益為21萬元。

3.報酬率的確定

報酬率實則資本化率，根據(jù)房地產(chǎn)評估理論，求取報酬率的方法有三種：累加法、市場提取法、投資報酬率排序插入法。根據(jù)騎樓的特征，筆者選取市場提取法來求取報酬率。根據(jù)騎樓的商業(yè)特性選取了5個相近的商業(yè)自建獨棟房產(chǎn)的案例，如表1所示。根據(jù)表1中五個可比案例的報酬率求出平均數(shù)為5.1%，可作為騎樓的參照報酬率。

此外，在實際操作中，還須考慮人民路90號建筑的另外幾個特性。其一，本建筑只有兩層，可使用面積少，直接影響著年收益；其二，本建筑所處的商業(yè)位置較佳，土地的附加值高；其三，作為古建筑的騎樓，收益年限無限。綜合考慮以上幾個因素，報酬率作適當(dāng)修正，下調(diào)至4.1%。

4.計算評估價值

根據(jù)公式V=A/Y，年凈收益A為21萬元，報酬率Y為4.1%，建筑的價值V=21/4.1%=512.1951萬元。

四、結(jié)語

欽州騎樓見證了城市的繁華與變遷，它們的保護與修繕越來越受到人們的關(guān)注。在文化共性的指引下，騎樓街區(qū)和騎樓文化必將迎來一系列的改造與升級。廣西騎樓立法的出臺，也將推動騎樓的商業(yè)化進程。然而，古建筑的商業(yè)定價是復(fù)雜而多元的，騎樓的商業(yè)定價參考資料少，以欽州市人民路90號建筑為例，運用當(dāng)前房地產(chǎn)估價理論，試圖給廣西騎樓的商業(yè)定價帶來一些指引。

參考文獻：

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作者單位：

欽州學(xué)院