□李 錦 屠西偉

（安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院 安徽 蚌埠 233030）

蚌埠市房地產(chǎn)庫存現(xiàn)狀分析

□李 錦 屠西偉

（安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院 安徽 蚌埠 233030）

我國(guó)自1998年開始推行住房改革政策以來，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)得到快速的發(fā)展，但同時(shí)也引發(fā)了一系列問題，三四線城市的高庫存問題已經(jīng)不容忽視。本文以三線城市蚌埠市為例，具體探究蚌埠市的住房庫存現(xiàn)狀。首先對(duì)蚌埠市的房地產(chǎn)現(xiàn)狀進(jìn)行概況分析，然后通過構(gòu)建庫存壓力指數(shù)模型，從住房需求和住房供給兩個(gè)維度分析蚌埠市住房供求是否均衡，最后對(duì)2016年以來蚌埠市的去庫存成效進(jìn)行分析并在此基礎(chǔ)上提出合理展望。

房地產(chǎn)；庫存壓力；前景展望

在諸多因素推動(dòng)下，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展 ，目前我國(guó)處在住房總體過剩和價(jià)格不斷上漲的非均衡狀態(tài)。商品房高庫存已成為當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的突出問題?？v觀我國(guó)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)庫存現(xiàn)狀，高庫存主要集中在三四線城市。三四線城市因經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平低，地區(qū)流動(dòng)人口大等因素，商品房庫存壓力尤為突出。而房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展對(duì)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行具有重要意義，本文以三線城市蚌埠市為例，進(jìn)行實(shí)證分析，并對(duì)房地產(chǎn)去庫存前景提出展望。

1 蚌埠市房地產(chǎn)現(xiàn)狀

1.1 房地產(chǎn)投資開發(fā)規(guī)模逐年加大，導(dǎo)致蚌埠房地產(chǎn)去化周期長(zhǎng)

蚌埠市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資額從2000年的47 682萬元到2015年的4 285 989萬元，在10年左右的時(shí)間，投資額增長(zhǎng)約90倍。2015年房屋待售面積已經(jīng)高達(dá)585 299m2。盡管庫存壓力一直存在，一直高漲的房?jī)r(jià)讓房地產(chǎn)廠商為了追求自身利潤(rùn)最大化仍然不斷加大投資力度，力求房地產(chǎn)市場(chǎng)里分一杯羹，導(dǎo)致在原本住房庫存還未有效解決的基礎(chǔ)上又添壓力，致使問題滾雪球式發(fā)展，因而蚌埠房地產(chǎn)去化周期較長(zhǎng)。

1.2 房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)中，住宅投資比例波動(dòng)明顯，但總體呈緩慢下降趨勢(shì)，與此同時(shí)，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資比例逐漸上升

在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，住宅投資占比在2007-2009年上升幅度較為明顯，其余年份均表現(xiàn)為下降趨勢(shì)，但占據(jù)總投資額的比重較大，住宅市場(chǎng)仍然是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重中之重。蚌埠市區(qū)商品房住宅庫存量2016年庫存情況較前些年較為好轉(zhuǎn)，2016年末蚌埠市住宅庫存為8 475套。雖然人們所關(guān)注的住宅市場(chǎng)去庫存形勢(shì)嚴(yán)峻，但商業(yè)營(yíng)業(yè)用房市場(chǎng)更不容樂觀。2016年以來，蚌埠施行了一系列去庫存措施 ，住宅市場(chǎng)去庫存取得了明顯效果，但與此同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)卻依然蕭條，庫存激升。數(shù)據(jù)表明商業(yè)類商品房庫存去化周期約為7年多。一方面，由于電商的迅猛發(fā)展摧毀了部分零售市場(chǎng)對(duì)手，實(shí)體店被迫退出蚌埠市場(chǎng)，網(wǎng)上零售正逐步侵蝕實(shí)體商業(yè)銷售市場(chǎng),沃爾瑪超市倒閉，淮河文化廣場(chǎng)家樂福、寶龍城市廣場(chǎng)商鋪大量空置。另一方面，由于供應(yīng)的井噴帶來了總體的過剩。

1.3 房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，近年增長(zhǎng)速度放慢，剛需一族購買力不足

自1998年開始推行住房改革政策以來，我國(guó)逐漸取消福利分房，推行住房市場(chǎng)化，在這過去的十幾年內(nèi)，房?jī)r(jià)發(fā)生了天翻地覆的變化?；鸨@個(gè)詞已經(jīng)不足以形容近兩年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，從一線城市蔓延到二線城市，蚌埠房?jī)r(jià)雖然沒有飛速上升，但是也順應(yīng)大潮流火熱了起來。在2000年初，蚌埠市平均房?jī)r(jià)僅為1 097元/m2，而截至2016年末，平均房?jī)r(jià)已經(jīng)飆升至5 000左右元/m2。正是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展，國(guó)家出臺(tái)了一些列政策推進(jìn)房地產(chǎn)去庫存進(jìn)程，雖然蚌埠房?jī)r(jià)仍在上漲，但是幅度已經(jīng)逐漸減小。過高的房?jī)r(jià)導(dǎo)致剛需一族購買力不足，這是去庫存路上的一大障礙。盡管國(guó)家降息降準(zhǔn)，首付比例減少，但是購房還貸的壓力仍然存在。

2 住房市場(chǎng)庫存壓力實(shí)證分析

一方面，住房是中國(guó)人的剛性需求，盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)商仍然繼續(xù)加大投資力度，不斷有新的樓盤推出。另一方面，有效購房需求可能大部分已經(jīng)滿足，改善住房需求有限，還有一部分人在目前境況下沒有能力購房。蚌埠市的住房供需到底是否匹配，下面我們從住房需求和住房供給兩個(gè)方面進(jìn)行探討，從住房均衡價(jià)格角度將住房供給和住房需求結(jié)合起來，通過構(gòu)建住房庫存壓力指數(shù)來具體分析蚌埠市的庫存壓力，有利于對(duì)蚌埠市的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀有一個(gè)清晰而精確的認(rèn)識(shí)。

2.1 模型構(gòu)建

通關(guān)市場(chǎng)出清價(jià)格與實(shí)際價(jià)格的比較，可以得出住房市場(chǎng)的供求關(guān)系。如果實(shí)際價(jià)格小于市場(chǎng)出清價(jià)格，則供過于求；如果實(shí)際價(jià)格大于市場(chǎng)出清價(jià)格，則供不應(yīng)求。根據(jù)這一原理，構(gòu)建庫存壓力指數(shù)模型，通過實(shí)際價(jià)格與市場(chǎng)出清價(jià)格的偏離程度可以反應(yīng)出住房市場(chǎng)庫存壓力大小。

其中E(p)表示市場(chǎng)出清價(jià)格，p表示實(shí)際銷售價(jià)格。庫存壓力指數(shù)越小，表明實(shí)際價(jià)格與市場(chǎng)出清價(jià)格越匹配，現(xiàn)實(shí)生活中的住房供求較為均衡；庫存壓力指數(shù)越大，說明住房實(shí)際價(jià)格偏離市場(chǎng)出清價(jià)格越嚴(yán)重，庫存壓力較大。在現(xiàn)實(shí)生活中，實(shí)際價(jià)格已知，出清價(jià)格無法直接獲取，可根據(jù)商品的出清價(jià)格定義由供求均衡推導(dǎo)出來。所以我們需要從供需兩方面入手，通過均衡條件：供給等于需求，得出住房市場(chǎng)出清價(jià)格。

2.1.1 住房需求測(cè)算。影響住房需求的影響因素比較多，如房?jī)r(jià)、收入、家庭人口數(shù)、工作調(diào)動(dòng)等，尤其中國(guó)人對(duì)房子有一種特殊的情感，有房才有家的信念使得住房需求不同于一般的商品需求。究其最根本影響因素，目前大多數(shù)學(xué)者普遍認(rèn)為是房?jī)r(jià)和收入，本文以房?jī)r(jià)和收入為解釋變量，來研究住房需求。

假設(shè)一：收入與住房需求正相關(guān)

收入是有效住房需求的決定因素。隨著經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，中國(guó)越來越多的家庭擺脫貧困走上小康水平，而改善住房條件成為他們首要考慮的問題?，F(xiàn)在農(nóng)村交通有了很大的發(fā)展，農(nóng)村居民有很大一部分選擇在家鄉(xiāng)蓋房，而且農(nóng)村居民的住房購買能力遠(yuǎn)小于城鎮(zhèn)居民，所以本文選擇用城鎮(zhèn)居民的可支配收入作為收入因素的代表，用X1表示。

假設(shè)二：房?jī)r(jià)與需求負(fù)相關(guān)

在微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)研究中，考慮其他因素不變的前提條件下，需求函數(shù)是需求量與商品價(jià)格的函數(shù)關(guān)系，可見商品價(jià)格對(duì)需求量的重要程度。同樣，房?jī)r(jià)嚴(yán)重影響著人們的購房意愿。不得不說，現(xiàn)如今快速增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)已經(jīng)超出了人們的預(yù)期，越過了部分人的支付能力。我們認(rèn)為，房?jī)r(jià)越高 ，購房需求越少，房?jī)r(jià)用X2表示。

基于以上兩個(gè)假設(shè)，選擇最基礎(chǔ)的多元線性回歸模型來進(jìn)行分析。

假設(shè)需求模型為：D=α0+α1X1+α3X2+ε1i

其中，ε1i為隨機(jī)誤差項(xiàng)，在滿足古典回歸模型的基本假定，即零均值，同方差，無自相關(guān)，無多重共線性以及解釋變量與隨機(jī)誤差項(xiàng)不相關(guān)條件下，可通過普通最小二乘估計(jì)法估計(jì)出模型。

2.1.2 住房供給測(cè)算。根據(jù)薩伊的生產(chǎn)三要素論，商品的生產(chǎn)是由資本、土地、勞動(dòng)決定的。所以，我們認(rèn)為住房的供給是由住房資本投入量、土地購置面積以及房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人數(shù)決定的。根據(jù)生產(chǎn)函數(shù)，我們假定供給模型為

其中X3表示住房資本投入量，X4表示土地購置面積，X5表示房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人數(shù)，ε2i為隨機(jī)誤差項(xiàng)。

由于各組數(shù)據(jù)大小差異比較大，故采用對(duì)數(shù)化來減少異方差出現(xiàn)的可能性，另一方面，對(duì)數(shù)模型可以直接利用Eviews直接估計(jì)。

采用對(duì)數(shù)化后的模型為L(zhǎng)NS=LNA+β1X3+β2X4+β3X5+ε2I。

2.1.3 市場(chǎng)出清價(jià)格。市場(chǎng)出清價(jià)格指市場(chǎng)中實(shí)現(xiàn)供給與需求雙方平衡時(shí)的價(jià)格，即為均衡價(jià)格。所以當(dāng)S=D時(shí)，此時(shí)的價(jià)格為市場(chǎng)出清價(jià)格。

2.2 數(shù)據(jù)來源

由于部分?jǐn)?shù)據(jù)的缺失，本文選取了2003-2015年相關(guān)數(shù)據(jù)，其中住房需求D用商品住房銷售量指標(biāo)來表示，住房供給S用新建住宅竣工面積來表示，各解釋變量以及被解釋變量數(shù)據(jù)均從《安徽統(tǒng)計(jì)年鑒》整理所得。

2.3 建模結(jié)果

2.3.1 住房需求模型結(jié)果

模型不存在異方差，消除自相關(guān)后，則最終模型為：

2.3.2 住房供給模型結(jié)果。模型結(jié)果中土地購置面積的t檢驗(yàn)無法通過，相應(yīng)的p值為0.7886，故刪除此變量，經(jīng)過一系列修正，最終模型為S=415.67346*

2.3.3 模型結(jié)果分析。由供給等于需求的均衡條件，得出市場(chǎng)出清價(jià)格，我們發(fā)現(xiàn)，蚌埠市住房市場(chǎng)出清價(jià)格一直高于實(shí)際價(jià)格，表明蚌埠市住房供給大于需求。從庫存壓力指數(shù)指標(biāo)來看，在2003-2011年間，庫存壓力指數(shù)處于波動(dòng)不減狀態(tài)，蚌埠市住房市場(chǎng)庫存壓力長(zhǎng)時(shí)間存在，沒有得到很好的解決。更加糟糕的是，在2011年后，庫存壓力指數(shù)大幅度增加，說明蚌埠住房市場(chǎng)庫存壓力進(jìn)一步增大。

3 房地產(chǎn)去庫存前景展望

2015年12月舉行的中央城市工作會(huì)議上指出要化解房地產(chǎn)庫存，各地方積極出臺(tái)相應(yīng)政策，推進(jìn)房地產(chǎn)去庫存。2016年年初,買房貸款最低首付比例下降、公積金貸款額度提高、契稅降低……一系列的利好購房者的政策出臺(tái),新政也迅速在蚌埠落地,加上2015年幾次降息效應(yīng)“到賬”,蚌埠樓市、土地市場(chǎng)均開始出現(xiàn)回暖跡象?？涨皩捤傻馁彿凯h(huán)境使得蚌埠樓市，在第三季度開始回暖，全國(guó)樓市第四季度又開始降溫，蚌埠住宅成交量也連續(xù)3個(gè)月下滑……盡管去庫存之路跌宕起伏，蚌埠市樓市仍然在這一年里取得了一個(gè)較好的成績(jī)，截止2016年12月31日蚌埠住宅庫存降至8 745套，創(chuàng)近四年來新低。但是我們?nèi)匀恍枰硇钥创@個(gè)問題，從另一個(gè)角度住宅成交量來看，從2013年蚌埠住宅超2萬套的火爆銷售成績(jī)后,2014至2016年,蚌埠住宅成交量連續(xù)3年下滑。

所以，蚌埠市的房地產(chǎn)去庫存仍然任重而道遠(yuǎn)，應(yīng)嚴(yán)格控制商品房供應(yīng)規(guī)模和節(jié)奏，保證市場(chǎng)上供求均衡。同時(shí)加快完善庫存商品房項(xiàng)目配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，鼓勵(lì)和支持住房消費(fèi)，加大棚改貨幣化安置比例，放寬農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口貸款發(fā)放條件，建立房地產(chǎn)企業(yè)和購房者收費(fèi)清單，以此促進(jìn)蚌埠市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期健康發(fā)展。

[1]王先柱.我國(guó)住房市場(chǎng)去庫存壓力的區(qū)域性差異研究——基于住房均衡價(jià)格的視角[J].價(jià)格理論與時(shí)間, 2016（05）.

[2]崔晶玲.三四線城市房地產(chǎn)庫存現(xiàn)狀及問題研究[J].中國(guó)集體經(jīng)濟(jì),2015.

[3]李鴻文,李良成.我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀問題及對(duì)策研究[J].云南社會(huì)科學(xué),2012(04).

1004-7026（2017）05-0103-03

F299.23

A

10.16675/j.cnki.cn14-1065/f.2017.05.065

1.本文屬安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)2016省級(jí)大學(xué)生創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目《三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫存研究——以蚌埠市為例》（項(xiàng)目編號(hào)：201610378726）階段性研究成果，指導(dǎo)老師：郭利京。2.2017大學(xué)生科研創(chuàng)新基金重點(diǎn)項(xiàng)目X SK Y 1721ZD。

李錦（1995-），女，漢族，安徽桐城人，安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院2014級(jí)本科生，經(jīng)濟(jì)學(xué)專業(yè)。