產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)管理服務淺議

李連杰　韋靜

[提要] 通過對產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套系統(tǒng)及物業(yè)管理服務的研究，構建園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎功能，打造功能性的園區(qū)發(fā)展規(guī)劃，著力解決基礎設施配套滯后影響園區(qū)建設及發(fā)展的問題。

關鍵詞：園區(qū)；配套系統(tǒng)；物業(yè)管理

中圖分類號：F061.5 文獻標識碼：A

收錄日期：2017年3月28日

當前，我國經(jīng)濟社會發(fā)展進入了經(jīng)濟新常態(tài)，“新常態(tài)”效應凸顯。工業(yè)園區(qū)作為推進新型工業(yè)化的重要載體，在區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展中起到了巨大的推動作用，且已成為區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的重要增長極。與此同時，近年來全國各地各種類別的工業(yè)園區(qū)遍地開花，但普遍存在著基礎設施建設不配套、產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展度低、土地集約利用及區(qū)域經(jīng)濟效益不高等問題。以基礎設施建設為基礎進行產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套及物業(yè)服務研究，解決基礎設施配套滯后影響園區(qū)建設及發(fā)展的問題。

一、園區(qū)發(fā)展基本配套系統(tǒng)

安全保衛(wèi)系統(tǒng)：主要包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)總體安全環(huán)境的管理；對入駐企業(yè)的管理；車輛交通及道路管理。

公共設施維護系統(tǒng)：主要包括房屋管理與維修養(yǎng)護；共用設備管理（給排水設備管理、供電設備管理、消防管理）；共用設施的管理。

環(huán)境綠化及保潔系統(tǒng)：主要包括宿舍、廠區(qū)及產(chǎn)業(yè)園區(qū)公共部分以及公共設施的日常保潔工作；產(chǎn)業(yè)園區(qū)公共綠地的維護和保養(yǎng)工作。

宿舍管理系統(tǒng)：主要包括對宿舍入住人員的管理，制定員工入住流程，規(guī)范宿舍管理；加強宿舍公共財物的維護管理等。

園區(qū)生活娛樂系統(tǒng)：主要滿足入駐企業(yè)員工的日常生活以及休閑娛樂的需要；滿足會議、培訓及接待需要等。

二、完善的日常物業(yè)管理服務

（一）安全保衛(wèi)系統(tǒng)

1、總體安全環(huán)境管理。嚴格管理保安隊伍，保安巡查員統(tǒng)一著裝、佩戴明顯標志，文明值勤，言語規(guī)范，認真負責，對園區(qū)進行24小時值班及巡邏，制定詳盡巡邏路線及頻次；對危及人身安全處設有明顯標志和防范措施并及時消除安全隱患。在出入口處對來訪客人進行登記，控制園區(qū)內(nèi)流動人員數(shù)量，防止推銷人員散發(fā)廣告?zhèn)鲉位驘o關人員流竄；遇有突發(fā)事件，可以立即調(diào)配人力和物力集中支援；制定應急準備和應急措施方案等。

2、入園企業(yè)的管理。建立與入園企業(yè)的日常溝通機制，及時了解入園企業(yè)的需求，并做好入園企業(yè)的溝通工作，使之能配合物業(yè)管理工作。

3、車輛交通及道路管理。園區(qū)停車場管理有序，排列整齊，機動車輛出入有登記；非機動車車輛按規(guī)定位置停放；每天巡查園區(qū)內(nèi)道路，確保道路通暢，路面平整；井蓋無缺損、無丟失，路面井蓋不影響車輛和行人通行及員工的日常生活。

4、科學管理。記錄全面的事件日志，針對事故多發(fā)地加強巡邏及監(jiān)控，消除安全隱患。

（二）設備設施維護系統(tǒng)

1、房屋管理與維修養(yǎng)護。主出入口設樓宇平面示意圖，幢標號標志明顯；定期檢查外墻，確保房屋外觀完好、整潔，外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無污跡；空調(diào)安裝位置統(tǒng)一；設立小告示板，及時通報相關事項。

2、共用設備管理?；驹瓌t：一是以預防為主，堅持日常保養(yǎng)與計劃維修并重，使設備始終處于良好狀態(tài)；二是對房屋設備做到“三好”、“四會”和“五定”。三好是指用好、修好和管理好重要的房屋設備?！八臅笔侵肝飿I(yè)維修人員對房屋設備要會使用、會保養(yǎng)、會檢查、會排除故障?！拔宥ā笔菍Ψ课葜饕O備的清潔、潤滑、檢修要做到定量、定人、定點、定時和定質(zhì)；三是實行專業(yè)人員修理與使用操作人員修理相結合。以專業(yè)修理為主，同時設備的使用操作人員參與日常的維護保養(yǎng)和進行部分的小型維修；四是完善設備管理和定期維修制度。制定科學的保養(yǎng)規(guī)程，完善設備資料和維修登記卡片管理，合理制定定期維修計劃。

（1）給排水設備管理。管理目標：細心保養(yǎng)，確保給排水設備、閥門、管道工作正常，無跑冒滴漏，方便員工生活。供水設備（包括蓄水池、供水泵、管網(wǎng)、水表、閥門等）：對生活水泵、給水管網(wǎng)定期檢修及防腐保養(yǎng)，確保供水設備運行正常、設施完好、無滲漏、無污染；每天兩次巡視水泵房、給水管網(wǎng)、屋頂水箱；水泵、水池有嚴格管理措施，無污染隱患；生活用水的水質(zhì)符合衛(wèi)生標準；停水提前一天通知用戶。排水管理：每天巡視排水管道等設施，確保排水、排污管理通暢，無堵塞、外溢現(xiàn)象；汛期道路、車庫、設備房無積水、浸泡發(fā)生；每年一次清理化糞池、污水井；遇有事故，維修人員在規(guī)定時間內(nèi)進行搶修，無大面積跑水、泛水、長時間停水現(xiàn)象。

（2）供電設備管理。供電設備（變壓器、電表、供電線路、總開關、戶外型負荷開關、戶內(nèi)型漏電保護自動開關、避雷針等）：建立24小時運行和維修值班制度，及時排除故障；每天檢查供電線路，確保正常供電，道路、樓道等公共照明完好；建立配電室巡查制度（每班巡查一次，每月細查一次，半年大檢修一次），并做好運行記錄；停電提前一天通知各用戶；臨時施工及住（用）戶裝修制定臨時用電管理措施；發(fā)生地震、火災、水災等情況及時切斷電源；備用應急發(fā)電機隨時起用。配電房管理：由機電技術人員管理和值班，無關人員禁止入內(nèi)；建立配電運行記錄，每班巡查1次，每月細查1次，半年大檢修1次，查出問題及時處理，并做好記錄；室內(nèi)照明、通風保持良好；操作開頭的標志明顯，停電拉閘要掛標志牌，檢修停電，更應掛牌；操作及檢驗時，必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等。供電設備的正常維護和保養(yǎng)：觀察種類儀表、電壓是否正常，使用電流的變化情況，高峰用電時的電流數(shù)值，三相電流是否平衡，對照值班記錄檢查分析有關差異；核對各個支路的實際負荷是否與裝設的保護元件整定值相符合；配電箱固定是否牢固，箱內(nèi)器件是否完好無損，各閘具的接頭有無松動，操作是否靈活，刀刃及接點有無燒傷，導線絕緣是否老化、變脆，熔斷器有無焦痕；導線絕緣是否良好，各類絕緣導線的絕緣是否老化，各接頭處無燒焦、變脆，絕緣包布有無失效，接頭之間有無腐蝕現(xiàn)象；金屬管連接的地線是否良好，有無虛脫或腐蝕，各種管路固定是否牢固。管子接頭有無脫扣拔節(jié)現(xiàn)象，管路有無塌腰變形；各用電器具是否牢固；各種地板的接地電阻是否符合規(guī)定。

（3）消防管理。消防系統(tǒng)設施設備齊全，完好無損，可隨時起用；制訂突發(fā)事件應急方案；消防管理員接受嚴格正規(guī)的培訓。建立日常防火檢查制度，每周一次檢查消防系統(tǒng)設施設備，每月全部檢查一次，及時發(fā)現(xiàn)并消除火災安全隱患，確保消防設施齊全、完好，標識完整，可隨時起用；在明顯處設立消防疏散示意圖。照明設施、引路標志完好，緊急疏散通道暢通無阻；全體管理人員掌握消防設施設備的使用方法并能及時處理各種問題；組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責任人；建立義務消防隊，制訂突發(fā)火災應急方案；每年舉行一次消防演習，增強應急技能、提高業(yè)主消防意識。

（三）環(huán)境保潔系統(tǒng)。環(huán)境衛(wèi)生管理的目的是凈化環(huán)境，給園區(qū)全體員工人提供一個清潔宜人的工作、生活環(huán)境。管理標準：垃圾箱、果皮箱等環(huán)衛(wèi)設備完備；標準化保潔（專職人員及清潔衛(wèi)生責任制）；垃圾日產(chǎn)日清，定期進行衛(wèi)生消毒滅殺；園區(qū)公共部門共用設施無蟻害；園區(qū)內(nèi)道路等共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物；房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫；樓梯扶欄、天臺、公共玻璃窗等保持潔凈。

（四）綠化維護系統(tǒng)。制定綠化管理標準，定期對園區(qū)綠化進行澆水、施肥、修剪、殺蟲等工作；對園區(qū)綠化進行改進、栽種；綠地無改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象；花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損、無斑禿；綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物。

（五）產(chǎn)業(yè)園區(qū)文化活動系統(tǒng)。創(chuàng)造一個和諧、文明、舒適的生活環(huán)境。在一年里，特別是節(jié)日，如春節(jié)、中秋節(jié)等，組織園區(qū)員工參與開展各種積極向上的文藝活動，使全體員工擁有一份歸屬感。

三、園區(qū)基本物業(yè)管理主要內(nèi)容及人員配置

以300畝園區(qū)面積，三個出入口為例：

（一）安全保衛(wèi)系統(tǒng)。在兩個主要出入口要求有保安24小時在崗值班；同時，要對園區(qū)進行24小時巡邏，制定詳盡巡邏路線及頻次；對公司內(nèi)部車輛及外來車輛進行管理，確保道路通暢。根據(jù)園區(qū)總體管理的需要，保安主要負責園區(qū)主要三個出入口值班管理以及園區(qū)巡查，每班6人，總計需要18人，每人費用30，000元/年/人，該項每年預計需要費用54萬元。

（二）設備設施維護系統(tǒng)。給排水設備管理：供水設備（包括蓄水池、供水泵、管網(wǎng)、水表、閥門等）；供電設備管理：供電設備（變壓器、電表、供電線路、總開關、戶外型負荷開關、戶內(nèi)型漏電保護自動開關、避雷針等）；配電房管理；消防管理：消防系統(tǒng)設施設備齊全，完好無損，可隨時起用。

（三）環(huán)境保潔綠化系統(tǒng)。垃圾箱、果皮箱等環(huán)衛(wèi)設備完備；標準化保潔（專職人員及清潔衛(wèi)生責任制）；垃圾日產(chǎn)日清，定期進行衛(wèi)生消毒滅殺；園區(qū)內(nèi)道路等共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物；房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫；樓梯扶欄、天臺、公共玻璃窗等保持潔凈。根據(jù)需要進行綠化修剪、雜草清除工作。產(chǎn)業(yè)園辦公樓衛(wèi)生清潔需要2～3人；宿舍公共區(qū)域的衛(wèi)生以及道路清潔需要2～3人，每人費用約25，000元/年。該項每年預計需要費用15萬元。

（四）宿舍管理。對宿舍入住人員的管理，制定員工入住流程，規(guī)范宿舍管理；加強宿舍公共財物的維護管理。宿舍管理需要管理員2名，主要負責宿舍人員出入管理、水電費抄錄收取、宿舍財物的管理、宿舍日常秩序維護?；竟べY標準為25，000元/年/人。該項每年預計需要費用5萬元。

以上日常物業(yè)管理服務中，安全保衛(wèi)系統(tǒng)、環(huán)境保潔系統(tǒng)、綠化維護系統(tǒng)以及設備管理中的強電、弱電、消防都采用外包的方式進行管理。