房子10年不準買賣?
馬光遠
獨立經(jīng)濟學家、央視財經(jīng)評論員
如果10年不得買賣的規(guī)則真正執(zhí)行的話,房子就真的成了名副其實的“不動產(chǎn)”。
本輪調(diào)控已經(jīng)覆蓋全國50多個城市,出臺100多項調(diào)控措施。調(diào)控的范圍之廣前所未有,手段之多前所未有,從限購限價限賣到限離,從一線城市到全國貧困縣全覆蓋,拿出渾身解數(shù)來為房價降溫。
在取得不動產(chǎn)權證之日起10年內(nèi)不得買賣,這是本輪房地產(chǎn)調(diào)控中迄今為止最為嚴格的措施,雖然只是特定地塊的特例,而不是普遍的規(guī)則,但仍然引發(fā)了市場的恐慌。
那么,通過這種極端的限制房子流轉的措施,就真的可以改變看漲的預期,真的可以抑制炒房嗎?
答案是恰好相反!
因為大家都知道,這樣貌似嚴厲的舉措一旦真正執(zhí)行,甚至普遍化,不是意味著炒房得到了遏制,而是意味著這個市場肯定死掉了。
以北京為例,在一連出臺10多項刀刀見血的調(diào)控之后,北京房地產(chǎn)市場的預期已經(jīng)逆轉,交易量大幅度下滑,新房價格被人為凍結,二手房價格出現(xiàn)了明顯的松動。數(shù)據(jù)顯示,5月1日至15日,北京二手房累計網(wǎng)簽4756套,比上月同期下降39.3%,比新政前下跌了一半。
從本輪調(diào)控的特點看,我認為有兩個突出的特點:
一是直接針對價格,比如年初很多熱點城市承諾,今年房價環(huán)比不上漲;
二是手段更為行政化短期化,比如限賣的措施。
承諾房價不上漲,于是調(diào)控的手段就直接針對價格,比如,限制新房的價格,高于某個政府規(guī)定的限價不給預售證,開發(fā)商要么推遲上市,要么窮盡各種辦法降低成本,二手房的限價措施則更為嚴厲,直接規(guī)定某個區(qū)域的價格不能超過多少,超過限定價格的,不許中介公開掛牌,這也是直接凍結交易的手段。
限賣則更直接,凍結了交易和價格,表面看調(diào)控效果明顯,但實際是,一方面大家對市場的未來悲觀,另一方面,絕大多數(shù)的人認為這種調(diào)控不可持續(xù)。
越是嚴厲的違背規(guī)律的調(diào)控措施,越不可能長期執(zhí)行。房價下降,不是調(diào)控起到了效果,而是市場被凍結而已。
采取極端的辦法調(diào)控,表面上達到了效果,但事實上對市場未來的發(fā)展和長期的預期并沒有太大的好處。
“房子是用來住的”這個出發(fā)點沒有錯,但要真正實現(xiàn)房子是人住的這一基本目標,需要重起爐灶,圍繞這一目標構建一套長期的政策體系。
而且,要真正實現(xiàn)房子是住的這一目標,必須建立在市場健康穩(wěn)定發(fā)展的基礎上,而不是人為凍結市場的基礎上;建立在對市場和政策長期預期的基礎上,而不是不信任的基礎上。
應該承認,住房回歸居住,房地產(chǎn)政策回歸民生,這是對的。
但要實現(xiàn)這個目標,需要的是扎扎實實的制度建設,而不是依靠一驚一乍的行政調(diào)控,更不能靠無法堅持的極端措施。