對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策下的房屋買賣合同糾紛的思考

黃鷗藝

摘 要：限購(gòu)、限貸、禁購(gòu)政策會(huì)使一部分購(gòu)房人失去購(gòu)房資格或能力，尤其是已簽訂了合同或正在準(zhǔn)備貸款的購(gòu)房人就要面臨是否履約、如何履約等問題。那么，房地產(chǎn)調(diào)控政策是否屬“不可抗力”、是否影響房地產(chǎn)交易的正常進(jìn)行？

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；調(diào)控；違約；格式條款

中央和地方出臺(tái)調(diào)控政策是一個(gè)長(zhǎng)期發(fā)展的過程，調(diào)控目標(biāo)非常明確，并非猝不及防突然發(fā)生。合同當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)，對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)須有一定程度的預(yù)見和判斷，對(duì)逐漸加強(qiáng)的調(diào)控政策須具備一定心理準(zhǔn)備。因此，調(diào)控政策稱不上“不能預(yù)見、不能避免、不能克服”。

天津市高級(jí)人民法院《關(guān)于依法妥善審理房屋買賣合同糾紛案件的通知》規(guī)定，因受限貸、限購(gòu)、禁購(gòu)等房地產(chǎn)調(diào)控政策的直接影響，合同確實(shí)無(wú)法繼續(xù)履行的，一般應(yīng)認(rèn)定合同不能履行屬于不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的情形，當(dāng)事人據(jù)此請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)結(jié)合案件的實(shí)際情況準(zhǔn)予變更或者解除合同。因前述原因，當(dāng)事人解除合同以后，出賣人應(yīng)當(dāng)將已經(jīng)收到的購(gòu)房款或定金返還給買受人，買受人應(yīng)將接收的房屋返還給出賣人。因解除合同造成的損失一般情況下應(yīng)按照公平原則由雙方合理分擔(dān)。如因一方當(dāng)事人過錯(cuò)導(dǎo)致當(dāng)事人利益嚴(yán)重失衡，損失方要求加大對(duì)方承擔(dān)比例的，可酌情予以支持。由此可見，法律規(guī)定及司法實(shí)踐，均未將限貸、限購(gòu)、禁購(gòu)等調(diào)控政策認(rèn)定為不可抗力情形，而僅僅是屬于不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的情形。

但需要注意的是，北京市高級(jí)人民法院民一庭《關(guān)于妥善處理涉及住房限購(gòu)政策的房屋買賣合同糾紛案件若干問題的會(huì)議紀(jì)要》規(guī)定，房屋買賣合同依約定期限能夠?qū)嶋H履行，因一方當(dāng)事人原因致合同處于遲延履行狀態(tài)，在此期間由于住房限購(gòu)政策的實(shí)施導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行的，對(duì)守約方要求解除合同，并要求另一方承擔(dān)賠償損失等違約責(zé)任的訴訟請(qǐng)求，應(yīng)予支持。

另外，對(duì)于當(dāng)事人確因居間人的居間行為訂立合同，如果買賣合同明確約定以按揭貸款方式付款、且買受人因不能辦理約定的按揭貸款，或買受人由于相應(yīng)住房限購(gòu)政策的實(shí)施而無(wú)法辦理房屋所有權(quán)變更登記，居間人以已經(jīng)促成合同訂立為由請(qǐng)求支付居間報(bào)酬的，在司法實(shí)踐中一般不予支持，但居間人要求委托人支付從事居間活動(dòng)支出的合理費(fèi)用的，應(yīng)予支持。但居間人故意隱瞞真實(shí)情況、違規(guī)操作，惡意損害委托人利益的，對(duì)居間人請(qǐng)求委托人支付報(bào)酬的，不應(yīng)予支持；委托人請(qǐng)求居間人賠償所造成的損失，應(yīng)根據(jù)當(dāng)事人的過錯(cuò)程度處理。

最后，對(duì)商品房買賣過程中，因房地產(chǎn)調(diào)控政策引發(fā)商品房買賣合同糾紛，援引江蘇省淮安市中級(jí)人民法院（2013）淮中民終字第0474號(hào)《淮安某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與孫某、夏某商品房銷售合同糾紛上訴案民事判決書》加以說明。案情：原告房地產(chǎn)公司（出賣人）與被告孫某、夏某（買受人）簽訂《商品房買賣合同》約定被告購(gòu)買原告開發(fā)的房屋，買受人在合同簽訂時(shí)支付首付款，同時(shí)對(duì)余款辦理按揭貸款申請(qǐng)，如買受人未按合同規(guī)定時(shí)間付款，逾期超過90日，出賣人有權(quán)解除合同。合同補(bǔ)充協(xié)議（一）中還約定，買受人必須在《樓宇認(rèn)購(gòu)書》約定日期內(nèi)辦理完畢按揭申請(qǐng)手續(xù)并簽署抵押貸款合同，并提供按揭所需的全部真實(shí)資料，否則視為逾期付款，買受人按合同約定承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任；如買受人的按揭申請(qǐng)未獲最終審批同意，買受人應(yīng)在審批終了之日起5日內(nèi)付清剩余房款，逾期付款的買受人應(yīng)按合同規(guī)定承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任，如因買受人無(wú)法付清房款致使合同被解除，則買受人應(yīng)按房屋總價(jià)款10%向出賣人支付違約金。合同簽訂當(dāng)日，被告向原告交付首付款。后，房地產(chǎn)調(diào)控政策實(shí)施，被告辦理按揭貸款未獲批準(zhǔn)。原告向被告郵寄了催促辦理商品房按揭的通知，要求被告辦理完畢按揭貸款申請(qǐng)手續(xù)或一次性付款。由于被告所購(gòu)住房為其第三套住房而一直無(wú)法獲得銀行貸款，被告沒有支付剩余的房款，雙方發(fā)生爭(zhēng)議，原告遂訴至法院。

爭(zhēng)議焦點(diǎn)一，本案中的《商品房買賣合同》補(bǔ)充協(xié)議，由上訴人房地產(chǎn)公司提供，系上訴人為重復(fù)使用而事先擬定且在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款，系格式條款。上訴人設(shè)置了“如銀行貸款申請(qǐng)未獲批準(zhǔn)，則買受人應(yīng)在五日內(nèi)付清余款”的格式條款。被上訴人稱在簽字時(shí)并未注意到該條款，從表現(xiàn)形式上看，該條款所在的補(bǔ)充協(xié)議全文為“小五”號(hào)，字體較小，且上訴人對(duì)該條款未作任何加粗或變換字體等特別提示。法院認(rèn)為，上訴人就支付房款的訂約方式有違誠(chéng)實(shí)信用原則，其擬定的“如按揭貸款申請(qǐng)未獲審批同意則被上訴人應(yīng)在五日內(nèi)付清余款”的格式條款，不僅違反了格式條款提供方應(yīng)公平合理分配雙方權(quán)利義務(wù)的法律規(guī)定，同時(shí)也顯然加重了被上訴人的義務(wù)，屬于《合同法》第四十條規(guī)定的“加重對(duì)方責(zé)任”的情形。最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問題的解釋（二）》第十條規(guī)定，提供格式條款的一方當(dāng)事人違反合同法第三十九條第一款的規(guī)定，并具有合同法第四十條規(guī)定的情形之一的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該格式條款無(wú)效。根據(jù)上述規(guī)定，法院認(rèn)定本案《商品房買賣合同》補(bǔ)充協(xié)議中“關(guān)于銀行按揭付款方式的約定（僅適用于選擇銀行按揭方式者）”的條款無(wú)效。

爭(zhēng)議焦點(diǎn)二，買受人在訂立合同時(shí)，相信可以辦結(jié)住房按揭貸款并支付首付款，最終仍因房貸政策收緊而致按揭貸款未果。此種情形屬于《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條規(guī)定 “因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買受人”。

據(jù)此，法院作出維持原判的判決，解除房地產(chǎn)公司與孫某、夏某簽訂的《商品房買賣合同》，房地產(chǎn)公司向?qū)O某、夏某返還已付購(gòu)房款。