基于Web的房產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)設(shè)計與實現(xiàn)

楊磊

摘 要：房地產(chǎn)業(yè)作為我國的支柱產(chǎn)業(yè)，在國民經(jīng)濟中的主導(dǎo)地位不容小覷。而房屋銷售作為房地產(chǎn)業(yè)鏈中的重要一環(huán)越來越受到企業(yè)的重視。在現(xiàn)代化房地產(chǎn)企業(yè)中銷售管理工作已經(jīng)滲透到房地產(chǎn)公司整個運營管理過程中的每個細(xì)節(jié)，如何建立一個科學(xué)長效機制的信息化房屋銷售經(jīng)營管理體系，為廣大房地產(chǎn)企業(yè)提供具有跨區(qū)域管理、政策規(guī)范性、時效性指導(dǎo)以及信息化安全運維等服務(wù)成為未來房屋銷售管理系統(tǒng)所面臨的重大課題。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)銷售管理系統(tǒng) SQLServer javascript MVC

中圖分類號：TP311.52 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1674-098X（2017）03（a）-0113-02

高速發(fā)展的信息產(chǎn)業(yè)給房地產(chǎn)業(yè)帶來了新的工作理念，形成了嶄新的銷售網(wǎng)絡(luò)平臺。IT產(chǎn)業(yè)和互聯(lián)網(wǎng)獲得前所未有的發(fā)展良機，信息系統(tǒng)的應(yīng)用擴大到社會的各個行業(yè)，實現(xiàn)了信息的自動化處理，不僅提高了企業(yè)管理的工作效率，而且更加提高了事務(wù)處理的準(zhǔn)確性和及時性，在重視系統(tǒng)功能的全面性及過程可控性的同時，更應(yīng)重視先進技術(shù)的易用性對應(yīng)房產(chǎn)企業(yè)能夠很好地使用高效而又完善的銷售管理系統(tǒng)，才能在房地產(chǎn)行業(yè)中做出更好的業(yè)績。

作為研究國外房產(chǎn)銷售系統(tǒng)的參照物，早在20世紀(jì)美國就使用的MLS（多重上市服務(wù)系統(tǒng)）尤為典型，它充分利用網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)采集相關(guān)信息資源。此系統(tǒng)一度在歐美國家盛行，由于此系統(tǒng)的廣泛使用促使美國各大州都成立了相應(yīng)的MLS協(xié)會。它是一種以互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)為基礎(chǔ)，集中房源數(shù)據(jù)庫信息的解決方案，同時提供了房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人進行專業(yè)房產(chǎn)運營管理和社區(qū)化網(wǎng)絡(luò)服務(wù)的工具，其實質(zhì)是廣泛實施的基于互聯(lián)網(wǎng)的房地產(chǎn)業(yè)信息共享平臺。在商品房銷售管理中，MLS在軟件上能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人之間在多個國家，在不同區(qū)域的Web房屋銷售和房屋信息，進行行政管理州郡間的溝通，通過互聯(lián)網(wǎng)實現(xiàn)統(tǒng)一管理MLS系統(tǒng)的數(shù)據(jù)庫。同時美國健全的法律依據(jù)使房地產(chǎn)行業(yè)長期健康發(fā)展，為規(guī)范中介機構(gòu)的行為、保護當(dāng)事人的利益提供了有力的保障。

在國內(nèi)近年來也有很多營銷管理系統(tǒng)，例如中國思源房地產(chǎn)銷售管理軟件、營銷管理軟件就是很好的例子。隨著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，了解人們的需求、建立統(tǒng)一的客戶資源、以確定潛在的客戶、縮短租賃周期、降低租金成本、規(guī)范業(yè)務(wù)操作步驟、科學(xué)地統(tǒng)計分析、找出有價值的信息、完善服務(wù)質(zhì)量和態(tài)度，建立長期的合作關(guān)系，以實現(xiàn)公司降低成本、增加利潤和提高對銷售范圍的占有率。

大家可以很清楚地看到，在競爭日益激烈的房地產(chǎn)市場環(huán)境中，只有不斷提高銷售管理，以高品質(zhì)的服務(wù)水平和效率來滿足消費者的需求，利用先進的信息技術(shù)和房地產(chǎn)的網(wǎng)絡(luò)營銷平臺，才能減少不必要的開支從而最終實現(xiàn)經(jīng)濟效益不斷提升。所以房產(chǎn)企業(yè)只有在行業(yè)中引進高科技管理理念才能保持快速發(fā)展，才能在國際市場上擁有強大的競爭實力和地位，才能實現(xiàn)企業(yè)的自身價值。

這個系統(tǒng)就是針對房產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)管理進行規(guī)范，在不同區(qū)域只要有網(wǎng)絡(luò)的地方就有辦公操作的需求，對房源的信息各種資料及用戶資料進行科學(xué)統(tǒng)一的管理，對購房的業(yè)主和銷售房屋的企業(yè)進行有效的關(guān)聯(lián)管理，這樣可以更加方便地了解客戶的需求，可對業(yè)務(wù)的處理達(dá)到準(zhǔn)確、高效的效果。管理人員可以隨時查看詳細(xì)的銷售情況獲得各類需要的信息，通過分類查詢、統(tǒng)計分析來幫助企業(yè)管理者做出重要的決策，同時提高管理水平的層次。

該系統(tǒng)主要用于提高房產(chǎn)銷售企業(yè)信息化管理水平，代替原來落后的手工操作流程。對房屋從開售到最終交付客戶過程及銷售后期運維的信息化管理工作進行了詳細(xì)設(shè)計，其中重點包括銷售產(chǎn)品管理（即樓盤房屋信息）、客戶信息管理、銷售管理（包括預(yù)訂、退換）、付款管理等功能。

該系統(tǒng)通過使用微軟asp.net、Javascript技術(shù)及B/S架構(gòu)方式實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)銷售及相關(guān)數(shù)據(jù)的管理。

系統(tǒng)開放性的考慮：要充分考慮該系統(tǒng)與其他周邊系統(tǒng)的接口問題，要考慮到系統(tǒng)的升級擴展。

系統(tǒng)功能的考慮：要能滿足各種用戶的使用要求，首先是滿足系統(tǒng)維護人員（管理員）。此系統(tǒng)對企業(yè)銷售數(shù)據(jù)管理要求做到及時、可靠、富有保障。

操作性的考慮：凸顯易操作性，當(dāng)前系統(tǒng)的搭建易操作性變得越來越重要，尤其要注重用戶的實際可操作性。

系統(tǒng)通用性的考慮：在通用性設(shè)計方面，以日常使用習(xí)慣為基礎(chǔ)，遵循規(guī)范性和通用性。

從安全性的角度考慮，利用系統(tǒng)授權(quán)功能和密碼校驗過程，來過濾掉非法用戶的訪問。

系統(tǒng)總體功能是對房產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績模塊進行標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范化操作，大致整理出來了如下功能模塊。

（1）房源信息管理。

①房源信息登記。

系統(tǒng)提供將需要進行銷售的房源信息登記到系統(tǒng)中的功能。

②房產(chǎn)信息查詢。

系統(tǒng)提供根據(jù)模糊信息的查詢方式，也就是可以根據(jù)房源的相關(guān)信息進行檢索，關(guān)鍵字如房源的地址、房號、樓號等信息可供查詢。

（2）銷售信息管理。

①客戶需求管理。

對了解房源的客戶做登記，如登記客戶對房源的各類需求、客戶的聯(lián)系方法等。

②訂單信息管理。

提供客戶預(yù)訂信息的登記，當(dāng)客戶確定購買具體哪一套房屋后，可登記具體預(yù)訂信息。

③銷售業(yè)績管理。

就是對員工的銷售業(yè)績做記錄和統(tǒng)計工作，方便管理員查詢、統(tǒng)計、考核，作為員工獎金策略的有力依據(jù)。

④退貨管理。

根據(jù)客戶的不同特殊需求提出退訂或者直接退款退貨時，需要對客戶的退訂或退款退貨的理由進行詳細(xì)記錄以及規(guī)范的申請報批流程控制。把退房信息重新加入現(xiàn)存房源，恢復(fù)可銷售狀態(tài)，同時在房屋銷售數(shù)據(jù)里相應(yīng)剔除，進行退貨登記。如果涉及到房產(chǎn)登記部門已經(jīng)預(yù)登記的狀況，則需要在房產(chǎn)登記部門的業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)中提前進行撤銷登記操作。

（3）人員信息管理。

①入職員工資料增加。

對公司入職人員的登記，包括離職、退休、崗位變動各類信息的記錄。

②員工信息修改。

針對已輸入的員工信息進行修改，如職務(wù)升遷、部門調(diào)動、聯(lián)系方式等。

（4）客戶信息管理。

對客戶有購房需求或意向的人員，進行信息管理和維護。

①客戶信息創(chuàng)建。

當(dāng)客戶來訪樓盤后，就成為意向客戶，意向客戶的信息需要銷售員登記到系統(tǒng)中，以便在后期將意向客戶轉(zhuǎn)化為簽約客戶。

②客戶信息修改。

對一些有必要的信息進行資料的維護修改，如購買需求的變更、聯(lián)系方式、家庭住地址等。

（5）查詢功能。

該系統(tǒng)軟件所有需求功能基本能夠滿足中小型房產(chǎn)企業(yè)銷售管理的要求，銷售管理系統(tǒng)中完成的模塊功能能夠很好地對房源、員工、銷售管理及退訂房子、換房子管理等，而且可以按照不同的條件，進行模糊查詢以及特定條件和多維查詢方式的檢索。所開發(fā)的各類接口都能與對應(yīng)的房產(chǎn)交易登記機構(gòu)、金融機構(gòu)的平臺進行可靠有效的銜接，同時數(shù)據(jù)交換實時有效。另外對系統(tǒng)的后期維護提供了便捷的操作界面，用戶可以方便地對常規(guī)維護進行操作。

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