2017年4月全國(guó)房地產(chǎn)土地市場(chǎng)簡(jiǎn)報(bào)

一、成交：面積第四個(gè)月連續(xù)走低，溢價(jià)率高位回落

4月，CRIC監(jiān)測(cè)的300城經(jīng)營(yíng)性土地成交211幅，環(huán)比下降19%；成交建面2104萬(wàn)平方米，同、環(huán)比跌幅分別為14%和15%；成交總價(jià)1501億元，環(huán)比微漲2%，同比上漲35%；土地價(jià)格仍持續(xù)上行，成交樓板價(jià)提升至7136元/平方米，環(huán)比上漲20%，同比漲幅達(dá)到56%。

土地平均溢價(jià)率升至38.5%，環(huán)比下跌10.9個(gè)百分點(diǎn)。各線城市溢價(jià)率全線回落，其中一線城市跌幅最大，環(huán)比下降14.2個(gè)百分點(diǎn)，平均溢價(jià)率為31.9%，在各能級(jí)中溢價(jià)率最低；二線城市本月土拍溢價(jià)率32.3%，環(huán)比下降10個(gè)百分點(diǎn)；三四線城市土拍溢價(jià)率為79.0%，環(huán)比微降4.2個(gè)百分點(diǎn)。二季度第一個(gè)月仍有較多二三線城市持續(xù)進(jìn)入加強(qiáng)調(diào)控的行列，如東莞、南寧、江門等；另外，一線城市廣州、北京、上海均在土拍調(diào)控上有所表態(tài)，增大土地供應(yīng)量的同時(shí)要求拿地企業(yè)嚴(yán)格遵守土地性質(zhì)，減少了企業(yè)通過(guò)建設(shè)類住宅提高項(xiàng)目溢價(jià)的可能性。在供求兩端共同調(diào)控下，本月從溢價(jià)率方面來(lái)看土地市場(chǎng)理性程度有所回歸，但主要原因仍在于土拍“限地價(jià)”政策的調(diào)控，房企之間競(jìng)爭(zhēng)仍然激烈。4月6日北京三宗宅地競(jìng)拍至總價(jià)超過(guò)140億元，其中大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)兩宗宅地進(jìn)入方案報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)，最后分別以3.93萬(wàn)元/平方米和3.83萬(wàn)元/平方米由首開(kāi)、中海、保利、龍湖四家聯(lián)合體競(jìng)得，大型房企聯(lián)合拿地現(xiàn)象在一線城市屢見(jiàn)不鮮。

二、分布：因城施策，一線城市成交規(guī)模上漲，二、三四線土地市場(chǎng)相對(duì)冷清

本月一線城市土地市場(chǎng)相對(duì)活躍，成交建筑面積317萬(wàn)平方米，環(huán)比增加44%，同比漲幅高達(dá)8522%，主要原因在于去年同期僅有上海有4萬(wàn)平方米成交；二線城市土地市場(chǎng)熱度持續(xù)走低，成交建面1276萬(wàn)平方米，同環(huán)比分別下跌34%和24%，降幅在各能級(jí)中最大；三四線城市成交規(guī)模在三月小幅回升后重新下跌，成交建面511.77萬(wàn)平方米，環(huán)比下降9%，但比去年同期微漲4%。

分能級(jí)來(lái)看，一線城市總成交建筑面積316.27萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲44%。月初國(guó)土部、住建部聯(lián)合發(fā)文，要求各地根據(jù)消化周期調(diào)整土地供應(yīng)計(jì)劃，北京響應(yīng)最為積極。北京本月出讓18宗地塊，其中住宅部分幾乎全部為自住型商品房，均有最高銷售限價(jià)要求，但從開(kāi)發(fā)商角度來(lái)看競(jìng)爭(zhēng)激烈程度依舊不減，土地市場(chǎng)實(shí)際仍處于高熱狀態(tài)。4月25日掛牌出讓的朝陽(yáng)區(qū)管莊鄉(xiāng)地塊，有北京城建、遠(yuǎn)洋、中海、富力等9家開(kāi)發(fā)商參與競(jìng)拍，經(jīng)過(guò)55輪報(bào)價(jià)后由北京城建拿下，樓面價(jià)31762元/平方米，但值得注意的是，該地塊為自住房，銷售限價(jià)2.9萬(wàn)元/平方米，成交樓板價(jià)已遠(yuǎn)高于銷售限價(jià)。廣州規(guī)土委在月中強(qiáng)調(diào)，近期內(nèi)底價(jià)不會(huì)出現(xiàn)區(qū)域新高，抑制“面粉貴過(guò)面包”的現(xiàn)象，月底的土拍中也首次“競(jìng)價(jià)+競(jìng)配建+競(jìng)自持+搖號(hào)”的新規(guī)，最終萬(wàn)科斬獲白云區(qū)、黃埔區(qū)各一宗純宅地，雖未達(dá)到搖號(hào)階段，但兩塊地總配件面積達(dá)到2250平方米，自持比例更是均在50%以上。

二線城市本月持續(xù)走低，成交建筑面積1275.76萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌24%，比去年同期也大幅下降34%。月中武漢進(jìn)行11宗地掛牌出讓，成交總建筑面積288.61萬(wàn)平方米，在二線城市中成交量最大，但大部分地塊零溢價(jià)成交，僅有東湖高新區(qū)光谷流芳地塊在競(jìng)拍中達(dá)到市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)，最終一次報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)由鄭州康橋公司競(jìng)得，溢價(jià)率74.74%；成都成交規(guī)模較武漢略小，但是熱度較高，雙流區(qū)成交兩宗商辦用地溢價(jià)率突破400%，從成交樓板價(jià)來(lái)看，城西片區(qū)仍是地價(jià)最高片區(qū)，其次為城東片區(qū)。天津本月出讓4幅純宅地，其中津南區(qū)咸水沽08號(hào)地塊成交樓板價(jià)13916元/平方米，刷新津南區(qū)純宅地最高樓面價(jià)。

三四線城市本月成交規(guī)模有所回落，共成交建筑面積511.77萬(wàn)平方米，環(huán)比下降9%。浙江省慈溪、衢州兩市成交規(guī)模居三四線城市前列，在杭州、嘉興等市實(shí)行限購(gòu)后，各類房企對(duì)浙江整體市場(chǎng)仍舊看好；其次常熟、吳江、常州、無(wú)錫熱點(diǎn)的三四線城市仍然成交較為活躍。

本月土拍在政策的調(diào)控下各線城市分歧漸顯，樓市的因城施策調(diào)整方式也將蔓延至土地市場(chǎng)，受各類土拍限價(jià)規(guī)定影響，從溢價(jià)率層面來(lái)看土地市場(chǎng)似有降溫，但實(shí)際土拍市場(chǎng)上房企競(jìng)爭(zhēng)仍然相當(dāng)激烈?？紤]市場(chǎng)、政策等各因素影響，房企在未來(lái)土拍市場(chǎng)上出手將會(huì)更加謹(jǐn)慎，但熱點(diǎn)城市土地及三四線城市的核心優(yōu)質(zhì)地塊仍是房企爭(zhēng)相搶奪的對(duì)象。