樓市調(diào)控的真實(shí)意圖

楊生

截至目前，3月中下旬以來(lái)的樓市調(diào)控升級(jí)態(tài)勢(shì)并未畫上句號(hào)。限購(gòu)限貸范圍從一線到二線再到環(huán)一線城市又到了貧困縣；調(diào)控手段從限購(gòu)、限貸、限價(jià)拓寬到市場(chǎng)秩序、反洗錢。如此強(qiáng)悍、猛烈的出招，決策層的意圖到底是什么？

防風(fēng)險(xiǎn)，這是眾所周知的政策目的。筆者在此前的文章中也分析過(guò)，房?jī)r(jià)漲幅過(guò)大、過(guò)快，隱藏的風(fēng)險(xiǎn)非常大，一旦掉頭恐有美國(guó)次貸危機(jī)之憂。而中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)又與地方財(cái)政、影子銀行等問(wèn)題交織在一起，風(fēng)險(xiǎn)的破壞性更強(qiáng)，波及面更廣，傳染性更大。決策層早在2016年上半年就提出“著力防控資產(chǎn)泡沫”，后來(lái)又明顯指出“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，將防控房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫放在了更加重要的位置上。所以，我們看到了多地、多個(gè)部門聯(lián)手出招，一起給樓市降降溫、去去火。

有必要多說(shuō)一句的是，防風(fēng)險(xiǎn)是一個(gè)硬幣的兩面，一面是防范房?jī)r(jià)漲得過(guò)快帶來(lái)的資產(chǎn)價(jià)格泡沫破滅風(fēng)險(xiǎn)，也就是目前政策的著力點(diǎn)，全力管控房?jī)r(jià)，讓它跌一些，至少是環(huán)比不漲。另一面則是防范房?jī)r(jià)跌得太快帶來(lái)的硬著陸風(fēng)險(xiǎn)，也就是未來(lái)政策實(shí)施中需要考量的一個(gè)因子，不能打壓過(guò)度，用力過(guò)猛。這一層意思目前在調(diào)控政策中還看不到，但從相關(guān)人士的一些表態(tài)中，我們可以明了樓市調(diào)控是為了房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)、健康發(fā)展，不大漲也不大跌，而是要“穩(wěn)”。

所以，調(diào)樓市的真實(shí)意圖之一就是防范資產(chǎn)價(jià)格泡沫破滅的風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，為經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和改革深入創(chuàng)造良好的市場(chǎng)環(huán)境。這一點(diǎn)毋庸置疑。

但筆者認(rèn)為，調(diào)樓市還有一個(gè)目的，就是把資金從房地產(chǎn)市場(chǎng)擠出來(lái)，引導(dǎo)它們流向其他實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門。

房地產(chǎn)是中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，影響著上下游上百個(gè)細(xì)分產(chǎn)業(yè)，絕對(duì)稱得上是推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的龍頭產(chǎn)業(yè)。過(guò)去二十年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)“三駕馬車”的“頭馬”是投資，而房地產(chǎn)投資在總投資中的占比超過(guò)20%。而二十年的“長(zhǎng)牛”行情使得房地產(chǎn)業(yè)成為最吸金的產(chǎn)業(yè)，銀行信貸、居民儲(chǔ)蓄、各類社會(huì)資本都大量地往里砸錢。

有一些觀點(diǎn)甚至認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的“資金黑洞”，占用了大量的貨幣信貸，是目前其他產(chǎn)業(yè)特別是戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)未能有效發(fā)展的障礙，也是造成目前中小企業(yè)融資難問(wèn)題的一個(gè)原因。這種因果關(guān)系不一定成立，但房地產(chǎn)業(yè)吸引了大批資金確是實(shí)情。

樓市“長(zhǎng)?！钡谋尘跋?，投資房地產(chǎn)成了最有賺頭的生意，“理性經(jīng)濟(jì)人”自然會(huì)做出對(duì)自己最有利的選擇。這就帶來(lái)了二十年來(lái)的常態(tài)甚至是怪相：國(guó)企民企都扎堆拿地搞房產(chǎn)，央企“退地令”難執(zhí)行；開發(fā)商是富豪俱樂(lè)部里的“常青樹”；房貸成了銀行最優(yōu)質(zhì)、最賺錢的業(yè)務(wù)；買房得靠搶，物不美價(jià)卻貴。特別是在房?jī)r(jià)高漲階段，離婚買房、干實(shí)業(yè)不如來(lái)炒房等現(xiàn)象或心理會(huì)對(duì)社會(huì)價(jià)值觀造成負(fù)面引導(dǎo)，也對(duì)企業(yè)家、創(chuàng)業(yè)者們?cè)斐删薮蟮男睦砀蓴_和行為誤導(dǎo)。

既然資金過(guò)度集中在房地產(chǎn)行業(yè)，有經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)，也易造成社會(huì)問(wèn)題，那么，將資金擠出房地產(chǎn)市場(chǎng)就很有必要了。而從此輪政策來(lái)調(diào)控來(lái)說(shuō)，圍繞著去杠桿，決策層意在控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金增量，擠出一些存量。

從銀行業(yè)務(wù)來(lái)看，核心在于限貸。一是居民住房按揭貸款。監(jiān)管部門明確提出要降到25%左右。有監(jiān)管人士稱，房地產(chǎn)相關(guān)貸款（含以房地產(chǎn)作為抵押、擔(dān)保）的占比已經(jīng)超過(guò)了總貸款的1/3，個(gè)別銀行的地產(chǎn)相關(guān)貸款占比甚至超過(guò)了50%。按目前銀行業(yè)的總貸款在110萬(wàn)億元左右推算，房地產(chǎn)相關(guān)貸款規(guī)模在36萬(wàn)億元。截至2016年末，房地產(chǎn)貸款余額共28.4萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)26.1%。不過(guò)，增量已得到控制。今年一季度住房按揭貸款增量占比26.2%，比去年全年下降13個(gè)百分點(diǎn)。

二是開發(fā)貸。在監(jiān)管收緊態(tài)勢(shì)下，銀行對(duì)開發(fā)貸的投放相當(dāng)謹(jǐn)慎，審批權(quán)限大多上收回總行。比如，中國(guó)銀行將房地產(chǎn)行業(yè)與過(guò)剩產(chǎn)能行業(yè)等一同視作風(fēng)險(xiǎn)控制的重點(diǎn)領(lǐng)域，2016年中行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)（包括開發(fā)貸款及土地開發(fā)貸款）的貸款余額為2809億元，較上年末下降17.95%。建設(shè)銀行2016年房地產(chǎn)業(yè)貸款余額2991.98億元，較上年減少1149.98億元，房地產(chǎn)業(yè)貸款金額占比也從2015年的4.29%降至2.91%。在宏觀審慎監(jiān)管框架下，銀行的房地產(chǎn)企業(yè)貸款、個(gè)人按揭貸款、以房地產(chǎn)為抵押的貸款、房地產(chǎn)企業(yè)債券，以及其他形式的房地產(chǎn)融資都被納入監(jiān)測(cè)范圍。

再?gòu)膱?chǎng)外灰色業(yè)務(wù)來(lái)看，監(jiān)管是全面封鎖，打擊隱形的加杠桿。中介機(jī)構(gòu)、未持牌機(jī)構(gòu)違規(guī)提供的首付貸、過(guò)橋貸等產(chǎn)品被全面整治查處，理財(cái)資金違規(guī)流入房地產(chǎn)也成為重點(diǎn)監(jiān)管對(duì)象?；鹦袠I(yè)對(duì)16個(gè)熱點(diǎn)城市的普通住宅項(xiàng)目實(shí)施“禁投”。之前，房企可以正常操作的委托貸款、明股實(shí)債投資房企股權(quán)、多層嵌套信托計(jì)劃等融資方式，已被嚴(yán)格限制。此外，信托公司向房地產(chǎn)提供融資的行為也被監(jiān)管層嚴(yán)控。資金入房的各種渠道遭到了“水龍頭”的擰緊或掐斷。

可以說(shuō)，緊縮調(diào)控限制了投資投機(jī)需求，甚至包括一部分正常的置業(yè)需求，增量資金大量流向房地產(chǎn)的態(tài)勢(shì)將得到抑制，“杠桿上的樓市”將迎來(lái)一個(gè)去杠桿的過(guò)程。在此過(guò)程中，監(jiān)管層有必要出臺(tái)一些綜合措施，引導(dǎo)不能流入樓市的資金、從樓市撤出來(lái)的資金向其他實(shí)業(yè)部門轉(zhuǎn)移，避免資金沉淀在虛擬部門。

作者系北京中金標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)研究員