誰(shuí)來拯救商業(yè)地產(chǎn)

姜新國(guó)

一、商業(yè)地產(chǎn)陷入“互聯(lián)網(wǎng)思維”的誤區(qū)

商業(yè)地產(chǎn)有商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)規(guī)律，互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)有互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)的操作法則，將互聯(lián)網(wǎng)（商業(yè)）思維的籠頭不顧對(duì)象特性實(shí)際套上商業(yè)地產(chǎn)的馬嘴，馬就有可能被勒死。

1.似是而非的互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)思維

常提到的互聯(lián)網(wǎng)（商業(yè)）思維有：“風(fēng)口說”“入口說”“極致說”“速度說”“用戶體驗(yàn)”“免費(fèi)理論”“流量思維”“尖叫思維”等，這些商業(yè)思維并沒有超出傳統(tǒng)的商業(yè)智慧范圍。

（1）風(fēng)口

風(fēng)口是趨勢(shì)代名詞，其實(shí)所有商業(yè)活動(dòng)都需要判斷趨勢(shì)而進(jìn)行決策。最出名的是那句“找對(duì)風(fēng)口，豬也會(huì)飛起來”。

（2）入口

入口小意味著涉及業(yè)務(wù)面小，投資少、成本低，項(xiàng)目容易啟動(dòng)。入口小而前景廣泛，對(duì)資本而言，可能會(huì)產(chǎn)生超額回報(bào)，這也是互聯(lián)網(wǎng)投資邏輯。傳統(tǒng)零售業(yè)也有這個(gè)特點(diǎn)：如“永和豆?jié){”名為豆?jié){店，實(shí)質(zhì)快餐小吃都有。

（3）極致

極致是為了建立行業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)占據(jù)市場(chǎng)的策略，從營(yíng)銷角度看，有引起廣泛關(guān)注的作用，如“寶馬專車”“黃太吉”案例等，極致有成本高、難以持續(xù)的不足，并有不誠(chéng)信之嫌。

（4）用戶體驗(yàn)

發(fā)達(dá)國(guó)家消費(fèi)品企業(yè)一向以注重用戶體驗(yàn)，他們重視用戶調(diào)研的原因就是要了解用戶對(duì)商品（包括服務(wù)）的感受。我國(guó)大部分城市已經(jīng)進(jìn)入中等消費(fèi)階段，商界已經(jīng)開始重視用戶體驗(yàn)，這是線上線下商業(yè)都要做的工作。

（5）免費(fèi)模式

在傳統(tǒng)商業(yè)活動(dòng)中，“免費(fèi)”是一種誘導(dǎo)消費(fèi)的手段，是建立在產(chǎn)品信心之上的營(yíng)銷策略，如“免費(fèi)品嘗”“試用”等，這都不是新鮮招數(shù)。但是，“羊毛出在豬身上”這種免費(fèi)策略在互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)活動(dòng)中才會(huì)出現(xiàn)，即向使用者提供免費(fèi)產(chǎn)品，讓搭載廣告主付費(fèi)，如“百度”的商業(yè)模式就屬于這種類型?；ヂ?lián)網(wǎng)商業(yè)由于風(fēng)險(xiǎn)投資的涌入，更敢于使用這種“先圈地、再賺錢”的策略。

（6）流量思維

流量思維并不是互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代才有的，傳統(tǒng)零售業(yè)也十分重視流量，商業(yè)效益統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中有空間和時(shí)間流量以及樓層流量、業(yè)態(tài)流量、促銷流量、提袋率等分析方法。為了獲得流量，商業(yè)企業(yè)往往會(huì)無所不用其極。互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)企業(yè)為了流量，用發(fā)紅包抽獎(jiǎng)打折方法吸引流量，傳統(tǒng)零售業(yè)為了擴(kuò)大客流量，促銷活動(dòng)名目繁多，也有會(huì)員組織粉絲，許多互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)的抓取流量的策略都可以從傳統(tǒng)商業(yè)的運(yùn)營(yíng)規(guī)律中找到軌跡。

2.商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)思維和互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)思維的差異

（1）“風(fēng)口”的差異

互聯(lián)網(wǎng)（商業(yè)）思維更關(guān)注資本市場(chǎng)效應(yīng)；而比較成熟的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目更關(guān)注消費(fèi)基礎(chǔ)。

（2）“入口”的差異

入口小，對(duì)互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)容易形成特色；而傳統(tǒng)零售業(yè)卻要全面關(guān)注消費(fèi)需求和業(yè)態(tài)關(guān)系。

（3）“極致”的差異

互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)注重傳播效應(yīng)，所以采用極致策略吸引關(guān)注；而屬于傳統(tǒng)零售業(yè)的商業(yè)的地產(chǎn)管理制度健全，且物業(yè)的不可移動(dòng)性，要做到極致，成本很高，不可持續(xù)。

（4）“用戶體驗(yàn)”的差異

互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)虛擬場(chǎng)景成本低；而實(shí)體商業(yè)的用戶體驗(yàn)成本比較高。

（5）“免費(fèi)”的差異性

傳統(tǒng)的“免費(fèi)”是營(yíng)銷手段；在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，“免費(fèi)”上升為互聯(lián)網(wǎng)的商業(yè)模式了。

（6）“尖叫思維”的差異

互聯(lián)網(wǎng)傳播空間范圍大，信息獲得容易且過剩，推廣的有效率低于區(qū)域推廣的傳統(tǒng)方法，為了引起充分關(guān)注，常常會(huì)采用“尖叫”的推廣策略；傳統(tǒng)零售業(yè)由于商圈范圍有限，一般不采用這種推廣策略。

（7）“流量思維”的差異

互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)的流量思維沒有差異。流量×有效流量率×發(fā)生金額×?？痛螖?shù)=該商業(yè)體的價(jià)值，流量是互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)的共同價(jià)值表現(xiàn)載體。

二、商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)升級(jí)和重新劃分

1.業(yè)態(tài)全面升級(jí)

互聯(lián)網(wǎng)促進(jìn)業(yè)態(tài)全面升級(jí)，互聯(lián)網(wǎng)全面滲透。中國(guó)商業(yè)進(jìn)步從小店開始，由于小店的改變成本低，更容易實(shí)現(xiàn)改變。

小店的上線比較容易，通常有商業(yè)瀏覽、交易、支付、商品交付四個(gè)環(huán)節(jié)，較少涉及到內(nèi)部控制和商場(chǎng)智能化。而大型商業(yè)物業(yè)也必須升級(jí)，但成本較高，所以轉(zhuǎn)變成互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的新業(yè)態(tài)并不容易。

2.業(yè)態(tài)重新劃分

未來商業(yè)業(yè)態(tài)主要?jiǎng)澐殖删€上業(yè)態(tài)和物聯(lián)業(yè)態(tài)。只需要在互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)空間中完成瀏覽、交易、支付、交付過程的業(yè)態(tài)可稱之為線上業(yè)態(tài)；而在線下或線上實(shí)現(xiàn)交易、支付、需要線下實(shí)現(xiàn)商品交付的可稱之為“物聯(lián)業(yè)態(tài)”，由此看，網(wǎng)上的實(shí)物商品零售商和線下業(yè)態(tài)融合后，可稱為“物聯(lián)業(yè)態(tài)”。從營(yíng)銷角度命名，可稱之為“全渠道業(yè)態(tài)”。

（1）物流交貨實(shí)現(xiàn)零售電商

可以說，沒有物流支持就沒有阿里巴巴?；ヂ?lián)網(wǎng)商業(yè)的落地場(chǎng)地被隱蔽了，商業(yè)物業(yè)變成物流物業(yè)，市中心不少物流收發(fā)貨點(diǎn)。

對(duì)于實(shí)物商品而言，光傳遞信息是不夠的，實(shí)物商品流通需要密布的物流體系支持，除了網(wǎng)絡(luò)遍布全國(guó)的郵政物流外，新崛起物流巨頭“申通”“中通”“圓通”等企業(yè)以價(jià)格低、速度快占領(lǐng)全國(guó)市場(chǎng)，給電商提供了支持。打敗傳統(tǒng)零售業(yè)的，不僅僅有互聯(lián)網(wǎng)，還有迅速成長(zhǎng)的物流企業(yè)。

（2）電子商務(wù)即將消失

由于互聯(lián)網(wǎng)的普及，傳統(tǒng)商業(yè)紛紛上線，傳統(tǒng)互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)企業(yè)的市場(chǎng)份額已經(jīng)出現(xiàn)萎縮；線上購(gòu)物的體驗(yàn)期、新鮮期已過；商品質(zhì)量控制困難等問題開始暴露。加上政府開始加強(qiáng)互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)的管控稅收公平的提出，傳統(tǒng)的電子商務(wù)將升級(jí)、改變，走向?qū)嶓w化。由于這些原因，出現(xiàn)了京東參股永輝、騰訊投資華南城、阿里巴巴投資蘇寧等事件資本投向最能反映行業(yè)動(dòng)態(tài)。

（3）物聯(lián)業(yè)態(tài)才是真正的新零售

馬云說：“電子商務(wù)只是渡船”，幫助互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)企業(yè)走過互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)初期神話階段，隨著互聯(lián)網(wǎng)（商業(yè)）的運(yùn)營(yíng)模式被認(rèn)知后，開始回歸物聯(lián)業(yè)態(tài)的本位，馬云對(duì)未來商業(yè)的定位是新商業(yè)或新零售業(yè)態(tài)。筆者認(rèn)為，那就是物聯(lián)業(yè)態(tài)，是物聯(lián)網(wǎng)商業(yè)化的端口。

（4）商品流通渠道的重新建立

無形商品走互聯(lián)網(wǎng)，實(shí)物商品走物聯(lián)網(wǎng)。在非實(shí)物商品信息化的過程中，互聯(lián)網(wǎng)可以完成交易閉環(huán)，獨(dú)立完成商品交易的三種關(guān)鍵動(dòng)作：搜索、使用和支付。搜索變?yōu)榧磿r(shí)和全面的，相關(guān)產(chǎn)品從音樂到保險(xiǎn)、理財(cái)、在線娛樂，這些可以信息化的非實(shí)物商品的能在網(wǎng)上立即在線交易和支付，可形成“線上業(yè)態(tài)”。而需要實(shí)物傳遞的稱之為“實(shí)物商品交易的業(yè)態(tài)”，從流通過程來看這是兩種不同的商品流通的渠道，所以稱之為“物聯(lián)業(yè)態(tài)”。

3.重新劃分業(yè)態(tài)的依據(jù)和特征

（1）重新劃分業(yè)態(tài)的依據(jù)

第一，商業(yè)銷售通道變化帶來的業(yè)態(tài)變化。

消費(fèi)變化——消費(fèi)增長(zhǎng)，中等消費(fèi)成為市場(chǎng)主流，商業(yè)回歸服務(wù)生活的真實(shí)需求。

產(chǎn)能過?！獡屖袌?chǎng)，科技進(jìn)步使生產(chǎn)商品變得簡(jiǎn)單，造成產(chǎn)能過剩，供求關(guān)系不可逆轉(zhuǎn)地轉(zhuǎn)向需求方向，消費(fèi)者得到重視。

業(yè)態(tài)進(jìn)化——線上銷售通道的打開，部分商品分流到網(wǎng)上銷售，造成業(yè)態(tài)變化和業(yè)種重新組合，如大型超市中的日用品分流后，在購(gòu)物中心中生存艱難，于是產(chǎn)生了以經(jīng)營(yíng)生鮮為主的盒馬鮮生。

第二，被顛覆的“商圈”理論帶來的變化。

業(yè)態(tài)進(jìn)化以后，傳統(tǒng)的商圈理論開始不適用了，傳統(tǒng)商圈理論是消費(fèi)者到商店的距離和成本來測(cè)定，而由于物聯(lián)業(yè)態(tài)出現(xiàn)，商品快遞也有商圈，即快遞成本決定商品銷售空間，按照這個(gè)原理，未來會(huì)出現(xiàn)“同城商圈”“區(qū)域商圈”的商圈定位法，并影響商業(yè)地產(chǎn)選址、投資和商業(yè)開店選址和消費(fèi)對(duì)象定位。

（2）按照商品交付的方式分類

A.線上業(yè)態(tài)：在線上交易、在線交割。

B.物聯(lián)業(yè)態(tài)包括：在線交易、線下送達(dá)（包括服務(wù)商品）；在線預(yù)訂、現(xiàn)場(chǎng)交付（包括餐廳、賓館約定）；線下交易和交割三種。

（3）按照生活需求進(jìn)行業(yè)態(tài)分類

當(dāng)恩格爾系數(shù)下降到40% 以下，按照馬斯洛的“需求五個(gè)層次”進(jìn)行業(yè)態(tài)分類，判斷未來業(yè)態(tài)變化有如下變化趨勢(shì)：

A.消費(fèi)鏈延長(zhǎng)，隨機(jī)消費(fèi)增加，生活、健康、教育、情感、時(shí)間消費(fèi)，都會(huì)成為商業(yè)服務(wù)內(nèi)容；

B.定制商品增加和制成商品減少，商品的創(chuàng)意、技術(shù)含量增加，DIY商品增加未來商品會(huì)形成如下程序；

C.商業(yè)銷售的服務(wù)含量增加；

D.場(chǎng)景成為商品銷售的外延部分；

E.整合營(yíng)銷增加，混搭、商品組合更加有藝術(shù)性。

市場(chǎng)業(yè)態(tài)將與物流深度融合，出現(xiàn)物聯(lián)商貿(mào)業(yè)態(tài)；都市型的購(gòu)物中心業(yè)態(tài)豐富度提升而擴(kuò)容，社區(qū)購(gòu)物中心小型化；將出現(xiàn)城市過度地帶的商旅一體化的城市旅游MALL，如生活+體驗(yàn)型奧特萊斯；專業(yè)賣場(chǎng)將更突出場(chǎng)景展示；文藝綜合體、設(shè)計(jì)師作品店集合成群和創(chuàng)意集市將成為新興業(yè)態(tài)。

三、商業(yè)地產(chǎn)的改變

1.科技進(jìn)步改變商業(yè)生態(tài)

2009年“雙11”是一次可以載入零售業(yè)、營(yíng)銷界史冊(cè)的大事件，在這一天，電商發(fā)動(dòng)了蓄謀已久的全民上線購(gòu)物狂歡，銷售記錄被刷新，自此開始，傳統(tǒng)零售業(yè)銷售額下降，商業(yè)物業(yè)空置率上升，購(gòu)物中心的商品流失達(dá)到20%-30%，直接受到?jīng)_擊的業(yè)種在實(shí)體商業(yè)物業(yè)中無法維持生存，如電子產(chǎn)品、體育運(yùn)動(dòng)商品等，連知名度極高的北京中關(guān)村電子市場(chǎng)也在這輪沖擊下改業(yè)轉(zhuǎn)行了。部份超市日用品電商化，導(dǎo)致各大超市收縮，加強(qiáng)線上銷售，如國(guó)內(nèi)連鎖超市業(yè)態(tài)的領(lǐng)軍企業(yè)“大潤(rùn)發(fā)”開始收縮線下門店，業(yè)務(wù)重心轉(zhuǎn)向飛牛網(wǎng)。

造成這種巨大變化的原因之一是“鼠標(biāo)”效應(yīng)。使用鼠標(biāo)進(jìn)行網(wǎng)購(gòu)的是學(xué)歷高、消費(fèi)能力強(qiáng)的“80”后、”90”后的新興消費(fèi)人群，他們的消費(fèi)傾向變化，導(dǎo)致了自第二次工業(yè)革命以來形成的零售業(yè)商業(yè)邏輯和業(yè)態(tài)內(nèi)部生態(tài)關(guān)系發(fā)生了改寫，造成了組合型業(yè)態(tài)（如購(gòu)物中心）內(nèi)部生物鏈阻斷，由于“80”后、“90”后消費(fèi)層的流失和減少，導(dǎo)致購(gòu)物中心中的電子、運(yùn)動(dòng)業(yè)種生存困難，并把影響擴(kuò)散到其他依附性業(yè)種，如包袋、飾品、飲品的營(yíng)收下降，生存困難。

在這種商業(yè)生態(tài)性變化影響下，購(gòu)物中心出現(xiàn)了餐飲為代表的服務(wù)業(yè)態(tài)、兒童教育為代表的體驗(yàn)業(yè)態(tài)比重上升，非傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)的醫(yī)療、保險(xiǎn)、創(chuàng)意、辦公等業(yè)種進(jìn)入購(gòu)物中心；百貨則出現(xiàn)了或購(gòu)物中心化、小型化或城市奧萊化的發(fā)展態(tài)勢(shì)；傳統(tǒng)商貿(mào)領(lǐng)域里的市場(chǎng)在現(xiàn)代物流配合下出現(xiàn)了“物聯(lián)商貿(mào)”的趨勢(shì)。在商業(yè)生態(tài)生變之際，各類業(yè)態(tài)都上線觸網(wǎng)，傳統(tǒng)商業(yè)伸展著實(shí)體、虛擬兩個(gè)翅膀，拖著龐大身軀，探索著走向物聯(lián)商業(yè)的腳步。

2.經(jīng)濟(jì)發(fā)展促進(jìn)消費(fèi)升級(jí)

消費(fèi)變化是導(dǎo)致商業(yè)及其商業(yè)地產(chǎn)變化的最根本原因，沒有消費(fèi)能力上升，沒有人使用鼠標(biāo)購(gòu)物，互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)的商業(yè)價(jià)值就無法實(shí)現(xiàn)。

中國(guó)大部分城市經(jīng)歷了30多年的經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展后，完成了從小康消費(fèi)到中等消費(fèi)轉(zhuǎn)變的過程，消費(fèi)從唯價(jià)格向“品質(zhì)加價(jià)格”的轉(zhuǎn)變；中等收入已經(jīng)達(dá)到城市人口的30%以上，恩格爾系數(shù)下降到40%以下之后，消費(fèi)從講究吃穿型轉(zhuǎn)變?yōu)樽⒅貍€(gè)人享受生活型，旅游、休閑、健康、教育、體驗(yàn)、化妝成為消費(fèi)支出的前序類別；由此可以判斷：消費(fèi)的價(jià)值觀發(fā)生了巨大的變化。

進(jìn)入新世紀(jì)的17年來，主要消費(fèi)群體完成了交替，商業(yè)的重要目標(biāo)客群已經(jīng)變化為“80”后、“90”后為主，這個(gè)年齡層的消費(fèi)群體受惠于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、獨(dú)生子女政策并受到良好的教育，收入水平較高，消費(fèi)能力強(qiáng)于其他年齡層消費(fèi)者，他們從小衣食無憂，用心讀書，成長(zhǎng)后有明顯的童稚化心理特征；花錢顧慮少，愛玩樂，追求生活品質(zhì)，追求情調(diào)/體驗(yàn)/趣味，是這個(gè)客群的消費(fèi)特點(diǎn)。

由于時(shí)間過剩，產(chǎn)生了時(shí)間消費(fèi)需求。中國(guó)大陸從1995年改為雙休起，到2016年，中國(guó)大城市實(shí)際工作時(shí)間只有155天，時(shí)間過剩使得人們有更多的時(shí)間消費(fèi)；旅游、養(yǎng)生（運(yùn)動(dòng)）、休閑、學(xué)習(xí)成為時(shí)間消費(fèi)業(yè)的主要內(nèi)容。

由于反腐，奢侈品消費(fèi)下降，2015年奢侈品在中國(guó)大陸銷售額下降為12%，消費(fèi)變得更加理性，消費(fèi)從注重品牌向注重品質(zhì)改變。

此外，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、拉動(dòng)內(nèi)需已經(jīng)成為中國(guó)大陸未來經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)主要因素之一，醫(yī)療保障逐步改善、住宅消費(fèi)需求開始弱化，支出分配中消費(fèi)支出增加，人們的消費(fèi)意愿逐漸增強(qiáng)。消費(fèi)變化是商業(yè)及其商業(yè)地產(chǎn)變化的基本因素。

3.業(yè)態(tài)升級(jí)的動(dòng)因產(chǎn)生

造成業(yè)態(tài)升級(jí)的另一個(gè)因素是商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。

商業(yè)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)主要來自于兩個(gè)方面。

一是中國(guó)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)商品嚴(yán)重過剩，78%的商品供過于求；商業(yè)的銷能過剩，商品銷售渠道疊加重復(fù)；商業(yè)物業(yè)重復(fù)建設(shè)；商業(yè)促銷手段單一，價(jià)格戰(zhàn)已經(jīng)使商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)筋疲力盡，不可持續(xù)，這就產(chǎn)生了業(yè)態(tài)升級(jí)的要求。

二是進(jìn)口商品增加，國(guó)際先進(jìn)商業(yè)技術(shù)、營(yíng)銷策略進(jìn)一步滲透中國(guó)大陸商業(yè)領(lǐng)域，促進(jìn)中國(guó)大陸業(yè)態(tài)升級(jí)。隨著2015年12月中國(guó)加入世貿(mào)的保護(hù)期到期，進(jìn)入中國(guó)大陸的進(jìn)口商品大量增加（包括旅游購(gòu)物、網(wǎng)購(gòu)、海淘等）。這個(gè)變化使得中國(guó)大陸的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)法則從單一的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)開始向商品品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)、商業(yè)環(huán)境情景競(jìng)爭(zhēng)、商業(yè)服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)、業(yè)態(tài)創(chuàng)新競(jìng)爭(zhēng)過渡，進(jìn)口商品和先進(jìn)的商業(yè)銷售技術(shù)促進(jìn)中國(guó)商業(yè)的進(jìn)步和業(yè)態(tài)升級(jí)。

4.商業(yè)技術(shù)進(jìn)步

商業(yè)科技進(jìn)步是業(yè)態(tài)升級(jí)的關(guān)鍵因素，有電話就有電話銷售；有電視就有電視直銷；有計(jì)算機(jī)（PC）以及PC聯(lián)機(jī)就有當(dāng)代購(gòu)物中心；互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)在現(xiàn)代物流的配合下，對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)沖擊更大。2015年度世界最大的零售結(jié)構(gòu)體阿里巴巴的交易額達(dá)到3.6萬億元，約占中國(guó)零售商品總額11%。

科技革命對(duì)商業(yè)的影響比歷史上任何一次更大、更加深刻，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出我們的想象。以移動(dòng)互聯(lián)為代表的當(dāng)代信息技術(shù)正深刻地改變著人們的行為和生活方式，同樣從消費(fèi)端出發(fā)，改變商業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)，“全域商業(yè)”是互聯(lián)網(wǎng)PC時(shí)代進(jìn)入移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的產(chǎn)物，2016年“雙11”阿里巴巴也實(shí)現(xiàn)銷售1207億元，銷售空間達(dá)220個(gè)國(guó)家和地區(qū)，顯示了廣域特征?；ヂ?lián)網(wǎng)完成了從單向或雙向信息傳遞向時(shí)空全面滲透的升級(jí)，移動(dòng)互聯(lián)的全域性、即時(shí)性、交互性導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)須有全域、即時(shí)性，形成線上虛擬空間和線下實(shí)體空間交互融合的閉環(huán)，這就造成了移動(dòng)互聯(lián)時(shí)代的“商業(yè)地產(chǎn)物聯(lián)化”的特點(diǎn)。

由于虛擬空間無法儲(chǔ)存實(shí)物，物流成本決定虛擬和地理商圈重合起來的物聯(lián)商圈市場(chǎng)的空間范圍，這是物聯(lián)時(shí)代的商圈特點(diǎn)。

在物聯(lián)時(shí)代，其他高科技手段的運(yùn)用使得商業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)步更加迅猛，如移動(dòng)互聯(lián)、物聯(lián)網(wǎng)及物聯(lián)前期衍生功能——智慧商品管理系統(tǒng)、社交媒體、大數(shù)據(jù)以及快速支付、場(chǎng)景革命、積分銀行、VR技術(shù)、O2O技術(shù)、虛擬會(huì)員方案等，這就使得未來的商業(yè)地產(chǎn)有智慧的特點(diǎn)。

人文學(xué)科在未來的商業(yè)活動(dòng)中有更充分的運(yùn)用：如心理學(xué)、美學(xué)、行為學(xué)以及環(huán)境行為學(xué)、人文地理、民俗學(xué)、消費(fèi)心理學(xué)等，造成商業(yè)地產(chǎn)的情景、體驗(yàn)、主題化的傾向更加明顯。

同時(shí)，被改變的還有商業(yè)地產(chǎn)的估值體系。未來對(duì)商業(yè)地產(chǎn)評(píng)價(jià)時(shí)，人們不僅僅要閱讀商業(yè)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表，關(guān)注營(yíng)業(yè)額、收益和凈利潤(rùn)、坪效等商業(yè)效益指標(biāo)；考察其空間位置、交通條件、物業(yè)形態(tài)、租金水平等傳統(tǒng)的房地產(chǎn)評(píng)價(jià)要素，還會(huì)通過智慧商業(yè)系統(tǒng)，去考察這個(gè)商業(yè)物業(yè)虛擬商業(yè)價(jià)值。主要內(nèi)容有兩項(xiàng)：一是物聯(lián)商圈的評(píng)估，包括智慧商圈覆蓋面積、商圈內(nèi)的客流和物流的到達(dá)路徑和成本，人口密度和消費(fèi)潛力等數(shù)據(jù)指標(biāo)；二是流量的考核，包括虛擬會(huì)員的數(shù)量、活躍程度、線上和線下的銷售情況、客單價(jià)、忠誠(chéng)度、差評(píng)率等數(shù)據(jù)來綜合考核商業(yè)物業(yè)的價(jià)值。

情景化的成功與否也會(huì)影響到商業(yè)地產(chǎn)的無形價(jià)值估值。

5.商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)逆轉(zhuǎn)

商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)從開發(fā)為主，進(jìn)入盤活和提效為主的運(yùn)營(yíng)期。

在零售領(lǐng)域里發(fā)生巨變的同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)同樣發(fā)生著驚天的逆轉(zhuǎn)，2015年1月萬達(dá)宣布“輕資產(chǎn)”發(fā)展策略，它標(biāo)志著中國(guó)大陸商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)重心由開發(fā)轉(zhuǎn)移到運(yùn)營(yíng)，市場(chǎng)未來的機(jī)遇和發(fā)展空間在盤活商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)。

中國(guó)大陸商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)歷程大致經(jīng)歷了從啟動(dòng)到過剩五個(gè)階段。1999年中央出臺(tái)政策“誰(shuí)投資、誰(shuí)得益”，市場(chǎng)進(jìn)入啟動(dòng)期階段；2002年一鋪養(yǎng)三代，被廣泛傳播市場(chǎng)進(jìn)入興起期；2005年“國(guó)八條”出臺(tái)，商業(yè)地產(chǎn)第一次遇冷，市場(chǎng)進(jìn)入“倒伏”期；2008年“四萬億”政策出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)松綁，中國(guó)房地產(chǎn)銷售前20強(qiáng)全部進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，市場(chǎng)進(jìn)入二次啟動(dòng)期；2015年萬達(dá)宣布輕資產(chǎn)，標(biāo)志著中國(guó)大陸商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過剩，市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整、運(yùn)營(yíng)期。

從市場(chǎng)現(xiàn)狀來看，具有高配置、高庫(kù)存、去化難的特點(diǎn)。至2015年底全國(guó)（大陸范圍）人均擁有商業(yè)物業(yè)面積2.5平方米以上，超配50%以上，去化難、運(yùn)營(yíng)難，商業(yè)地產(chǎn)成為部份政府、部分企業(yè)的包袱。

由于商業(yè)地產(chǎn)總量過剩、效益降低、流入資金減少、開發(fā)困難，導(dǎo)致商業(yè)用地價(jià)格降低，出讓困難，中央政府出臺(tái)政策拯救商業(yè)地產(chǎn)，如“商改居”“商改辦”購(gòu)置商業(yè)物業(yè)可以2年抵扣等。同時(shí)，一些不利于商業(yè)地產(chǎn)解困的地方性的政策和規(guī)劃控制并未消除，如有的地方規(guī)定開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)須80%持有，有的地方規(guī)定開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)須持有建成物業(yè)50%十年以上，金融對(duì)商業(yè)地產(chǎn)支持力度不夠，商業(yè)地產(chǎn)的去庫(kù)存要比住宅困難大。

市場(chǎng)需求呼喚更多商業(yè)地產(chǎn)投資型的運(yùn)營(yíng)企業(yè)參與到這個(gè)市場(chǎng)中來，幫助企業(yè)渡過難關(guān)。

作者系阿爾達(dá)商置資本集團(tuán)股份有限公司集團(tuán)董事局主席