成熟都市圈大行其道 房地產(chǎn)業(yè)前景依舊

毛大慶

2016年全國房地產(chǎn)銷售額已達到13.3萬億元，在人類歷史上創(chuàng)造了奇跡。這是一個龐大的市場，是非常大的經(jīng)濟拉動來源，承擔了我國過去十多年經(jīng)濟成長的動力。美國、日本等發(fā)達國家進入到發(fā)達后期，房地產(chǎn)仍然是存續(xù)的，仍然在很大程度上幫助和刺激國家經(jīng)濟的成長。因此，我們不應該把房地產(chǎn)階段性產(chǎn)物看成一種持續(xù)的狀況。

美國發(fā)展了很長時間的自由經(jīng)濟房地產(chǎn)市場，目前還會有很多新方式出來，一直處于不斷變化之中。由此可見，我國房地產(chǎn)的發(fā)展方式僅僅走到第一個篇章，遠遠沒有開啟后面的篇章。如果一定要說這是上半場結束，只能說第一種發(fā)展方式可能要告一段落，第二種發(fā)展方式可能馬上就要開始。

一、我們走過的彎路

我國房地產(chǎn)走過很多彎路，這個過程對于經(jīng)濟發(fā)展、貨幣發(fā)展、老百姓個人的財富及對資產(chǎn)配置需求的發(fā)展，甚至是我國經(jīng)濟后來在世界地位中的影響都是估計不足的，而且是遠遠不足。

第一，作為人口大國，我們對人口和資源配置的關系在當時預估不足，比如1998、1999年跟今天相比，城市化水平、房地產(chǎn)市場化水平、人口城市化的水平，連現(xiàn)在的1/3都不到。這20年提升了4-5倍，且遠遠沒有完成城市化的過程。

當時我們沒有預見到有多少城市能承載這么大的城市化人口，這些城市里面的土地總量、空間總量、發(fā)展?jié)摿δ懿荒苤稳藗冞M城的需要；我們的制度能不能滿足這些需求。例如：城市鄉(xiāng)村二元化的制度是不是能夠在某種機制上進行改良，甚至打破，讓土地合理流轉(zhuǎn)起來。當時我們想的是這個國家從計劃經(jīng)濟走向市場經(jīng)濟，房地產(chǎn)首先要市場化，這個思路本身是對的，房地產(chǎn)市場化確實克服了很多弊端，但是也帶來了很大的潛在問題。

我們借鑒其他國家和市場，比如新加坡。新加坡把土地資源和市場空間分為保障性資源和市場化資源兩種，在雙軌制里面運轉(zhuǎn)，保障的人必須要用保障制度來保障，但是政府也要市場化運行保障制度，保障制度也不是救濟制度，也是市場化制度，但是在一定的約束情況下進行的市場化制度，并且是完全放開的市場，這是雙軌制。

德國等一些歐洲國家用稅收的制度來調(diào)節(jié)。德國稅收制度用得非常好，從鼓勵、保障開發(fā)商，到保障買房人、租房人、使用者，不停用稅收來進行平衡，到今天還在用這個制度，這就是長效機制。

我們目前缺乏長效機制的概念，一直把房地產(chǎn)當成刺激經(jīng)濟的手段，導致很多短期做法的產(chǎn)生，包括地方政府的土地財政問題。但客觀地說，通過房地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)生了龐大的GDP，但過程之中不斷的進行調(diào)控來調(diào)節(jié)市場，確實缺乏長效機制，這是一個問題。

另外，關于泡沫問題，任何行業(yè)都有泡沫，要注意的是一個度。我國正處在新舊動能轉(zhuǎn)換的過程中，新的經(jīng)濟增長取代陳舊的增長方式是一個非常不容易的過程，因為這個舵太大了。因此，筆者認為，經(jīng)濟轉(zhuǎn)型不易過快，要穩(wěn)穩(wěn)當當、扎扎實實。房地產(chǎn)仍然會扮演一個非常重要的角色，而且是相當長的時間內(nèi)，但扮演的角色和戲碼會發(fā)生很大的變化。

二、長效機制亟需建立

政府從哪入手？從金融角度正確地引導房地產(chǎn)投資行為，建立長效機制，建立比較完善的金融管控機制，防范系統(tǒng)性風險的產(chǎn)生。這段話雖然不長，但是可以從中讀出未來房地產(chǎn)管理的視角：不再是從買房人著手，更多的是從國家金融風險的防控角度著手。

貨幣總量在這兒擺著，可我們還要增加貨幣總量，這些貨幣一定會有一部分流進房地產(chǎn)市場，這是不對的。但流到哪去才對呢？應該流到未來的新興房地產(chǎn)，比如租賃性住房、小鎮(zhèn)開發(fā)、新的扶持產(chǎn)業(yè)和刺激產(chǎn)業(yè)成長的房地產(chǎn)產(chǎn)品里面去，國家會鼓勵并支持。如京津冀的發(fā)展，一定會帶動一批城市群的發(fā)展。因此，未來的調(diào)節(jié)手段會從金融手段入口調(diào)節(jié)，規(guī)范資金的流向。

對于老百姓來說，適度合理的資源配置在今天仍然恰逢其時。例如京津冀發(fā)展的走勢，北京未來幾年有兩個亮點：一個是北京城市副中心的概念，一個是雄安新區(qū)的發(fā)展。這些動作和手筆絕非階段性、也絕非小區(qū)域性，它是國家性戰(zhàn)略。這樣的動作絕對不亞于當年深圳的崛起或者是浦東的發(fā)展，很有可能會成為我國第三個國際化的區(qū)域經(jīng)濟拉動型的增長極。把問題提到這個高度看，可能就會重新看待這個城市的發(fā)展格局。我國也在試圖把城市這個籃子做得更大，讓更多的人能夠分享城市化發(fā)展的成果。

買房對于老百姓來說，既是一個需要，同時不可避免也是一個資產(chǎn)配置。資產(chǎn)配置當下有很多新的增長點值得我們關注。經(jīng)濟活躍性城市像杭州、武漢、南京、廈門、成都、西安、天津、鄭州、東莞、珠海、三亞等，未來都會吸納一大批城市化人口，滿足他們的置業(yè)需求。我國的城市梯隊還是有潛力的，還在發(fā)展過程之中，非要到上海市中心、北京市中心買房子，真的很貴，但是不是已經(jīng)到了頂點，還有待時間來論證。

三、去庫存只是階段性口號

三四線城市去庫存喊了兩年，盡管一些二三線城市或者所謂三四線城市，甚至五線城市房地產(chǎn)也慢慢開始變得相對火起來，但是跟一線城市比還是不溫不火。東莞算三四線城市，它的房地產(chǎn)市場2016年非常亮麗，包括佛山也很亮麗。未來，佛山、東莞、深圳、廣州連起來，變成一個城市帶，將會有大量的連帶發(fā)展作用。

東莞為什么這幾年房地產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)定成長，而且過去一年成長特別快？因為其產(chǎn)業(yè)結構合理，現(xiàn)代服務業(yè)、高端制造包括科技等一直在這個城市里面孕育，通過高端淘汰低端，不停自我迭代、自我更新。類似東莞的城市還有昆山、蘇州、無錫。城市帶、城市群發(fā)展起來，把餅做大，老百姓就不是非得擠到某一個中心，這也是京津冀的規(guī)劃發(fā)展趨勢。

三四線去庫存只是一個階段性的口號，一個階段就會過去，最終目標還是要找到自己的定位跟經(jīng)濟發(fā)展模式。

四、新型城鎮(zhèn)化的未來

如何看待新型城鎮(zhèn)化？是再建一堆新城鎮(zhèn)，還是研究原來已存量城鎮(zhèn)的資源能不能被再利用？

首先，要從區(qū)域經(jīng)濟戰(zhàn)略上看待新型城鎮(zhèn)化，比如發(fā)展長江中下游流域的物流、資金流、資源流帶動城市帶，建成上下游承接的城鎮(zhèn)化帶。京津冀、長三角、珠三角以及圍繞成都、武漢、鄭州產(chǎn)生輻射效應的城鎮(zhèn)化，都是合理的。

其次，小鎮(zhèn)建設未來會大量或者非常有效地改變我們的農(nóng)村形態(tài)，給農(nóng)村帶去一大筆有益財富。當我國的個人消費能力、經(jīng)濟總量達到一定程度的時候，鄉(xiāng)村消費、小城鎮(zhèn)消費，特別是特色小鎮(zhèn)的消費一定會成為一個非常蓬勃的領域。

再次，租賃經(jīng)濟仍然是非常吸金的領域。不要小看租賃經(jīng)濟給未來城市發(fā)展帶來的巨大提升量，要把資產(chǎn)看作資本的一個鏈條，把資本看作資產(chǎn)的一個重要依托。龐大的房地產(chǎn)存量市場又會激發(fā)我國在房產(chǎn)領域內(nèi)的經(jīng)濟增量，當然這種資產(chǎn)資本就需要高水平的操盤手、機構、職業(yè)經(jīng)理人來運作。

五、住房需求的轉(zhuǎn)變

90后、00后對房地產(chǎn)的意義和觀點發(fā)生了變化?，F(xiàn)在是大眾創(chuàng)業(yè)的年代，也是一個自媒體的年代，大家對辦公的需求和住的需求跟以前不一樣了。

比如北京出現(xiàn)很多好玩的空間、好玩的公寓、好玩的場所。我租個場所，有一大堆朋友在一起住，一堆人一起玩，很多時尚的人住在一起，有創(chuàng)業(yè)的，有做生意的，有自由職業(yè)者……可見，租賃經(jīng)濟的成長一定會到來，以社群的思路來運營，各種各樣的產(chǎn)品會迎合這一批年輕消費者的需要，城市會變得多元化，城市空間變得豐富多彩。

從整個世界格局范圍來看，過去兩年，無論是政策引導還是大的運動性推動，創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新以及人才的進一步回歸和梳理，確實有顯而易見的進步。在國際競爭的大歷史背景下，我國真的有可能成為一個創(chuàng)新大國。對于個人來說，如果你確實需要房子，現(xiàn)在就應該去買，早買一定比晚買好，但前提是住，而不是炒。

作者系優(yōu)客工場創(chuàng)始人兼董事長