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    或許,行業(yè)拐點已經(jīng)來了

    2017-06-02 15:19:21丁祖昱
    中國房地產(chǎn)·市場版 2017年5期
    關(guān)鍵詞:新開工商品房庫存

    丁祖昱

    近日,國家統(tǒng)計局如期發(fā)布了宏觀數(shù)據(jù),2017年一季度全國GDP同比增長6.9%,創(chuàng)下近6個季度以來的新高,實現(xiàn)了2017年經(jīng)濟發(fā)展的良好開局。房地產(chǎn)指標升多于降,也很爭氣,開發(fā)投資同比增長9.1%,創(chuàng)下2015年3月份以來的新高;新開工面積同比增長11.6%,同比增速連續(xù)第5個月擴大;土地市場量價齊升,購置面積同比增長5.7%,成交價款增長16.7%;商品房銷售面積、銷售金額累積增速分別為19.5%和25.1%,分別較前2月下滑了5.6和0.9個百分點;待售面積同比下滑6.4%,跌幅較前2月擴大了1.8個百分點。

    但在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)持續(xù)調(diào)整,行業(yè)調(diào)控持續(xù)變化的市場背景下,趨勢判斷還是不可大意,各項指標分析還是應當更細一些、更慢一點,這樣才能真正認清行業(yè)的變化方向。

    一、開發(fā)投資:增速出現(xiàn)走平,需警惕回落風險

    前3月,房地產(chǎn)開發(fā)投資19292億元,同比名義增長9.1%,同比增速確實為近25個月新高。但從增速變化來看,3月份同比增速僅比1-2月份提高0.2個百分點,開發(fā)投資增速不復2016年下半年以來的節(jié)節(jié)攀升,已經(jīng)出現(xiàn)走平之勢。再考慮到本輪城市層面的調(diào)控在去年9月份啟動,而投資數(shù)據(jù)一般會比市場變化滯后半年左右,2017年3月或許會成為開發(fā)投資增速的一大拐點(見圖1)。

    二、銷售情況:成交增速放緩,3月或成年內(nèi)拐點

    一季度,商品房銷售面積29035萬平方米,同比增長19.5%,增速比1-2月份回落5.6個百分點。商品房銷售額23182億元,增長25.1%,增速回落0.9個百分點。銷售面積、銷售金額累積同比增速雙雙回落。

    對比1-2月成交量來看,2017年3月商品房成交面積增長6.6%,這一增長比2015年少了1.7個百分點,比2016年少了9.7個百分點,在這一角度下,2017年的3月已經(jīng)是近3年純度最低的“金三”。由此來看,雖然目前大多數(shù)一二線城市依然維持著供不應求,大多數(shù)三四線城市庫存壓力也有所減輕,但在不斷疊加的調(diào)控政策下,成交規(guī)模增長已經(jīng)明顯受限。

    再考慮到2016年4月的銷售情況較好,當月成交面積與全年均值之比為2011年以來最高值。因此在市場熱度降溫,而指標基期高位的雙重疊加之下,2017年4月份商品房成交增速或許會出現(xiàn)較大幅度的回落(見圖2)。

    三、土地市場:購置面積同比增速回落,成交價款同比增速上升

    土地市場變化趨勢在意料之中,購置面積增速下降,成交金額增速增加。1-3月份,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積3782萬平方米,同比增長5.7%,增速比1-2月份回落0.5個百分點;土地成交價款1359億元,增長16.7%,增速提高4個百分點。

    變化原因很容易理解,主要還是在因城施策的大方針引導下,地價較低的高庫存城市暫緩或暫停拍地,一二線城市成為土拍“主戰(zhàn)場”所致。而新增供地減少并向一二線熱點城市集中的現(xiàn)狀,也激化了招拍掛市場的“價格戰(zhàn)”,進一步推高了目前的地價水平(見圖3)。

    四、新開工:商辦占比回落,住宅成為主要增長點

    一季度房屋新開工面積31560萬平方米,增長11.6%,增速提高了1.2個百分點。分屬性來看,其中住宅新開工面積達到了2.28億平方米,同比增長18.1%,對一季度新開工的增長貢獻率達到了106.3%,相對的,商辦新開工面積之和為同比負增長。不同產(chǎn)品之間的新開工差異也說明了調(diào)控方向的不同:面對大部分重點城市住宅庫存不足的問題,在控制好價格指標的前提下,地方政府還是樂于新增住宅供應的;但針對商辦產(chǎn)品庫存積壓、供大于求的現(xiàn)狀,大多數(shù)城市還是在新開工指標上持以審慎態(tài)度。

    不過就2016年以來的新開工規(guī)模來看,2017年3月僅高于去年的3月、8月和11月,還遠稱不上“高”。這主要還是受到當前的“限價”政策影響,企業(yè)在項目新開工有了更多考量,由此來看,對于下半年的新開工走勢還是不可過于樂觀。

    作者系易居(中國)企業(yè)集團CEO

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