從海外經(jīng)驗再談房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理

徐斌　廖俊平

隨著房地產(chǎn)市場上經(jīng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)撮合成交的交易比例不斷提高，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的重要性也越來越突出。但無可諱言，我國的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)從誕生的那一天開始，就一直備受詬病，從業(yè)人員坑蒙拐騙事件層出不窮，社會對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的評價一直偏低。如何對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)加強(qiáng)管理？長期以來，眾多專家學(xué)者見仁見智，提出了很多行之有效的方式方法，筆者也曾經(jīng)多次撰文討論，這里不避淺陋，不厭其煩，再來一談。

一、我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員素質(zhì)普遍較低的現(xiàn)狀

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)亂象迭出，人們首先想到的可能是應(yīng)該吸引更多高素質(zhì)人才加入該行業(yè)。事實上，有關(guān)行業(yè)管理部門也正是如此考慮。我國2001年出臺的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》和2015年出臺的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》中都對高學(xué)歷人才報考房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)職業(yè)資格提供了便利條件：獲得本科學(xué)歷或雙學(xué)士、碩士、博士學(xué)位的人員在工作年限的要求上要寬松很多。但政策的實施效果如何呢？

筆者所在單位在2016年下半年曾經(jīng)做過一個有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的研究課題，課題組對廣州、深圳、重慶、大連、廈門、昆明、武漢、成都等城市以及海南省的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員進(jìn)行了廣泛調(diào)查，共回收有效調(diào)查問卷近千份。調(diào)查的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員中，高中同等學(xué)歷的人員占比最多，達(dá)55.15%；其次是大專學(xué)歷人員，占比31.97%；本科學(xué)歷人員占比11.16%，排在第三；研究生及以上學(xué)歷人員占比非常少，只有0.21%，還趕不上初中及以下學(xué)歷人員的1.5%占比，如圖1所示。

圖1的數(shù)據(jù)反映了這樣的事實：目前我國的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)并不能吸引高學(xué)歷人才的加入。主要的原因包括：第一，高學(xué)歷人才在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)并不具有必然的競爭優(yōu)勢，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的工作內(nèi)容主要是居間撮合，掌握足夠的房源信息即可，并沒有太多技術(shù)含量；第二，行業(yè)的收入水平并不足以吸引高學(xué)歷人才；第三，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是一項很辛苦的工作，每天工作至晚上十點或以后，節(jié)假日無休是正?，F(xiàn)象，較高的工作強(qiáng)度讓高學(xué)歷人才望而卻步。

實際上，在海外其他國家或地區(qū)，對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員的學(xué)歷要求普遍較低，比如我國香港地區(qū)要求完成中學(xué)五年級（相當(dāng)于大陸高中水平）或同等程度的教育，美國德克薩斯州甚至不做學(xué)歷要求。

二、如何提升從業(yè)人員的誠信水平和法律意識

既然不能寄希望于高學(xué)歷人才的大量加入來提升房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的整體素質(zhì)，那么應(yīng)該如何做才能提升其從業(yè)人員的誠信水平和遵紀(jì)守法意識？海外部分國家或地區(qū)的經(jīng)驗是這樣的。

1.注重房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員在誠信和守法等方面的記錄審查

在美國的德克薩斯州，打算從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的人員被要求必須向州房地產(chǎn)委員會證實自己的正直、信用與誠實，包括提供在FBI的指紋檔案并披露有無違法記錄，在德克薩斯學(xué)生貸款擔(dān)保公司（Texas Guaranteed Student Loan Corporation）沒有未還貸款或者已達(dá)成還款安排，如果州房地產(chǎn)委員會認(rèn)為有必要，還可能會對申請者進(jìn)行背景調(diào)查。在我國香港地區(qū)，個人必須被地產(chǎn)代理監(jiān)管局判定是適當(dāng)人選才能申請從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，其中考慮的因素包括不是未獲解除破產(chǎn)的破產(chǎn)人，不是精神紊亂的人或病人，沒有曾因欺詐、舞弊或其它不誠實的行為而被定罪，沒有曾因其它罪行被定罪等。在我國臺灣地區(qū)，無行為能力或限制行為能力、破產(chǎn)、犯詐欺、背信、侵占罪、性侵害犯罪等被判處有期徒刑一年以上，尚未執(zhí)行完畢或者執(zhí)行完畢或赦免后未滿三年，以及受感訓(xùn)處分尚未執(zhí)行完畢或執(zhí)行完畢后未滿三年者不得申請經(jīng)營經(jīng)紀(jì)業(yè)。在新加坡，申請進(jìn)入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)也需要滿足誠信、無犯罪記錄等方面的要求，包括不是未清除債務(wù)的破產(chǎn)者，沒有被任何國家判處有罪，沒有在民事訴訟中被發(fā)現(xiàn)涉及欺詐、不誠實、違反信托等行為，沒有曾因濫用毒品被拘留，或根據(jù)刑法（或臨時規(guī)定）等相關(guān)條例，被警察監(jiān)管/拘留。

縱觀以上部分國家或地區(qū)的規(guī)定，其根本目的是保證加入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的人員是誠信、守法，值得消費者信任并委托的。我國雖然也有類似的要求，比如2015年出臺的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》中明確，申請房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)人員職業(yè)資格需要遵守國家法律、法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范，秉承誠信、公平、公正的基本原則，恪守執(zhí)業(yè)道德。但事實上沒有可操作的實質(zhì)審查措施，結(jié)果是形同虛設(shè)。

2.考試注重房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)相關(guān)法律法規(guī)方面的內(nèi)容

在我國香港，地產(chǎn)代理資格考試的內(nèi)容主要包括《地產(chǎn)代理條例》和地產(chǎn)代理監(jiān)管局方面的基本知識、規(guī)管地產(chǎn)代理工作的法例的基本知識、與建筑物有關(guān)的法律規(guī)管的基本知識、租務(wù)法例的基本知識等。在我國臺灣，不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格考試內(nèi)容有五個部分，除國文外，其他四個部分是民法概要、不動產(chǎn)估價概要、土地法與土地相關(guān)稅法概要、不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)相關(guān)法規(guī)概要。在新加坡，申請房地產(chǎn)銷售員資格的考試內(nèi)容中土地法的基本知識（Basic Land Law Concepts），處理土地中的利益（Dealings with Interests in Land，內(nèi)容有合同法、代理法、業(yè)主與租客法等），房地產(chǎn)代理行業(yè)規(guī)管等是重點。

反觀我國的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)人員職業(yè)資格考試，其中房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格考試分為房地產(chǎn)交易制度與政策、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)職業(yè)導(dǎo)論、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)基礎(chǔ)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)操作四個部分；而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理職業(yè)資格考試分為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)綜合能力和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)操作實務(wù)兩個部分。很明顯，我國的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)人員職業(yè)資格考試并沒有將房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)相關(guān)法律法規(guī)作為重點考核內(nèi)容，反而更加注重銷售技巧方面。筆者對此有些困惑，照理說，知法才能守法，如果房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員連基本的相關(guān)法律法規(guī)都不了解，何談?wù)\信守法經(jīng)營與職業(yè)操守呢？再者，從政府行業(yè)管理的角度與市場經(jīng)濟(jì)的要求而言，只要房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員能夠誠信和守法經(jīng)營，這些人是否掌握一定的銷售技巧并在行業(yè)中賺到錢，應(yīng)該也不是政府行業(yè)管理部門需要操心和能夠操心得到的事情。

3.在進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)資格分類的同時嚴(yán)格執(zhí)業(yè)職能區(qū)分

前文提及的我國香港地區(qū)、我國臺灣地區(qū)和新加坡、美國德克薩斯州、美國北卡羅來納州對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的從業(yè)資格都有分類，在執(zhí)業(yè)職能上也有明確嚴(yán)格的區(qū)分，具體如表1所示。

對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員進(jìn)行資格分類和執(zhí)業(yè)職能區(qū)分至少具有以下作用：

一是，可以降低政府行業(yè)管理的難度。因為低層級的從業(yè)人員必須依托高層級的從業(yè)人員才能從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，高層級從業(yè)人員就需要對自身所屬的低層級從業(yè)人員的從業(yè)行為提供擔(dān)保并承擔(dān)責(zé)任，實際上賦予了高層級從業(yè)人員一定程度上的行業(yè)管理要求，政府只要將主要管理精力面向人數(shù)少得多的高層級從業(yè)人員即可，相當(dāng)于在管理中增加了一個層級而極大降低了管理幅度。

二是，可以極大提升房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員從低層級向高層級提升的欲望。因為低層級的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員不能單獨從事業(yè)務(wù)，那么在收入水平上肯定要大幅少于高層級的從業(yè)人員，為提高收入水平，擺脫從業(yè)上的他人約束，就必須取得高層級從業(yè)資格。

我國的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)資格雖然也有進(jìn)行分類，包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理兩種，另外有些城市還有本地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)資格，但并沒有對不同類別的從業(yè)資格進(jìn)行職業(yè)職能區(qū)分。實踐中從業(yè)人員只要取得其中一種即可以從事所有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，導(dǎo)致的必然后果是高層級的從業(yè)資格乏人問津，行業(yè)的誠信、守法水平就長期在較低層面徘徊。根據(jù)筆者獲得的數(shù)據(jù)，截至2016年6月30日，全國通過考試獲得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書的人數(shù)只有54033名；而在廣州，自1998年3月1日實行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員持證上崗以來，截至2016年6月30日，共有72163人通過考試取得了廣州市房地產(chǎn)中介服務(wù)人員資格證書。此外，由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書在實際中并沒有比部分城市本地的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)資格證書或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格證書更為有用（或具有競爭優(yōu)勢），很多歷經(jīng)千辛萬苦、備受煎熬通過資格考試獲得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書的人員并沒有實際從事、或者在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動中實際使用該資格證書從業(yè)。比如，廣東省截至2016年6月30日共有2838人獲得全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書，但在注冊有效期內(nèi)的只有125人，只占4.4%，有95.60%的人員沒有實際使用考試通過的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證書。

4.嚴(yán)格的行業(yè)準(zhǔn)入和嚴(yán)厲的非法執(zhí)業(yè)處罰

前文提及，海外部分國家或地區(qū)都進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)資格分類，實際上也是嚴(yán)格的行業(yè)準(zhǔn)入制度，獲得資格才能從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，如果違反，處罰那是相當(dāng)?shù)膰?yán)厲。比如在我國香港，除《地產(chǎn)代理條例》訂明的豁免情況外，任何人從事地產(chǎn)代理工作的業(yè)務(wù)必須領(lǐng)有有效的地產(chǎn)代理牌照，任何人擔(dān)任地產(chǎn)代理的營業(yè)員亦必須持有有效牌照。無領(lǐng)有有效牌照而從事地產(chǎn)代理工作屬刑事罪行，一經(jīng)定罪，最高刑罰為監(jiān)禁2年及罰款500000港元。在新加坡，房地產(chǎn)代理無牌執(zhí)業(yè)，最高判處監(jiān)禁3年及罰款75000新加坡元，如果重犯，對違法期間處以每天7500新加坡元的額外罰款；銷售員未經(jīng)注冊執(zhí)業(yè)，最高判處監(jiān)禁1年及罰款25000新加坡元；房地產(chǎn)代理雇傭任何未經(jīng)注冊的銷售員從事經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，最高判處監(jiān)禁1年及罰款25000新加坡元，如果重犯，對違法期間處以每天2500新加坡元的額外罰款；銷售員沒有與房地產(chǎn)代理簽訂書面協(xié)議而從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，最高判處監(jiān)禁1年及罰款25000新加坡元，如果重犯，對違法期間處以每天2500新加坡元的額外罰款。在美國德克薩斯州，沒有獲得執(zhí)照而非法執(zhí)業(yè)屬于一級輕罪（Class A misdemeanor），可最高判處1年監(jiān)禁及罰款4000美元；此外，德克薩斯州房地產(chǎn)委員會有權(quán)對沒有獲得執(zhí)業(yè)許可而從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的人員處以非法所得1倍以上、3倍以下的罰款。

我國曾經(jīng)有較長一段時間對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)也是實行資格準(zhǔn)入制度，但由于多方面原因，該項制度并沒有在全國普遍、大規(guī)模推廣。而且，2014年8月12日國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于取消和調(diào)整一批行政審批項目等事項的決定》（國發(fā)〔2014〕27號），取消了2001年《經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格暫行規(guī)定》關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)資格許可和認(rèn)定事項，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)人員職業(yè)資格調(diào)整為水平評價。在筆者看來，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)中交易的商品特殊，價值量大，涉及交易雙方的巨額利益甚至身家，管理方式應(yīng)該與其他行業(yè)有所區(qū)別，或者更應(yīng)該向海外主流經(jīng)驗看齊。

綜上所述，我國的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理目前確實與海外主流管理方式存在較大距離，在全行業(yè)從業(yè)人員學(xué)歷層次偏低、缺乏行業(yè)準(zhǔn)入限制、高層級從業(yè)資格面臨逆向淘汰、從業(yè)人員的守法和誠信水平的缺乏實質(zhì)性審查手段和考核的大背景下，要想管理好這個行業(yè)，何其難也。

第一作者系中山大學(xué)南方學(xué)院商學(xué)院房地產(chǎn)系講師

第二作者系中山大學(xué)嶺南學(xué)院教授