房產(chǎn)中介監(jiān)管之國(guó)外經(jīng)驗(yàn)借鑒

攸寧

伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)熱，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的各類(lèi)違法違規(guī)行為屢見(jiàn)不鮮。某些中介機(jī)構(gòu)通過(guò)編造散布謠言、發(fā)布虛假信息、賺取房源差價(jià)、挪用交易資金、違規(guī)開(kāi)展金融業(yè)務(wù)、違規(guī)代理銷(xiāo)售、無(wú)照經(jīng)營(yíng)等誤導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，引起了市場(chǎng)的波動(dòng)。

近日，針對(duì)此類(lèi)違法違規(guī)中介機(jī)構(gòu)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在整頓規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售中介行為電視電話(huà)會(huì)議上，通報(bào)了近期各地查處的30家違法違規(guī)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和開(kāi)發(fā)企業(yè)，其中北京存房房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，上海弘錦房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所等均有上榜。

住建部要求各地重點(diǎn)整治房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)的三類(lèi)違法違規(guī)行為：一是壟斷房源，操縱市場(chǎng)價(jià)格；二是造謠生事，誤導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期；三是提供虛假證明，擾亂市場(chǎng)秩序。同時(shí)，要求各地配合金融主管部門(mén)繼續(xù)嚴(yán)肅查處“首付貸”和其他資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的行為。

這些違法違規(guī)中介機(jī)構(gòu)所受到的處罰視情節(jié)輕重不盡相同，其中包括限期整改、暫停網(wǎng)簽、處以罰款等行政處罰。針對(duì)對(duì)情節(jié)嚴(yán)重的，要在整改期內(nèi)暫停中介機(jī)構(gòu)所有門(mén)店的業(yè)務(wù)辦理。在此基礎(chǔ)上，住建部還將部分違法違規(guī)的中介機(jī)構(gòu)公開(kāi)曝光，列入嚴(yán)重失信企業(yè)“黑名單”，性質(zhì)惡劣的要依法清出市場(chǎng)，構(gòu)成犯罪的，要移送有關(guān)部門(mén)依法追究刑事責(zé)任。

那么，其他國(guó)家的房產(chǎn)中介有怎樣的行業(yè)規(guī)范，是否也存在著類(lèi)似的亂象，政府部門(mén)又是如何對(duì)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)管的呢？

德國(guó)：房?jī)r(jià)較平穩(wěn)，中介亂象少

德國(guó)人比較重視實(shí)體經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的比重很小，某種程度上講，德國(guó)的房地產(chǎn)是為實(shí)體經(jīng)濟(jì)和社會(huì)穩(wěn)定服務(wù)的。德國(guó)歷屆政府將住房看作是民生的基本保障，通過(guò)各種法律以及稅務(wù)措施來(lái)壓縮房產(chǎn)的炒作空間，讓房子始終保持其居住的本質(zhì)，不是用來(lái)發(fā)展經(jīng)濟(jì)，更不是用來(lái)炒作盈利的。

德國(guó)相關(guān)法律對(duì)房屋出租和租住都做了細(xì)致的規(guī)定，尤其是房客的權(quán)益能夠得到較好的保障，所以60%以上的人都是租房住，而不是買(mǎi)房。德國(guó)對(duì)于自住房只征收土地稅，根據(jù)各州情況不同，稅率在3%-5%之間，房主每年都要繳納土地稅，用于出售或者出租等商用目的的房產(chǎn)，不但要征收不動(dòng)產(chǎn)稅，而且還有15%的盈利所得稅，對(duì)于購(gòu)買(mǎi)十年內(nèi)再次出售的房產(chǎn)還要征收25%的資本稅，在很大程度上壓縮了炒房行為。

德國(guó)的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)有相對(duì)統(tǒng)一的行業(yè)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，主要服務(wù)內(nèi)容是接受賣(mài)方和買(mǎi)方的委托并促成交易。中介人員要陪同客戶(hù)一起去察看房產(chǎn)，參與房地產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)、公證過(guò)程，并要繳納土地稅、公證費(fèi)以及交易額3%左右的中介費(fèi)。房子在購(gòu)買(mǎi)之后，除了每年要繳納土地稅之外，還要支付污水排放費(fèi)、街道清掃費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)等，所以很多人干脆就租房住，省去很多的麻煩。

澳大利亞：有規(guī)范行業(yè)的法規(guī)，但仍存在小部分違規(guī)行為

在房產(chǎn)中介的管理問(wèn)題上，澳大利亞有專(zhuān)門(mén)的代售房產(chǎn)和商業(yè)中介法規(guī)，這一法規(guī)從總體上規(guī)范了房產(chǎn)中介的行為，使絕大部分的中介在房產(chǎn)銷(xiāo)售時(shí)，遵循相關(guān)法令，但是一小部分的中介也存在違規(guī)問(wèn)題。比如為了促進(jìn)銷(xiāo)售，一些中介會(huì)惡意壓低房屋的報(bào)價(jià)，宣傳價(jià)格甚至比房屋價(jià)格便宜數(shù)十萬(wàn)元的低報(bào)價(jià)，能夠吸引更多購(gòu)房者。之后告訴房主，這一較低的價(jià)格已經(jīng)是房屋價(jià)值的極限，從而實(shí)現(xiàn)快速銷(xiāo)售，或在有較大量的意向購(gòu)房者之后，迅速提高房?jī)r(jià)，這些惡意壓低房?jī)r(jià)的行為在澳大利亞是不被允許的。

此外，澳大利亞房產(chǎn)的海外銷(xiāo)售中，中介問(wèn)題頗為嚴(yán)重。在一些境外房產(chǎn)推介會(huì)上，由于信息不對(duì)稱(chēng)，被誤導(dǎo)的海外購(gòu)房者經(jīng)常會(huì)在不知情的情況下違規(guī)購(gòu)買(mǎi)澳大利亞房產(chǎn)，甚至有一些房產(chǎn)中介會(huì)無(wú)中生有地將房產(chǎn)和移民直接掛上鉤，這是根本不存在的騙局。澳大利亞各州的公平交易廳是打擊違規(guī)房產(chǎn)中介的主要職權(quán)部門(mén)，因此公平交易廳的工作人員會(huì)在周末舉行對(duì)違規(guī)中介整治的突擊行動(dòng)，但這些整治并不能解決全部問(wèn)題。

日本：讓中介規(guī)范運(yùn)營(yíng)有門(mén)道

同樣由于相關(guān)法律比較完善以及執(zhí)行得力，日本房地產(chǎn)中介運(yùn)營(yíng)整體來(lái)說(shuō)規(guī)范有序，哄抬房?jī)r(jià)、合同造假現(xiàn)象非常罕見(jiàn)。日本法律對(duì)中介的約束非常細(xì)致且嚴(yán)格，行業(yè)協(xié)會(huì)執(zhí)行力強(qiáng)，違法違規(guī)成本很高，所以房地產(chǎn)中介不敢以身試法。

在日本開(kāi)設(shè)房地產(chǎn)中介公司必須具備3個(gè)條件：一是以前從事別的行業(yè)的公司新增房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的，其申請(qǐng)開(kāi)始房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)之前的本業(yè)結(jié)算必須是盈利的。二是要聘請(qǐng)擁有國(guó)家資格的房地產(chǎn)交易專(zhuān)員，在公司全職工作。三是房地產(chǎn)中介必須拿出1000萬(wàn)日元（1元人民幣約合16日元）營(yíng)業(yè)保證金，保證金由當(dāng)?shù)胤▌?wù)局管理，中介一旦出現(xiàn)詐騙等違法違規(guī)行為，使客戶(hù)蒙受損失，法務(wù)局就拿保證金直接賠給客戶(hù)，之后再走法律程序。

日本房地產(chǎn)中介公司的所有合同按規(guī)定需保留10年，一旦合同出現(xiàn)錯(cuò)誤，房屋出現(xiàn)瑕疵，中介都有不可逃避的責(zé)任。當(dāng)事員工要負(fù)責(zé)不說(shuō)，領(lǐng)導(dǎo)和負(fù)責(zé)人對(duì)在任期內(nèi)任何員工所簽的任何一份合同也都要負(fù)責(zé)。即使出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)前任負(fù)責(zé)人已經(jīng)卸任，也得承擔(dān)賠償責(zé)任，甚至中止合同，把錢(qián)退還買(mǎi)主。

行業(yè)協(xié)會(huì)執(zhí)行力強(qiáng)，也是日本房地產(chǎn)中介運(yùn)營(yíng)比較規(guī)范的重要原因。在日本不管干什么行業(yè)，一般都有行業(yè)管理，而行業(yè)管理基本上依靠行業(yè)協(xié)會(huì)。做房地產(chǎn)有不動(dòng)產(chǎn)協(xié)會(huì)，中介公司都要加入?yún)f(xié)會(huì)。

英國(guó)：清晰流程助解決消費(fèi)者與中介糾紛

總體而言，盡管沒(méi)有一個(gè)明確的監(jiān)管機(jī)構(gòu)，但相對(duì)完善的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)則和法規(guī)還是使英國(guó)的房地產(chǎn)中介行業(yè)健康地運(yùn)行。房地產(chǎn)中介大多數(shù)情況下無(wú)法鉆空子，消費(fèi)者在發(fā)現(xiàn)自己利益受損時(shí)，可以通過(guò)向公司和行業(yè)協(xié)會(huì)投訴或者向法院起訴要求判決等方式維護(hù)其合法權(quán)益。

英國(guó)買(mǎi)房人、賣(mài)房人如果與中介產(chǎn)生爭(zhēng)執(zhí)，通常的解決流程如下：消費(fèi)者首先可以向地產(chǎn)中介公司投訴，如果不能解決，再向監(jiān)察專(zhuān)員投訴，如果監(jiān)察專(zhuān)員仍然解決不了問(wèn)題，消費(fèi)者還可以向行業(yè)協(xié)會(huì)投訴。消費(fèi)者也可以尋求仲裁或到法庭起訴，仲裁和法院判決是房地產(chǎn)領(lǐng)域具有強(qiáng)制執(zhí)行力的僅有的兩個(gè)渠道。

盡管如此，當(dāng)前英國(guó)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)仍然存在監(jiān)管不足的現(xiàn)狀，有業(yè)內(nèi)人士呼吁進(jìn)一步加強(qiáng)監(jiān)管，但被政府以影響市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和消費(fèi)者的理由拒絕了。英國(guó)政府認(rèn)為，如果所有的中介商都需要政府監(jiān)管并核發(fā)執(zhí)照，就可能導(dǎo)致交易手續(xù)費(fèi)用提高，最終使消費(fèi)者權(quán)益受損，得不償失。

美國(guó)：房地產(chǎn)“炒不起來(lái)”的根源

美國(guó)房子之所以“炒不起來(lái)”，是因?yàn)橄嚓P(guān)稅費(fèi)制度設(shè)計(jì)給一般投資者的炒房沖動(dòng)戴上了“緊箍咒”。

事實(shí)上，“炒房”這個(gè)概念在美國(guó)不適用。美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)商業(yè)化歷史悠久，法律齊全。次貸危機(jī)過(guò)去10年了，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已基本回歸理性，即便是在紐約這樣繁華的大都市，房?jī)r(jià)每年的平均漲幅也是有限的。算算地產(chǎn)稅、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、修繕維護(hù)費(fèi)和資本所得稅等成本，靠“炒房子”在短期內(nèi)賺大錢(qián)幾乎是不可能的事。

在房?jī)r(jià)上漲幅度有限的情況下，減去上述種種成本，在美國(guó)投資地產(chǎn)要在短期內(nèi)盈利幾乎不可能。雖然也有不少美國(guó)人買(mǎi)房做投資，但大都做長(zhǎng)線(xiàn)出租，他們首先關(guān)心的不是房?jī)r(jià)能漲多少，而是房子價(jià)值是否抗跌，更加注重房子的地理位置和交通便利等便于出租的因素。相比之下，投資房地產(chǎn)，遠(yuǎn)沒(méi)有投資股票、基金、債券更有吸引力。

作者系本刊記者