未來房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)應(yīng)以協(xié)會(huì)化發(fā)展代替壟斷

徐楓

深圳是全國600多個(gè)城市里率先進(jìn)入存量房市場的城市。早在2007年，深圳的二手房市場份額按交易套數(shù)計(jì)算，已經(jīng)超過新房市場。而那時(shí)，其他一線城市還都是一手房的天下。10年過去了，中國一線城市基本上迎來了存量房時(shí)代，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的重要性進(jìn)一步加強(qiáng)。在深圳這樣存量房市場如此發(fā)達(dá)的城市，未來會(huì)出現(xiàn)壟斷的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)嗎？本文便以深圳為例，作初步假設(shè)與推論。

一、深圳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)已形成“壟斷-競爭”格局

根據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)，截至今年4月26號(hào)，深圳市一共有848家總機(jī)構(gòu)。排行前5名的機(jī)構(gòu)占據(jù)了58%的二手房網(wǎng)簽（網(wǎng)簽是深圳市在房產(chǎn)備案前的一步）份額（見表1）。這個(gè)局面形成至少已有兩年之久。綜上，前5家公司在市場的份額已接近壟斷-競爭，但任意一家公司對市場的價(jià)格并沒有決定能力。這里的市場價(jià)格可以分為兩類：第一種是房價(jià)。經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對房價(jià)基本沒有操控能力。第二種價(jià)格是傭金。在2014年6月，國家發(fā)展改革委、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于放開房地產(chǎn)咨詢收費(fèi)和下放房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費(fèi)管理的通知》，放開對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費(fèi)的價(jià)格管制后，傭金基本是由市場決定。在一些城市，曾出現(xiàn)過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)集體上調(diào)傭金，后被其他監(jiān)管部門查處。例如2014年12月，天津市發(fā)改委在接到群眾針對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)集體漲價(jià)的舉報(bào)后，及時(shí)對我愛我家、鏈家地產(chǎn)、中原地產(chǎn)三家公司達(dá)成協(xié)議同時(shí)上調(diào)二手房服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的行為做出了531萬元的處罰，并責(zé)令違法企業(yè)返還了多收的經(jīng)紀(jì)費(fèi)用。其實(shí)包括我愛我家、中原地產(chǎn)、鏈家地產(chǎn)在內(nèi)的機(jī)構(gòu)當(dāng)時(shí)將二手房交易服務(wù)費(fèi)從總房款的2%上調(diào)至3%，而一些獨(dú)家委托限時(shí)售出的二手房將傭金費(fèi)漲至總房款的3.5%。對于是否應(yīng)查處，是見仁見智的事情。但由此可見，傭金的標(biāo)準(zhǔn)并不是完全由經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)說了算。

從網(wǎng)簽位列前3名的競爭格局來看，根據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)，自今年1月起，鏈家超過了以往一貫第一的中原地產(chǎn)，甚至其每月的網(wǎng)簽數(shù)量接近第二名和第三名的數(shù)量之和（見表2）。近年來鏈家通過資本市場上的支持，增加了線上和線下銷售渠道的投入力度，使得其目前拿下了深圳二手房市場網(wǎng)簽的冠軍。

二、深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)未來是否會(huì)形成壟斷

如果把前5名疊加在一起，筆者認(rèn)為它們有機(jī)會(huì)在行業(yè)內(nèi)占有6成的份額，但進(jìn)一步突破的難度較大，因而短期內(nèi)行業(yè)內(nèi)形成寡頭或是壟斷的可能性比較小。

首先，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要進(jìn)一步突破市場份額，就必須對盤源有相對的控制權(quán)。而盤源由于互聯(lián)網(wǎng)的滲透，信息更加透明，一手盤和二手盤的把控難度都比過去大了。同時(shí)，開發(fā)商在深圳市場的份額逐漸減少，對新盤的控制欲會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)，因此會(huì)削弱經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在一手盤里的控制權(quán)。兩者綜合下來，筆者認(rèn)為市場份額進(jìn)一步突破的難度較大。在業(yè)務(wù)操作中，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)常用的客戶轉(zhuǎn)化率、客戶流失率等，均可以反映市場效率。如果我們?nèi)タ磶准掖髾C(jī)構(gòu)的這類數(shù)據(jù)，貌似結(jié)果也不甚理想，可見管理和操作方面還有提升的空間。

其次，由于信息更加透明，交易渠道的控制也比過往10年更難。對于買賣雙方，選擇的機(jī)會(huì)是更多了。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的配置效率反映在是否能迅速和準(zhǔn)確的幫助雙方找到匹配的房源或客源。

再次，雖然剩余的800余家企業(yè)規(guī)模不大，但這些企業(yè)之間會(huì)由于利益結(jié)成各類聯(lián)盟，形成事實(shí)上的“中型組織”，其對前五名的對抗能力還是不容小覷的。這樣也會(huì)阻抗前五家擴(kuò)大市場份額的進(jìn)度。

有一點(diǎn)需要注意的是，深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的總機(jī)構(gòu)數(shù)量上雖然不少，但從分布上來看，以一星級(jí)為主體。截至今年4月1號(hào)，全市共有一星級(jí)總機(jī)構(gòu)434家，占了全市總機(jī)構(gòu)的64%，而四星和五星級(jí)總機(jī)構(gòu)合計(jì)才只有2%。

如果我們從房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的特點(diǎn)來研究，會(huì)發(fā)現(xiàn)對于深圳二手市場的供求雙方而言，由于二手房市場發(fā)育成熟，加之互聯(lián)網(wǎng)的存在，盤源和客源信息都是相對透明的。價(jià)格是由市場決定的，其中價(jià)格的決定權(quán)更多是由賣方?jīng)Q定。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及人員在交易過程中是起資源配置的作用。經(jīng)紀(jì)的角色使得TOM （Time on Market，吸納周期）必須盡量短才能提高效率，收取更多傭金。而在TOM里，銀行和擔(dān)保贖樓的時(shí)機(jī)不是經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)決定的，從而也加大了經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)形成壟斷的難度。這就是為什么筆者認(rèn)為短期來說，行業(yè)內(nèi)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)難以在深圳形成壟斷地位的原因。

三、以行業(yè)協(xié)會(huì)化發(fā)展代替壟斷

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)是否需要反壟斷，首先需要分析進(jìn)入到壟斷-競爭、寡頭競爭和壟斷階段，對行業(yè)和市場發(fā)展的利弊。沒有這樣的基礎(chǔ)研究，行業(yè)協(xié)會(huì)就表明態(tài)度，斷然站在反壟斷的角度，或許過于草率。但就目前的文獻(xiàn)資料和業(yè)內(nèi)的呼聲來看，目前對于行業(yè)協(xié)會(huì)“反壟斷”的期待更高。就行業(yè)協(xié)會(huì)進(jìn)行自律監(jiān)管的內(nèi)容而言，我們可以監(jiān)控以下壟斷行為，包括固定價(jià)格、限制產(chǎn)量、劃分市場、聯(lián)合抵制、標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證和信息交換等。

筆者認(rèn)為，行業(yè)協(xié)會(huì)在行業(yè)發(fā)展過程中的角色是動(dòng)態(tài)的，但是維護(hù)行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展的立場應(yīng)是一致的。毫無疑問的是，行業(yè)協(xié)會(huì)作為行業(yè)整體的代表，能利用自己的整體實(shí)力較好地處理和協(xié)調(diào)各類關(guān)系，從而減少單個(gè)企業(yè)的運(yùn)作成本，提高效率。因此，未來中介行業(yè)協(xié)會(huì)的作用將在經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展中進(jìn)一步加強(qiáng)及明確，并以此代替行業(yè)走向壟斷。

作者就職于深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)展研究部