不動(dòng)產(chǎn)獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人呼之欲出

王波

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)在房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)中發(fā)揮著重要作用，促進(jìn)了房產(chǎn)的順利成交和流轉(zhuǎn)，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起著重要的作用。特別是在我國(guó)，房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展發(fā)揮著重要影響。

一、我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度的不足之處

我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度，主要是二手房的服務(wù)方式，基本上采用撮合制，即房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人接受意向賣(mài)家或意向買(mǎi)家的委托后，在潛在買(mǎi)賣(mài)雙方之間進(jìn)行價(jià)格撮合，從而促進(jìn)房地產(chǎn)的交易并收取傭金。經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)一般收取約2%-3%的傭金收入。對(duì)于高房?jī)r(jià)的一二線城市，相對(duì)于其付出的勞動(dòng)價(jià)值來(lái)說(shuō)，屬于高收入了。由于近幾年的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，經(jīng)紀(jì)人個(gè)人的收入逐步升高，造成經(jīng)紀(jì)人和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在傭金收入分配方面的勞資倒掛，同時(shí)因低層次競(jìng)爭(zhēng)迫使經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)經(jīng)紀(jì)人試行超高強(qiáng)度的管理，高額的傭金收入誘使部分經(jīng)紀(jì)人放棄了誠(chéng)信底線，造成行業(yè)內(nèi)頻繁出現(xiàn)暗箱操作、不誠(chéng)信、吃差價(jià)、陰陽(yáng)合同、偷漏稅、跑單跳單等多種不良現(xiàn)象。同時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)主要靠規(guī)模效應(yīng)來(lái)擴(kuò)大營(yíng)業(yè)收入和利潤(rùn)，因此需要招聘更多的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、開(kāi)設(shè)更多的門(mén)店，而人員與門(mén)店的擴(kuò)張又造成了經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)成本的增加。我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度在價(jià)格形成機(jī)制和客戶利益保護(hù)等方面，主要有以下幾點(diǎn)不足之處。

1.很難形成公平公正的市場(chǎng)價(jià)格

我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度，經(jīng)紀(jì)人比買(mǎi)家和賣(mài)家擁有更多的信息資源，讓經(jīng)紀(jì)人可以利用買(mǎi)家或賣(mài)家的信息缺陷，制造信息不對(duì)稱，促成成交，謀取不當(dāng)利益。假設(shè)一個(gè)城市里只有一家經(jīng)紀(jì)公司，所有的價(jià)格信息來(lái)源都從這個(gè)公司發(fā)出，那這個(gè)公司基本可以決定這個(gè)城市的二手房?jī)r(jià)格，他們?nèi)绾伪３止牧?chǎng)呢？尤其是在公司需要業(yè)績(jī)快速增長(zhǎng)時(shí)，該經(jīng)紀(jì)公司可以讓所有的經(jīng)紀(jì)人一起抬價(jià)，只需發(fā)出指令即可，如果有經(jīng)紀(jì)人認(rèn)為不該漲價(jià)，就只有選擇離開(kāi)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)了。

而房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格不能保證公平公正，就會(huì)帶來(lái)多方面的不利影響。

第一，房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)雙方的實(shí)際供需狀況會(huì)得不到真實(shí)的反映，會(huì)給買(mǎi)賣(mài)雙方做出正確的交易決定帶來(lái)極大的干擾，尤其在目前市場(chǎng)波動(dòng)較大的時(shí)候，壟斷經(jīng)紀(jì)人為了自身成交需求，壟斷型中介往往會(huì)利用其信息的壟斷性，在市場(chǎng)中推波助瀾，形成斷尾式波動(dòng)的市場(chǎng)。

第二，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)主要針對(duì)房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)，若三級(jí)市場(chǎng)的價(jià)格不能保證公平公正，也會(huì)對(duì)一、二級(jí)市場(chǎng)的價(jià)格水平造成扭曲，造成社會(huì)資源錯(cuò)誤配置，經(jīng)濟(jì)損失巨大。

第三，房地產(chǎn)市場(chǎng)不只有市場(chǎng)機(jī)制作用其中，政府政策也在不斷地影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)，并且政府會(huì)根據(jù)相關(guān)的市場(chǎng)指標(biāo)適時(shí)地調(diào)整政策，市場(chǎng)價(jià)格就是這些指標(biāo)的其中之一。當(dāng)市場(chǎng)價(jià)格不是公平公正的價(jià)格時(shí)，會(huì)讓政府對(duì)市場(chǎng)形勢(shì)進(jìn)行誤判，從而影響政府政策調(diào)整的準(zhǔn)確性，容易造成政策失誤，影響房地產(chǎn)行業(yè)及整體社會(huì)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

2.容易造成行業(yè)壟斷和信息壟斷

我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度，保護(hù)了大型經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的利益。經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，一旦在資本的推動(dòng)下迅速擴(kuò)張，則可以在一定的片區(qū)、地區(qū)，或是某些領(lǐng)域形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)，逐漸形成寡頭格局。譬如某個(gè)在北京的二手房市場(chǎng)已經(jīng)占據(jù)超過(guò)一半的份額，甚至在局部地區(qū)超過(guò)70%的份額，并持續(xù)獲得資本的支持。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)反壟斷法》，一個(gè)經(jīng)營(yíng)者在相關(guān)市場(chǎng)的市場(chǎng)份額達(dá)到1/2的，即可以推定經(jīng)營(yíng)者具有市場(chǎng)支配地位，若該經(jīng)營(yíng)者從事相關(guān)濫用市場(chǎng)支配地位的行為，以排除、限制競(jìng)爭(zhēng)，則涉嫌壟斷。伴隨行業(yè)壟斷而來(lái)的則是信息壟斷，其結(jié)果一定是讓客戶產(chǎn)生心理錨定、眾口鑠金的羊群效應(yīng)。

在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)形成壟斷格局，會(huì)造成多方面的弊端。第一，社會(huì)資本介入經(jīng)紀(jì)行業(yè)，勢(shì)必讓機(jī)構(gòu)在效益的驅(qū)動(dòng)下，單純追求利益的最大化，而將公平、專業(yè)、服務(wù)放在經(jīng)營(yíng)的次要位置。第二，壟斷的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)容易拉高房?jī)r(jià)，以獲取更多的傭金。這不但會(huì)造成社會(huì)不公，也會(huì)因不真實(shí)的價(jià)格累積行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和金融風(fēng)險(xiǎn)。第三，壟斷格局會(huì)排除、限制行業(yè)良性競(jìng)爭(zhēng)。經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)形成壟斷，會(huì)失去提升自身競(jìng)爭(zhēng)力的動(dòng)力，這將阻礙新技術(shù)、新制度、新模式在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的應(yīng)用，阻礙行業(yè)創(chuàng)新，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)講，這會(huì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)直至整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展帶來(lái)極大的不利影響。第四，對(duì)行業(yè)管理形成障礙，因?yàn)閭€(gè)別大企業(yè)會(huì)以本機(jī)構(gòu)的利益為出發(fā)點(diǎn)，綁架行業(yè)協(xié)會(huì)等自律性組織。

3.不能為非理性的市場(chǎng)參與者提供客觀的市場(chǎng)價(jià)值引導(dǎo)

在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，大部分市場(chǎng)參與者都是非理性的，因?yàn)樗麄儫o(wú)法獲取足夠充分的相關(guān)市場(chǎng)信息，包括歷史信息、內(nèi)部信息，超強(qiáng)的計(jì)算能力和對(duì)選擇進(jìn)行后果分析的能力也是大多數(shù)人所欠缺的，而經(jīng)紀(jì)人的存在，正是為了彌補(bǔ)這些能力的缺失，引導(dǎo)買(mǎi)房人進(jìn)行理性的選擇。在我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度下，以成交為唯一目的的經(jīng)紀(jì)人和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不能為非理性的市場(chǎng)參與者提供客觀的市場(chǎng)價(jià)值引導(dǎo)，容易在市場(chǎng)中形成濃厚的非理性氛圍，引導(dǎo)非理性的交易行為，造成瘋狂的投機(jī)，甚至部分經(jīng)紀(jì)人自身也參與炒房行為，嚴(yán)重影響房地產(chǎn)行業(yè)和整體社會(huì)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

4.經(jīng)紀(jì)人脫離了代理本質(zhì)，轉(zhuǎn)向居間，忽略了客戶利益

房地產(chǎn)代理是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在受托權(quán)限內(nèi)，以委托人名義與第三者進(jìn)行交易，并由委托人直接承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任的經(jīng)紀(jì)行為。房地產(chǎn)居間是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向委托人報(bào)告訂立房地產(chǎn)交易合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立房地產(chǎn)交易合同的媒介服務(wù)，并向委托人收取傭金的行為。代理人以代理權(quán)為基礎(chǔ)，代理委托人進(jìn)行民事法律行為，要進(jìn)行獨(dú)立的意思表示，而居間人并不代委托人進(jìn)行民事法律行為，僅為委托人報(bào)告訂約機(jī)會(huì)或提供訂約媒介服務(wù)，并不參與委托人與第三人之間的關(guān)系。居間人也沒(méi)有將處理事務(wù)的后果移交給委托人的義務(wù)。簡(jiǎn)言之，居間人不得代委托人行使法律行為，而代理人則可以代被代理人行使法律行為。

在我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度下，經(jīng)紀(jì)人作為居間商存在，而不是買(mǎi)家或賣(mài)家的利益代理人。他們只關(guān)注能否成交、能收多少傭金，并不真正關(guān)心客戶的需要是否得到了最大化的滿足、客戶的利益是否得到了保護(hù)。如同在法律糾紛中，一個(gè)律師既代表原告，又代表被告，而律師的收費(fèi)，只根據(jù)官司能否順利裁決下來(lái)，至于當(dāng)事人的權(quán)益是否能得到保證？不是他關(guān)心的事情。更有甚者，有的經(jīng)紀(jì)人會(huì)坑蒙客戶吃差價(jià)。在法律行業(yè)，有律師做原告或被告的單方代理，才能保證原告或被告的權(quán)利。房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)雙方需要有自己的獨(dú)權(quán)代理人，才能買(mǎi)到自己理想的房產(chǎn)或以合理的價(jià)格順利賣(mài)出房產(chǎn)，最大程度地保護(hù)自己的利益。

二、房地產(chǎn)獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人制度的特點(diǎn)

在國(guó)外房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)比較發(fā)達(dá)的國(guó)家中，最具代表性的國(guó)家是美國(guó)，長(zhǎng)期的發(fā)展探索，使得美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)無(wú)論在法律體系、經(jīng)紀(jì)人管理培訓(xùn)，還是在操作流程、技術(shù)等方面，都擁有一套完整成熟的體系（見(jiàn)圖1）。

房地產(chǎn)獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在獨(dú)立合同制下與中介機(jī)構(gòu)平等合作形成的一種從業(yè)模式。作為平等主體關(guān)系，獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人與機(jī)構(gòu)簽有書(shū)面協(xié)議，但不簽訂任何雇傭合同。獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人的收入為傭金形式，獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人中心或運(yùn)營(yíng)商不向獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人支付任何薪水。獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人有50%-90%的高額傭金提成。高收益是與傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)人最大的區(qū)別之一，也是吸引獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人的重要原因。準(zhǔn)確地說(shuō)，是獨(dú)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人用自己經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)收入中的10%-50%，雇傭了一個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為自己的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)提供品牌支持及業(yè)務(wù)后續(xù)服務(wù)。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和買(mǎi)賣(mài)雙方是代理和被代理人的關(guān)系，正如律師和自己的代理人那樣，而不是國(guó)內(nèi)那種商家與客戶的關(guān)系，也就是說(shuō)代理人要永遠(yuǎn)把被代理的人最高利益放在自己工作的首要位子。為客戶贏得最大的利益，才是每個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人追求的。被代理人贏得買(mǎi)賣(mài)交易“戰(zhàn)役”的勝利是每個(gè)經(jīng)紀(jì)人最終目標(biāo)，因?yàn)橹挥蝎@得一場(chǎng)場(chǎng)交易上的成功才可以為經(jīng)紀(jì)人帶來(lái)好的職業(yè)生涯和口碑。

獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人制度對(duì)促進(jìn)美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展發(fā)揮了重要的作用，主要表現(xiàn)在如下幾個(gè)方面。

1.有助于保護(hù)客戶的利益

在獨(dú)權(quán)代理關(guān)系下，被代理人與經(jīng)紀(jì)人簽訂獨(dú)權(quán)代理合同，經(jīng)紀(jì)人的職責(zé)就是為被代理人找到合適的買(mǎi)家或賣(mài)家，一切以被代理人的需求得到最大限度的滿足為最終目標(biāo)。同時(shí)，由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息共享系統(tǒng)（MLS系統(tǒng)）的開(kāi)放性，所有系統(tǒng)內(nèi)的經(jīng)紀(jì)人都可以看到價(jià)格信息，實(shí)現(xiàn)了信息對(duì)稱，經(jīng)紀(jì)人和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)良性競(jìng)爭(zhēng)。這可以有效保護(hù)被代理人的利益，避免出現(xiàn)暗箱操作、價(jià)格欺詐、賺取差價(jià)等傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)模式下容易出現(xiàn)的問(wèn)題。

2.促進(jìn)了經(jīng)紀(jì)人之間的合作

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)模式下，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)之間、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人之間更多的是一種競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。在MLS系統(tǒng)下，賣(mài)方經(jīng)紀(jì)人手中的房源，不擁有此房源的其他經(jīng)紀(jì)人也可以為其尋找意向買(mǎi)方，促成交易，獲取一定的傭金分配。通過(guò)經(jīng)紀(jì)人、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)之間的合作，增強(qiáng)了系統(tǒng)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)能力，促成了友好合作、良性競(jìng)爭(zhēng)的運(yùn)作機(jī)制，有利于整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展。

3.大大提高了經(jīng)紀(jì)信息的質(zhì)量，提高了成交效率

由于獨(dú)權(quán)代理的機(jī)制，避免了開(kāi)放性代理關(guān)系下信息發(fā)布的重復(fù)性，從根源上確保了需求信息的高質(zhì)量。MLS上的需求信息可以在MLS系統(tǒng)內(nèi)所有成員間傳播，實(shí)現(xiàn)了信息共享，大大降低了經(jīng)紀(jì)人的信息搜尋及交易成本，提高了成交效率。

4.有助于保障經(jīng)紀(jì)人的合法利益，客觀上提高經(jīng)紀(jì)人的服務(wù)質(zhì)量

在獨(dú)權(quán)代理關(guān)系下，只要房產(chǎn)在獨(dú)權(quán)代理合同規(guī)定的時(shí)期內(nèi)成功售出，不管房產(chǎn)最終由誰(shuí)售出，接受委托的經(jīng)紀(jì)人都可以獲得合同規(guī)定的傭金，從而保障了經(jīng)紀(jì)人的合法利益，避免了其后顧之憂，客觀上有助于提高經(jīng)紀(jì)人的服務(wù)質(zhì)量。這避免了撮合制度下，由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人之間的無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)而導(dǎo)致客戶服務(wù)質(zhì)量低下的問(wèn)題。

三、美國(guó)房地產(chǎn)獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人制度對(duì)我國(guó)的借鑒意義

當(dāng)前，由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)近幾年的劇烈波動(dòng)，房地產(chǎn)行業(yè)的問(wèn)題已經(jīng)十分凸顯，經(jīng)紀(jì)人傳統(tǒng)模式的弊病也暴露無(wú)遺。因此，在整體調(diào)控市場(chǎng)運(yùn)行的今天，調(diào)整經(jīng)紀(jì)行業(yè)運(yùn)營(yíng)規(guī)則，克短揚(yáng)長(zhǎng)，恰逢其時(shí)。

1.逐步向房地產(chǎn)獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人制度過(guò)渡，建立獨(dú)權(quán)代理的模式

逐步推行獨(dú)權(quán)代理，允許經(jīng)紀(jì)人個(gè)人獨(dú)立運(yùn)作，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。獨(dú)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度可以較好地解決經(jīng)紀(jì)人忽視客戶利益的問(wèn)題，采用獨(dú)權(quán)代理的模式也可以有效保護(hù)經(jīng)紀(jì)人的利益，促進(jìn)經(jīng)紀(jì)人之間的合作，形成行業(yè)良性競(jìng)爭(zhēng)氛圍，這也符合經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的利益和行業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展的要求。

從提高房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的成交效率方面來(lái)看，獨(dú)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度可以大幅提高成交效率，符合成本效益最佳配比的原則。可以預(yù)測(cè)，隨著中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)所面臨的市場(chǎng)環(huán)境也將持續(xù)變化，實(shí)行獨(dú)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度也是客觀經(jīng)紀(jì)規(guī)律的必然要求。越早在獨(dú)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度上面進(jìn)行探索，越有可能在將來(lái)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)取得先發(fā)優(yōu)勢(shì)。

2.推動(dòng)行業(yè)合作，建立利益共享

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的獨(dú)權(quán)代理，可以充分保護(hù)經(jīng)紀(jì)人利益，同時(shí)，必須建立合作分傭制度，讓經(jīng)紀(jì)人的服務(wù)質(zhì)量置于客戶的評(píng)價(jià)中，才能更好地調(diào)動(dòng)經(jīng)紀(jì)人的服務(wù)意識(shí)，為客戶提供真實(shí)、全面、及時(shí)的市場(chǎng)信息。要徹底改變目前“跳房”“跳客”的行業(yè)陋習(xí)，必須以提升對(duì)客戶的服務(wù)水平為核心，也應(yīng)該盡快推出機(jī)構(gòu)合作制度。

3.行業(yè)自律為主，行政監(jiān)管為輔

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的健康發(fā)展不僅需要依靠行政監(jiān)管和立法約束，還需要依靠行業(yè)自律，重視行業(yè)協(xié)會(huì)和行業(yè)組織在規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為中的作用。行業(yè)組織推行的經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)一般都嚴(yán)于法律，因此行業(yè)自律對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)起到了很好的約束作用。行政監(jiān)管與行業(yè)自律兩者互相結(jié)合，方能推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的長(zhǎng)期健康發(fā)展。

我國(guó)管理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的全國(guó)性組織為中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)，其側(cè)重于全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試、注冊(cè)、繼續(xù)教育等工作。目前政府對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的管理起了決定性作用，賦予行業(yè)協(xié)會(huì)的權(quán)利有限。政府的過(guò)多干預(yù)，使行業(yè)協(xié)會(huì)的職能未能充分發(fā)揮。國(guó)家應(yīng)該適當(dāng)下放行業(yè)協(xié)會(huì)的管理權(quán)限，逐步讓行業(yè)協(xié)會(huì)在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的管理中起主導(dǎo)作用。

4.嚴(yán)格行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)

在信息透明和嚴(yán)格法律管轄下，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人都會(huì)自身遵循職業(yè)的道德約束，每次交易在保護(hù)自己客戶利益的同時(shí)，也保證自己不違規(guī)出錯(cuò)，不犯法，不被吊銷(xiāo)執(zhí)照。

目前，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)從業(yè)人員整體素質(zhì)偏低，以深圳為例，大專以上學(xué)歷的經(jīng)紀(jì)人不足10%，而且還有大量無(wú)證上崗人員存在。部分從業(yè)人員由于專業(yè)知識(shí)的匱乏和職業(yè)道德的缺失，導(dǎo)致其不能為客戶提供滿意的服務(wù)，甚至出現(xiàn)賺取差價(jià)、欺詐客戶的惡劣行為。借鑒美國(guó)的做法，我國(guó)可以完善現(xiàn)有的持證上崗考試制度，確保房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的行業(yè)技能和職業(yè)道德，并對(duì)違法違規(guī)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員給與處罰。

5.實(shí)現(xiàn)信息共享

目前，即使國(guó)內(nèi)一些大的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)已經(jīng)依托互聯(lián)網(wǎng)發(fā)布房源等信息，但相關(guān)信息的真實(shí)性和時(shí)效性一致為社會(huì)大眾所詬病。而且房源和客源信息未能在我國(guó)各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)之間實(shí)現(xiàn)信息共享，仍被各機(jī)構(gòu)壟斷，未能實(shí)現(xiàn)公開(kāi)化。這嚴(yán)重影響了成交效率，而且買(mǎi)賣(mài)雙方之間的匹配程度也未達(dá)到可能的最優(yōu)狀態(tài)，這實(shí)際上是一種對(duì)信息資源的浪費(fèi)，既不利于客戶的利益，也不利于經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的利益。

以國(guó)家或地方協(xié)會(huì)牽頭，建立獨(dú)立于所有經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)之外的，適合我國(guó)國(guó)情的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息共享系統(tǒng)（MLS系統(tǒng)），要求各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)引入MLS系統(tǒng)，上傳并分享可靠的房源信息，實(shí)現(xiàn)信息資源的共享化和經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的規(guī)范化，打破信息壟斷和信息壁壘。

6.加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員的信用管理

嚴(yán)格信用管理。對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員來(lái)講，因違規(guī)操作而產(chǎn)生不良信用記錄，問(wèn)題嚴(yán)重的經(jīng)紀(jì)人可能被暫停或吊銷(xiāo)執(zhí)照，甚至追究刑事責(zé)任，并會(huì)對(duì)將來(lái)的工作和生活產(chǎn)生嚴(yán)重的不良影響。經(jīng)紀(jì)人只要有一次因違反職業(yè)道德而被暫停或吊銷(xiāo)執(zhí)照的行為，就會(huì)被刊登在經(jīng)紀(jì)人的廣告上，從此難以從事經(jīng)紀(jì)行業(yè)。由此，可以在社會(huì)樹(shù)立良好的社會(huì)形象，改變“黑中介”的形象。

我國(guó)早已發(fā)布《關(guān)于建立房地產(chǎn)企業(yè)及執(zhí)（從）業(yè)人員信用檔案系統(tǒng)的通知》，但落實(shí)效果欠佳。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)欺詐消費(fèi)者、不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)、賺取不正當(dāng)差價(jià)等情形時(shí)有發(fā)生。政府和行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)該對(duì)失信人員和機(jī)構(gòu)給與相應(yīng)的處罰，增加其失信成本，維護(hù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的正常市場(chǎng)秩序和良性競(jìng)爭(zhēng)。

四、結(jié)束語(yǔ)

雖然撮合制在我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)仍占絕對(duì)主導(dǎo)地位，但其實(shí)國(guó)內(nèi)早已有行業(yè)領(lǐng)頭羊?qū)Ψ康禺a(chǎn)獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人制度做出積極探索。但由于市場(chǎng)環(huán)境不規(guī)范，管理制度不完善，欠缺配套服務(wù)以及相關(guān)技術(shù)滯后，利益關(guān)系復(fù)雜，我國(guó)的房地產(chǎn)獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人制度還有很長(zhǎng)的路要走。房地產(chǎn)獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人制度是未來(lái)的發(fā)展大趨勢(shì)，希望房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理部門(mén)、機(jī)構(gòu)及全體行業(yè)同仁可以一起抓住時(shí)代的機(jī)會(huì)，共同分享行業(yè)價(jià)值，促進(jìn)行業(yè)的健康發(fā)展。相信，隨著此輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整，經(jīng)紀(jì)行業(yè)的春天即將到來(lái)。

今天，全國(guó)正在轟轟烈烈地整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)，調(diào)整現(xiàn)在的經(jīng)紀(jì)人制度，推廣獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人的獨(dú)家代理模式，倡導(dǎo)經(jīng)紀(jì)人、機(jī)構(gòu)之間的合作共贏關(guān)系，應(yīng)該具備了“天時(shí)、地利、人和”，這是保障行業(yè)健康發(fā)展的好模式，恰逢其時(shí)。

作者系中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)