“拐點”來了嗎

劉正

以“3·17北京新政”為標(biāo)志的本輪房地產(chǎn)調(diào)控，“限購”“限貸”“限價”“限售”并用，調(diào)控力度空前加強，行政色彩越發(fā)濃烈，效果也立竿見影。

據(jù)統(tǒng)計，4月北京二手房住宅共完成網(wǎng)簽16902套，環(huán)比減少35%，同比減少36%。在成交量下滑的同時，二手住宅成交均價也有所下調(diào)。4月北京二手住宅的成交均價為59564元/平方米，環(huán)比下降了6.8%，個別樓盤降價幅度超過了10%。北京13個區(qū)中有8個區(qū)的房屋均價已下跌，其中順義區(qū)、房山區(qū)和大興區(qū)三個區(qū)域成交均價跌幅最大，順義區(qū)均價跌幅達19.34%。

正是基于北京等城市的如此表現(xiàn)，類似“樓市拐點已現(xiàn)”“房地產(chǎn)市場進入下半場”的論斷開始在輿論中沸騰，樓市仿佛將真的進入一個新的時代。

但與此同時，一種截然相反的市場表現(xiàn)也頗具聲勢。比如，南京已經(jīng)出臺的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策同樣十分嚴(yán)厲，但近日南京有些樓盤開盤，僅是購買住房的排隊號就炒到了幾十萬元一個。鄭州也出現(xiàn)了裹著被子連夜排隊買房的現(xiàn)象。調(diào)控重壓之下，房地產(chǎn)企業(yè)的拿地?zé)崆閰s依舊不減，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，4月，保利、龍湖、中海、首開、碧桂園、萬科等品牌房企拿地金額均在100億元以上，其中，碧桂園已連續(xù)5個月拿地金額過百億，中海也已連續(xù)2個月拿地過百億。

這樣的市場表現(xiàn)說明，市場上仍有相當(dāng)大的力量并不認同“拐點論”，他們對后市的預(yù)期依然樂觀。

不同的市場表現(xiàn)，對市場走向的不同認識，一方面反映了樓市的分化更加明顯，各地市場表現(xiàn)并不相同。另一方面反映了人們對未來市場的不同預(yù)期，特別是對本輪調(diào)控效果的不同判斷。

“拐點論”表明，此輪調(diào)控將從根本上顛覆這些年中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展邏輯，調(diào)控將一舉扭轉(zhuǎn)此前多年市場的偏差，市場將從此走向一個全新的時代。

非“拐點論”則認為，此輪調(diào)控將同以往歷次的調(diào)控一樣，短期內(nèi)雖然反響強烈，但卻并不會從根本上改變中國房地產(chǎn)市場的生存環(huán)境。一段時間過后，尤其是當(dāng)相關(guān)經(jīng)濟環(huán)境發(fā)生較大變化時，政府很可能會再一次向相反方向調(diào)控房地產(chǎn)市場，市場將重新回到我們熟悉的那個模樣。

記得在前些年，房地產(chǎn)市場剛剛開始調(diào)控時，我在與業(yè)內(nèi)資深大牌專家和高層實務(wù)人士座談時，沒有人懷疑調(diào)控的成效，“拐點論”、“市場將由此換個活法”的認識是高度共識。但是在經(jīng)歷了這么多年、這么多次的調(diào)控后，非“拐點論”、非“逆轉(zhuǎn)論”已成為相當(dāng)主流的認識。這一是因為調(diào)控并未從根本上解決土地財政等深層次問題；二是因為調(diào)控過后市場將固態(tài)復(fù)萌甚至變本加厲就是這些年的發(fā)展現(xiàn)實。

由此我們認為，“拐點”終會到來。但是不是現(xiàn)在，則很難確定。