公租房入住率低怎么辦
——以涪陵工業(yè)園區(qū)公租房為例

秦 杰 陳淑瓊

公租房入住率低怎么辦
——以涪陵工業(yè)園區(qū)公租房為例

秦 杰 陳淑瓊

重慶涪陵工業(yè)園區(qū)是涪陵區(qū)“城市拓展、產(chǎn)業(yè)升級(jí)、人口聚集”的主戰(zhàn)場(chǎng)，園區(qū)企業(yè)集中度高、用工量大，園區(qū)公租房項(xiàng)目的投用能夠緩解企業(yè)員工的住房難題。由于涪陵工業(yè)園區(qū)面臨著距離市中心較遠(yuǎn)、生活配套設(shè)施不足、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后等問題，導(dǎo)致園區(qū)公租房入住率較低，與城區(qū)公租房“一房難求”現(xiàn)象形成鮮明對(duì)比。本文對(duì)涪陵工業(yè)園區(qū)公租房管理存在的問題進(jìn)行探討，并提出參考性建議。

一、涪陵工業(yè)園區(qū)公租房管理現(xiàn)狀

（一）涪陵工業(yè)園區(qū)公租房建設(shè)與配租情況

涪陵工業(yè)園區(qū)成立于2003年3月，涪陵新城區(qū)實(shí)行“一套班子，兩塊牌子”的機(jī)構(gòu)管理模式，是經(jīng)過國(guó)家發(fā)改委備案、重慶市人民政府批準(zhǔn)成立的市級(jí)工業(yè)園區(qū)，是國(guó)家新型工業(yè)化產(chǎn)業(yè)示范基地、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶國(guó)家級(jí)轉(zhuǎn)型升級(jí)示范開發(fā)區(qū)、重慶“十強(qiáng)工業(yè)園區(qū)”。

截至2016年12月末，涪陵工業(yè)園區(qū)已建成投用的公租房項(xiàng)目只有雙溪五組團(tuán)公租房小區(qū)，該小區(qū)距涪陵城區(qū)中心約20公里，距涪陵新城區(qū)中心約7公里；小區(qū)共有公租房2400余套，實(shí)現(xiàn)配租1450余套，其中，企業(yè)團(tuán)租公租房1400余套，個(gè)人申請(qǐng)公租房?jī)H為40套左右，小區(qū)配租率約為60%。即將建成投用的民居家園小區(qū)公租房項(xiàng)目，共有公租房770余套，距涪陵新城區(qū)中心約2公里。2016年，涪陵工業(yè)園區(qū)實(shí)現(xiàn)公租房配租175套、退租57套，公租房入住與退租比例為3∶1。

（二）涪陵工業(yè)園區(qū)公租配租管理法規(guī)依據(jù)

目前，重慶市、涪陵區(qū)兩級(jí)政府尚未出臺(tái)企業(yè)申請(qǐng)公租房的實(shí)施細(xì)則，涪陵工業(yè)園區(qū)企業(yè)公租房配租管理主要依據(jù)《公共租賃住房管理辦法》（住建部令［2012］第11號(hào)）第三條：“公共租賃住房可以是成套住房，也可以是宿舍型住房”；第八條：“對(duì)在開發(fā)區(qū)和園區(qū)集中建設(shè)面向用工單位或者園區(qū)就業(yè)人員配租的公共租賃住房，用人單位可以代表本單位職工申請(qǐng)”，以及《重慶市涪陵區(qū)公共租賃住房管理實(shí)施細(xì)則》（涪府辦發(fā)［2011］167號(hào)）規(guī)定的申請(qǐng)條件、申請(qǐng)要求、審核配租、租賃管理等具體規(guī)定組織實(shí)施。

園區(qū)企業(yè)員工申請(qǐng)公租房按照《重慶市涪陵區(qū)公共租賃住房管理實(shí)施細(xì)則》（涪府辦發(fā)［2011］167號(hào)）規(guī)定實(shí)施配租管理。

二、涪陵工業(yè)園區(qū)公租房管理存在的問題

（一）企業(yè)團(tuán)租公租房缺乏實(shí)施細(xì)則

涪陵工業(yè)園區(qū)企業(yè)員工申請(qǐng)公租房已有明確的實(shí)施細(xì)則，但是在園區(qū)已配租的公租房中，企業(yè)團(tuán)租公租房占比超過95%，園區(qū)企業(yè)已成為公租房的申請(qǐng)主體，然而，除住房城鄉(xiāng)建設(shè)部《公共租賃住房管理辦法》個(gè)別條款能夠成為企業(yè)團(tuán)租公租房的法規(guī)依據(jù)外，企業(yè)團(tuán)租公租房尚缺乏具體的實(shí)施文件，僅能參照個(gè)人配租管理規(guī)定執(zhí)行。

（二）房屋配租率不高

由于雙溪五組團(tuán)公租房小區(qū)地理位置較為偏遠(yuǎn)，導(dǎo)致小區(qū)附近未能形成聚集效應(yīng)，出現(xiàn)公共交通配租不足、商業(yè)配套不齊、住戶生活不便等問題。涪陵工業(yè)園區(qū)2016年實(shí)現(xiàn)公租房配租僅為170余套，公租房小區(qū)的空置率約為40%，與涪陵城區(qū)公租房“一房難求”的現(xiàn)象形成鮮明對(duì)比，存在公共資源浪費(fèi)問題。

（三）房屋維修資金來(lái)源未明確

公租房是租賃性質(zhì)的房屋，租戶無(wú)需繳納住房維修基金。《涪陵區(qū)人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)保障性住房管理的實(shí)施意見》指出“涪陵區(qū)住房保障中心直管公房的維修整改費(fèi)用從收取的房屋租金中解決，不足部分由區(qū)財(cái)政安排；非直管公房，管理單位可按有關(guān)約定或參照直管公房執(zhí)行”。涪陵工業(yè)園區(qū)公租房為非直管公房，小區(qū)公共設(shè)備及房屋室內(nèi)的更新、改造費(fèi)用雖然由園區(qū)管委會(huì)承擔(dān)，但是由于未明確房屋維修資金具體來(lái)源，房屋維修工作開展不順暢。

（四）退出機(jī)制難以實(shí)施

《重慶市涪陵區(qū)公共租賃住房管理實(shí)施細(xì)則》以及《涪陵區(qū)人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)保障性住房管理的實(shí)施意見》等法規(guī)政策設(shè)計(jì)了“3個(gè)月過渡期、1.5倍市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)收取房屋租金、行政司法經(jīng)濟(jì)綜合手段、社會(huì)監(jiān)督”等公租房退出機(jī)制，但是由于管理單位人員有限、入住人員缺乏有效監(jiān)管方式等原因，公租房源未能實(shí)現(xiàn)正常流動(dòng)。

三、涪陵工業(yè)園區(qū)公租房管理建議

（一）完善法規(guī)制度，促進(jìn)管理規(guī)范

修訂涪陵區(qū)現(xiàn)行的公共租賃住房管理實(shí)施細(xì)則，將企業(yè)團(tuán)租公租房納入管理，明確企業(yè)團(tuán)租公租房的申請(qǐng)條件、申請(qǐng)要求、審核配租、租賃管理、退出管理等具體規(guī)定；出臺(tái)非直管公房維修資金管理辦法，探索按比例提取租金、小區(qū)公共收益、保證金收益、政府補(bǔ)貼等多種形式的維修資金來(lái)源渠道，確保房屋及時(shí)維修、更新和改造；進(jìn)一步規(guī)范管理單位、物業(yè)公司、維保單位、租戶等各方職責(zé)，保障“申請(qǐng)—審核—入住—報(bào)修—退租”各環(huán)節(jié)的順暢。

（二）做好需求調(diào)查，合理選擇項(xiàng)目地址

由于涪陵工業(yè)園區(qū)公租房主要面對(duì)園區(qū)企業(yè)職工，重點(diǎn)解決企業(yè)職工的住房問題，管理部門可以在園區(qū)企業(yè)的配合下，對(duì)企業(yè)職工的公租房需求進(jìn)行摸底調(diào)查，結(jié)合園區(qū)各類規(guī)劃、現(xiàn)有資源、周邊環(huán)境、社會(huì)文化等因素，從全局出發(fā)考慮公租房項(xiàng)目的選址建設(shè)，避免出現(xiàn)房源空置的“需求不足”假象。

（三）注重硬件配套，優(yōu)化生活環(huán)境

公租房小區(qū)應(yīng)按照“戶型小、功能齊”的理念進(jìn)行戶型設(shè)計(jì)和房屋裝修，注重?zé)崴?、廚衛(wèi)設(shè)備、櫥柜等基本生活配套設(shè)施的完善；景觀綠化、節(jié)能環(huán)保、智能化等方面的設(shè)計(jì)向商品房小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)看齊，提升小區(qū)形象和品質(zhì)；配置小區(qū)警衛(wèi)室，加強(qiáng)小區(qū)治安的管理；引進(jìn)銀行、通訊、超市、餐飲等基本生活服務(wù)站點(diǎn)，方便租戶生活；完善交通、醫(yī)療、教育、市場(chǎng)等公共配套服務(wù)設(shè)施，為租戶提供便利的居住環(huán)境。

（四）加強(qiáng)監(jiān)管，健全退出機(jī)制

合理設(shè)置公租房合同期限，將合同期限調(diào)整為2年左右，提高對(duì)入住資格的審核頻率；探索建立租金返還機(jī)制，通過前期繳納租金按比例返還的方式，激勵(lì)租戶主動(dòng)退租；建立完善公租房信息管理系統(tǒng)，及時(shí)掌握租戶水、電、氣使用情況以及入住人數(shù)，及時(shí)查處房屋空置、戶型超配行為；通過互聯(lián)網(wǎng)公開租戶的合同續(xù)簽基本信息，采用網(wǎng)絡(luò)、電話、信件等舉報(bào)途徑，接受社會(huì)群眾的監(jiān)督；推動(dòng)騙租、轉(zhuǎn)租、空置公租房等違法行為的行政處罰與刑罰的銜接機(jī)制，加大對(duì)違法行為的處罰力度，提高公租房申請(qǐng)人的違規(guī)操作成本。

（作者單位：重慶市涪陵區(qū)房地產(chǎn)業(yè)管理局新城區(qū)管理中心）