本刊記者 張?zhí)m蘭
臨水而居的美麗負(fù)擔(dān)水景房現(xiàn)狀調(diào)查
本刊記者 張?zhí)m蘭
面朝大海,春暖花開(kāi),臨水而居的魔力無(wú)處不在。如今各種水景房也吸引著人們紛紛購(gòu)買(mǎi)入住。但是,理想和現(xiàn)實(shí)之間總有差距,看起來(lái)很美的水景,在業(yè)主入住后,因水景養(yǎng)護(hù)引發(fā)的諸多問(wèn)題,讓使用者對(duì)水景住宅產(chǎn)生質(zhì)疑。探究其原因,有的是小區(qū)物業(yè)管理不當(dāng),導(dǎo)致水景設(shè)施損壞,無(wú)法正常運(yùn)行,而更多的是小區(qū)物業(yè)無(wú)法負(fù)擔(dān)起高昂的水費(fèi)和電費(fèi)。這美麗的負(fù)擔(dān)該如何擔(dān)起,小區(qū)水景究竟如何“美而不費(fèi)”?
“無(wú)水不成園”。由古至今,人們聚集了對(duì)水畔生活的無(wú)限追求與向往,購(gòu)房者對(duì)水景住宅的偏愛(ài),讓更多的開(kāi)發(fā)商瞅準(zhǔn)了機(jī)會(huì),水景住宅日漸風(fēng)行。適當(dāng)?shù)乃皹?gòu)造,可以豐富小區(qū)環(huán)境、調(diào)節(jié)小氣候,增強(qiáng)居住的舒適性,而湖泊、瀑布、小溪、噴泉、流水等元素的引入,也著實(shí)演繹出了居所的不凡品質(zhì)。
當(dāng)然投入是有回報(bào)的,據(jù)開(kāi)發(fā)商透露,擁有大面積“湖泊”水景的項(xiàng)目售價(jià)均比同地段“旱樓盤(pán)”高出5%~10%,即使在同一樓盤(pán),臨近水景的戶(hù)型也比其他遠(yuǎn)離水景的戶(hù)型每平方米均價(jià)高出100元~200元,而且產(chǎn)品供不應(yīng)求,前景非常好。
在西安,以水景著稱(chēng)的沁水新城、水岸東方、中新浐灞半島等樓盤(pán),除了小區(qū)自造的水景外,都可以借助浐灞河的美景,所以這些項(xiàng)目一面市,就取得了良好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。還有很多樓盤(pán),像豪盛時(shí)代華城、錦都花園、世家星城、曲江春曉苑等,盡管小區(qū)內(nèi)的水景是人造景觀,但是因?yàn)樵O(shè)計(jì)方面的創(chuàng)新,成為購(gòu)房者追捧的對(duì)象,一直是所在區(qū)域的銷(xiāo)售風(fēng)向標(biāo)。
東郊某水景住宅的開(kāi)發(fā)商告訴記者,水景住宅向來(lái)不愁賣(mài),進(jìn)小區(qū),在水景旁繞一圈,幾乎沒(méi)有購(gòu)房者能抵擋住水景的“誘惑”,銷(xiāo)售員不用費(fèi)力推薦,購(gòu)房者常常就會(huì)交上定金。
高價(jià)買(mǎi)了水景小區(qū),住起來(lái)是否真有一番享受?幾日來(lái),記者走訪了多個(gè)小區(qū),發(fā)現(xiàn)根本不是那么回事,小區(qū)里原本優(yōu)雅、美麗的人工水景,如今已變了模樣:
郭先生家住南寧市青山路秀山花園小區(qū),入住已有10多年時(shí)間。近幾年來(lái),他一直都在抱怨,小區(qū)里幾個(gè)以前流水潺潺的人工瀑布和噴泉,為何現(xiàn)在全都成了擺設(shè)?“我跟小區(qū)物業(yè)反映過(guò)很多次了,根本不管用?!惫壬f(shuō),這樣一來(lái),小區(qū)環(huán)境和檔次大打折扣。
同樣,在明秀路的振寧翠峰小區(qū),開(kāi)發(fā)商當(dāng)初依據(jù)地形,在小區(qū)中央位置建設(shè)了一座容量達(dá)1600立方米、分為上中下三部分的人工湖。小區(qū)業(yè)主黃先生說(shuō),入住時(shí),壯觀的水景襯托著茂盛的樹(shù)木花草,讓小區(qū)看起來(lái)非常“高大上”??墒菄娙昧艘荒曜笥揖屯A?,湖底慢慢累積了很多淤泥,水變渾濁了,有時(shí)甚至散發(fā)出異味。加之,污水橫流的水道兩側(cè)沒(méi)有安全護(hù)欄,給跳廣場(chǎng)舞的老人和在池邊玩耍的孩子帶來(lái)危險(xiǎn),后來(lái)物業(yè)就用鐵板覆蓋了水道,將它變成了停車(chē)場(chǎng)。
在鳳翔路香格里拉花園小區(qū),業(yè)主們七八年前入住時(shí),開(kāi)發(fā)商依據(jù)地形建設(shè)了有兩層小瀑布水景,令小區(qū)環(huán)境看起來(lái)十分優(yōu)美。如今,上面和中間的水池里還有水,但已呈墨綠色,水底布滿(mǎn)淤泥,下面的水池則已干涸,石頭裸露在外,很多小朋友會(huì)進(jìn)入池底玩耍,有時(shí)搬起石頭亂丟,產(chǎn)生安全隱患,這讓業(yè)主們又氣又恨。
對(duì)此,有房管局物業(yè)處負(fù)責(zé)人解釋?zhuān)话阄飿I(yè)費(fèi)都包含了物業(yè)對(duì)水景觀設(shè)備的維護(hù),水景觀損壞修復(fù)還可申請(qǐng)使用房屋維修基金,但至于放水不放水,則要看雙方合同約定。最早水系景觀維持是開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)的,沒(méi)有開(kāi)發(fā)商支持,僅靠物業(yè)費(fèi)難以為繼?,F(xiàn)在沒(méi)有強(qiáng)制性的規(guī)定,也沒(méi)有明確條文要求必須將水景觀是否放水納入物業(yè)合同中。
好好的水景怎么落得如斯田地?經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn),小區(qū)水景問(wèn)題應(yīng)由開(kāi)發(fā)商、小區(qū)建設(shè)規(guī)劃的審批部門(mén)、環(huán)境保護(hù)部門(mén)負(fù)責(zé)。2010年,中國(guó)民主建國(guó)會(huì)合肥市委員會(huì)對(duì)住宅小區(qū)水景問(wèn)題進(jìn)行過(guò)專(zhuān)題調(diào)研,調(diào)研結(jié)果顯示,小區(qū)水景成了麻煩事,“三方都不管”。
合肥市規(guī)劃局只負(fù)責(zé)城市內(nèi)宏觀的景觀規(guī)劃,還沒(méi)有規(guī)劃住宅小區(qū)內(nèi)人工水景的職能,也沒(méi)有出臺(tái)對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)人工水景如何規(guī)劃的相關(guān)規(guī)定,小區(qū)內(nèi)的規(guī)劃和設(shè)計(jì)都由開(kāi)發(fā)商自行決定,住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)結(jié)束之后由業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)管理。
但一位從事8年物業(yè)管理工作的業(yè)內(nèi)人士說(shuō),現(xiàn)在能維持水景觀的,要么是小區(qū)房子沒(méi)有售賣(mài)完,開(kāi)發(fā)商補(bǔ)貼物業(yè)維持水景觀吸引購(gòu)房者,要么是較大的開(kāi)發(fā)商會(huì)對(duì)樣板小區(qū)物業(yè)補(bǔ)貼,保證水景觀正常使用,進(jìn)而推動(dòng)其他新樓盤(pán)銷(xiāo)售。
合肥市環(huán)境保護(hù)局又有沒(méi)有管理職責(zé)呢?對(duì)此,該局工作人員表示,環(huán)境保護(hù)局是有對(duì)全市水體等工作實(shí)施統(tǒng)一監(jiān)督管理的職責(zé),但是主要管理河流、湖泊等大的水系污染問(wèn)題,目前還不負(fù)責(zé)管理住宅小區(qū)內(nèi)的人工水景的污染。
最為關(guān)鍵的,開(kāi)發(fā)商一開(kāi)始為了樓盤(pán)賣(mài)點(diǎn),愿意搞水景,也確實(shí)美化了小區(qū)環(huán)境,甚至投資一部分來(lái)維護(hù)。但是一旦房子賣(mài)完,銷(xiāo)售結(jié)束,也沒(méi)有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目了,開(kāi)發(fā)商一般不會(huì)再投錢(qián),轉(zhuǎn)而由物業(yè)來(lái)管理。這樣一來(lái),矛盾就糾結(jié)在錢(qián)上了。而開(kāi)發(fā)商用的是什么水也關(guān)系著后期水景維護(hù)成本。目前,城市極少有小區(qū)水景用的是中水或者是雨水,而是以自來(lái)水為主,這樣就讓后期的換水成本非常高。
傍水而居,很詩(shī)意,所以水景作為樓盤(pán)的賣(mài)點(diǎn),往往能打動(dòng)不少的人心。開(kāi)賣(mài)之初,走進(jìn)那些水景樓盤(pán),靈動(dòng)的水確實(shí)讓人眼前一亮。流水讓這個(gè)鋼筋混泥土的世界有了幾分柔美的氣息,也讓住在城市里的人體會(huì)了一把自然風(fēng)情。
但是小區(qū)里面的自然風(fēng)情,必定是人造的自然。想讓水流動(dòng)起來(lái),并且永保清澈,花費(fèi)必然巨大?,F(xiàn)代人既不想離開(kāi)城市,又想要享受小橋流水人家的閑林野趣,如此代價(jià)也算合情合理。
可售樓書(shū)里面不會(huì)說(shuō)明這一點(diǎn),售樓小姐更不會(huì)如此坦白。這些內(nèi)情,在經(jīng)過(guò)時(shí)間的沉淀后,業(yè)主們才漸漸明白過(guò)來(lái)。只是等到這一天,水景已經(jīng)成了“煞風(fēng)景”,當(dāng)初的美好已經(jīng)成了負(fù)擔(dān)。清澈的景觀水被污泥充斥,水面油膩,蚊蟲(chóng)飛旋,不少人心生后悔,當(dāng)初怎么會(huì)選擇住在水中央?
在多次調(diào)查中,很多物業(yè)都說(shuō)維護(hù)小區(qū)水系太費(fèi)錢(qián),需要業(yè)主的支持。但事實(shí)上,誰(shuí)都清楚問(wèn)題的癥結(jié)在于,開(kāi)發(fā)商在興建的時(shí)候,完全不去理會(huì)水景運(yùn)轉(zhuǎn)后所產(chǎn)生的昂貴費(fèi)用。在前期物業(yè)管理階段,開(kāi)發(fā)商為了售房需要,往往會(huì)對(duì)物業(yè)管理給予補(bǔ)貼。一旦樓盤(pán)銷(xiāo)售結(jié)束,補(bǔ)貼自然逐步減少甚至取消。而對(duì)于目前許多舉步維艱的物業(yè)公司來(lái)說(shuō),不可能拿出這筆不菲的費(fèi)用。讓業(yè)主們自掏腰包,操作起來(lái)難度又很大。這直接導(dǎo)致了建成后的閑置,更造成對(duì)業(yè)主利益的損害。只是,購(gòu)房合同中沒(méi)有明細(xì)規(guī)定人造水景觀日后的花費(fèi)由誰(shuí)支付,沒(méi)有法律意義上的負(fù)責(zé)方,自此,水景觀才成為業(yè)主們難以承擔(dān)的“美麗負(fù)擔(dān)”。
這無(wú)疑給置業(yè)者們一個(gè)善意的提醒,不少水景觀設(shè)計(jì)不實(shí)用,缺乏使用的可持續(xù)性,僅僅是開(kāi)發(fā)商“花拳繡腿”招攬顧客的手段。在你參觀完小區(qū)美輪美奐的實(shí)景,聽(tīng)完天花亂墜的樓盤(pán)介紹后,輕輕地問(wèn)一聲,我想我的房子保持現(xiàn)在看到的樣子,我還要付多少錢(qián)?如此一來(lái),相信就不會(huì)再被開(kāi)發(fā)商的口頭許愿、夸大宣傳以及“美麗童話”所忽悠。
小區(qū)水景好景不長(zhǎng),除了維護(hù)費(fèi)用無(wú)著落,規(guī)劃設(shè)計(jì)上的重大缺陷恐怕更難辭其咎。事實(shí)上,水體要有自我凈化能力,必須首先構(gòu)成一個(gè)生態(tài)系統(tǒng)。然而,絕大多數(shù)小區(qū)水景的水泥瓷磚襯底,盡管看上去潔凈美觀,卻恰恰破壞了水體的生態(tài)系統(tǒng)。于是,失去了自?xún)艋芰Φ男^(qū)水景當(dāng)然只能依靠耗水費(fèi)電的方式來(lái)人工維系,而這顯然是一種高耗能不經(jīng)濟(jì)的方式,由此而引發(fā)業(yè)主和物業(yè)之間的費(fèi)用爭(zhēng)議,也就不足為怪了。從這個(gè)角度來(lái)看,不符合生態(tài)規(guī)律的高耗能小區(qū)水景本就是一種難以持續(xù)的假景觀,只有在小區(qū)規(guī)劃和設(shè)計(jì)之初便把生態(tài)、節(jié)能和可持續(xù)性考慮在內(nèi),小區(qū)水景才能持續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)。
專(zhuān)家表示,開(kāi)發(fā)商在修建人造景觀時(shí),應(yīng)該充分考慮后期的維護(hù)成本,盡量利用地勢(shì)、自然資源,不但要做水景觀,還要做能夠保持住生態(tài)系統(tǒng)的水景觀。一是要強(qiáng)調(diào)活水的作用,畢竟“流水不腐,戶(hù)樞不蠹”。二是要強(qiáng)調(diào)自?xún)舻墓δ堋,F(xiàn)在很多水景觀采用的都是混凝土等硬質(zhì)材料,水面無(wú)法和土壤進(jìn)行接觸,使得自?xún)艄δ艽蟠笙陆?。因此,開(kāi)發(fā)商有必要采用一些草坪、灌木為主的自然型護(hù)坡,用石塊護(hù)腳,并放養(yǎng)一些水生植物,通過(guò)生物鏈的作用,消化和吸收內(nèi)外污染源,增強(qiáng)水體的自?xún)裟芰Α?/p>
另外,鑒于眾多閑置水景觀對(duì)城市建設(shè)造成的不良影響,政府不應(yīng)對(duì)此熟視無(wú)睹,而應(yīng)積極地予以解決。一方面,對(duì)于現(xiàn)有已建成的水景觀設(shè)施要通過(guò)明確責(zé)任主體、改進(jìn)設(shè)計(jì)、落實(shí)后續(xù)維護(hù)等措施促使設(shè)施運(yùn)行起來(lái)。另一方面,要著眼于長(zhǎng)遠(yuǎn),對(duì)建成但還未出現(xiàn)問(wèn)題的小區(qū)水景,要從管理入手,如控制面源污染,防止居民生活污水進(jìn)入等。
要遏制小區(qū)水景的荒廢閑置,顯然還要在“水”上下功夫?,F(xiàn)在的樓盤(pán)水景大多使用自來(lái)水,這樣成本既高,同時(shí)也不節(jié)能。而如果通過(guò)水回收利用,保持水景觀的活水狀態(tài),就會(huì)事半功倍。較為現(xiàn)實(shí)的兩種做法,一是將居住小區(qū)內(nèi)居民生活廢水集中處理后,達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)后回用于住宅區(qū)水景中;二是雨水利用,即通過(guò)屋頂、地方蓄水池將雨水收集起來(lái)用于景觀用水,均可以達(dá)到小區(qū)水景“美而不費(fèi)”的目的。
鄭州大學(xué)建筑學(xué)院規(guī)劃學(xué)博士王霞教授分析說(shuō),在缺水的北方城市里,住宅規(guī)劃圖、宣傳頁(yè)上出現(xiàn)一片水景也更為吸引人,但一些水景觀設(shè)計(jì)沒(méi)有因地制宜,高昂維護(hù)費(fèi)用導(dǎo)致交房后被廢棄。而現(xiàn)在國(guó)家提出“海綿城市”,住宅小區(qū)作為城市的重要單元,在水景觀設(shè)計(jì)上也不妨側(cè)重“海綿小區(qū)”,比如營(yíng)造人工濕地,增強(qiáng)水自?xún)裟芰?,旱季時(shí)是草地,雨季時(shí)能留住雨水,這樣的生態(tài)水景觀更利于長(zhǎng)期維護(hù)。
另有相關(guān)學(xué)者也提出,鱗次櫛比的住宅小區(qū)作為城市中的一個(gè)重要單元,水景觀的設(shè)計(jì)建造無(wú)疑應(yīng)與“海綿城市”的要求契合起來(lái)。規(guī)劃、住建等部門(mén)也應(yīng)對(duì)城市住宅小區(qū)的水景觀設(shè)計(jì)、建設(shè)及運(yùn)行管理應(yīng)做出一些針對(duì)性的引導(dǎo)和規(guī)范,使之成為雨季能夠蓄存水、旱季可以釋放水的城市濕地生態(tài)系統(tǒng)。
在這一點(diǎn)上,南京較早地做出了探索。早在2007年,南京就頒布了一條規(guī)定——規(guī)劃用地面積2萬(wàn)平方米以上的新建小區(qū)應(yīng)當(dāng)配套建設(shè)雨水收集利用系統(tǒng)。這么做的好處,顯然是可以將雨水收集后繼續(xù)循環(huán)使用,從而達(dá)到節(jié)能環(huán)保以及為業(yè)主節(jié)省水電費(fèi)的目的。這在海綿城市的小區(qū)系統(tǒng)建設(shè)中是相當(dāng)關(guān)鍵的一環(huán)。
“希望更多的小區(qū)能結(jié)合建筑本身做一些綠色改造,配建調(diào)蓄池、景觀水體等雨水調(diào)蓄設(shè)施,并增加綠色屋頂、雨水花園等生物滯留,增強(qiáng)場(chǎng)地對(duì)水源的涵養(yǎng)能力,使蓄積雨水經(jīng)簡(jiǎn)單處理后可用于小區(qū)道路澆灑、綠化澆灌和建筑中水等。這樣不僅使小區(qū)水景觀荒廢的問(wèn)題可以迎刃而解,對(duì)于小區(qū)的節(jié)能降耗、科學(xué)運(yùn)轉(zhuǎn)也是大有裨益的?!蓖踅淌谡f(shuō)。