營改增對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

彭琪

摘 要：營改增的頒布從制度上解決了我國營業(yè)稅“全額征稅、道道征稅”的問題，實現(xiàn)了“環(huán)環(huán)征收、層層抵扣”，有效降低了企業(yè)的稅務，對于各個類型的企業(yè)都產(chǎn)生了深遠的影響。本文以房地產(chǎn)企業(yè)為例，探討營改增對房地產(chǎn)企業(yè)的影響，并提出相應的對策。

關鍵詞：營改增；房地產(chǎn)企業(yè)；影響

“營改增”是我國稅收制度的一次重大變革，是指國家的稅務部門向企業(yè)征收增值稅來替代企業(yè)應該繳納的營業(yè)稅的政策?！盃I改增”本質上是一項稅種變更措施，是黨和政府面臨復雜的經(jīng)濟形勢所作出的重大經(jīng)濟體制變革，有助于我國調(diào)整產(chǎn)業(yè)結構，優(yōu)化資源配置，減輕企業(yè)的稅費負擔，提高企業(yè)競爭力。作為“營改增”試點之一，房地產(chǎn)企業(yè)應該立足企業(yè)現(xiàn)實，分析“營改增”的利與弊，抓住企業(yè)發(fā)展機遇，改進企業(yè)發(fā)展規(guī)劃，迎接房地產(chǎn)行業(yè)的挑戰(zhàn)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)與“營改增”

根據(jù)財政部和國家稅務總局對“營改增”政策的相關規(guī)定，房地產(chǎn)行業(yè)成為“營改增”稅種改革的試點之一，并且規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)的稅率由3%營業(yè)稅上升到11%增值稅（小規(guī)模納稅人可另行計算），在我國的四大支柱產(chǎn)業(yè)當中稅率漲幅最大，但是可以將部分建筑安裝和設計等成本納入抵扣。“營改增”政策所導致的稅率的變化對房地產(chǎn)的施工隊伍資質、售房類型、二手房的交易等都產(chǎn)生了重大的影響。

二、“營改增”政策給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的積極影響

（一）“營改增”政策推動房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)范經(jīng)營

房地產(chǎn)行業(yè)實行全面的“營改增”稅收政策之后，雖然從短期效益來看，企業(yè)應繳稅款有所增長，但是為企業(yè)長久發(fā)展著想，企業(yè)稅負整體上還是處于減少態(tài)勢的。企業(yè)為了控制稅務成本，就必須控制企業(yè)的經(jīng)營管理，使之更為規(guī)范。那些通過分包、轉包模式來享受分成的施工隊伍無法獲得專項的增值稅發(fā)票，失去了持續(xù)下去的可能。建筑市場被資質較好的施工企業(yè)所占領，在一定程度上改善了房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營環(huán)境，使得房地產(chǎn)市場走向正軌和公平。另外由于建筑安裝和設計等成本費用可以納入抵扣費用的體系，擁有創(chuàng)新能力并成功轉型的企業(yè)將會優(yōu)先享受到“營改增”政策發(fā)放的紅利，有利于房地產(chǎn)市場產(chǎn)業(yè)結構構的優(yōu)化和產(chǎn)業(yè)技術的更新。

（二）“營改增”政策促進了中小規(guī)模建筑企業(yè)的發(fā)展

按照“營改增”政策的相關規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)的稅率由3%營業(yè)稅上升到11%增值稅，然而，對于中小規(guī)模的建筑企業(yè)來說，并不意味著增加了稅負負擔，阻礙了企業(yè)的發(fā)展。因為“營改增”政策實施之前，營業(yè)稅的征繳稅率是5%，而繳納增值稅后則是按照營業(yè)稅的3%執(zhí)行的，相當于稅負被大幅減免。這對于規(guī)模較小、流動資金較少的中小企業(yè)來說，是非常優(yōu)惠的政策，對企業(yè)的發(fā)展有非常大的助益和推動作用。

（三）“營改增”政策減輕了二手房交易的稅負

“營改增”稅改前后個人二手房交易的稅率都是5%，但是稅改之前是在房屋整體稅價上直接按5%收繳稅款，現(xiàn)在則是在原先房屋整體稅價先除以1.05的基礎上再乘以5%，稅負略有下降，基本上維持了房地產(chǎn)二手房交易市場的穩(wěn)定。

三、“營改增”政策給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的消極影響

（一）房地產(chǎn)企業(yè)稅負短期內(nèi)呈現(xiàn)上升趨勢

“營改增”政策的推行是為了避免企業(yè)承擔不必要的重復征稅，從實際效果來看，企業(yè)稅負呈現(xiàn)下降的趨勢。但是這一結論是建立在較長周期的調(diào)研結果上的。從企業(yè)的短期發(fā)展來看，沙石、水泥、木材等建筑材料很難獲得增值稅的發(fā)票，所以無法進行成本的抵扣，建筑企業(yè)的人工成本費用受市場影響也難以用統(tǒng)一的標準來進行計量 ，成本抵扣也存在較大困難，這些都無形中增加了房地產(chǎn)企業(yè)短期的稅務負擔。

（二）增加了賬務處理的難度

營業(yè)稅和增值稅是兩個完全不同的稅種，不僅征稅的對象和征稅范圍不同，在計稅的依據(jù)、稅目和稅率上也存在很大差異。因此 ，“營改增”政策執(zhí)行以來，房地產(chǎn)企業(yè)財務人員需要適應稅收政策的變化，熟知兩種稅制轉換的注意事項，加強對發(fā)票管理。同時，當簡單的營業(yè)稅的核算轉變?yōu)閺碗s的增值稅的核算時，會計核算會承受一定的壓力。而增值稅的稅收申報、繳納和抵扣以及發(fā)票的管理等都有新的規(guī)定，在一定程度上也增加了企業(yè)財務處理的難度。

為了應對這種消極影響，房地產(chǎn)企業(yè)要完善現(xiàn)有的財務核算制度，為企業(yè)財務人員提供培訓的機會，增值稅會計科目的處理十分復雜，不僅要求財務人員掌握基本的抵扣方式，還要熟悉財稅知識，在勞務建設與財務采購上下功夫，提高會計核算工作的質量，讓每一筆賬目都要具備合法的憑證，實現(xiàn)經(jīng)濟活動流程與財務核算的有效匹配，消除重復征稅問題。

企業(yè)可以改變其原有的經(jīng)營模式，縮短項目運作周期，一定程度上降低需要承擔的財務費用，減少資金的占用時間，提高資金的周轉率；開發(fā)高質量房地產(chǎn)，不僅可以有效的取得購買原材料的增值稅專用發(fā)票，以此實現(xiàn)進項稅額的抵扣，同時也可以進一步擴大、提高市場占有率。

四、結語

總體來說“營改增”政策對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生了許多積極影響，從長期來看它避免了重復征稅從而減輕了企業(yè)賦稅，有利于穩(wěn)定市場。同時促進推動房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)范經(jīng)營和中小規(guī)模建筑企業(yè)的發(fā)展。而從短期來看，“營改增”政策使企業(yè)稅負在短期內(nèi)有所提高，也增加了賬務處理難度，產(chǎn)生了一定的消極影響。這就要求企業(yè)自身進行改變，從而適應政策的變化。

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