房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)中的風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避對(duì)策

劉敏

[摘要]與其他行業(yè)不同，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)有其自身獨(dú)有的特點(diǎn)，例如投資大和周期性長(zhǎng)等，這也在一定程度上決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中存在著大量的風(fēng)險(xiǎn)，面對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)，如何采取有效措施，降低風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的危害是我們必須要考慮的問(wèn)題。本文系統(tǒng)地闡述了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避對(duì)策，旨在進(jìn)一步推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)；風(fēng)險(xiǎn)；規(guī)避 文章編號(hào)：2095-4085（2017）02-0088-02

近些年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展給廣大民眾的日常生產(chǎn)生活帶來(lái)了翻天覆地的變化。但我們也應(yīng)當(dāng)充分意識(shí)到，現(xiàn)階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中仍然存在一些風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目投資難以達(dá)到投資者預(yù)期的效果。進(jìn)而引發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的重大損失。正因如此，只有采取有效措施，深入研究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，并進(jìn)行科學(xué)有效的規(guī)避，才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)中的風(fēng)險(xiǎn)

（1）政策風(fēng)險(xiǎn)。毋庸置疑，每一項(xiàng)政策的出臺(tái)都有其積極意義。但從房地產(chǎn)商角度來(lái)說(shuō)，政策的出臺(tái)可能存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，而這種風(fēng)險(xiǎn)往往是全局性的，關(guān)系著房地產(chǎn)行業(yè)的生死存亡。除此之外，影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的還有治安風(fēng)氣。社會(huì)治安與每一個(gè)人息息相關(guān)，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也存在著密切的聯(lián)系，只有社會(huì)治安水平不斷提升，人們才能生活安定，房地產(chǎn)才能夠得到發(fā)展。

（2）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)并不是一成不變的，其供求關(guān)系會(huì)不斷發(fā)生變化，這種變化往往會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生影響。通常情況，如果供給大于需求，房地產(chǎn)價(jià)格就會(huì)持續(xù)下降，反之，房產(chǎn)價(jià)格則會(huì)不斷上升。不僅如此，與其他產(chǎn)業(yè)不同，房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)，其資金流動(dòng)性相對(duì)較差，這也在一定程度上增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的難度，甚至導(dǎo)致房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)處于不利地位，加大了房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。

（3）經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)。作為一個(gè)企業(yè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)企業(yè)在日常的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中，難免會(huì)因?yàn)閷?duì)于市場(chǎng)環(huán)境考慮不周導(dǎo)致其經(jīng)營(yíng)不善等現(xiàn)象的發(fā)生。房地產(chǎn)投資商在選擇投資類型時(shí)，每一個(gè)選擇對(duì)其都具有不確定性，而一旦做出了錯(cuò)誤的選擇，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō)，往往是毀滅性的打擊。

2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避

（1）精準(zhǔn)的預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)。在投資前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)對(duì)投資后可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面的預(yù)測(cè)，并在此基礎(chǔ)上提出切實(shí)可行的對(duì)策，以應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的到來(lái)。風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)可以通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查和市場(chǎng)研究等途徑實(shí)現(xiàn)，只有這樣，才能夠做出更為科學(xué)和詳細(xì)的決策，為房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)保駕護(hù)航。除此之外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)者還應(yīng)當(dāng)對(duì)國(guó)家或政府可能出臺(tái)的政策進(jìn)行預(yù)測(cè)，這是實(shí)現(xiàn)更好決策的前提和基礎(chǔ)，是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)過(guò)程中能夠獲得政府支持的最有效保證。

（2）強(qiáng)有力的風(fēng)險(xiǎn)控制。在選擇項(xiàng)目和投資方式時(shí)，選擇那些風(fēng)險(xiǎn)較小的項(xiàng)目，可以避免出現(xiàn)投資結(jié)果偏離投資目的現(xiàn)象的發(fā)生，保障投資小。對(duì)于那些風(fēng)險(xiǎn)太大的想法，提示其成功后可能會(huì)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)企業(yè)帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)利益，筆者建議相關(guān)決策者作出放棄的決定。之所以這樣做的主要原因在于，放棄是規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的最好辦法，雖然放棄了利潤(rùn)，但也有效避免了更大損失的出現(xiàn)。

（3）多種方式的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。任何一個(gè)行業(yè)，任何一個(gè)企業(yè)在作出決策時(shí)都會(huì)面臨各種各樣可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)，在這種情況下，我們要采取的措施就是將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移出去。常見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移方式包括以下三種：首先，運(yùn)用保險(xiǎn)的方式實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。在決策之前，開(kāi)發(fā)商可以預(yù)測(cè)可能發(fā)生的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，隨后與保險(xiǎn)公司進(jìn)行有效的溝通與交流，購(gòu)買與自身實(shí)際情況相適應(yīng)的房地產(chǎn)保險(xiǎn)。這種做法可以避免投資失敗后公司面臨巨額虧損。從本質(zhì)來(lái)說(shuō)，購(gòu)買保險(xiǎn)的方式就是將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給保險(xiǎn)公司；其次，運(yùn)用契約合同的方式轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。該種方式是與保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移相對(duì)應(yīng)而存在的，其通過(guò)將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁非保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的其他人來(lái)降低自身?yè)p失的方式；再次，運(yùn)用財(cái)務(wù)責(zé)任轉(zhuǎn)移來(lái)實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避。在實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之前，開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)者可以發(fā)行公司股票或是尋求合作伙伴等方式，將公司可能面臨的部分風(fēng)險(xiǎn)損失轉(zhuǎn)嫁給他人；最后，盡可能地分散風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)者所面臨的風(fēng)險(xiǎn)往往是巨大的，而如果將這些風(fēng)險(xiǎn)分散，則可以有效降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)企業(yè)面臨的巨大經(jīng)濟(jì)損失。所謂的風(fēng)險(xiǎn)分散是指在投資活動(dòng)中，避免出現(xiàn)一籃子雞蛋的現(xiàn)象，可以既開(kāi)發(fā)住宅又開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓，實(shí)現(xiàn)多種房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)，這種做法一方面可以實(shí)現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展，另一方面，也可以滿足不同人群的需求。

3結(jié)語(yǔ)

總而言之，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)中的風(fēng)險(xiǎn)可以說(shuō)是非常巨大，面對(duì)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)學(xué)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，通過(guò)購(gòu)買保險(xiǎn)、與非保險(xiǎn)人進(jìn)行合作等方式將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給他人，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。